Hallo!
ich schiebe nun schon seit fast zwei Jahren den Gedanken vor mir her, einen kleinen Pavillon in unserem Garten innen ausbauen zu lassen und als Apartment an einen Studenten o.ä. zu vermieten, um damit die Instandhaltungskosten des Grundstücks teilweise zu decken. Das größte Fragezeichen, das sich dabei ergibt, ist für mich, wie man ein solches Unternehmen (wirtschaftlich rentabel) durchführen würde. Ich habe bereits mit zwei Architekten gesprochen, die von sehr unterschiedlichen Gesamtkosten ausgehen (70.000 bzw. 120.000). Auch mit einem kleinen Bauunternehmen, die den gesamten Innenausbau übernehmen könnten habe ich gesprochen (Kostenvoranschlag bei 50.000, allerdings exklusive Architektenleistung).
Das Dilemma, in dem ich mich nun befinde ist, dass ich für den Umnutzungsantrag (derzeit ist der Pavillon nicht als Wohnfläche deklariert, sondern als Gartenhaus, der Garten zählt außerdem zum Außenbereich) sowie die Bauvoranfrage (die Außenansicht des Pavillons steht unter Denkmalschutz, es soll aber ein Fenster eingebaut werden) einen Architekten benötige. Dieser würde dann natürlich den ganzen Bau begleiten und das würde dann die Kosten in die Höhe treiben. Im Gegensatz dazu könnten die Umbauarbeiten aber eben auch eigenständig von besagtem Bauunternehmen durchgeführt werden (wohl zu einem deutlich geringeren Preis). Einer der Architekten meinte, dass sich durch die verhältnismässig kleinen Umbaumaßnahmen ein Architekt fast nicht lohnt.
Um ein besseres Bild zu vermitteln hier nochmal kurz die Eckdaten des Pavillons sowie die geplanten Arbeiten.
Eckdaten:
- Grundfläche 18m2, auch Dachboden soll ausgebaut werden (nochmal ca. 12m2 Fläche)
- An Strom, Gas und Zu- und Abwasser bereits angeschlossen
- Denkmalschutz der Außenansicht
- steht im Auußenbereich
- in unmittelbarer Nähe der Straße bzw. des Grundstückrandes
- Einrichtung eines Stellplatzes möglich
Geplante Arbeiten:
- Einbau Badezimmer, Küchenzeile
- Ausbau des Dachbodens als zweite Wohnebene (für Bett)
- Einbau eines zusätzlichen Fensters
- Einbau einer Heizung (Gastherme)
- Dämmung (aber: geplante Ausnahme von der Energieeinsparverordnung aufgrund unverhältnismässig hoher Kosten)
Meine Frage ist nun, welcher Weg der wirtschaftlich günstigste wäre? Macht es zum Beispiel Sinn, einen Architekten nur mit den ganzen Formalitäten zu beauftragen und nachdem dann der Bauantrag genehmigt wurde auf ein Bauunternehmen umzusteigen und den Architekten außen vor zu lassen?
Ich freu mich über jeglichen Input!!
Grüße, Tom
ich schiebe nun schon seit fast zwei Jahren den Gedanken vor mir her, einen kleinen Pavillon in unserem Garten innen ausbauen zu lassen und als Apartment an einen Studenten o.ä. zu vermieten, um damit die Instandhaltungskosten des Grundstücks teilweise zu decken. Das größte Fragezeichen, das sich dabei ergibt, ist für mich, wie man ein solches Unternehmen (wirtschaftlich rentabel) durchführen würde. Ich habe bereits mit zwei Architekten gesprochen, die von sehr unterschiedlichen Gesamtkosten ausgehen (70.000 bzw. 120.000). Auch mit einem kleinen Bauunternehmen, die den gesamten Innenausbau übernehmen könnten habe ich gesprochen (Kostenvoranschlag bei 50.000, allerdings exklusive Architektenleistung).
Das Dilemma, in dem ich mich nun befinde ist, dass ich für den Umnutzungsantrag (derzeit ist der Pavillon nicht als Wohnfläche deklariert, sondern als Gartenhaus, der Garten zählt außerdem zum Außenbereich) sowie die Bauvoranfrage (die Außenansicht des Pavillons steht unter Denkmalschutz, es soll aber ein Fenster eingebaut werden) einen Architekten benötige. Dieser würde dann natürlich den ganzen Bau begleiten und das würde dann die Kosten in die Höhe treiben. Im Gegensatz dazu könnten die Umbauarbeiten aber eben auch eigenständig von besagtem Bauunternehmen durchgeführt werden (wohl zu einem deutlich geringeren Preis). Einer der Architekten meinte, dass sich durch die verhältnismässig kleinen Umbaumaßnahmen ein Architekt fast nicht lohnt.
Um ein besseres Bild zu vermitteln hier nochmal kurz die Eckdaten des Pavillons sowie die geplanten Arbeiten.
Eckdaten:
- Grundfläche 18m2, auch Dachboden soll ausgebaut werden (nochmal ca. 12m2 Fläche)
- An Strom, Gas und Zu- und Abwasser bereits angeschlossen
- Denkmalschutz der Außenansicht
- steht im Auußenbereich
- in unmittelbarer Nähe der Straße bzw. des Grundstückrandes
- Einrichtung eines Stellplatzes möglich
Geplante Arbeiten:
- Einbau Badezimmer, Küchenzeile
- Ausbau des Dachbodens als zweite Wohnebene (für Bett)
- Einbau eines zusätzlichen Fensters
- Einbau einer Heizung (Gastherme)
- Dämmung (aber: geplante Ausnahme von der Energieeinsparverordnung aufgrund unverhältnismässig hoher Kosten)
Meine Frage ist nun, welcher Weg der wirtschaftlich günstigste wäre? Macht es zum Beispiel Sinn, einen Architekten nur mit den ganzen Formalitäten zu beauftragen und nachdem dann der Bauantrag genehmigt wurde auf ein Bauunternehmen umzusteigen und den Architekten außen vor zu lassen?
Ich freu mich über jeglichen Input!!
Grüße, Tom
T
Tomtom198406.11.18 23:20Also 20€/qm ist tatsächlich nichts wahnsinnig ungewöhnliches für Heidelberg, wenn man sich mal in den Suchbörsen umschaut, auch für 1-Zimmer Apartments nicht. Und der Pavillon ist sehr schön, alleinstehend, es kann außerdem ein nicht einsehbarer Teil des Gartens vom Mieter alleine genutzt werden, beste Lage, etc. Eure Einwürfe möchte ich dennoch berücksichtigen und erstmal mit 500€ Mieteinnahmen rechnen.
Tomtom1984 schrieb:
um damit die Instandhaltungskosten des Grundstücks teilweise zu decken.Geht ja alles für den Kredit drauf...
Tomtom1984 schrieb:
Grundfläche 18m2, auch Dachboden soll ausgebaut werden (nochmal ca. 12m2 Fläche)Äh, gibt es nicht ein Minimum an QM für eine vermietbare Wohneinheit?
Wie auch immer. Energetisch lohnt es sich nicht, oder?
Tomtom1984 schrieb:
Da unser Grundstück in einem der beliebtesten Teil der Stadt liegt, am Waldrand liegt und zudem sehr zentral (1,5km zum Stadtzentrum) ist, gehe ich (und die örtlichen Architekten) von einer Miete von 500-600 Euro aus.Seit wann zählt ein Student für Waldrand? Irgendwo muss das Geld herkommen...
N
nordanney07.11.18 08:21Tomtom1984 schrieb:
Also 20€/qm ist tatsächlich nichts wahnsinnig ungewöhnliches für HeidelbergKurz mal gegoogelt: normalen Studentenwohnungen (i.d.R. möbliert): 25qm Zimmer bei ca. 350€ kalt und bei Wohnungen um 30qm bei ca. 450€Da musst Du erst einmal gegen ankämpfen - alleine am Wald. Warum soll ich dort hin, wenn ich es woanders (vielleicht zentraler?) auch haben kann. Ist aber mangels Lageinfo nicht zu beurteilen.
N
nordanney07.11.18 08:23Ach ja, musst Du finanzieren oder aus Eigenkapital bezahlen? Da Du die Kosten fürs Haus/Grundstück drücken möchtest, gehe ich mal von einem Kredit aus, sonst würdest Du Dich nicht damit beschäftigen. Wie sieht die Situation bei der Bank aus? So ein kleines Darlehen (nachrangig im Grundbuch?) kostet richtig Geld und drückt Deine Rendite mächtig nach unten, selbst bei 500€ Miete.
T
Tomtom198407.11.18 13:43Danke Euch nochmal für Eure Einschätzungen bezüglich der erzielbaren Miete. 500€ sind hier wirklich realistisch, ich vermiete schon Teile des Haupthauses an Studenten und habe einen ganz guten Eindruck davon, was die Leute bereits sind zu bezahlen. Ich glaube, es macht jetzt auch wenig Sinn, dass ich noch weiter den Mietpreis begründe, denn wie schon nordanney sagte, ist das für Außenstehende mangels Lageinfos schwer zu beurteilen.
Wenn ich also meine ursprüngliche Frage wieder aufgreife, was denkt ihr, gibt es eine Möglichkeit, den Architektenanteil an dem Vorhaben "runterzuschrauben" bzw. ist es möglich, Umnutzungsantrag und Bauvoranfrage mit Architekt durchzuführen und nach Genehmigung diesen außen vor zulassen?
Ach ja, hier noch die Antworten auf die Fragen:
Ich habe 30 T Eigenkapital und müsste dann noch 45T als Kredit aufnehmen. Bis jetzt wurden noch keine Kredite auf Haus/Grundstück aufgenommen.
Was meinst Du damit?
Wenn ich also meine ursprüngliche Frage wieder aufgreife, was denkt ihr, gibt es eine Möglichkeit, den Architektenanteil an dem Vorhaben "runterzuschrauben" bzw. ist es möglich, Umnutzungsantrag und Bauvoranfrage mit Architekt durchzuführen und nach Genehmigung diesen außen vor zulassen?
Ach ja, hier noch die Antworten auf die Fragen:
nordanney schrieb:
Ach ja, musst Du finanzieren oder aus Eigenkapital bezahlen? Wie sieht die Situation bei der Bank aus? So ein kleines Darlehen (nachrangig im Grundbuch?) kostet richtig Geld und drückt Deine Rendite mächtig nach unten, selbst bei 500€ Miete.
Ich habe 30 T Eigenkapital und müsste dann noch 45T als Kredit aufnehmen. Bis jetzt wurden noch keine Kredite auf Haus/Grundstück aufgenommen.
ypg schrieb:
Wie auch immer. Energetisch lohnt es sich nicht, oder?
Was meinst Du damit?
M
Mottenhausen07.11.18 14:54Tomtom1984 schrieb:
was denkt ihr, gibt es eine Möglichkeit, den Architektenanteil an dem Vorhaben "runterzuschrauben" bzw. ist es möglich, Umnutzungsantrag und Bauvoranfrage mit Architekt durchzuführen und nach Genehmigung diesen außen vor zulassen?Klar. Im Falle einer nicht Erteilung der Genehmigung endet für deinen Architekt seine Aufgabe auch genau an diesem Punkt. Muss halt vorher klar sein, wozu du ihn beauftragst und wie er dann dafür vergütet wird.
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