ᐅ 1 Million Euro Haus ohne Eigenkapital finanzieren?

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe ein Problem und zwar möchte ich gerne ein Haus kaufen für ca. 1 Million Euro. Ich brauche wirklich euren Rat wie ich damit umgehen soll bzw. welche Schritte ich unternehmen soll. Was würdet Ihr tun?

Ich verdiene aktuell 2000 Euro netto, Sie verdient aktuell 1800 Euro ( Elterngeld ), wir haben 1 Kind.

Kredite haben wir keine, Mietbelastung ebenfalls keine da die Wohnung mir gehört wo wir sind. Wir zahlen nur Hausgeld.

Unzumutbare Wohnsituation aktuell:

Wir leben derzeit in einer 1 Zimmer Wohnung 25 qm. Es platzt aus allen Nähten.

Wir möchten ein Haus kaufen im Landkreis Stuttgart welches genau 1 Million Euro kostet aber wir haben kein Eigenkapital in Form von Geld.

Eine Baufinanzierung über 1 Million Euro wurde abgelehnt.

Aber es gibt eine Besonderheit.

Ich habe zur Kapitalanlage früher 1 Zimmer Wohnungen gekauft ( günstig damals 2005 ) und habe Sie immer vermietet. Ich besitze aktuell 10 sogenannte 1 Zimmer Wohnungen , mit meiner eigenen Wohnung sind es sogar 11.

Diese sind nicht "Kredit finanziert"

Die Idee wäre alle Wohnungen bzw so viele zu verkaufen bis ich die 1 Mio Euro zusammen hätte.

Das Problem wäre laut Finanzamt die 3 Objekt Regel, Sie würden mich laut deren Aussagen als gewerblich einstufen wenn ich innerhalb kurzer Zeit alle verkaufen würde.

Obwohl über 10 Jahre Haltedauer, es zählt ja nicht als Zählobjekt.

Die finanzierenden Banken lehnen eine Hausbau Finanzierung über 1 Million Euro ab und sehen die 1 Zimmer Wohnungen nicht als Sicherheit was ich nicht verstehe.

Die Banken würden doch auf Rang 1 abgesichert werden, den vollen Erlös würden Sie bekommen.

Wie gehe ich vor? Ich habe irgendwie den Eindruck dass diese 10 Mini Wohnungen die Bankberater irgendwie abschrecken.

therealhotboy schrieb:

Das Problem wäre laut Finanzamt die 3 Objekt Regel, Sie würden mich laut deren Aussagen als gewerblich einstufen wenn ich innerhalb kurzer Zeit alle verkaufen würde.

Jep. Ist eine komplexe steuerliche Situation. Kann man aber mit einem passenden Steuerberater und ggf. Einbringung in Gesellschaften händeln und optimieren. Vielleicht sogar im Rahmen eines Share Deals einen Komplettverkauf elegant lösen.

therealhotboy schrieb:

Ich habe zur Kapitalanlage früher 1 Zimmer Wohnungen gekauft ( günstig damals 2005 ) und habe Sie immer vermietet. Ich besitze aktuell 10 sogenannte 1 Zimmer Wohnungen , mit meiner eigenen Wohnung sind es sogar 11.

Das sind 11 einzelne Immobilien, die jeweils im Sachwert bewertet werden müssen. Da kann es sein, dass der Cash Flow gut aber die Sachwertbewertung schrecklich ausfällt. Dazu der 11-fache Aufwand.
Das will kein Mensch haben.

therealhotboy schrieb:

Die Banken würden doch auf Rang 1 abgesichert werden, den vollen Erlös würden Sie bekommen.

Darüber mit einem Laien zu sinnieren, macht keinen Sinn. Nicht falsch verstehen.

therealhotboy schrieb:

Wie gehe ich vor ? Ich habe irgendwie den Eindruck dass diese 10 Mini Wohnungen die Bankberater irgendwie abschrecken ...

- Beten und hoffen, dass Du irgendwo eine "blöde" Bank findest, die eine Finanzierung macht (würden wir auch nicht machen).
- Wohnungen verkaufen und in den sauren Steuerapfel beißen
- Uns mal ein paar Infos zu den Wohnungen und Mieten geben

Ich sehe eher das Einkommen als die Sicherheit als Problem an und natürlich den Aufwand für 11x Besicherung eines Darlehens
Hast du bei der Bank nur die 3,8T€ als Einkommen angegeben oder auch die Mieteinnahmen?

Warst du bei einer Bank oder bei einem Vermittler?
Aus dem gewerblichen Bereich kenne ich es so, dass manche Banken z.B. für gewisse Branchen "Blacklist" haben und diese Objekte nicht finanzieren bzw. als werthaltig anerkennen. Könnte sein, dass das vielleicht bei diesen Miniwohnungen so verhält.

Was bringen denn die 10 Wohnungen an monatlicher Miete und auf welchen Wert schätzt du denn die Wohnungen.

Würde der Verkauf der Wohnungen überhaupt Gewinn abwerfen?

Verkauf doch 3 Wohnungen und nimm den Erlös als Eigenkapital. Evtl findet sich ja eine Bank, die den Rest finanziert?
Kannst ja dann immer noch nach und nach die ein oder andere Wohnug verkaufen und z.B. sondertilgen oder nach dem Auslaufen der Zinsbindung einen niedrigeren Folgekredit aufnehmen.

Nur kurz, ich bin aus Stuttgart

Ich versteh es nicht.

Ich habe 11 abbezahlte 1 Zimmer Eigentumswohnungen in Stuttgart, jede bringt mindestens 100 000 Euro, entspricht einem Wert von ca. 1,1 Millionen.

Die Bank hat 0 Risiko ....

Es sieht so aus als müsste ich die Wohnungen " vermietet " verkaufen und dann das Haus kaufen was bis dahin schon vermutlich weg sein wird.

In Stuttgart wäre die Wohnung innerhalb von paar Wochen sofort verkauft für 100 000 Euro.

filosof schrieb:

Verkauf doch 3 Wohnungen und nimm den Erlös als Eigenkapital. Evtl findet sich ja eine Bank, die den Rest finanziert?
Kannst ja dann immer noch nach und nach die ein oder andere Wohnug verkaufen und z.B. sondertilgen oder nach dem Auslaufen der Zinsbindung einen niedrigeren Folgekredit aufnehmen.

Ich glaube den Weg werde ich leider gehen müssen, ich werde 3 Objekte nun verkaufen damit ich für die Banken " finanzierbar " bin.

Die Banken scheinen die 11 Immobilien und das Einkommen negativ zu bewerten, ein Bearbeiter sagte dass viele der Aufwand abschreckt.

11 mal Grundbuch ist nicht so dolle