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Baufinanzierungsvarianten - Erfahrungen / Empfehlungen

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Morgen! Wir sind etwas konkreter geworden was die Planungen angeht. Leider sind wir auch jetzt schon in der Kostenschätzung teurer als vorgegeben. Deshalb rechnen wir jetzt mal einen 15 % Puffer zusätzlich noch zur Schätzung nach oben mit ein, was natürlich ordentlich zu Buche schlägt. Sofern möglich würde ich gerne noch mal eure Einschätzung zu unserem Plan die Finanzierung anzugehen wissen. Denn in den nächsten zwei Wochen gilt es für uns die Finanzierung zu konkretisieren. Dafür haben wir Termine bei ein paar Vermittlern und Banken. Hier noch mal die Randbedingungen:

- Grundstück i.H.V. 230.000 € bereits vorhanden (aus EK finanziert)
- Baukosten inkl. aller Baunebenkosten, Außenanlagen, Küche und Möbel liegen mit 15 % Puffer bei 800.000 €
- Zu Beginn der Finanzierung werden wir noch mal mindestens 150.000 € EK direkt mit einbringen. Wir würden gerne dabei die Finanzierung in verschiedene Bausteine unterteilen:
  1. Einen KfW-55 Kredit über 120.000 € inkl. der 18.000 € Tilgungszuschuss mit Laufzeit von 30 Jahren und 3 % Tilgung
  2. Ein normales Annuitätendarlehen über 180.000 € mit 15-20 Jahren Zinsbindung und 3 % Tilgung
  3. Ein variables Darlehen über 350.000 €, weil der Betrag nach 2 Jahren zur Verfügung stehen und wir den Baustein komplett sondertilgen möchten. (Was dürfen wir hier für Konditionen erwarten?)
- monatliches Netto-Einkommen durchschnittlich 12.000 € p.M.; der (kleine) Haken daran ist das wir nach den 2 Jahren dann die 350k auf jeden Fall zur Verfügung haben werden, jedoch das Netto-Einkommen auf ca. 4.400 € schrumpfen wird.

Ist der oben genannte Weg so gangbar? Und geht es überhaupt, dass man die Bausteine so zusammenstellt?
 
Hallo,

also die Bausteine kann man so machen. Mit 4,4k Nettoeinkommen die 300k bedienen ist kein Problem. Mit Nebenkosten und Rücklage werdet Ihr bei ca. 1.500€ im Monat All In landen.

Noch bssere wäre es weiterhin die 12k zu haben und die 350k dan normal zu finanzieren, wenn möglich. Der Unterschied von 7,6k im Monat = 91,2k im Jahr ist natürlich groß. Da kann man ordenlih mit Sondertilgungen arbeiten und Ihr hätet in 10 Jahren alles Abbezahlt. Jedoch weiß ich nicht was hinter der Differenz von 7,6k im Monat steckt.
 
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Man kann es so angehen, wobei ich den 3. Baustein nicht variabel stellen würde. Hier sind die Konditionen häufig >3%.

Die bessere Lösung ist, dass ihr für diesen Baustein eine Zinsbindung von 2 oder 3 Jahren nehmt, je nachdem wann Ihr die Gelder dafür habt.

Alternativ und sofern es konditionell in Frage kommt könnte man bei einer Commerzbank auch die 5 Jahre nehmen (meist wesentlich günstiger als 2) und sich das 100%ige Sondertilgungsrecht einkaufen (Aufschlag ca. 0,5%), welches man 2 Jahre nach der Vollauszahlung nutzen kann. Hier kommt es dann wieder auf die Bauzeit an, da es dann auch mal schnell 3 Jahre sein können.
 
Hallo,

also die Bausteine kann man so machen. Mit 4,4k Nettoeinkommen die 300k bedienen ist kein Problem. Mit Nebenkosten und Rücklage werdet Ihr bei ca. 1.500€ im Monat All In landen.

Noch bssere wäre es weiterhin die 12k zu haben und die 350k dan normal zu finanzieren, wenn möglich. Der Unterschied von 7,6k im Monat = 91,2k im Jahr ist natürlich groß. Da kann man ordenlih mit Sondertilgungen arbeiten und Ihr hätet in 10 Jahren alles Abbezahlt. Jedoch weiß ich nicht was hinter der Differenz von 7,6k im Monat steckt.
Danke für deinen Beitrag. Sobald ich auch wieder arbeite kommen noch 2k in Teilzeit dazu. Natürlich verschiebt sich dann auch entsprechend etwas bei meinem Mann wegen der Steuerklasse. Dennoch wären wir dann bei ca. 5.200 p.M. Ja, dass mit dem Gehaltsdowngrade und der Sonderzahlung hängen unittelbar zusammen und es hat seine Gründe. Also siehst du auch bei 300k kein Problem mit dem reduzierten Einkommen?

Man kann es so angehen, wobei ich den 3. Baustein nicht variabel stellen würde. Hier sind die Konditionen häufig >3%.

Die bessere Lösung ist, dass ihr für diesen Baustein eine Zinsbindung von 2 oder 3 Jahren nehmt, je nachdem wann Ihr die Gelder dafür habt.

Alternativ und sofern es konditionell in Frage kommt könnte man bei einer Commerzbank auch die 5 Jahre nehmen (meist wesentlich günstiger als 2) und sich das 100%ige Sondertilgungsrecht einkaufen (Aufschlag ca. 0,5%), welches man 2 Jahre nach der Vollauszahlung nutzen kann. Hier kommt es dann wieder auf die Bauzeit an, da es dann auch mal schnell 3 Jahre sein können.
Ui, okay. Sofern die variablen Kredite tatsächlich bei über 3 % liegen klingt dein unterer Vorschlag sehr vernünftig. Was bekomme ich denn für Konditionen wenn ich das o.g. variable Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren nehmen inkl. Sondertilgungsrecht für 100%?
 
Wenn ihr die 2 Jahre nehmt und zur ING passt (Rahmenkriterien) erhaltet ihr für die 2 Jahre eine 0,76%.

Die Commerzbank liegt für 5 Jahre mit Sondertilgungsoption bei 1,09%. Hier habt ihr den Vorteil, dass wenn das Geld etwas später als nach 2 Jahren kommt, ihr euch nicht mit dem Zwischenfinanzierung beschäftigen müsst.

Für 20 Jahre könnt ihr mit 1,3x% rechnen ohne jetzt mehr zu wissen.

Die variablen Darlehen liegen zwischen 2,5% - 4,25%.

WICHTIG: Manchen Banken haben Regionalrabatte, dementsprechend weichen Konditionen je nach Standort des Hauses ab.

Variabel finanzieren macht in meinen Augen und rein rechnerisch kein Sinn.
 

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