Bauvorhaben mit finanziellen Mitteln realisierbar?

[DieHnnH]

Hallo zusammen,

folgend unsere Angaben und die Frage an euer Schwarmwissen & Erfahrung: ist es realistisch, unser Vorhaben in die Tat umzusetzen oder lassen wir lieber die Finger davon?

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Ehepaar
• Wie alt seid Ihr? 34
• Gibt es Kinder? Nein
• Sind Kinder geplant? Nein
• Was macht Ihr beruflich? Angestellte ÖD & Marketing
• Wir sind Angestellt//Ab 2026 nebenberufliche Selbstständigkeit zusätzlich
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 39h//ab 2026 perspektivisch ca. 3-5h mehr bei mir

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Netto 5350 € (ohne Einkünfte nebenberufliche Selbstständigkeit, da Wunsch und nicht Fakt aktuell)
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 150.000 €
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 120.000 €

Ausgabensituation:

Wohnkosten, Internet & Handy 322 €
Wir wohnen aktuell in der Dachgeschosswohnung meiner Schwiegereltern und zahlen nur einen pauschalen Nebenkostenbetrag, der aufgrund der Stromheizungen relativ „hoch“ ist.

• aktuelle Kaltmiete 0€
• aktuelle Warmmiete 267 €
• Telefon, Internet, Mobilfunk 55 €

Mobilitätskosten 629 €

• 629 € für zwei Autos, davon 300 € Privatkredit bis August 2026
• Ein Auto soll mit neuem Wohnort verkauft werden.

Versicherungskosten 253 €

Lebenshaltungskosten 809 €

• Lebensmittel 400 €
• Restaurantkosten 70 €
• Pflege/Drogerie 150 €
• Medikamente 10 €
• Kleidung 40 €
• Vereinsbeiträge/Fitnessstudio 70 €
• Streaming Dienste 28 € (Streaming Dienste)
• Tickets 10€
• Spenden 31 €

Sparleistungen: 2.230 €

• Urlaub 200 €
• Haus 1.500 €
• Altersvorsorge 500 € ETFs
• Hobbys/Geschenke 30 €

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt 5.350 €
• Ausgaben gesamt 4.684 €
• Saldo 1.766 €
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus) 1200 € Sparen + 100 € Urlaub + 450 € Auto + 70 € Fitti
• Saldo Verfügbar 3.027 €

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 494qm
• Welche Maße hat es? 21,73x29,47x19,59x19,38
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 310 €/qm
• Neubau
• Garagen? Einzelgarage oder Carport in Eigenleistung
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 115qm Wohnfläche für uns geplant plus ELW ca. 40 qm im DG
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? Keine Ahnung

Baukosten:

• Grundstückskosten 153.000 €
• Erschließungskosten Bereits erschlossen
• Erwerbsnebenkosten 2.300 € Notar & Grundbuch + 7.500 € Grunderwerbsteuer & 1.000 € Eintrag Vermessungsamt = 10.800 €
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) 11.000 €
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc. 10.000 €
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen)
• Gesamtkosten 195.600 €

sonstige Kosten:

• Küchenkosten 30.000 €
• Möbel, Lampen, Deko 4.000 €

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten Grundstückskauf 195.600 €
• abziehbares Eigenkapital 115.000 €
• Finanzierungssumme Bausparvertrag mit 300 € Rate für 10 Jahre & Privatkredit 20.000 € ohne Zinsen mit 100 € Rate
• Rate für Grundstück 400 € gesamt

Notwendige Kreditangaben & Sonstiges:

Da wir die Einliegerwohnung irgendwo unterkriegen müssen, aber auch viel selbst machen möchten, schätzen wir die Kosten für das Haus inkl. Aushub und Bodenplatte auf 500.000 €. Es müsste dann auch der gesamte Betrag finanziert werden, da unser EK mit Grundstück etc. so gut wie verplant wäre und wir uns einen kleinen Puffer vorbehalten möchten.
Große Frage: ist das überhaupt realistisch? Wie viel mehr können wir uns leisten?

Die Einliegerwohnung müssen wir bauen, da die Vergabe des Bauplatzes durch Punkte erfolgte (wie fast überall hier im Württembergischen Allgäu), und wir sonst keine Chance gehabt hätten ohne Kinder. Ein Haus von der Stange wird daher schwierig (?)

Eine weitere Frage an Euch wäre: wo die ELW am besten hinbauen, so dass es sich finanziell im Rahmen hält? Keller ist quasi raus weil weiße Wanne und Hebeanlage, damit die teuerste Variante. Da wir relativ hoch bauen dürfen und der Nachbar auch so hoch gebaut hat, wäre das Dachgeschoss eine Möglichkeit, ohne zu viel Gartenfläche zu verlieren. Was die Kosten dafür angeht sagt man uns von bis. Zwei Vollgeschosse müssen wir lt. Bebauungsplan sowieso bauen.
Unser Ziel ist es nicht, das Haus möglichst schnell abzuzahlen. Wir möchten eine lange Weile darin wohnen, aber vermutlich nicht unseren letzten Lebensabend und möchten das Haus spätestens dann verkaufen.

Ich bedanke mich im Voraus für Eure Antworten, auch wenn sie mir vielleicht nicht gefallen werden. Aber so haben wir dann etwas mehr Klarheit.

Oh und noch ein Hinweis: Bestandsimmobilien kosten bei uns immense Summen. Z.B. Baujahr 1970, 140qm, Erbpachtgrundstück 550K, Doppelhaushälfte aus 1930 mit 80qm Wohnfläche und 316qm Grundstück 380K. Daher ist das leider nicht die bessere Option, wir haben circa 4 Jahre nach einer Bestandsimmobilie gesucht.

Viele Grüße und vielen Dank für eure Antworten.

 

[Grundaus]

ist die ELW nur auf dem Papier, oder soll die wirklich vermietet werden? Wenn vermietet, dann reichen die Baukosten nicht für 155m², da vieles doppelt benötigt wird, wie Eingang, Strom/Wasser/Heizungszähler, Küche , Bad. Garten kostet deutlich mehr.
40m² ist zu viel für Studenten und zu wenig für ein Paar. ELW möchte ich nicht über mir haben, wenn dann im Keller oder Anbau.

 

[DieHnnH]

Danke für deine Einschätzung!
Die ELW muss nachweislich 5 Jahre vermietet werden.
Es gibt ein Schlupfloch: im Kaufvertrag für den Bauplatz steht, dass für den Fall, dass nicht so gebaut wird, wie vereinbart, man eine Strafe zahlt von 50€/qm. Also 23.700 €. So wollen wir eigentlich nicht verfahren, es wäre aber theoretisch eine Tür.

 

[Arauki11]

Ich empfinde das nicht als sog. "Schlupfloch" und denke, dass die Gemeinde Familien mit Kindern eben diese €50.-/qm als Förderung angeboten hatte.Ihr habt keine Kinder und bekommt den Bauplatz dann eben für diesen Mehrpreis.
Diesen würde ich bezahlen und genau so bauen, wie es für mich zu zweit passt.
Die angedachte ELW ist nicht nur wirtschaftlkich eine Milchmädchenrechnung, sondern wird Dir auch die Planung eines schönen Hauses an allen möglichen Stellen zerschießen.
Lass es besser bleiben und freu Dich darüber, dass Du ohne Fremnde dort auf dem Grundstück wohnen kannst, welch ein Privileg.
Wäre der Platz von vorneherein €23.000.- teurer gewesen hättest Du ihn ja auch gekauft, so solltest Du mMn denken

So wollen wir eigentlich nicht verfahren, es wäre aber theoretisch eine Tür.

....und warum nicht ? Dieser Weg ist doch völlig legal un Menschen ohne Kinder sollen ja auch nicht benachteiligt werden. Daher ist das nicht "theoretisch", sondern praktisch und zwar sogar aus mehrerlei Betrachtungsrichtung.
Der bisher gedachte Weg dagegen ist völlig theoretisch und würde Dir in der Realität reihenweise Stolpersteine bringen. Eine Billigwohnung mit wenig Wohnqualität zu erschaffen und auf eigenem Grund zu vermieten empfinde ich als glatte Fehleinschätzug der Konsequenzen.

 

[Grundaus]

Ihr bekommt den Bauplatz dann eben für diesen Mehrpreis.
Diesen würde ich bezahlen und genau so bauen, wie es für mich zu zweit passt.

Denke, dass ohne ELW der Bau schon gar nicht genehmigt wird. Anders bauen als im Bauantrag, kann man machen, wenn man einen Architekt findet, der 2 Pläne macht und sich nicht erwischen lässt.
Wenn es richtig geplant ist, lohnt sich eine ELW schon, vor allem wenn von Verwandtschaft bewohnt

 

[DieHnnH]

Denke, dass ohne ELW der Bau schon gar nicht genehmigt wird.

Diese Befürchtung habe ich leider auch.

Wenn es richtig geplant ist, lohnt sich eine ELW schon, vor allem wenn von Verwandtschaft bewohnt

Die Frage ist dann, was ist "richtig"? Und welches Kapital muss dafür eingesetzt werden? Wie viel mehr Geld könnten wir dafür investieren, ohne uns unglücklich zu machen?
Verwandtschaft wird dort in absehbarer Zeit nicht wohnen.