Beurteilung Finanzierung und Kaufvorhaben

[Nordseelagune]

Guten Tag,

vielen Dank erstmal für die interessanten Threads hier im Forum. Habe schon einige interessante Anreize mitnehmen können.

Nun zu meinem Vorhaben:

Es besteht die Möglichkeit, in meinem Wunschwohnort eine Gebrauchtimmobilie zu erwerben. Das Zweifamilienwohnhaus ist Baujahr 1950 und hat ca. 175 qm. Durch die bisherigen Bewohner, die ich kenne, wurde in dem Haus immer mal wieder was gemacht (Dämmung, neue Fenster, neue Heizung...). Das Haus steht auf einem Grundstück mit 1.000 qm. Die Banken bewerten die Grundstücke mit 105 Euro je qm. Real gezahlt werden aktuell eher 120 - 140 Euro.

Der Kaufpreis soll 180.000 Euro betragen. Nebenkosten werden i. H. v. ca. 12.500 Euro anfallen. Kreditsumme sollen glatt 200.000 Euro sein, da noch etwas gemacht werden muss. 13.000 Euro Eigenkapital sind ebenfalls vorhanden. Die sollen aber nicht eingebracht, sondern als Renovierungsmittel bzw. Puffer verwendet werden.

Die Oberwohnung, die komplett einzugsfertig ist, soll für 450 Euro Nettokaltmiete vermietet werden. Hierzu liegt mir eine Mietzusage der Gemeinde vor. Die untere Wohnung beziehe ich selber. Dort soll eine Küche rein. Außerdem müssen ein paar weitere Sachen gemacht werden. Alles wird in Eigenleistung geschehen.

Nun zu mir:
Ich bin Beamter im Verwaltungsdienst. Nach Abzug der PKV verbleiben mir 1.800 Euro netto. Zur Zeit wohne ich in einer Mietwohnung und zahle 315 Euro kalt, 400 warm. Im letzten Jahr war ich in der Lage, 300 Euro monatlich wegzupacken. Vom übrigen Geld habe ich Urlaube, Reparaturen und die Lebenshaltung bezahlt. Nach der Zuteilungsphase in 13 Jahren (sh. unten) werde ich ein Nettogehalt von wenigstens 2.150 Euro netto nach Abzug der PKV erhalten. Darin sind die üblichen Erhöhungen von ca. 2% jährlich nicht eingerechnet.

Die Finanzierung trage ich allein. Zur Zeit liegt mir ein Angebot meiner Hausbank vor:

050.000 Euro KFW; 1,87% eff., 10 Jahre Zinsbindung
125.000 Euro Wohnbauriester ohne staatliche Förderung; 1,81% eff., ab Zuteilung nach 13 Jahren 2,77% eff., 24 Jahre (komplett) Zinsbindung
025.000 Euro Bausparvertrag; 3,09% eff., ab Zuteilung nach 13 Jahren 2,50% eff., 24 Jahre (komplett) Zinsbindung

Daraus ergibt sich ein Finanzierungsverlauf von 827 Euro in den ersten 13 Jahren und anschließend 953 Euro über 11 Jahre.

Übrig bleibt dann nach 24 Jahren eine Kfw-Restschuld i. H. v. 20.000 Euro. Kfw erlaubt volle Sondertilgung. Man würde dann tilgen, was geht. Gesamtkosten für den Kredit liegen bei ca. 75.000 Euro, wenn mann Kfw ganz normal weitertilgt.

Zu meinen Fragen:

1) Was haltet ihr von der Finanzierbarkeit der Immobilie? Meine aktuelle Rechnung dazu ist momentan:

Einnahmen:

1.800 Euro Gehalt
450 Euro Miete
100 Euro Zuschuss durch Eltern
2.350 Euro

Ausgaben:

827 Euro Tilgung
250 Euro Nebenkosten
100 Euro Rücklage Mietwohnung + Haus
1.100 Euro Lebenskosten inkl. allem (letzte 12 Monate: 1800 - 400 Euro Miete warm - 300 Euro Sparen)
2.277 Euro

Betrachtet man die Finanzierung, wirkt die Kalkulation doch recht "stramm". Innerhalb der Lebenskosten sind aber auch alle Urlaube eingerechnet. Da würde man bei mangelnder Liquidität kürzer treten. Außerdem besteht noch die Möglichkeit, dass eine Person mit mir einzieht und ca. 200 Euro als Quasimiete an mich abführt. Damit kann ich aber nicht zu 100% rechnen. Mein Gehalt steigt abgesehen von den normalen an die Tarifverhandlungen angelehnten Erhöhungen alle zwei Jahre, da ich Stufen aufsteige. In drei Jahren steht zudem eine Regelbeförderung an. Da ich wieder näher an meinen ursprünglichen Lebensraum ziehe, gehe ich davon aus, dass sich die Spritkosten monatlich um ca. 75 Euro verringern werden. Aber auch das ist nicht Teil der Kalkulation.

2) Was haltet ihr vom Finanzierungsmodell, dass die Volksbank vorschlägt?

Für Eure Einschätzung danke ich Euch schon im Vorhinein!

Viele Grüße
Nordseelagune

 

[toxicmolotof]

Ich kann und möchte gerade nicht auf alles eingehen, dir aber 2 wichtige Hinweise mit auf den Wg geben.

1) Normalerweise drittelt man eine Finanzierung wenn man Bausparer oder Riester einbaut, sprich 1/3 Eigenkapital, 1/3 Bank und 1/3 Bausparvertrag (inkl. Riester). Hier nimmt man einfach 50 TEUR KFW und packt mangels Eigenkapital den Rest in Bausparvertrag. Sprich 25% Bank und 75% Bausparvertrag.

warum bietet die Bank keinen eigenen Teil Annuitätendarlehen an? Es hätten in meinen Augen maximal 100TEUR Bausparvertrag sein sollen, eher noch weniger, zumal ich Riester insgesamt hier fehl am Platze sehe mangels gescheiter Förderung.

2) Die volle Sondertilgung-Möglichkeit gilt nur während der ersten Zinsbindung, danach liegt die bei 0 Euronen.

 

[Payday]

die gesamte idee ist nicht sonderlich gut. die Zinsen sind durch nicht vorhandenes Eigenkapital hoch, die nebenkosten müssen mit finanziert werden, die renovierungskosten werden nicht mitfinanziert, du hast aber gar kein geld über um diese dann zu bezahlen. du hast ein auto, erwähnst aber nirgends die finanzierung/sparen. die mieteinnahmen müssen überhaupt erstmal rankommen. wenn die wohnung gelinde gesagt Blödsinn ist, gibts auch nur Blödsinn mieter. bei 100euro pro qm ist es auch nicht die sonderlich tollste lage (wir haben selber ein Grundstück für 100euro/m gekauft...) und es kann passieren, das überhaupt niemand bei dir wohnen möchte.

alles in allen halte ich das für sehr sehr riskant. irgendwelche gehaltserhöhungen irgendwann jucken heute niemanden. wenn du beamter bist, kauf dir eine schnieke eigentumswohnung im rahmen 100.000€ und lass diesen mieterquatsch sein. man kauft kein 65jahre altes haus, um NUR über die miete das haus überhaupt bezahlen zu können. so ein haus ist ein groschengrab...


du hast schon selber erkannt, das die kalkulation sehr eng ist. und wenn du es jetzt selber schon merkst kann es überhaupt nicht gutgehen. 6monate kein mieter, ne kaputte heizung(und mietminderung von 100% im winter + weitere schäden durch gefrorene wasserleitungen...), mietnormaden und schon biste in der zwangsvollstreckung?!