Finanzierungs-Planung Einfamilienhaus 150qm im Speckgürtel - sinnvoll ohne Eigenkapital?

[Nordlicht2022]

Hallo zusammen,
ich würde mich sehr darüber freuen, wenn ihr uns eine Einschätzung zu dem unten genannten Projekt geben könntet. Ist so etwas sinnvoll oder sollten wir das um ein paar Jahre nach hinten verschieben?

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? m40/w40, verheiratet
• Gibt es Kinder? 1
• Sind weitere Kinder geplant? nein
• Was macht Ihr beruflich? Beamter/Unternehmerin
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 40 und 40

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (netto)? 3400+450 netto/ 4200 + 13. und 14. Gehalt + Tantieme (ca. 15.000 netto/Jahr)
• Wie viel Kindergeld gibt es? 219
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...?
• Summe: durchschnittlich 9800€/Monat
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 50k aktuell
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 50k

Wohnkosten:

• Aktueller Abtrag Haus 1000€/Monat
• Strom, Gas etc 600€
• Telefon, Internet, Mobilfunk 40€ privat
• Summe: 1640€

Mobilitätskosten:

• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto) 280€ KFZ1, Firmenwagen KFZ 2
• Versicherung 50€
• Steuern 0€
• Kraftstoff 0€/ Strom 170€
• Reparaturen: Neuwagen
• Summe: 500€

Versicherungskosten:

• Private und FGV Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.) 1200€
• Haftpflichtversicherung (auch Tiere) 15€/Monat
• Kapital- oder Risikolebensversicherung 50€/Monat
• Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...) fällt weg
• Berufsunfähigkeitsversicherung 100€
• Unfallversicherung 20€
• Hausratversicherung 20€
• Rechtsschutzversicherung
• Sonstige Versicherungen (wie z.B. Reiseversicherung, Sterbegeldversicherung)
• Summe: 1365

Lebenshaltungskosten sind derzeit aufgrund der bequemen finanziellen Situation überdurchschnittlich hoch):

• Lebensmittel 700
• Restaurantkosten 100
• Pflege/Drogerie 100
• Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten) 50
• Kleidung 200
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld) 130
• Reinigung Haus und Gartenpflege Sommer 750/ Winter 450€
• Tickets (Fußball, Kino, Konzerte etc...) 100
• Summe: 2130

Sparleistungen:

• Urlaub 800€/Monat
• (aktuell 2k in Aktien)

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt ca. 9800€/Monat
• Ausgaben gesamt ca. 6435€/Monat
• Saldo 3365€/Monat + 1000€ bei erfolgreicher Vermietung des aktuellen Hauses (ggf auch 1200€) =4365€/Monat

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? Noch keins gefunden (aktuelle qm Preise liegen bei ca. 450 bis 550€)
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau
• Garagen?
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 150qm
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? Ähnlich wie Kosten, da Speckgürtel einer Großstadt

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten ca 300 bis 400k (ca 800qm)
• Erschließungskosten 30k?
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler) 90k
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) 150qm x 3000€ = 450k
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.)
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... 20k
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen)
• Gesamtkosten ca. 800 bis 900k

Aktuelles Haus:
Gleicher Ort, zentrale Lage, aktueller Wert ca. 300-400k (quasi nur Grundstück 1100qm), aber sehr altes Haus, offener Kredit 200k. Wir würden es gerne behalten, weil wir davon ausgehen, dass der Wert des Grundstücks weiter ansteigt. Abtrag würde von den Mieteinnahmen getragen, die wir extra schon sehr niedrig mit 1000€ ansetzen. Normalerweise wären es eher 1500€.

Herausforderung: Nahezu kein Eigenkapital, weil in den letzten Jahren sehr viel Geld in die Selbständigkeit geflossen ist, die Firma läuft jetzt aber seit 1,5 Jahren richtig gut. Auch Gewinnausschüttungen (nicht Tantieme, die sind sicher) sind vermutlich in den nächsten Jahren möglich. Aktuell ist das Geld aber in dem Wachstum der Firma besser angelegt.
Gibt es dann überhaupt Banken, die so etwas finanzieren? Kam uns nur so in den Kopf, weil wir neue Projekte lieben. Oder sollten wir eurer Meinung nach lieber noch 1-2 Jahre warten (wie gesagt Speckgürtel), weil wir dann voraussichtlich mehr Eigenkapital haben und die aktuellen Zeiten sowieso unsicher sind?!

Vielen Dank!

 

[Osnabruecker]

Interessanter Mix... sehr fixes Gehalt als Beamter gegen unsicheres Gehalt einer erst seit kurzem erfolgreichen Unternehmerin.

Erste Anlaufstelle wäre vermutlich die Bank der Unternehmerin, da diese das Konstrukt am ehesten bewerten kann.

Wieviel Grundschuld ist auf Haus A inzwischen verfügbar? Macht es Sinn das mit in die Waage zu werfen? Dann hätte die Bank weitere Sicherheiten von ca. 200k.
Hinzu kommt das ihr weitere 50k / Jahr generiert.
Bis ihr dann im Speckgürtel was gefunden habt und auch erste Hausabgebote habt seit ihr schon einiges weiter.

Kosten sehe ich in erster Linie als plausibel an. Allerdings die Kombi hochgradiger Beamter und Unternehmerin stellt sich dir Frage nach den Ansprüchen. Derzeit sind 3.000 €/m2 eher Standard, und nicht die gehobene Hightech-Villa.

Erster Step wäre wie gesagt, das vertrauensvolle Gespräch mit der Hausbank.

Edit:
Und natürlich bleibt auch eine mögliche Einschränkung beim Urlaub... es muss ja nicht 2 mal im Jahr auf die Malediven. (Oder wo man sonst 10k lässt pro Jahr)

 

[guckuck2]

Reisst euch bei den Ausgaben halt mal ein wenig zusammen, dann ist doch flott Eigenkapital generiert. Ihr habt ja noch gar kein Grundstück, geschweige denn ein Projekt oder eine erste (hohe) Rechnung generiert.

Steckt Fremdkapital mit in der Selbstständigkeit? Haftung mit Privatvermögen? Mal mit Steuerberater durchsprechen, ggf. Güterstand überdenken und das eigene Wohnhaus nur auf den Beamten laufen lassen.

 

[cryptoki]

450t Euro für Haus inkl. Architekt und Statiker. Könnte aktuell sehr sportlich sein, leider. Apothekenpreise.

ansonsten krasse Ausgangslage. 900t Euro Darlehen, Vollfinanzierung. Auch eine Frage wie die Bank den Beleihungswert einschätzt.

wie hoch ist das bestehende Haus verschuldet? Wie lange läuft das Darlehen bereits. Eventuell kann über eine Re-Finanzierung Eigenkapital für das Neubauprojekt beschafft werden.

 

[Nordlicht2022]

Reisst euch bei den Ausgaben halt mal ein wenig zusammen, dann ist doch flott Eigenkapital generiert. Ihr habt ja noch gar kein Grundstück, geschweige denn ein Projekt oder eine erste (hohe) Rechnung generiert.

Steckt Fremdkapital mit in der Selbstständigkeit? Haftung mit Privatvermögen? Mal mit Steuerberater durchsprechen, ggf. Güterstand überdenken und das eigene Wohnhaus nur auf den Beamten laufen lassen.

Klar, die Ausgaben liegen derzeit hoch. Sind bisher davon ausgegangen, dass wir nicht nochmal das Haus wechseln

In der Selbständigkeit steckt kein FK. Ist eine GmbH.
Ich guck erstmal, wie es mit Grundstücken aussieht. Könnte sein, dass das eh 2-3Jahre dauert. Es sollen neue Baugebiete ausgewiesen werden, aber bisher konnte mir noch keiner sagen, wie man daran kommt.
Vielen Dank schonmal!

 

[apokolok]

Denke ehrlichgesagt, dass sich keine Bank zu dem Projekt findet.
Die Selbstständigkeit mag jetzt erstmal ganz gut laufen, aber für die Bank muss das richtig stabil und nachhaltig sein.
Wünsche euch viel Glück, denke aber das wird in der Größenordnung nichts.