Kostenberechnung bei Neubau eines Mehrfamilienhauses

[Michael30]

Hallo,

ich habe mich schon an der Suchfunktion versucht aber nicht die für mich passende Antwort gefunden. Ich hoffe ihr könnt mir also so weiter helfen

Ich plane derzeit den Neubau eines Mehrfamilienhauses als Ersatz für einen bestehenden Altbau. Der Altbau ist direkt an ein 2006 errichtetes Mehrfamilienhaus angebaut, was auch bei meinem geplanten Neubau so gemacht werden soll.

Hier ein paar Fakten (viele Maße ergeben sich aus dem bereits bestehenden Gebäude):

Maximale Abmessungen: 12x12 m
Daraus resultierende Grundfläche: 144 m2
Gebäudehöhe (Giebel): ca. 11 m
Stockwerke: 2 + DG + Keller
Anzahl Wohnungen geplant: 3 - 5

Meine Frage wäre jetzt: Wie berechne ich die zu erwartenden Kosten? Ich war bereits beim Architekten der eine erste Schätzung über den Raum (430 € pro m3) vorgenommen hat. Im Internet habe ich dann auch noch Berechnungen über die Fläche gefunden. Ich verstehe allerdings noch nicht ganz wie z.B. der Keller oder ein Balkon mit einbezogen wird. Welchen Einfluss hat die Anzahl der Wohnungen? Welche Variante ist zu bevorzugen: Raum oder Fläche? Vielleicht könnt ihr mir hier etwas Klarheit verschaffen

Es geht mir jetzt erst mal nur um die Kosten für das Gebäude selbst, Garagen und Stellplätze sind noch mal ein anderes Thema.

Vielen Dank schon mal!

 

[11ant]

Ob Du Kubik- oder Quadratmeter-Vergleichswerte heranziehst, ist so lange egal, wie Du im üblichen Rahmen der Raumhöhe bleibst. Wenn Du zwecks Anpassung beim Neubau auf Altbau-Raumhöhen gehen willst, mußt Du das natürlich berücksichtigen, daß die Vergleichswerte meist auf 2,5 bis 2,65 m lichte Raumhöhen abgestellt sein werden.

In jedem Fall würde ich mit realen Zahlen rechnen, also mit wahren Maßen. Dass Flächen und Rauminhalte nach Normen angegeben Dachräume, Balkone, Flächen von und unter Treppen etc. teilweise abgewichen, macht diese ja nicht billiger zu bauen. Daher würde ich alle Baumassen voll zählen (und auch die unterirdischen nicht vergessen !).

 

[Peanuts74]

430.-€/m³ finde ich recht viel. Vor 3-4 Jahren hatten wir (im mittleren Bereich) zw. 300-320 € gerechnet.
Wirklich genau kann man wohl eh schwer mit so Pauschalen rechnen.
Du kannst aber z.B. mit den Maßen mal zu einem GU gehen und grob einen Entwurf machen lassen. Dazu bekommst Du dann schon mal eine recht genaue Zahl, was das Gebäude mit der Ausstattung xyz kosten würde.

 

[Michael30]

Schon mal vielen Dank für die Antworten.

Ich habe jetzt mal drei Varianten Berechnet:

1. Reales Volumen

Ich habe versucht den Raum möglichst genau zu bestimmen und komme dabei auf 1.617 m3, was dann mit den 430 € / m3 auf knappe 700.000 € kommt. Das ist so in etwa die Rechnung die der Architekt beim ersten Gespräch angestellt hat.

2. Reale Fläche

Ich habe 2 volle Stockwerke + Keller + Dachgeschoss, was einen gesamt Fläche von 576 m2 ergibt. Rechne ich mit 1.400 € / m2 (Zahl aus dem Internet - realistisch?) komme ich auf gute 800.000 €. Hier ist allerdings nicht berücksichtigt, dass das Dach kein vollwertiges Stockwerk ist.

3. Wohnfläche

Der Architekt hat mir mal 290 m2 Wohnfläche in Aussicht gestellt. Ich kann leider im Moment nicht nachvollziehen wie sich diese errechnet (was allerdings nicht ganz unwichtig ist, um die Mieteinnahmen zu berechnen). Wenn ich diese 290 m2 mit 2.200 € / m2 (auch wieder aus dem Internet - realistisch?) multipliziere, komme ich auf knappe 640.000 €.


Wenn ich mir jetzt eure Antworten anschaue, würde ich mal davon aus gehen, dass die Erste Variante am belastbarsten ist. Kommentare dazu sind herzlich willkommen

@Peanuts74: Wo hast du gebaut? Könnten das regionale Unterschiede sein? Waren bei dir die 300-320 € am Ende halbwegs korrekt?

Viele Grüße,
Michael

 

[11ant]

2. Reale Fläche
Ich habe 2 volle Stockwerke + Keller + Dachgeschoss, was einen gesamt Fläche von 576 m2 ergibt. Rechne ich mit 1.400 € / m2 (Zahl aus dem Internet - realistisch?) komme ich auf gute 800.000 €. Hier ist allerdings nicht berücksichtigt, dass das Dach kein vollwertiges Stockwerk ist. [...]

Wenn ich mir jetzt eure Antworten anschaue, würde ich mal davon aus gehen, dass die Erste Variante am belastbarsten ist.

Da könnte es einen kausalen Zusammenhang damit geben, daß Du die wohl am saubersten gerechnet hast. Bei Variante 2 fände ich die Berücksichtigung der Schrägen (und insofern auch die Halbanrechnung unter 2m) sinnvoll - nur in der Ignoranz der Bereiche unterhalb 1m Höhe würde ich da der Denke der Norm nicht folgen.

Ein ganz wesentlicher Hebel bleibt jedoch der Standard - d.h. realistisch einzuschätzen, um wie viele Punkte der eigene Geschmack ggf. teurer als der von Otto Normalverbraucher ist. Damit steht und fällt, ob der Wert mit dem man den Raum bzw. die Fläche multipliziert "paßt". Falscher Index gleich falsches Ergebnis. Böse Punktrechnung

 

[Peanuts74]

Wir haben im Saarland gebaut, 1,5 Geschosse (ca. 135m^2) plus Keller, in dem alles gefliest ist und ein Büro/Gästezimmer.
Das Ganze hat ca. 830 m^3 und nur das Haus hätte Schlüsselfertig (sprich unsere EL addiert) incl. Maler und Böden ca. 260-270 k€ gekostet. Enthalten sind Gästebad mit Dusche, Wärmepumpe, Kontrollierte-Wohnraumlüftung, elektrische Rollläden, überall Cat und Sat Anschlüsse, Deckenspots (ca. 30), Lampen nur LED, z.T. gedimmt und Funk usw.
Also kein Luxus, aber auch kein Town & Country Standard.
Letztendlich hat 320.- gepasst.