Baufinanzierung Hausbau & Vorfälligkeitsentschädigung

[DerHansi83]

Hallo zusammen,

ich befinde mich aktuell leider in einem kleinen "Dilemma":
Wir haben 2007 eine Eigentumswohnung gekauft (voll finanziert, Zinsbindung 10 Jahre). Bedingt durch familiäre Erweiterungen und die günstige Zinslage und dem Glück eines für uns idealen Bauplatzes haben wir uns letztes Jahr entschlossen unseren Einfamilienhaus-Traum zu erfüllen. Glücklicherweise fand sich schon vor Baubeginn ein Käufer für unsere kleine Eigentumswohnung. Nach anfänglichen Finanzierungsgesprächen mit unserer Hausbank kam das unsägliche Wort "Vorfälligkeitsentschädigung" für die alte Wohnung auf den Tisch.

Nachdem wir sämtliche Banken "westlich von Bagdad" abgeklappert und etliche Zinsvergleiche vorgenommen haben, haben wir nochmals das Gespräch bei unserer Hausbank gesucht um eine partnerschaftliche Lösung zu finden. Ich habe bereits zum damaligen Zeitpunkt gesagt, dass ich mir durchaus vorstellen könnte bei der (im Zinsvergleich nicht günstigsten) Hausbank zu bleiben, wenn man sich in Sachen Vorfälligkeitsentschädigung einigen könnte. Dies wurde uns avisiert... Leider nicht wertmäßig. Nun holt mich die Vergangenheit so langsam wieder ein, da wir kurz vor dem Umzug in unser neues Eigenheim stehen.

Fakt ist, dass sich eine Umschuldung nicht gerechnet hätte und ich nunmehr vor dem "Dilemma" dieser VFE stehe. Haben Sie / habt ihr einen guten Rat für mich, wie ich nun in die Verhandlung treten kann? Welche Möglichkeiten der Argumentation habe ich? Ein aus meiner Sicht gutes Argument ist, dass die neue aufgenommene Kreditsumme nunmehr 3x so hoch ist, wie die bisherige. So etwas müsste eine Bank/SPK doch zu schätzen wissen, oder? Immerhin habe ich mich dazu entschlossen mehr Geld bei der Hausbank zu lassen und nicht bei der Konkurrenz. Im Worst Case hätte die Hausbank doch die Vorfälligkeitsentschädigung von mir bekommen, aber dafür keinen Folgeauftrag erhalten.

Ist es z.B. möglich sich über einen Abschlag zu einigen, sprich einen Verzicht der Bank auf 20%, 50% der Vorfälligkeitsentschädigung? Gibt es da eine Faustformel, was Banken bereit sind "zu opfern"? Habt ihr selbst u.U. positive Erfahrung damit gemacht?

Über einen guten Rat bzw. weitere Argumentationshilfen wäre ich ihnen/euch wirklich sehr dankbar.

Herzlichen Dank im Voraus für das Feedback.

Viele Grüße, Hansi

 

[wadenkneifer]

Moin Hansi,

das "Du" ist hier die übliche Anrede. Herzlich Willkommen hier.

Versteh ich das richtig, dass Du bei Deiner Hausbank die neue Finanzierung abgeschlossen hast ohne das Thema Vorfälligkeitsentschädigung für den Altkredit final (=schriftlich) zu klären? Dann dürfte es jetzt schwierig werden, dies nachträglich zu klären. Die Bank wird wahrscheinlich alle Trümpfe (=vertragliche Regelungen) in der Hand haben.

Warum sollte sie überhaupt noch mal mit Dir über dieses Thema verhandeln? weil jetzt die konkrete Ablösung des Alt-Vertrages ansteht und diese bislang nur angekündigt war?

Ist die neue FInanzierung irgendwie mit der alten Finanzierung verknüpft? Also die neue Kreditzusage mit der Ablösung des alten Kredits als Voraussetzung? Ist es evtl. lohnend/möglich für Dich, den alten Kredit "normal" zu bedienen und ggf. im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung sonderzutilgen? Sprich: Wie ist das Verhältnis aus Zinsersparnis für die Restlaufzeit zu Vorfälligkeitsentschädigung?

Viele Grüße

Michael

 

[toxicmolotof]

Die VFE wird vermutlich mit einem Aktiv-Passiv-Vergleich gerechnet worden sein.

Da du aber ja einen neuen Kredit aufgenommen hast wäre ein Aktiv-Aktiv-Vergleich eigentlich die richtige Wahl in der Verhandlung zum VFE gewesen.

Da ich dich aber so verstehe, dass der neue Vertrag schon abgeschlossen ist wirst du da schlechte Karten haben in der Argumentation. Der Zug scheint daher leider abgefahren.

Natürlich sollte man überprüfen ob das VFE in seiner Höhe berechtigt ist und korrekt berechnet wurde. Waren bei deinem Wohnungskredit Sondertilgungen möglich? Die Berücksichtigung selbiger wird bei der Berechnung von VFEs gerne mal vergessen. Bis 2017 ist ja nicht mehr so lange und da du von einem kleinen Kredit sprichst kommst du vielleicht mit einem blauen Auge davon.

Manche Mitarbeiter (Vorgesetzte) haben auch schon mal Kompetenzen um auf einen Teil des VFEs zu verzichten. Das dreht sich dann meist um 10-25%, aber deinen Trumpf "Neugeschäft" hast du auch da schon verspielt.

 

[ypg]

Man hätte einen Immobilientausch (komme nicht auf das Fachwort) vornehmen können. Vorteil: keine VFE.
Nachteil: Du hättest für wenige Jahre bis Ablauf den "alten" Kredit und einen Neukredit bzw Aufstockung ab jetzt.
Das hätte man aber im Vorwege (vor dem Verkauf) abklären müssen.

Ich hatte das auch vor - habe aber dann doch die VFE (von 9000 :(... meiner lief erst 3 Jahre auf 10) bezahlt.

 

[lastdrop]

Wenn Dus darauf ankommen lassen willst, würde ich anwaltlich eine Falschberatung prüfen. Die Bank hätte Dir m.E. Einen Sicherheitentausch anbieten müssen.

Nur um in Verhandlungen einmal ein Argument vorbringen zu können ....

 

[nordanney]

Wenn Dus darauf ankommen lassen willst, würde ich anwaltlich eine Falschberatung prüfen. Die Bank hätte Dir m.E. Einen Sicherheitentausch anbieten müssen.

Nur um in Verhandlungen einmal ein Argument vorbringen zu können ....

Der Sicherheitentausch bringt nur leider nichts. Du musst im Gegenzug dafür die deutlich höheren Zinsen für die Restlaufzeit der Finanzierung bezahlen. Der Mehraufwand dürfte sich (ganz grob) dann in Höhe der VE bewegen.
Ein "müssen" gibt es übrigens nicht.