ᐅ Sinnvoller Ablauf bei Grundstückskauf mit Bebaubarkeit §34 Bau GB
Erstellt am: 24.12.16 21:09
R
R.Hotzenplotz
Hallo,
meine Frau und ich suchen gut und gerne seit zwei Jahren nach einem passenden Baugrundstück. Jetzt haben wir etwas, was sehr gut passen könnte. Es gibt hier keinen Bebauungsplan, so dass §34 Baugesetzbuch gilt. Derzeit ist dort ein Bungalow aus 1962 gebaut.
Mich interessiert, wie man hier am besten vorgeht - vor allem von der Chronologie her - um keinen Fehler zu machen.
Ich habe erst mal beim Bauamt nachgefragt, ob wir hier mit zwei Vollgeschossen bauen dürfen, denn ansonsten wäre das ein K.O. Kriterium für uns. Kernaussagen des Bauamts waren wie folgt:
"Zwei Vollgeschosse sind zulässig, was die Wandhöhe angeht. Analog ein Vollgeschoss plus Staffel oder ein Vollgeschoss plus Satteldach wie gegenüber oder nebenan."
"Bei zwei Vollgeschossen funktioniert nur Flachdach oder flaches Pult, mehr nicht. Hier gab es bereits einen Ortstermin."
Auf meine Frage hin, ob ich nicht mal die amtliche Bauberatung besuchen kann, um einen Eindruck zu bekommen, was man hier eigentlich darf und was nicht, bekam ich folgende Antwort:
"Am besten nehmen Sie sich einen Architekten und lassen sich von ihm beraten, denn mehr als bereits oben aufgeführt kann ich Ihnen nicht sagen. Da es sich um §34 Baugesetzbuch handelt sind gestalterisch ja Möglichkeiten gegeben, die ich in einer öffentlich-rechtlichen Bauberatung nicht berücksichtigen kann. Das ist Aufgaben eines Architekten.
Die Eckdaten sind: maximal 2 Vollgeschosse als Gesamthöhe, Bautiefe angepasst an die Nachbargebäude, 1 Stellplatz pro Wohneinheit, offene Bauweise.
Wenn Ihr Architekt eine Planung erstellt hat, können meine Kollegen und ich überprüfen, ob dies in den umgebenden Rahmen passt. Erst dann macht ein Termin zur Bauberatung Sinn."
Der GU, mit dem ich in Kontakt stehe, teilte mir mit, er finde diese Vorgehensweise sehr sehr ungewöhnlich. Wie sehen das die anderen Profis hier? Ich finde das auch nicht ideal, denn so ein GU wird ja keine Detailplanung liefern, die man beim Bauamt vorlegt, wenn noch nicht mal klar ist, ob man das Grundstück überhaupt kauft. Und kaufen würde ich es ja nur, wenn ich weiß, dass ich auch halbwegs das dort errichten kann, was wir uns vorstellen.
In dem Zusammenhang kommt noch die Frage auf, was meint das Bauamt wohl mit "offener Bauweise" in Verbindung mit den zwei Vollgeschossen, die ja offenbar möglich wären?
Wie würdet ihr empfehlen, hier vorzugehen? Die Chancen das Grundstück zu kaufen, stehen nicht schlecht. Die Verhandlungen werden Anfang Januar fortgesetzt. Aber die Unterschrift beim Notar werde ich ja nur dann leisten, wenn ich auch weiß, was dort machbar ist und was nicht.... verstehe auch jeden GU, dass er jetzt keine Detailplanung macht (möglicherweise auch noch ein Bodengutachten) und er nicht mal weiß, ob am Ende überhaupt gebaut wird bzw. mit ihm gebaut wird....
Solltet ihr das Vorgehen des Bauamts auch ungewöhnlich finden; wie wäre denn ein üblicher Ablauf?
Bin gespannt.....
meine Frau und ich suchen gut und gerne seit zwei Jahren nach einem passenden Baugrundstück. Jetzt haben wir etwas, was sehr gut passen könnte. Es gibt hier keinen Bebauungsplan, so dass §34 Baugesetzbuch gilt. Derzeit ist dort ein Bungalow aus 1962 gebaut.
Mich interessiert, wie man hier am besten vorgeht - vor allem von der Chronologie her - um keinen Fehler zu machen.
Ich habe erst mal beim Bauamt nachgefragt, ob wir hier mit zwei Vollgeschossen bauen dürfen, denn ansonsten wäre das ein K.O. Kriterium für uns. Kernaussagen des Bauamts waren wie folgt:
"Zwei Vollgeschosse sind zulässig, was die Wandhöhe angeht. Analog ein Vollgeschoss plus Staffel oder ein Vollgeschoss plus Satteldach wie gegenüber oder nebenan."
"Bei zwei Vollgeschossen funktioniert nur Flachdach oder flaches Pult, mehr nicht. Hier gab es bereits einen Ortstermin."
Auf meine Frage hin, ob ich nicht mal die amtliche Bauberatung besuchen kann, um einen Eindruck zu bekommen, was man hier eigentlich darf und was nicht, bekam ich folgende Antwort:
"Am besten nehmen Sie sich einen Architekten und lassen sich von ihm beraten, denn mehr als bereits oben aufgeführt kann ich Ihnen nicht sagen. Da es sich um §34 Baugesetzbuch handelt sind gestalterisch ja Möglichkeiten gegeben, die ich in einer öffentlich-rechtlichen Bauberatung nicht berücksichtigen kann. Das ist Aufgaben eines Architekten.
Die Eckdaten sind: maximal 2 Vollgeschosse als Gesamthöhe, Bautiefe angepasst an die Nachbargebäude, 1 Stellplatz pro Wohneinheit, offene Bauweise.
Wenn Ihr Architekt eine Planung erstellt hat, können meine Kollegen und ich überprüfen, ob dies in den umgebenden Rahmen passt. Erst dann macht ein Termin zur Bauberatung Sinn."
Der GU, mit dem ich in Kontakt stehe, teilte mir mit, er finde diese Vorgehensweise sehr sehr ungewöhnlich. Wie sehen das die anderen Profis hier? Ich finde das auch nicht ideal, denn so ein GU wird ja keine Detailplanung liefern, die man beim Bauamt vorlegt, wenn noch nicht mal klar ist, ob man das Grundstück überhaupt kauft. Und kaufen würde ich es ja nur, wenn ich weiß, dass ich auch halbwegs das dort errichten kann, was wir uns vorstellen.
In dem Zusammenhang kommt noch die Frage auf, was meint das Bauamt wohl mit "offener Bauweise" in Verbindung mit den zwei Vollgeschossen, die ja offenbar möglich wären?
Wie würdet ihr empfehlen, hier vorzugehen? Die Chancen das Grundstück zu kaufen, stehen nicht schlecht. Die Verhandlungen werden Anfang Januar fortgesetzt. Aber die Unterschrift beim Notar werde ich ja nur dann leisten, wenn ich auch weiß, was dort machbar ist und was nicht.... verstehe auch jeden GU, dass er jetzt keine Detailplanung macht (möglicherweise auch noch ein Bodengutachten) und er nicht mal weiß, ob am Ende überhaupt gebaut wird bzw. mit ihm gebaut wird....
Solltet ihr das Vorgehen des Bauamts auch ungewöhnlich finden; wie wäre denn ein üblicher Ablauf?
Bin gespannt.....
R
R.Hotzenplotz25.12.16 10:38dohuli schrieb:
Kurzum: Meine Empfehlung wäre, deine Vorstellungen mit dem für dich zuständigen Menschen vom Bauamt zu besprechen. Das kostet nichts und gibt dir zumindest grob einen Anhaltspunkt, ob deine Vorstellungen machbar sind.Das habe ich ja gemacht (siehe oben der kursiv gedruckte Text; das sind die Antworten des Bauamts). Eine Bauberatung führen sie nur durch, wenn ein Architektenentwurf vorliegt. Vorher muss ich mit den bisher getätigten Aussagen leben.
Nofret schrieb:
Schau Dir die Nachbargebäude an: was Du dort siehst wird auf jeden Fall möglich sein.Ich denke, darüber sind wir doch bereits hinaus, wenn man den Kontakt mit dem Bauamt liest. In der Umgebung sind fast ausschließlich Bungalows oder 1,5 geschossige Häuser. Es gibt aber in der Nachbarschaft auch einige wenige neuere Häuser mit 2 Vollgeschossen und Flachdach. Und das signalisiert doch das Bauamt in der Mail, dass das wohl auch möglich sei sofern eine offene Bauweise eingehalten wird.....
Ansonsten hätte sich das Thema für uns erledigt. Wir haben die Machbarkeit von 2 Vollgeschossen als K.O. Kriterium definiert....
Finde nur schade, dass man nicht zu einem Gespräch mit dem Bauamt kommen kann sondern dass dafür erst ein Architektenentwurf vorliegen muss. Hätte ich ausschließlich auf den GU gehört - "2 Vollgeschosse werden Sie dort niemals genehmigt bekommen." - dann hätte ich mich gar nicht mit dem Thema beschäftigen brauchen. Aber wie gesagt äußert sich das Bauamt ja in der Mail anders. Problem ist, dass ist ja nicht rechtsverbindlich und auf ein paar Zeilen in einer Mail gebe ich etwas weniger als wenn man sich mal 20 Minuten hinsetzt, in Ruhe über das Grundstück spricht und sie dann ein klares mündliches Signal geben, dass wir mit zwei Vollgeschossen planen können und es im Zweifel vielleicht hier oder da ein paar Anpassungen gibt.....
Immerhin muss ich ja das Grundstück kaufen, bevor ich hier einen genehmigten Bauantrag habe.... oder man müsste den GU beauftragen, hier einen umfassenden Architektenentwurf zu fertigen ohne zu wissen, ob überhaupt ein Notartermin zustande kommt etc.
Habe dem Bauamt den Grobentwurf des 200m² Musterhauses mit 2 Vollgeschossen mal zugeschickt und warte dahin gehend noch mal auf ein Feedback Anfang Januar.
Ich würde da einfach mal direkt zu den Sprechzeiten des Bauamts hingehen. Die Angestellten antworten auf schriftliche Anfragen vermutlich auch nur schriftlich. Und weil die mit schriftlichen Auskünften vorsichtiger sein müssen, als mit mündlichen Auskünften, werden die dann immer eine Standardantwort geben in der nichts verbindliches steht. Damit du hinterher nicht ankommen kannst: "Herr XY hat aber geschrieben ..., das hab ich sogar schriftlich."
Daher hingehen und denen direkt sagen was du möchtest und weshalb du noch nicht mit Architekt hin kannst/möchtest - im Prinzip genau das, was du hier schilderst.
Bei uns hat es so geklappt und die waren dann auch sehr freundlich und hilfsbereit.
Daher hingehen und denen direkt sagen was du möchtest und weshalb du noch nicht mit Architekt hin kannst/möchtest - im Prinzip genau das, was du hier schilderst.
Bei uns hat es so geklappt und die waren dann auch sehr freundlich und hilfsbereit.
Das klingt für mich eher so, dass Dein GU keine Ahnung oder keine Lust hat, sich darum zu kümmern.
Im Bereich §34 muss man exakt so rangehen, wie es das Bauamt vorschlägt, denn ohne konkrete Pläne wird es vom Amt keine belastbare schriftliche Auskunft geben, außer den Dingen, die Dir mitgeteilt wurden.
Es gibt also drei Möglichkeiten:
1. Man kauft das Grundstück und wirft dann einen Vorentwurf in den Raum bzw. tastet sich in Zusammenarbeit mit dem Bauamt an das Machbare ran, was sich grundsätzlich an der Nachbarbebauung orientiert. Das kann aber zur Folge haben, dass letztlich bei der Genehmigung Auflagen kommen, die einem nicht schmecken. Daher ist es ratsam ...
2. ... eben nicht mit einem GU zusammenzuarbeiten bzw. das nur dann zu tun, wenn der GU über einen fähigen Architekten verfügt, der sich im Bereich §34 auskennt und die Möglichkeiten vorab - also vor dem Kauf - abschätzen kann. Oder aber man stellt ...
3. ... ebenfalls vor Kauf eine Bauvoranfrage, um Klarheit über bestimmte strittige Punkte zu erlangen. Eine Bauvoranfrage ist allerdings nur dann sinnvoll, wenn das keine Standardanfrage ist, sondern so gestaltet ist, dass die etwaig kritischen Punkte auch so dargestellt sind, dass das Amt dazu eindeutig Stellung beziehen kann. Und muss.
Ich würde im §34 niemals mit einem GU bauen, sondern immer nur mit einem freien Architekten aus der Region, der das Bauamt kennt und mehrere solcher Vorhaben als Referenz nachweisen kann. Oder aber - was es ja auch gibt - dass der GU mit einem freien externen Architekten zusammenarbeitet, der fähig ist, das GU-Standardhaus auf die speziellen Randbedingungen im §34 bzw. im konkreten Fall umzuarbeiten.
MfG
Dirk Grafe
Im Bereich §34 muss man exakt so rangehen, wie es das Bauamt vorschlägt, denn ohne konkrete Pläne wird es vom Amt keine belastbare schriftliche Auskunft geben, außer den Dingen, die Dir mitgeteilt wurden.
Es gibt also drei Möglichkeiten:
1. Man kauft das Grundstück und wirft dann einen Vorentwurf in den Raum bzw. tastet sich in Zusammenarbeit mit dem Bauamt an das Machbare ran, was sich grundsätzlich an der Nachbarbebauung orientiert. Das kann aber zur Folge haben, dass letztlich bei der Genehmigung Auflagen kommen, die einem nicht schmecken. Daher ist es ratsam ...
2. ... eben nicht mit einem GU zusammenzuarbeiten bzw. das nur dann zu tun, wenn der GU über einen fähigen Architekten verfügt, der sich im Bereich §34 auskennt und die Möglichkeiten vorab - also vor dem Kauf - abschätzen kann. Oder aber man stellt ...
3. ... ebenfalls vor Kauf eine Bauvoranfrage, um Klarheit über bestimmte strittige Punkte zu erlangen. Eine Bauvoranfrage ist allerdings nur dann sinnvoll, wenn das keine Standardanfrage ist, sondern so gestaltet ist, dass die etwaig kritischen Punkte auch so dargestellt sind, dass das Amt dazu eindeutig Stellung beziehen kann. Und muss.
Ich würde im §34 niemals mit einem GU bauen, sondern immer nur mit einem freien Architekten aus der Region, der das Bauamt kennt und mehrere solcher Vorhaben als Referenz nachweisen kann. Oder aber - was es ja auch gibt - dass der GU mit einem freien externen Architekten zusammenarbeitet, der fähig ist, das GU-Standardhaus auf die speziellen Randbedingungen im §34 bzw. im konkreten Fall umzuarbeiten.
MfG
Dirk Grafe