Hauskauf/Wie Finanzierungszusage erhalten? Regelung/Eigenkapital?

[moertelmischer]

Erstmal ein Hallo in die Runde, bin ganz neu hier.

Wir wollen eine Bestandsimmobilie kaufen, haben aber noch kein Objekt im Auge, haben aber schon einiges angeschaut. Das Richtige war leider noch nicht dabei bzw. vom gefühlten Preis her deutlich überteuert.

Angenommen, wir haben nun ein Haus gefunden das uns zusagt. Den Verkäufer (und den Makler) wird es nun interessieren, dass wir den "Spaß" auch bezahlen können. Also wird es heißen, ein Finanzierungszusage von einer Bank zu bekommen. Der Verkäufer will ja wissen, dass er mit jemandem redet, der den Kram bezahlen kann!

Wie läuft das üblicherweise ab? Ich habe ja das Eigenkapital bei verschiedenen Banken als Tagesgeld liegen. Will die finanzierende Bank das Geld "erst mal bei sich haben", ehe sie zusagt?

 

[Lythalia]

Erst mal stimmt alles was HausbauBlog geschrieben hat und ich möchte nur noch ein paar Tipps ergänzen:
Wir haben letztes Jahr eine Bestandsimmobilie gekauft und insgesamt ca. 1 Jahr gesucht...also nicht aufgeben.
Ich weiß nicht, ob ihr schon ein Gespräch mit der Bank hattet, aber wir haben zuerst ein Vorgespräch mit unserer Hausbank (mit der finanzieren wir jetzt auch) gemacht um abzustecken, was wir uns Leisten können. Hast du nen guten Kontakt zu deinem Berater, kannst du nämlich auch schnell mal eine Bestätigung bekommen, da wirklich gute Objekte zumindest bei uns innerhalb einer Woche über den Tisch gehen. Die Erfahrung haben wir bei einem Haus gemacht, welches wir genommen hätten: Preis war super, Objekt wurde Sonntags online gestellt, wir haben am Samstag darauf besichtigt, hätten auch sofort zugesagt, aber an dem Tag hat dann schon jemand anders zugeschlagen.
Das Haus was wir jetzt haben wäre auch so schnell weg gewesen (eins hier in der Siedlung ging letztens auch innerhalb von 2 Wochen weg).
Zur Bank kann man sagen, dass wir erst einen schlechteren Zinssatz angeboten bekommen haben, da wir aber schon einige Gespräche hatten und ich mit der Beraterin auf einer Wellenlänge lag, hatte ich dann mal einen Ausdruck mit nem 0,3 % Punkte besseren Zins von der Interhyp Website mitgenommen und schon haben wir dank den Zahlen auf der Interhyp Webseite den gleichen Zins auch bekommen...da ist also meist noch gut Verhandlungsspielraum...

 

[Lythalia]

Noch vergessen: Notaranderkonto ist eigentlich nicht üblich. Das wird nur bei "schwierigen" Käufen gemacht. Bei uns war es ein Zug um Zug Geschäft und alles hat wunderbar geklappt.Der Letzte Schritt ist dabei, dass der Notar Nachricht bekommt, dass die Eintragungen im Grundbuch vorgenommen wurden und er gibt dann Bescheid wie gezahlt werden soll. Wir mußten dann unserer Bank nur noch das OK geben, die Zahlung durchzuführen, wie der Notar es schriftlich allen zugeschickt hat.

 

[moertelmischer]

Besten Dank für eure Antworten!

Ja, über ein Notaranderkonto würde ich vorzugsweise schon gehen, dann läuft die Zahlung über den Notar. Auch wenns extra kostet. Eine Immobilie kaufe ich nur einmal in meinem Leben und da soll nichts schieflaufen. Das aber nur nebenbei.

Also gut, Nachweis über Eigenkapital mache ich per Kontoauszug. Geht klar.

 

[Micha&Dany]

Hallo

Also unsere Bank hat sich für unser Eigenkapital überhaupt nicht interessiert.
Aber wahrscheinlich ist das von Bank zu Bank unterschiedlich - und vielleicht spielt es auch eine Rolle, ob man kauft oder baut.
Unsere Bank hat sich nur den Gesamtwert angeschaut, und ausgerechnet, wie viel % des Wertes sie finanzieren muss. Wie wir den Rest finanzieren, hat keinen Interessiert.
In der Bauphase müssen wir regelmäßig Nachweise einreichen, wie weit das Haus schon fertiggestellt ist. Erst dann wird die nächste Summe ausgezahlt. So stellt die Bank sicher, dass immer der Wert des Hauses der ausgezahlten Summe entspricht.

Grüße
Micha

 

[Baufinanzierer]

Ja, der Weg ist Korrekt. Erst mal zur Bank und den "möglichen Kapitaldienst" berechnen lassen, also wie hoch darf denn eine Rate aus Banksicht überhaupt sein. Die mal vergleichen mit den eigenen Vorstellungen, also ruhig mal Haushaltsbuch führen. Oder einfach Girokontoauszüge sichten, um mal zu sehen, was gebe ich denn so aus? Auch interessant ein anderer Rechenweg: Aktuelle Kaltmiete plus das, was eh schon für die Immobilie gespart wird. Das ergibt schon mal eine tragbare Baufinanzierung.

Jetzt kann der Bankberater mal ausrechnen, welche Finanzierungssumme sich denn hinter diesem möglichen Kapitaldienst aktuell versteckt. Nach diesem Wert kann dann gesucht werden.

Ist die Immobilie gefunden, wieder zur Bank. Notwendige Objektunterlagen: aktueller Grundbuchauszug, Lageplan/Flurkarte, Berechnungen Wohnfläche und Kubatur, Bauzeichnungen, Feuerversicherungsnachweis. Das alles sollte der Makler für das viele Geld, das er bekommt, in einer Mappe ungefragt überreichen.

Die Bank erstellt jetzt neben den persönlichen Unterlagen (das kann dann auch ein Eigenkapitalnachweis sein) ein Angebot und die Erstellung des Kreditvertrages wird beauftragt. NUR DER VON DER BANK EINSEITIG UNTERSCHRIEBENE KREDITVERTRAG ist die bindende Zusage der Bank. Die meisten "Vorabbestätigungen" haben in irgend einer Form ein "vorbehaltlich" im Text. Eine persönliche Zusage des Bankberaters, auch per E-Mail, ist mit Vorsicht zu genießen. Banken müssen aus rechtlichen Gründen eine Zusage in 2 voneinander getrennten Abteilungen treffen. Der Mensch hat also gar nicht die Kompetenz, die Zusage allein zu verfassen.

Die Kreditverträge sind nach 2-3-4 Wochen bei euch. Das ist eine ganz normale Bearbeitungszeit. Erst mit dem Kreditvertrag empfehle ich den Gang zum Notar. Jetzt kann risikofrei der Notarvertrag unterschrieben werden. Nach Unterschrift beim Notar den Kreditvertrag zurück zur Bank bringen (unterschrieben). Sollte der Verkäufer doch nicht erscheinen, habt ihr keinen Kredit abgeschlossen, Thema: Nichtabnahmeentschädigung.

Last euch nie von einem Makler drängen. Wenn der andere Kunden hat, die sofort kaufen wollen, andere Banken würden das alles viel schneller machen etc. etc.... lieber ein neues Objekt mit einem seriösen Makler suchen.