ᐅ Finanzierung Denkmalschutz auf Erbpacht

Hallo zusammen,

nachdem ich bei meiner ersten Anfrage bereits so zahlreiches und für mich wertvolles Feedback erhalten habe, möchte ich nun gerne erneut um den Rat aus diesem Forum bitten.

Unseren Wunsch nach einem Neubau haben wir zurückgestellt aufgrund geringen Eigenkapital und sehr hohen Grundstückspreisen in unserer Wunschgegend (350€/qm). Geplant war die nächsten 3-5 Jahre ordentlich Eigenkapital anzusparen und das Thema dann erneut aufzugreifen.

Nun haben wir allerdings kurzfristig von einer Immobilie erfahren die sehr gut zu uns passt.

Es handelt sich um ein denkmalgeschütztes Haus aus dem 16JH das 1980 in drei Wohneinheiten umgebaut wurde. Das Grundstück ist Erbpacht und gehört der Gemeinde. Der Erbpachtvetrag läuft noch 87Jahre.

Die Wohnung(Art Reihenhaus) misst 170qm und soll 375Teur kosten. Erbpacht beläuft sich auf 50€/Monat.
Zu Vor-und Nachteilen von Erbpacht habe mich bereits ausreichend informiert.

Wir haben die Wohnung nun bereits drei Mal besichtigt. Einmal mit befreundetem Architekt (auf Denkmal spezialisiert), der uns den Wert der Immobilie und den guten Zustand bestätigt hat.

Aktuell gemacht werden müsste nur der Fußboden und das Bad (aber auch nur weil es uns optisch nicht gefällt). Kaufnebenkosten (~25Teur da ohne Makler) und Renovierung (25Teur) können wir aus Eigenkapital bezahlen. 370Teur müssten finanziert werden.
Einkommen netto liegt aktuell bei 6300€/Monat ohne Sonderzahlungen. Ist sicher dass das Gehalt beider noch steigt. Kind haben wir auch bereits eins.

Nebenkostenabrechungen haben wir uns für die letzten 5 Jahre zeigen lassen und auch den Energieausweis des Gebäudes. Passt alles. Abzüglich unserer Ausgaben können wir locker ine Kreditrate von 1.700€ zahlen ohne uns überhaupt einschränken zu müssen.

Das Objekt ist sehr speziell, das wissen wir. Genau das ist aber auch der Grund weswegen uns die Wohnung so sehr gefällt. Große Galerie, offen und großzügig mit Zwischengeschossen, wunderschöne Holzbalken, riesiger Gartenanteil, genug Zimmer. Eine echte Alternative zu einem Haus für uns.

Nun waren wir letzte Woche bei der Sparkasse und diese hat uns eben eine Absage erteilt. nicht wegen unserer Bonität oder dem Eigenkapital, sondern Begründung war dass Sie die Immobilie kennen und diese nicht finanzieren. Habe auf Rückfragen nur raushören können, dass es an der Erbpacht liegt.

Nach der Absage der Sparkasse bin ich nun sehr verunsichert. Finanzieren die Banken sowas generell nicht?
Neben uns haben noch 6 weitere Interessenten dem Verkäufer ihre Kaufabsicht mitgeteilt und klären nun die Finanzierung.
Das Ganze macht mich gerade sehr nervös.

Wir haben morgen noch einen Termin bei einen Vermittler. Unterlagen haben wir alle zusammen und sind auch die ersten die sehr genau danach gefragt haben.

Gibt es hier jemanden mit Erfahrungen solchen Konstellationen Erbpacht und Denkmalschutz? Wisst ihr ob das Bankenabhängig ist ob sowas finanziert wird? Und dauert die Prüfung der Banken unter solchen Bedingungen ggf. länger als es sonst der Fall ist? Zeit spielt bei den vielen Interessenten sicherlich auch eine entscheidende Rolle.

Allgemein wäre ich über alle denkbaren Hinweise eurerseits dankbar. Sei es positiv oder negativ.
Vielen Dank im Voraus und liebe Grüße
Anna

Normalerweise ist das für Banken kein Problem, vor allem, wenn man Euer Einkommen sieht.

Vielleicht kennt die Sparkasse das Objekt zu gut und "mag" es einfach nicht (schlechte Erfahrungen) oder die interne Bewertung lässt die von Euch gewünschte (über 100%) Finanzierung nicht zu - Risikostrategie der Sparkasse.

@nordanney Vielen Dank für deine Rückmeldung. Das beruhigt mich etwas, dass es kein Problem für die Banken generell ist.

Eine >100% Finanzierung ist es doch nicht, wenn wir die Nebenkosten komplett selber zahlen. Dann sind es doch glatt 100%.
Die Beraterin von der Bank hat mir versichert dass es nicht daran liegt dass es eine Vollfinanzierung ist- hat mir sogar angeboten, dass wenn wir ein anderes Objekt finden gerne noch mal auf Sie zukommen sollten. Gehe auch davon aus dass die Bank das Objekt kennt. Wobei ich mich dass dan auch stutzig macht ob nicht irgendwas faul an der Sache ist.

Kurze Info zur 100% Beleihung: Das bezieht sich immer auf den von der Bank ermittelten Beleihungswert. Bei einfachen/normalen Objekt i.d.R. grob bei Kaufpreis/Kosten abzgl.. 10%. Bei spezielleren Objekten (z.B. das von Architekten entworfene Denkmal am AdW, Liebhaberobjekten) können auch mal Abschläge bis zu 50% auftreten. Also Luxusvilla für 1 Mio. Gestehungskosten im Niemandsland = Beleihungswert 0,5 Mio. (das ist dann der Wert, den die Bank im Rahmen der ZV erwartet und den ein "normaler" Käufer immer bereit ist, auszugeben).

Auf Eure Immobilie bezogen bedeutet es, dass Ihr mehr als den Beleihungswert finanzieren möchtet - was ja nicht per se schlimm ist.

Ich hab mal gehört, dass Banken ungern Immobilien finanzieren, an denen Sie schon mal Geld verloren haben.
Vielleicht gehört ja die Wohnung oder das Komplette Haus zu dieser Sorte von Objekten dazu. Vielleicht ist deshalb auch die Stadt wieder Eigentümer dieser Grundstücke.