ᐅ Finanzierung Grundstück - Hausbau erst später
Erstellt am: 01.10.15 12:53
Hallo liebe Forum-Mitglieder,
wir möchten ein Grundstück finanzieren, das uns sehr gut gefällt. Da wir aber erst in den nächsten Monaten mit der Bauplanung beginnen möchten, kommt zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Gesamtfinanzierung von Grundstück sowie Baukosten nicht in Betracht. Es wird sicherlich noch ein bis zwei Jahre in Anspruch nehmen, bis die Planung steht und damit die konkreten Baukosten absehbar sind.
Nun haben wir mehrfach die Auskunft erhalten (Recherche in Foren sowie Beratung bei Vermittlern), dass die Finanzierung des Grundstücks mit einem variablen Darlehen erfolgen sollte, da diese Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zum Quartalsende abgelöst werden können. So kann dann das "Folgedarlehen" für die Gesamtkosten genommen werden und das variable Darlehen ablösen. Vorteil: Grundschuld der ersten Bank wird gelöscht/ abgetreten; zweite Bank hat 1. Position im Grundbuch und kann bessere Zinssätze anbieten. Nachteil: die Bank lässt sich das "auf kurze Dauer angelegte Geschäft" natürlich durch höhere Zinsen bezahlen.
Deshalb frage ich mich, ob dies in jedem Fall die beste Lösung ist. Wie gesagt, sind die Konditionen der variablen Darlehen nicht besonders gut (Zinssatz zwischen 2,6 und 2,8 trotz gegenwärtig niedrigem Zinsniveau). Ein entsprechendes Angebot haben wir bereits erhalten. Darüber hinaus sind die Zinsen ja jeweils nur für 3 Monate festgeschrieben und damit unsicher (auch wenn ein größerer Anstieg momentan wohl eher unwahrscheinlich ist). Zudem habe ich gehört, dass einige Banken sehr wohl den zweiten Rang im Grundbuch akzeptieren und die Zinsen allenfalls nur geringfügig anheben. Vor dem Hintergrund, dass das Grundstück in unserem Falle nur etwa 1/3 der Gesamtkosten darstellen würde, wäre die "zweite" Bank ja trotzdem abgesichert, wenn man denn davon ausgeht, dass das Grundstück seinen Preis wert ist (ca. 100.000 €). Ich frage mich daher, ob es da nicht bessere Finanzierungsmöglichkeiten gibt.
Ich möchte mir gerne einen genaueren Überblick über die Möglichkeiten verschaffen. Vielen Dank im Voraus!
PS: der Vollständigkeit halber: wenig Eigenkapital (deckt aber in jedem Fall Baunebenkosten), jedoch sicheres Nettoeinkommen > 5000 € (Beamte)
wir möchten ein Grundstück finanzieren, das uns sehr gut gefällt. Da wir aber erst in den nächsten Monaten mit der Bauplanung beginnen möchten, kommt zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Gesamtfinanzierung von Grundstück sowie Baukosten nicht in Betracht. Es wird sicherlich noch ein bis zwei Jahre in Anspruch nehmen, bis die Planung steht und damit die konkreten Baukosten absehbar sind.
Nun haben wir mehrfach die Auskunft erhalten (Recherche in Foren sowie Beratung bei Vermittlern), dass die Finanzierung des Grundstücks mit einem variablen Darlehen erfolgen sollte, da diese Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zum Quartalsende abgelöst werden können. So kann dann das "Folgedarlehen" für die Gesamtkosten genommen werden und das variable Darlehen ablösen. Vorteil: Grundschuld der ersten Bank wird gelöscht/ abgetreten; zweite Bank hat 1. Position im Grundbuch und kann bessere Zinssätze anbieten. Nachteil: die Bank lässt sich das "auf kurze Dauer angelegte Geschäft" natürlich durch höhere Zinsen bezahlen.
Deshalb frage ich mich, ob dies in jedem Fall die beste Lösung ist. Wie gesagt, sind die Konditionen der variablen Darlehen nicht besonders gut (Zinssatz zwischen 2,6 und 2,8 trotz gegenwärtig niedrigem Zinsniveau). Ein entsprechendes Angebot haben wir bereits erhalten. Darüber hinaus sind die Zinsen ja jeweils nur für 3 Monate festgeschrieben und damit unsicher (auch wenn ein größerer Anstieg momentan wohl eher unwahrscheinlich ist). Zudem habe ich gehört, dass einige Banken sehr wohl den zweiten Rang im Grundbuch akzeptieren und die Zinsen allenfalls nur geringfügig anheben. Vor dem Hintergrund, dass das Grundstück in unserem Falle nur etwa 1/3 der Gesamtkosten darstellen würde, wäre die "zweite" Bank ja trotzdem abgesichert, wenn man denn davon ausgeht, dass das Grundstück seinen Preis wert ist (ca. 100.000 €). Ich frage mich daher, ob es da nicht bessere Finanzierungsmöglichkeiten gibt.
Ich möchte mir gerne einen genaueren Überblick über die Möglichkeiten verschaffen. Vielen Dank im Voraus!
PS: der Vollständigkeit halber: wenig Eigenkapital (deckt aber in jedem Fall Baunebenkosten), jedoch sicheres Nettoeinkommen > 5000 € (Beamte)
K
Kreditberater07.12.15 09:02Hallo Nanni33,
Deine Zusammenfassung zu den Optionen für die Grundstücksfinanzierung ist richtig. Alternativ zu variablen Darlehen, könnte Ihr aber auch eine Zinsfestschreibung von 1-3 Jahren bei regionalen Banken (Sparkassen/VR-Banken) anfragen. Diese sind häufig günstiger als variable Konditionen. Solltet Ihr dann doch schon nach einem Jahr mit dem Bauen anfangen, wäre das auch kein Problem. Die Grundstücksfinanzierung kann dann, bei Beantragung der Hausfinanzierung bei der gleichen Bank, über ein Forwarddarlehen ebenfalls schon vertraglich eingebunden werden. Damit hat die Bank mit Auslauf der Grundstücksfinanzierung auf jeden Fall den ersten Rang im Grundbuch.
Eine bessere Alternative wäre es, wenn innerhalb Eurer Familie noch weiteres Immobilienvermögen (am besten lastenfrei) vorhanden ist. Dann könnte man über freie Grundschulden die Finanzierung des Grundstücks auf dieser Immobilie sichern und schon heute eine langfristige Finanzierung beantragen. Das hätte zudem dem Vorteil, dass die spätere Hausfinanzierung günstiger wird, weil durch die zusätzliche Sicherheit die Beleihung deutlich gesenkt wird.
Viele Grüße
Andreas
Deine Zusammenfassung zu den Optionen für die Grundstücksfinanzierung ist richtig. Alternativ zu variablen Darlehen, könnte Ihr aber auch eine Zinsfestschreibung von 1-3 Jahren bei regionalen Banken (Sparkassen/VR-Banken) anfragen. Diese sind häufig günstiger als variable Konditionen. Solltet Ihr dann doch schon nach einem Jahr mit dem Bauen anfangen, wäre das auch kein Problem. Die Grundstücksfinanzierung kann dann, bei Beantragung der Hausfinanzierung bei der gleichen Bank, über ein Forwarddarlehen ebenfalls schon vertraglich eingebunden werden. Damit hat die Bank mit Auslauf der Grundstücksfinanzierung auf jeden Fall den ersten Rang im Grundbuch.
Eine bessere Alternative wäre es, wenn innerhalb Eurer Familie noch weiteres Immobilienvermögen (am besten lastenfrei) vorhanden ist. Dann könnte man über freie Grundschulden die Finanzierung des Grundstücks auf dieser Immobilie sichern und schon heute eine langfristige Finanzierung beantragen. Das hätte zudem dem Vorteil, dass die spätere Hausfinanzierung günstiger wird, weil durch die zusätzliche Sicherheit die Beleihung deutlich gesenkt wird.
Viele Grüße
Andreas
S
Steffen8007.12.15 11:24Vor über einem Jahr hatten wir die gleiche Konstellation und haben es wie folgt gelöst: Kredit 1 für Grundstück für 5 Jahre fest und jetzt (nachdem die Baukosten feststehen) Kredit 2 für Haus auf 15 Jahre fest. Mit unserer Bank (Ing-Diba) wurde das vorher besprochen und war problemlos möglich.
Gruss, Steffen
Gruss, Steffen
Bei uns sah das sehr ähnlich aus. Wir haben das Grundstück voll finanziert. Zinsfestschreibung 1 Jahr bei 1,75%. Seit Dezember lassen wir das Darlehen variabel weiterlaufen bei 1,50%. Zum Zeitpunkt des Kaufs hätte der variable Zins bei 4% gelegen, weshalb wir halt 1 Jahr festgeschrieben haben. Jetzt, da die Kreditkosten für die Bank nach einem Jahr halbwegs eingespielt sind, haben wir auch einen "ordentlichen" variablen Zins.
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