Höherer Kniestock genehmigungsfähig in Folge des Bauturbo § 246e Baugesetzbuch?

[ypg]

Ich stelle leider oft fest, dass deine Beiträge im Forum generell einen provozierenden und negativen Ton haben. Über deine Einschätzung bin ich daher nicht überrascht.

Sie sind nur für den provozierend, der von seiner falschen Annahme überzeugt ist und in der falschen Sichtweise unterstützt werden möchte.
Und mit Sicherheit nicht generell, noch negativ. Aber diese falsche Sichtweise liegt halt in der Fragestellung begründet.

 

[K a t j a]

Ich finde allerdings, dass Bebauungspläne dieser Art nicht mehr zeitgemäß und unverhältnismäßig restriktiv sind..

Ich finde das nicht und die Gemeinde anscheinend auch nicht. Die Grenzen dienen genau dazu, eben nicht irgendwann ein Dorf mit lauter Ausnahme -10-Geschosser zu haben.

insbesondere, wenn man bedenkt, dass die Anforderungen an die Dachdämmung stetig steigen und gleichzeitig die Baukosten pro Quadratmeter immer weiter zunehmen.

...weshalb die Fläche unter den Schrägen auch nicht voll zu den qm gezählt wird. Entsprechend sinkt der Preis.

Was sagt denn der B-Plan zu Staffelgeschoss?

 

[11ant]

GRZ 0,4 I+D mit 48° DN ist für einen bald sechzigjährigen Bebauungsplan nicht kleinlich, und für eine letzte Baulücke ändert den Bebauungsplan auch keiner mehr.

Vom Bauamt kam nun die Rückmeldung, dass „eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht möglich sei, da dadurch die Grundzüge der Planung berührt würden“ und dass es in der Umgebung auch keine früheren Befreiungen gegeben habe… [...] Hinzu kommt, dass viele der älteren Gebäude in der Umgebung ohnehin auf einem Keller stehen und dadurch deutlich höher wirken..ein Luxus, den wir uns heute nicht leisten wollen.

Dein Architekt hat offenbar ungeschickt gehandelt und den Befreiungsantrag nicht klug begründet. Wenn Ihr einen Kniestock 120 plant wo ein Kniestock 80 erlaubt wäre, muß das Gespräch mit dem Bauamt bereits vor Stellung der förmlichen Bauvoranfrage gesucht werden, sonst ist ein abschlägiger Bescheid vorprogrammiert. Dieses Kind ist jetzt aber in den Brunnen gefallen, da wird dem Bauamt kaum eine Brücke zu bauen sein, ohne Gesichtsverlust seine Haltung zu ändern. Wenn gleichzeitig dort unterkellerte Häuser üblich sind und Eures auf einen Keller verzichten soll, dann läge sein Erdgeschossfußboden etwa 60 bis 80 cm unterhalb dessen der Nachbargebäude, und die Gesamthöhe betrüge eher 40 cm weniger als mehr. Das wäre eine kluge Begründung gewesen, und nicht das Gejammer über eine Dämmstoffstärke, die vom Kniestock zu wenig übrig ließe.

Oder seht ihr das so, dass der § 246e BauGB in der Praxis nur für echte Wohnraumschaffung (Nachverdichtung, Aufstockung, Umnutzung etc.) gedacht ist, nicht für Abweichungen von alten gestalterischen Festsetzungen wie Kniestock oder Dachneigung?

Ja.

Falls bei Euch die Ortsgemeinde nur die Vorprüfungsinstanz ist und die eigentliche Baugenehmigung vom Landratsamt beschieden wird, dann stellt den Bauantrag mit der klügeren Befreiungsbegründung neu, aber nehmt unbedingt vorher erst mit dem eigentlichen Entscheider Tuchfühlung auf !
Andernfalls hat Euer Architekt ein Eigentor geschossen, das allerdings kein Fehler im Sinne seiner Berufshaftpflicht war.

 

[kronos215]

bisher ist weder Bauantrag noch Bauvoranfrage gestellt. Wir hatten uns beim Bauamt lediglich per Mail kundig gemacht (ohne Pläne oä) und dort nach alter Gesetzeslage eine Absage erhalten, da Befreiungen in der näheren Umgebung und Vergangenheit nicht ausgesprochen wurden. Wenn der zuständige Sachbearbeiter/Beamte sich wenig flexibel zeigt, wird das auch beim zweiten Versuch leider nichts aber man darf ja hoffen. Über den gültigen Bebauungsplan wussten wir vorher bescheid, das Grundstück gehört aber schon lange der Familie.
Es wäre tatsächlich eine Überlegung über das Argument fehlender Keller zu gehen... die Straße liegt tiefer als die Grundstücke, diese steigen also nach hinten an. Die Keller sind also fast komplett sichtbar und der Eingang befindet sich meist erst im ersten OG. Unser Haus wird von der Straße aus betrachtet also tatsächlich deutlich niedriger liegen.

 

[nordanney]

mein geplanter Neubau so genehmigungsfähig ist, wie ich ihn mit meinem Planer konzipiert habe.

Eigentlich prüft man das vorher, bevor man die Planung finalisiert. Also eine formale Bauvoranfrage stellen. Ein guter Planer findet viele gute Argumente. Aber natürlich muss das Amt dem auch folgen wollen.

Von einer Dachneigung von 45° wird uns aus optischen Gründen in der Regel abgeraten.

Also nur ein "mag ich nicht", weil Optik und von Dritten so eingebracht.

Es wäre tatsächlich eine Überlegung über das Argument fehlender Keller zu gehen

Das sollte der Planer gut entscheiden können, wie sinnvoll so ein Argument ist.

die Straße liegt tiefer als die Grundstücke, diese steigen also nach hinten an.

Also auch noch Bauen am Hang. Da kann man doch überlegen, ob ein Wohnkeller nicht vielleicht sogar die günstigere oder bessere Alternative ist als teure Erdarbeiten. Aber für mehr fehlen komplette Infos. Den "Luxus" des Keller wollt Ihr Euch nicht leisten, allerdings den Luxus von ggf. sehr teuren Erdarbeiten schon. Muss man rechnen, was Sinn macht bzw. über welche Preise Du redest. Je nach Grundstück kann der Aufpreis für den Keller am Hang moderat sein und/oder das Haus am Ende günstiger machen, weil Du nicht in die Höhe bauen musst + teure Erdarbeiten hast. Nur als Denkanstoß.

Die Keller sind also fast komplett sichtbar und der Eingang befindet sich meist erst im ersten OG.

Hört sich nach bewohnbaren Flächen an - Schlafzimmer/Hausanschlussraum/Homeoffice usw.

 

[Papierturm]

[...]

„eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht möglich sei, da dadurch die Grundzüge der Planung berührt würden“ und dass es in der Umgebung auch keine früheren Befreiungen gegeben habe…
[...]
Wie realistisch ist es, dass eine Gemeinde bei so einem alten Bebauungsplan von 1968 tatsächlich eine Ausnahme zulässt?


Ich freue mich über jede Einschätzung.. gerne auch von Architekten, Baujuristen oder Bauherren mit ähnlicher Situation.

Als Bauherr in einer irgendwie ähnlichen und irgendwie unähnlichen Situation: ich sehe hier relativ geringe Chancen, außer der Architekt nimmt Kontakt mit den Entscheidern auf und findet eine Möglichkeit, diese mit stichhaltigen Argumenten zu überzeugen. Hier sehe ich jedoch nur wenig Argumentationspunkte.

Mal unsere Situation:
Wir haben auch einen alten Bebauungsplan (von 1966). Der hat ein paar Eigenheiten:
1. Er spricht zwar von Baugrenzen und Baufenstern in der Textfestsetzung, hat jedoch eine Baulinie im Plan eingezeichnet. In der Vergangenheit gab es Anträge von der Baulinie abzuweichen und beliebiger in den Baugrenzen zu bauen. Da das früher keine Befreiung gegeben hat, wurde uns da sehr klar mitgeteilt, dass es da auch heute keine Befreiungen geben wird.
2. Es gab jedoch Befreiungen für Terrassen, Wintergärten und co jenseits der Baulinie. Hier haben wir auch eine Befreiung bekommen.
3. Es gibt ein Verbot von Kniestock, Häuser müssen ein- oder zweigeschossig sein (dort stehen auch nur Bungalows und 2-Vollgeschosser). Hier hätten wir eine Befreiung bekommen, wenn das Haus von außen der Umgebungsbebauung äußerlich soweit ähnelt, dass ein Kniestock nicht erkennbar ist (eben mit Argument der Dämmung, also wir hätten ab 240cm lichten Kniestock bauen dürfen, der optisch sich nicht von einem 2-Vollgeschosser unterscheidet). (Wir sind dann aber auf zwei Vollgeschosse gegangen, weil so eine Minischräge dann doch arg komisch aussah und sich da die Mehrkosten sehr in Grenzen hielten.)

So. Punkt 3 geht zwar etwas in die Richtung, allerdings: Wenn schon vorher Befreiungsanträge abgelehnt worden sind, werden die Sachbearbeiter meiner Erfahrung nach sehr zurückhaltend sein. Und selbst Punkt 3 hätte immer noch den Punkt vorausgesetzt, dass sich das Haus optisch an die anderen anpasst.