Kauf einer Bestandsimmobilie - Unterstützung bei der Finanzierung

[derdom]

Hallo ins Forum. Wir hatten das Thema Hauskauf / Bau eigentlich nach hinten geschoben, da wir hier über mehrere Jahre nichts vernünftiges gefunden und hier bei einem Freunds im Haus eigentlich günstig zur Miete wohnen. Jetzt erhielten wir allerdings ein sehr interessantes Angebot. Ich orientiere mich mal an der Vorlage, kürze diese jedoch ab. Mit der Bank wurde bereits eine kurze und Große Selbstauskunft gemacht und ca. 2600€ freie Mittel errechnet.

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Er Abteilungsleiter Sie Apothekerin, verheiratet
• Wie alt seid Ihr? 35 29
• Gibt es Kinder? Nein
• Sind Kinder geplant? Ja, 1-2
• Beide angestellt, beide Festvertrag, er seit 2005 sie seit 2013 unmittelbar nach Studium
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 35 und 38

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? er ca. 4700 / 2300 Stk V; Sie 3500 / 2400 STK III zusätzlich beide noch Urlaubs- und Weihnachtsgeld, wird nicht mit eingerechnet
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? ca. 48.000 + ca. 20k in Versicherungen (Rückkaufswert)
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 48.000

Ausgabensituation:

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete: 470€
• aktuelle Warmmiete 590€
• Strom 60€
• Telefon, Internet, Mobilfunk: ca. 100€
• Gesamt: ca. 750€

Sparleistungen:

• Derzeit bleiben im Monat je nachdem zwischen 2500 und 3000€ übrig. Mal mehr mal weniger, Urlaube wurden auch ausschließlich daraus bezahlt.

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt 4700€ netto
• Ausgaben gesamt: 2000€-2500€
• Saldo 2200€-2700€

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? ca. 430qm
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Baujahr 1978 in 2007 saniert (Dach, Fenster, Außenfassade inkl. Dämmung, neue Fußbodenheizung, Bäder. Installation, Böden usw. Einbauküche sehr hochwertig bleibt, Einfahrt neu gepflastert, neuer Terrasse,Haus ist für uns sofort ohne große Investitionen bezugsfertig.
• Garagen? 1
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 196qm

Bau- oder Kaufkosten:

• Kaufkosten: 359.000
• Nebenkosten (3,5%+Notar) 17.950€
• Gesamtkosten 376.950€

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 376.950€
• abziehbares Eigenkapital: 47.950€
• Finanzierungssumme: 329.000€

Notwendige Kreditangaben:
(bei mehreren Bausteinen für alle Bausteine angeben, bei mehreren Varianten diese bitte deutlich voneinander abgrenzen):
Kreditbetrag gesamt 329.000€

Baustein 1

• Kreditart KFW124 50.000€
• Zinssatz (p.a. nominal,) 1,450%
• Zinsbindungsdauer 10 J
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung ca. 33.000€ geht aus den Unterlagen nicht hervor
• fiktive Gesamtlaufzeit: 25j 2 Monate
• anfänglicher Tilgungssatz 3,49%
• monatliche Rate: 205,67
• Sondertilgungen möglich? Nein
• Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben)

Baustein 2:

• Kreditart Endfälliges Darlehen mit Bausparvertrag 279.000€
• Zinssatz (p.a. nominal,) 1,910% / 2,39% eff.
• Zinsbindungsdauer 15 J
• monatliche Rate: 990,92 inkl. Sparrate
• Sondertilgungen möglich? Ja
• Sparrate 546,84 LBS u+4, 30% Sparsumme, Guthabenzins 0,1%, Sparsumme: 83.700€ ST ohne Beschränkung,

Gesamtbelastung: 1200€, wir planen mit ST, so dass wir im Schnitt auf eine Rate von ca. 1800€ kommen wollen.
Ich will jetzt noch ein Angebot ohne Bausparvertrag, das ist mir zu unübersichtlich. Wenn wir unsere ST wirklich schaffen, benötigen wir auch nicht die verlängerte Zinssicherheit, da wir dann wesentlich schneller durch sind.

Uns würde Eure generelle Meinung zu unserem Vorhaben interessieren. Kurz noch zum Eigenkapital. Wir haben letztes Jahr 2 neue Autos gekauft ges. 50.000€ und geheiratet ges. ca: 20.000€ Wir sind also durchaus in der Lage, Geld zu sparen.
Im Falle von Nachwuchs wechselt er in die SK III und sie in V. Einkommen dann bei ca. 4300€ netto. Steuernachzahlungen (ges. die letzten Jahre ca. 3000€p.a. und Sonderzahlungen wie Überstunden wurden bewusst nicht eingerechnet.

 

[Caspar2020]

Baustein 2:

• Kreditart Endfälliges Darlehen mit Bausparvertrag 279.000€
• Zinssatz (p.a. nominal,) 1,910% / 2,39% eff.
• Zinsbindungsdauer 15 J
• monatliche Rate: 990,92 inkl. Sparrate
• Sondertilgungen möglich? Ja
• Sparrate 546,84 LBS u+4, 30% Sparsumme, Guthabenzins 0,1%, Sparsumme: 83.700€ ST ohne Beschränkung,

Wart ihr mal woanders als bei der spk?

Vorallem die sparrate x12x15 ergibt bei mir ~98.000 minus abschlussgrbühr ~= 95T ist da ne ordentliche Differenz.

Wie geht es dann weiter? Mit 2,55 effektiv?

Und die Gesamtkosten (und auch der gesamteffektivzins) sind deutlich höher als bei nem klassischen 20/25 jährigem annuitäten, da ihr die ersten 15 Jahre nichts tilgt. Und die lbs auch nicht die günstiges ist

Wo rein wollt ihr die Sondertilgung in den ersten 15 Jahren?

 

[Caspar2020]

Und auch wenn keine größeren Investitionen; aber mal die Bude durchstreichen und noch das eine oder andere hier läppert sich auf nen 4-5 Stelligen Betrag.

 

[derdom]

@caspar du hast Recht, ich hab mich da bei der Sparrate wohl verrechnet... ich ändere das ab. Das ist so nicht angegeben, ich habe mich da mit den Monaten vertan.
Danach geht es wohl mit 2,35 weiter,wenn ich das richtig lese. So richtig klar geht das nicht hervor. Habe ich aus den Daten der LBS. Im ESIS mit 2,39 Eff. angegeben, nur weiß ich nicht, ob sich das auf das endfällige oder den Bausparvertrag bezieht.

Sondertilgung würde zu 100% in den Bausparvertrag und dieser dann eher Zuteilungsreif. Nach kurzem Telefonat meinte man, das Darlehen wird dann eher abgelöst. bringt mir aber dann, zumindest am Anfang keine Zinsvorteile, wenn ich das richtig interpretiere.

Länger als 15 Jahre Zinsbindung bietet die Bank nicht an. Ich tendiere auch zu einem Baustein mit 20 Jahre Laufzeit, hier steht noch ein Angebot aus. Die 1% Abschlussgebühr für den Bausparvertrag sind mir ein gewaltiger Dorn im Auge. Auch hat er wohl keine garantierte Aussage, denn auf Nachfrage wurde nur gesagt, der Topf ist nie leer usw.

Ungeklärt ist für mich auch die Restschuld aus dem KFW, denn so muss ich am Anfang die 33k sparen und kann gar nicht oder wenig Sondertilgung. Da fahre ich evtl. Mit einem Großen besser, wenn ich da von Anfang an Sondertilgung kann. Hier muss ich mal eine Excel Tabelle anlegen und das durchrechnen, wenn ich ein anderes Angebot habe.

Renovierung würde ich mit max. 2-3k ansetzen, das ist wirklich großzügig gerechnet, da müsste man nicht mal streichen. Vielen Dank soweit schon einmal!

 

[Caspar2020]

Renovierung würde ich mit max. 2-3k ansetzen, das ist wirklich großzügig gerechnet, da müsste man nicht mal streichen

Wann wurde den das letzte mal gestrichen? Und sind die Räume schon leer oder standen bei der Besichtigung noch Möbel?

Ja, mit Kfw muss man durchrechnen. Würde aber tippen das sich bei 600x12 Sondertilgung in Jahr das KfW trotzdem noch rechnet.

Die 1% Abschlussgebühr für den Bausparvertrag

Ja, vor allem weil auf die komplette Summe nötig, da ein ein endfälliges abgelöst wird.

Vor allem würde ich mit excel nachrechnen was die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit der jeweiligen Varianten ist.

Ich gehe fast davon aus das ein ordentlicher 20/25 mit eventuellem Bausparvertrag zur Absicherung der RS günstiger ist.

Das KfW würde ich aber solange mitnehmen, solange die Bank da nicht mit nem sehr guten Zins um die Ecke kommt.

 

[derdom]

Es standen natürlich noch Möbel drin, allerdings eher schlicht und sehr wenige. Die Wände waren relativ frisch gestrichen, hab jetzt nicht gefragt, aber denke so in den letzten 2-3 Jahren. Farbe kostet ja nicht die Welt und Streichen können wir :)
Das KfW hat eben nur den Nachteil der RS, denke aber das wird kalkulierbar.
Wir waren jetzt mal bei einem Finanzdienstleister, mal sehen was dabei rauskommt.
Dieser hat das erste Angebot zerpflückt, aber gut, die wollen natürlich auch die Provision!