ᐅ Neubau - jetzt oder in 3 Jahren oder nie?

Wir haben ein Grundstück(Doppelhaushälfte) über eine Gemeinde gekauft.
Grundstück - 400 qm
Kaufpreis mit Erschließung - 380T€(Eigenkapital 19T€, Finanzierung 19T€)
Bauzwang - 3 Jahre

Das Haus der Nachbarn steht schon. Bebauungsplan fordert Profilgleich wie Nachbarhaus. Ein grobe Preis (ohne Keller) von einer Massivbaufirma: Mit 140qm Wohnfläche, ca 420T€.
Dazu noch Küche, Möbel usw.
Müssten wir insgesamt 600T€ finanzieren.
Monatliche Rate beträgt 45-50 Prozent unseres Netto-Einkommens.

Aktuelle monatliche Ausgaben: 3T€
(Kalte Miete 800€ inclusive)
Ein Kindergarten Kind, weiteres Kind nicht geplant.

Gehen wir beide die 40 zu. Zukünftiges Gehaltswachstum ist schwer zu sagen.

Hierzu bitte ich um eure Erfahrungen und Tipps, um weitere Vorgehensweise abzuschätzen, ob wir das Haus bauen sollten.

Wenn nicht bauen, und das Grundstück an der Gemeinde zurückgeben, wie viel Geld würden wir voraussichtlich verlieren? Notar, Bankzins, Grunderwerbsteuer, was noch die sonstigen?

Vielen Dank euch!

helen85 schrieb:

Aktuelle monatliche Ausgaben: 3T€

Wie schlüsseln sich denn die Ausgaben auf, und wie sind Eure Gehälter?

Was spart ihr aktuell ? Sind große Gehaltssprünge durch Wechsel realistisch ?

Wenn ich 40-50 % Belastung durch Rate höre stellt sich mir die Frage welchen Tilgungssatz habt ihr bzw. wann seid ihr fertig.

Solltet ihr mit 60 Lebensjahren zu viel Restschuld haben würde ich es ehrlicherweise lassen. Dann habt ihr ein erwachsenes Kind, ein nicht abbezahltes Haus und Renovierungen vor der Brust.

Lieber kleiner und Feiner. Eigentumswohnung oder doch weiter Miete

Ah, jetzt kapiere ich es: 190 Tausend waren das Eigenkapital und nicht 19 Tausend.

Bei den Verlusten sind es auf jeden Fall:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland)
• Notarkosten (Kaufpreis × 1,5–2 %)
• Zinsen/Vorfälligkeitsentschädigung (Restschuld × vereinbarter Zinssatz × Restlaufzeit) geteilt durch 12)
• Rückgabegebühren (falls vereinbart)

Dazu noch der variable Verlust:

• Marktwertverlust
• Etwaige Planungskosten. Maklerkosten sollten beim Verkauf über die Gemeinde ja nicht auftreten

Generell stehen eben auch noch die Opportunitätskosten im Raum, also entgangene Gewinne, weil das gebundene Kapital (z. B. Grunderwerbsteuer, Darlehenszinsen) anderweitig hätte investiert werden können. Steuerliche Konsequenzen gibt es evtl. auch bspw. Spekulationssteuer und die entstandenen Verluste (z. B. Vorfälligkeitsentschädigung, Marktwertverlust) können in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden, wenn es sich um eine private Immobilie handelt.

Aus Finanzierungsdiskussionen halte ich mich heraus, daher gehe ich auf Eure diesbezügliche Position nicht ein.

helen85 schrieb:

Neubau-jetzt oder in 3 Jahren oder nie

Das sind drei Alternativen, von denen ich die mittlere nicht wirklich gegeben sehe, und ich würde es auch anders formulieren: "Grundstück mit belastetem Potential gekauft, Rückgabe oder mögliche Entwicklung ?". Wenn Ihr es nicht sofort verkauft, würde ich maximal die kommende Regierungsbildung abwarten und dann die Abwägung ("ja" oder "nein", "später" sehe ich nicht) nochmals durchführen.

helen85 schrieb:

Wir haben ein Grundstück(Doppelhaushälfte) über eine Gemeinde gekauft.
Grundstück—400 qm
Kaufpreis mit Erschließung —380T€(Eigenkapital 19T€, Finanzierung 19T€)
Bauzwang—3 Jahre
Das Haus der Nachbarn steht schon. Bebauungsplan fordert Profilgleich wie Nachbarhaus. Ein grobe Preis (ohne Keller) von einer Massivbaufirma: Mit 140qm Wohnfläche, ca 420T€.

Nachbarhaus steht schon ist ungünstig. Idealerweise hat es einen Keller und Ihr baut keinen. In allen anderen Fällen habt Ihr höhere Kosten damit, die Standsicherheit des Nachbarhauses zu gewährleisten.
Anbau profilgleich ist handhabbar, am zweitbesten Stein auf Stein, am besten falls es ein Fertighaus ist mit demselben Anbieter, aber immer eine weitere Hypothek dazu daß das Nachbarhaus bereits steht.
Ich hoffe, das Grundstück hat nicht noch weitere Tücken. Wie eben ist es, was sagt der Baugrund qualitativ, zeigt mal den Nachbar-EG-Grundriss im Grundstück mit Höhen.
Als wesentliche Stellschraube sehe ich noch die Breite Eures Hauses. In der Bauweise liegt jedenfalls kein Potential, hölzern kostet es bei identischer Ausstattung auch gleich. Wenn Ihr baut, dann am besten mit demselben Architekten und zumindest auch Rohbauer.

helen85 schrieb:

Monatliche Rate beträgt 45-50 Prozent unseres Netto-Einkommens.

Damit sollte sich das Thema Hausbau erledigt haben.

helen85 schrieb:

Wenn nicht bauen, und das Grundstück an der Gemeinde zurückgeben, wie viel Geld würden wir voraussichtlich verlieren? Notar, Bankzins, Grunderwerbsteuer, was noch die sonstigen?

Das Thema Notar und Grunderwerbsteuer sollte im ursprünglichen Kaufvertrag geregelt sein. Lies mal nach. Im Normalfall bürdet Dir die Gemeinde nämlich den Notar und die Grunderwerbsteuer auf (also anders, als es "normal" ist, da die Gemeinde ja kein Interesse daran hat, die Kosten zu tragen). Sollte wider Erwarten nichts im ursprünglichen Vertrag stehen, so zahlt die Gemeinde sowohl Notar als auch Grunderwerbsteuer.
Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung kannst Du Dir online mal ausrechnen. Kommt auf Dein Zinsniveau an im Vergleich zu Wiederanlagemöglichkeiten der Bank zum Rückzahlungszeitpunkt (NICHT zu verwechseln mit einem heutigen Kreditzins. Der interessiert niemand, es zählen nur Wiederanlage in konkret definierte Wertpapiere).
Ohne näheres Wissen kann Dein Schaden also von 0€ bis hin zu einem niedrigen fünfstelligen Betrag geht. Ihr habt Glück, dass in Bayern so eine niedrige Grunderwerbsteuer angesetzt wird.