ᐅ Chance Rücktritt "Town & Country Bauwerkvertrag" Andienungsrecht

Hallo,

wir haben (leider) auch einen Bauwerkvertrag unterschrieben, den man hier im Forum und an anderer Stelle als "Town & Country Standardvertrag findet". Wir suchen nun gerade verzweifelt eine Möglichkeit aus dem Vertrag wieder heraus zu kommen, ohne die 10% Vertragsstrafe zu zahlen. Nun aber erst mal der Reihe nach:

Wir hatten unser "Traumgrundstück" gefunden und auch mit dem Besitzer des Grundstücks schien alles in Ordnung zu gehen. So dass wir schließlich nach einiger Suche bei dem aktuellen Bauträger gelandet sind und letztendlich den Vertrag unterschrieben hatten. Nun wird der Grundstücksbesitzer seine Parzelle aber jemand anderem verkaufen.

Der Vertrag enthält folgende (relevante) Klauseln:

Kündigungsrechte des Auftraggebers und des Auftragnehmers richten sich nach dem Baugesetzbuch. Sollte eine Kündigung vor Baubeginn erfolgen, ohne dass sie vom Auftragnehmer zu vertreten ist, wird eine pauschale Vergütung bzw. eine pauschaler Schadenersatz in Höhe von 10% der Vertragssumme fällig.

Grundstücksvorbehalte:

1. Der Auftraggeber ist berechtigt, vom Bauwerkvertrag zurückzutreten, wenn er binnen 6 Monate nach Vertragsabschluss kein Grundstück erwirbt oder für den Erwerb aussucht.

2. Dem Auftraggeber bleibt es freigestellt, auch noch nach Ablauf dieser Frist zurückzutreten, soweit der Auftragnehmer zu diesem Zeitpunkt noch keinen Bauantrag bzw. die notwendigen Planungsleistungen hierfür oder kein Baugrundgutachten in Auftrag gegeben hat.

3. Hat der Auftraggeber binnen 3 Monaten nach Vertragsabschluss noch kein Grundstück erworben oder ausgesucht, ist der Auftragnehmer berechtigt, dem Auftraggeber Grundstücke
nachzuweisen (Andienungsrecht). Der Auftraggeber verpflichtet sich im Falle des Rücktritts, alle nachgewiesenen und von ihm abgelehnten Grundstücke binnen 2 Jahren nach Ausübung des Rücktrittsrechts nicht anderweitig zu bebauen. Verstößt der Auftraggeber gegen diese Verpflichtung, indem er ein abgelehntes Grundstück binnen vorgenannter Frist anderweitig bebaut, so hat der Auftraggeber an den Auftragnehmer eine Pauschale in Höhe von 10 % des zum Zeitpunkt des Rücktritts vereinbarten Pauschalpreises zu zahlen.

4. Tritt der Auftraggeber zu einem Zeitpunkt zurück, in dem bereits die Baufinanzierung durch eine Bank oder Sparkasse zugesagt wurde und er sich für ein Grundstück, auch ohne es zu erwerben, entschieden hatte, ist der Auftraggeber ebenfalls zur Zahlung einer Pauschale von 10 % des zum Zeitpunkt des Rücktritts vereinbarten Pauschalpreises verpflichtet.

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In unserem Fall entfällt leider der erste Vorbehalt, da offensichtlich ein Grundstück ausgesucht wurde. Zum Glück haben wir aber noch keine Baufinanzierung einer Bank, so dass 4. ebenfalls entfällt.

Spannend wird es bei dem zweiten Vorbehalt: Kann der Bauträger vorgeben, er hätte Planungsleistungen erbracht oder gar ein Baugrundgutachten in Auftrag gegeben, wo doch nun das Grundstück gar nicht mehr zur Auswahl steht?

Uns wurde nun schon an anderer Stelle geraten, auf keinen Fall den Vertrag zu kündigen, denn dann wären die 10% in jedem Fall fällig. Zwar wäre eine Pauschale von 10% nicht rechtskonform, aber die aktuelle Rechtsprechung würde 5%-15% zulassen und somit käme der Bauträger in jedem Fall mit den 10% durch. Statt dessen sollten wir nichts tun und es auf das Andienungsrecht ankommen lassen. Was genau da auf uns zukommt konnte man uns dort aber nicht sagen. (Wir gehen allerdings davon aus, dass es tatsächlich extrem schwierig wird ein adäquates Ersatzgrundstück zu finden. Hilft uns das?)

Was würdet Ihr uns raten? Sollten wir jetzt einen Rücktritt aussprechen und uns auf den zweiten Vorbehalt berufen? Was kommt dann finanziell auf uns zu?

Oder tatsächlich nichts tun und es auf das Andienungsrecht ankommen lassen? Was könnte dann auf uns zukommen?

Wie würdet Ihr vorgehen?

Hallo,

ich darf keine Rechtsberatung betreiben, da diese in D ausschließlich den beratenden Berufen vorbehalten ist! Ich werde Dir allerdings einige Denkanstöße mit auf den Weg geben und empfehle Dir dringlich einen RA Deines Vertrauens aufzusuchen !

NomOm schrieb:

Kündigungsrechte des Auftraggebers und des Auftragnehmers richten sich nach dem Baugesetzbuch. Sollte eine Kündigung vor Baubeginn erfolgen, ohne dass sie vom Auftragnehmer zu vertreten ist, wird eine pauschale Vergütung bzw. eine pauschaler Schadenersatz in Höhe von 10% der Vertragssumme fällig.

Grundstücksvorbehalte:

3. Hat der Auftraggeber binnen 3 Monaten nach Vertragsabschluss noch kein Grundstück erworben oder ausgesucht, ist der Auftragnehmer berechtigt, dem Auftraggeber Grundstücke nachzuweisen (Andienungsrecht). Der Auftraggeber verpflichtet sich im Falle des Rücktritts, alle nachgewiesenen und von ihm abgelehnten Grundstücke binnen 2 Jahren nach Ausübung des Rücktrittsrechts nicht anderweitig zu bebauen. Verstößt der Auftraggeber gegen diese Verpflichtung, indem er ein abgelehntes Grundstück binnen vorgenannter Frist anderweitig bebaut, so hat der Auftraggeber an den Auftragnehmer eine Pauschale in Höhe von 10 % des zum Zeitpunkt des Rücktritts vereinbarten Pauschalpreises zu zahlen.

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Spannend wird es bei dem zweiten Vorbehalt: Kann der Bauträger vorgeben, er hätte Planungsleistungen erbracht oder gar ein Baugrundgutachten in Auftrag gegeben, wo doch nun das Grundstück gar nicht mehr zur Auswahl steht?

Bodengutachten nur dann, wenn er den Nachweis auch erbringt. Was die Planungsleistungen betrifft, so ist das ein dehnbarer Begriff. In dem Augenblick, wo ein Werkvertrag beim Anbieter eingegangen ist, beginnt der "Apparat" zu marschieren; heißt, es entstehen Kosten genau ab diesem Moment.

NomOm schrieb:

.... Statt dessen sollten wir nichts tun und es auf das Andienungsrecht ankommen lassen. Was genau da auf uns zukommt konnte man uns dort aber nicht sagen. (Wir gehen allerdings davon aus, dass es tatsächlich extrem schwierig wird ein adäquates Ersatzgrundstück zu finden. Hilft uns das?)

Was würdet Ihr uns raten?

Ich finde es immer merkwürdig, was die Leute so zu "glauben" scheinen und das es wiederum andere Menschen gibt, welche auf diesem Glauben aufbauen

Auch wenn der Passus Andienungsrecht nicht explizit formuliert ist, gibt es auch für diesen Fall Grenzen. Du kannst nicht dauerhaft jedes angebotene Grundstück ablehnen. Im Übrigen läßt sich nicht jede gerichtliche Entscheidung - solange sie nicht vor dem BGH getroffen wurde - auf jeden Fall anwenden; das ist ein weiterer Irrglaube in diesem Land.

Ich möchte Dir daher nahelegen, Deinen Fall einem RA Deines Vertrauens vorzulegen und zu schauen, was geht. Ob Du um die 10% herum kommst, möchte ich imho bezweifeln, da Du für den Fall des Rücktrittsrechtes, nicht eben jenes eingangs erwähnte Grundstück verbindlich hast eintragen lassen. Es gibt natürlich auch die Möglichkeit eine Einigung mit dem Anbieter dahingehend zu treffen, daß der Vertrag ruhend gestellt wird, bis Du auf eigene Faust ein passendes Grundstück gefunden hast - selbstverständlich in einem Zeitraum "x". Schließlich gab es ja einen Grund, weshalb Du Dich genau für diesen Anbieter entschieden hast !

Freundliche Grüße

Hallo NomOm,

ich verstehe jetzt noch nicht ganz, warum Du aus dem Vertrag heraus willst...
Du hast bei diesem Anbieter ein Vertrag abgeschlossen, ein Grundstück hattest Du (vermeintlich) auch schon - d.h. Du wolltest definitiv mit diesem Anbieter bauen.
So, jetzt ist das mit dem Grundstück daneben gegangen und gute Ratschläge nützen Dir jetzt auch nichts mehr (erst Grundstück *kaufen*, dann Werkvertrag unterschreiben).
An Deiner Stelle würde ich jetzt einfach weiter nach Grundstücken suchen und hoffen, dass mir mein Bauträger vielleicht wirklich was passendes anbietet.
Und wenn nicht? Dann kann man immer noch weiter sehen, aber sollten nicht dann die Vertraglichen Regelungen zur beiderseitigen Zufriedenheit greifen??
Also - die Energie, die Du jetzt aufwendest um den Vertrag zu beenden würde ich in die Suche nach einem Grundstück stecken

Grüße
Micha

Das sehe ich auch wie Micha,

bis jetzt ist doch nichts schlimmes passiert! Wenn ihr ein schönes Grundstück findet könnt ihr doch entspannt mit Town & Country bauen!