ᐅ Finanzierung Einfamilienhaus 190qm - Kreditwahl / Machbarkeit

Hallo zusammen,

wir haben seit einigen Tagen/Wochen "Angebots-Ping-Pong" zwichen den Banken gespielt und nun liegen uns die finalen Angebote unserer Regionalbank mit dem roten S vor. Es würde uns freuen wenn ihr euren Input zur Machbarkeit und zur Ausgestaltung desa Kredites geben könnt.


Allgemeines zu Euch:

• M (28), W (28)
• keine Kinder; geplant 1-2
• beide angestellt, als kaufm. Sachbearbeiter (Dipl.-Wirts.-Ing.) und Projektmitarbeiterein im öffentlichen Dienst (M. Sc.)
• aktuell beide Vollzeit

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Nettohaushaltseinkommen 6.000€ = 3.400 (M) + 2.200 (W) + 400 (zukünftige Mieteinnahmen aus aktuell eigengenutzter und abbezahlter ETW )
• Eigenkapital für Hausbau ca. 60T€

Ausgabensituation:

Ich habe eine selbst aufgestellte Ausgabendetailierung in der aktuell ca. 2.700€ p. Monat zu Buche schlagen.
Darin sind aber bereits Puffer (bspw. Urlaubskasse 4.000€ p.P.a.) und ETF-Sparrate (200 € p.P.) enthalten.
Auf eine Detailierung der einzelnen Kostentreiber (Versicherung, Wohnen, Mobilität,...) verzichte ich der Übersichtlichkeit halber.

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen: 6.000€ (vorbehaltlich Lohnerhöhungen und Tarifsteigerungen)
• Ausgaben: 2.700€
• Saldo: 3.300€
• Entfall Hausgeld und zusätzl. Mieteinnahmen bereits berücksichtigt
• in meinem Zielszenario (aus Kostensicht "worst-case-Szenario") mit 2 Kindern (550 €/Kind/Monat); Frau auf 30h; keine Gehaltssteigerungen bis dahin; laufende Kosten Einfamilienhaus (400€); Instandhaltungsrücklage (200€); etc. ergäbe sich ein Saldo von ca. 2.000€

Allgemeines zur Immobilie:

• Grundstück: 1.580 qm
• Bodenrichtwert: 120 €/qm
• Neubau
• Doppelcarport mit angeschlossenem Abstellraum
• Wohnfläche 190 qm / Nutzfläche ca. 250 qm

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten: 76 T€ (bereits beglichen)
• Erschließungskosten: 17 T€ (bereits beglichen)
• Erwerbsnebenkosten: 4 T€ (für Grundstück bereits beglichen)
• Bau- oder Kaufkosten: 487 T€
• Baunebenkosten: 15 T€
• Außenanlagen: 15 T€
• Gesamtkosten: 614 T€

sonstige Kosten:

• Küche: 23 T€

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 637 T€
• bereits bezahlt: 97 T€
• abziehbares Eigenkapital: 60 T€
• Finanzierungssumme: 480 T€

Notwendige Kreditangaben:

• Kreditbetrag: 480 T€
• Annuitätendarlehen
• Zinssatz: 2,42 % (ZB: 15 J.) Zinsbindung; 2,74 % (ZB: 20 J.)
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 277 T€ (ZB: 15 J.); 200T€ (ZB: 20 J.)
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 28 Jahre (ZB: 15 J.) | 29 Jahre (ZB: 20J.)
• anfänglicher Tilgungssatz: 2,21% (ZB: 15 J.) | 2% (ZB: 20 J.)
• monatliche Rate: 1.850 € (ZB: 15 J.) | 1.896 € (ZB: 20 J.)
• Sondertilgungen möglich? Ja; ich habe kalkuliert mit 1 T€ p.a. in den Jahren 1-15 und 2 T€ p.a. in den Jahren 16-Laufzeitende
• Tilgungssatzwechsel möglich? Nein

Ich habe mir eine Art Break-Even ausgerechnet um zu entscheiden ab welchem Zinssatz die 20 jährige Zinsbindung sinnvoller ist. Dieser liegt bei 4,75% oder höher für die Anschlussfinanzierung. Die abweichende monatl. Rate, welche aus dem Mindesttilgungssatz herrührt, habe ich in dieser vergleichenden Betrachtung als Sondertilgung ausgeglichen.

Wie würdet ihr vorgehen? 15 Jahre Zinsbindung wählen? 20 Jahre Zinsbindung wählen? Oder einen Mix aus beiden Modellen abschließen (bspw. 350 T€ mit 15 Jahren + 130T€ mit 20 Jahren)? Was sagt ihr generell zu den Kreditkonditionen und der Machbarkeit der Finanzierung?

Ich freue mich auf eure Beurteilungen und Ideen!

Viel Glück
Kevke

Was mir auffällt ist der Hauspreis. 487 + 15 = 503 T€ und das inkl. Doppelcarport. Für 190 qm dürfte das ein Recht geringer Standard sein oder ihr habt viel Eigenleistung eingebaut?

Sonst finde ich die Zahlen ordentlich und gut machbar.

Wenn Kinder da sind gehen 40% des Einkommens für Haus drauf . Muss man mögen . Ich würde eher das Modell Sicherheit wählen . Also 20 Jahre

Mich irritiert extrem der Hauspreis.
487k für 250qm wovon 190qm Wohnfläche sind.
Da kommen ja nur gut 2000€/qm Wohnfläche raus. Und Carport ist auch schon mit dabei.
Auch bei den Baunebenkosten hatten wir schon vor dem Preisanstieg 50k und nicht 15k.
Außenanlagen in Eigenleistung 15k könnte gehen, wenn keine Überdachung oder ähnliche Kostentreiber geplant sind.

Ansonsten klingen alle Zahlen soweit logisch.
Frau mit 80% arbeiten als Wirstcase Szenario einzuplanen fand ich noch interessant. Geht sicher, aber ist in unserem Umfeld eher die Ober- als die Untergrenze.

Bezüglich Kredit würde ich den Betrag aufteilen.
Das Szenario mit 4,75% ist vielleicht eher unwahrscheinlich, aber wer weiß das schon.
Nur 15 Jahre wäre mir aber auch zu riskant.
Deswegen würde ich mischen.
Insgesamt habt ihr wahnsinnig gute Zinssätze. Freunde von uns haben 3% für 15 Jahre angeboten bekommen und die haben auch viel Eigenkapital und gutes Einkommen.

Die 80% der Frau würde ich auch sehr, sehr kritisch hinterfragen und sicherheitshalber lieber mit 50% rechnen. Alles was dann zusätzlich möglich ist/gewollt ist, ist dann on top. Aber einplanen würde ich das so nicht.

Einkommen passt aber die Hauskosten können so nicht stimmen. 15k kosten alleine die Anschlüsse mit Baugenehmigung, da ist noch kein bisschen Erde bewegt.
auch die Baukosten erscheinen mir sehr niedrig. Ich gehe bei der Nutzfläche von einem Keller aus, dann stimmen die Preise auf gar keinen Fall.
wir bauen 180m2 ohne Keller und kommen mit vergleichbaren Grundstück Kosten auf 650 TEUR