ᐅ Wie finanziert man das Millionenhaus? (BW, Passivhaus,140+50m2)
Erstellt am: 26.10.21 13:16
H
haus-in-bw
Hallo liebe Gemeinde,
Mir ist klar dass es hier um keine Lehrbuch Finanzierung („max. 30% vom Einkommen für Wohnen“ / „max. 120x vom monatlichen Einkommen als monatliche Kreditbelastung“) geht. Wir haben das Problem sehr nahe an Stuttgart zu wohnen. In unserer Region gibt es schlicht kaum Angebot und viele Nachfrager, mit großem Geldbeutel. Nun möchte ich einfach ein paar Gedanken zu unserem grob skizzierten Projekt von euch. Wir würden sicher viel Eigenleistung erbringen, die möchte ich hier aber mal außen vorlassen und nur die nackten Zahlen sprechen lassen.
Allgemeines zu Euch:
Von einem Kreditvermittler hatten wir Anfang des Jahres 700 000€ Kreditsumme zu 1,3% Zinsen und 2% Tilgung für 20j bekommen (2310€/m Rate).
Bestandsimmobilien in unserem Umkreis kostet 600 000€ und müssen kernsaniert werden. Wir sind sparsam, ökologisch minimalistisch angehaucht.
Eine Variante wäre auch bewusst eine 20j Finanzierung (1,3%) aufzunehmen und möglichst wenig zu tilgen (1%). Das entspräche einer Kaltmiete festgeschrieben auf 20j von 1485€/Monat. Wir würden quasi von der Bank mieten. Szenario wäre: Bei Ablauf der Zinsbindung entweder nochmals verlängern (Umschuldung) oder wenn die Konditionen schlecht sind, verkaufen und auszuziehen. Wenn die Immobilienpreise nicht massiv gefallen sind, gehen wir mit einer kleinen Nachzahlung von 50 bis 100.000€ aus der Sache raus.
Mir ist klar dass es hier um keine Lehrbuch Finanzierung („max. 30% vom Einkommen für Wohnen“ / „max. 120x vom monatlichen Einkommen als monatliche Kreditbelastung“) geht. Wir haben das Problem sehr nahe an Stuttgart zu wohnen. In unserer Region gibt es schlicht kaum Angebot und viele Nachfrager, mit großem Geldbeutel. Nun möchte ich einfach ein paar Gedanken zu unserem grob skizzierten Projekt von euch. Wir würden sicher viel Eigenleistung erbringen, die möchte ich hier aber mal außen vorlassen und nur die nackten Zahlen sprechen lassen.
Allgemeines zu Euch:
- Meine Frau 33j , Ich 35j
- Kinder 2j und 4j
- 450€ Basis, Hausfrau
- 4400€ Netto+13,5.Gehalt +zusätzliche Zielprämie, als Ingenieur angestellt
- 2x 419€ Kindergeld
- Eigenkapital 100 000, eventuell 150 000
- In 4-5 Jahren 100 000 zusätzlich durch Schenkung
- Wir sind bereit alles ins Haus zu stecken Mobilitätskosten:
- 1 Auto, aktueller Wert etwa 13 000€ Bar bezahlt. Jährlich etwa 12.000km
- 19€/m Versicherung
- 33€/m Steuern
- 90€/m Kraftstoff
- 50€/m Reparaturen/Reifen
- Wohnen, Versicherungen, Lebenshaltungskosten, Sparleistungen
- 1020€ Wohnen (aktuelle Warmmiete inkl. Strom, Gas, Wasser, GEZ, Müll, Internet und Nachzahlung)
- 6€/m Handy
- 4€/m Haftpflichtversicherung
- 7€/m Kapital- oder Risikolebensversicherung
- 10€/m (Vorsorge/Rentenversicherung)
- 60€/m Berufsunfähigkeitsversicherung
- 400€/m Lebensmittel inkl. Haushalt, Kleider
- 13€/m Netflix + Spotify
- 250€/m Urlaub
- Sonstiges: 300 000€ Kredit für vermietete Immobilie. Nach Zins, Tilgung und Steuern besteht aktuell ein Überschuss von etwa 500€/m
- Einnahmen- und Ausgaben Summen: 5350€ Einnahmen gesamt
- Kindergeld nicht berücksichtigt, wird für die Kinder verwendet
- -1020€ Ausgaben Wohnen (davon 720€ Kaltmiete)
- -942€ Summe andere Ausgaben
- =3388€ Saldo
- +600€ Vermietung EG Wohnung im Neubau
- Allgemeines zur Immobilie:
- 500-700m² - es gibt kein konkretes Grundstück.
- 600€/m²(?) Bodenrichtwert
- Neubau 140m² mit EG Wohnung 50m²(?), 10m² Technik, Carport
- Holzständer oder Massiv – noch offen, Passivstandard
- Bau- oder Kaufkosten:
- 462 000€ großes Grundstück inkl. Notar, Grunderwerbsteuer, etc. (+10%)
- 488 000€ Erstellungskosten Haus inkl. Baunebenkosten, Außenanlagen, Küche, möbel, Lampen
- 950 000€ Gesamtkosten
- Kostenzusammenstellung:
- 950 000€ Gesamtkosten
- 100 000€ abziehbares Eigenkapital
- 850 000€ Finanzierungssumme
- -75 000€ Zuschuss KFW 2 Wohneinheiten
- =775 000€ zu finanzieren
Von einem Kreditvermittler hatten wir Anfang des Jahres 700 000€ Kreditsumme zu 1,3% Zinsen und 2% Tilgung für 20j bekommen (2310€/m Rate).
Bestandsimmobilien in unserem Umkreis kostet 600 000€ und müssen kernsaniert werden. Wir sind sparsam, ökologisch minimalistisch angehaucht.
Eine Variante wäre auch bewusst eine 20j Finanzierung (1,3%) aufzunehmen und möglichst wenig zu tilgen (1%). Das entspräche einer Kaltmiete festgeschrieben auf 20j von 1485€/Monat. Wir würden quasi von der Bank mieten. Szenario wäre: Bei Ablauf der Zinsbindung entweder nochmals verlängern (Umschuldung) oder wenn die Konditionen schlecht sind, verkaufen und auszuziehen. Wenn die Immobilienpreise nicht massiv gefallen sind, gehen wir mit einer kleinen Nachzahlung von 50 bis 100.000€ aus der Sache raus.
- Ist unser Wunsch von der Immobilie möglich? Sind wir komplett verrückt? Wie seht ihr die Sache?
- Wie weit kommen wir mit 488k für die Erstellung eines Hauses inkl. Baunebenkosten? Sind 200m² Innenfläche überhaupt möglich?
- Mit was für Nebenkosten können wir bei einem solchen Haus (ohne umlagefähige Anteile der EG Wohnung) rechnen (140m²/Passivstandard)?
11ant schrieb:
Nein, eher zudem auch in dieser Größe.Hey, hier scheint doch jemand mal super vernetzt zu sein im Sinne der Barthel-Methode. Wenn man über vorhandene große Grundstücke spricht, dann hoffentlich mit den Eigentümern. Es soll doch sicher noch Menschen geben die zu BRW verkaufen, für eine sympathische Nachbarschaft und nicht höchstbietend an den Anwalt mit dem SQ7.Bezüglich Finanzierung: Wenn man das Haus als Konsumprodukt versteht, KÖNNTE man sowas machen, wenn die Bank mitspielt. Für mich wäre es eine zu große Belastung die Refinanzierung und den sicheren Verkauf ständig vor Augen zu haben. Wenn man sich wirklich über alle Konsequenzen im Klaren ist, würde ich das aber nur mit einer Bestandsimmobilie machen, wo evtl. noch Böden und Streichen vor Einzug zu erledigen sind. Für eine temporäre Situation den ganzen Baustress - ich wäre nach 1,5 Jahren mit Herzinfarkt weg vom Fenster.
J
JuliaMünchen29.10.21 12:13Wart ihr denn schon mal bei einigen Hausanbietern und habt euch grob rechnen lassen, was ein Haus wie gewünscht bei euch in der Region kostet? Stuttgart ist ja zum Glück noch lange nicht München, aber was man so hört, ist es bei euch auch schon ganz schön angezogen. Aus Erfahrungen im Freundeskreis kann ich euch nur folgende Tipps geben, wenn ihr das Projekt Haus schaffen wollt und dabei auch noch gut schlafen wollt:
- Rechnet euch die Option mit Einliegerwohnung/2. Wohneinheit gut durch, meist lohnt es sich nicht und die allermeisten wollen im Einfamilienhaus nicht an Fremde vermieten. Soweit ich weiß, muss diese 2. Wohneinheit auch wirklich nachgewiesen sein, sprich ihr müsst zwingend einen zweiten Eingang,Bad, Küchenanschluss usw. bauen was sehr viel Geld kostet
- 190m2 erscheint mir für den Preis absolut utopisch, schaut euch Häuser mit 160m2 oder 170m2 and, erschien mir für 4 Leute immer mehr als ausreichend
- Passivhaus, minimalistisch, ökologisch: Mit diesen 3 Buzzwörtern wird bei uns in der Region gerade sehr viel Geld gemacht weil es dem Zeitgeist entspricht. Für mich persönlich scheint der Nutzen sehr fraglich, auch ein KFW55 Haus mit eventueller Photovoltaik hat überdurchschnittlich gute Werte, auch konventionelle Baustoffe dürfen nicht gesundheitsschädlich sein und minimalistische Optik heißt nicht unbedingt billig, sondern meint eher eine reduzierte und an klassischen Designs orientierte Optik. Hausanbieter wie Regnauer und Baufritz sprechen genau diese Käuferschicht an, für mich ist der Mehrwert aber nicht ersichtlich, man erkauft sich den ökologischen Anstrich hier extremst teuer. Wer es sich leisten kann und will, klar, jeder wie er mag, aber wenn die Finanzierung knapp ist würde ich hier als erstes ansetzen und den Kindern lieber ein größeres Zimmer als eine extra ökologische Dämmung gönnen, die man nicht wirklich in ihrem Nutzen überprüfen kann
- Einkommensseite: Vom Gefühl her würde ich vermuten, dass ihr euch mit Glück bei der Grundstückssuche ein solides und schönes Haus leisten könnt, dass die Zeiten eines Haus-Ferraris von der Größe mit Einliegerwohnung aber auch in Stuttgart schon lange vorbei sind auch wenn das Gesamtvolumen eigentlich irre hoch ist (leider!). Im Freundeskreis habe ich mittlerweile schon öfter beobachtet, dass ein sehr hoher Kredit besonders die Männer doch nach einiger Zeit psychisch ganz schön belastet hat wenn die Frauen noch in Elternzeit waren oder nicht wirklich beitragen konnten. Daher würde ich persönlich auch hier noch mal überlegen, wie sich die Summe für dich als fast Alleinverdiener anfühlt, ob die Risiken gut versichert werden können (Arbeitsunfähigkeit, plötzlicher Tod, lange Krankheit..alles nichts woran man denken will was aber jeden treffen kann) und ob deine Frau auf kurz oder lang wieder halbtags einsteigen kann. Mittlerweile kann man das mit den Homeofficemöglichkeiten auch leichter mit den Kindern vereinbaren, vielleicht lässt euch das dann auch ein bisschen ruhiger schlafen und nimmt beide Partner mit beim Projekt Haus.
Wünsche euch auf jeden Fall viel Erfolg und Glück bei der Grundstückssuche und dann beim Bau!
- Rechnet euch die Option mit Einliegerwohnung/2. Wohneinheit gut durch, meist lohnt es sich nicht und die allermeisten wollen im Einfamilienhaus nicht an Fremde vermieten. Soweit ich weiß, muss diese 2. Wohneinheit auch wirklich nachgewiesen sein, sprich ihr müsst zwingend einen zweiten Eingang,Bad, Küchenanschluss usw. bauen was sehr viel Geld kostet
- 190m2 erscheint mir für den Preis absolut utopisch, schaut euch Häuser mit 160m2 oder 170m2 and, erschien mir für 4 Leute immer mehr als ausreichend
- Passivhaus, minimalistisch, ökologisch: Mit diesen 3 Buzzwörtern wird bei uns in der Region gerade sehr viel Geld gemacht weil es dem Zeitgeist entspricht. Für mich persönlich scheint der Nutzen sehr fraglich, auch ein KFW55 Haus mit eventueller Photovoltaik hat überdurchschnittlich gute Werte, auch konventionelle Baustoffe dürfen nicht gesundheitsschädlich sein und minimalistische Optik heißt nicht unbedingt billig, sondern meint eher eine reduzierte und an klassischen Designs orientierte Optik. Hausanbieter wie Regnauer und Baufritz sprechen genau diese Käuferschicht an, für mich ist der Mehrwert aber nicht ersichtlich, man erkauft sich den ökologischen Anstrich hier extremst teuer. Wer es sich leisten kann und will, klar, jeder wie er mag, aber wenn die Finanzierung knapp ist würde ich hier als erstes ansetzen und den Kindern lieber ein größeres Zimmer als eine extra ökologische Dämmung gönnen, die man nicht wirklich in ihrem Nutzen überprüfen kann
- Einkommensseite: Vom Gefühl her würde ich vermuten, dass ihr euch mit Glück bei der Grundstückssuche ein solides und schönes Haus leisten könnt, dass die Zeiten eines Haus-Ferraris von der Größe mit Einliegerwohnung aber auch in Stuttgart schon lange vorbei sind auch wenn das Gesamtvolumen eigentlich irre hoch ist (leider!). Im Freundeskreis habe ich mittlerweile schon öfter beobachtet, dass ein sehr hoher Kredit besonders die Männer doch nach einiger Zeit psychisch ganz schön belastet hat wenn die Frauen noch in Elternzeit waren oder nicht wirklich beitragen konnten. Daher würde ich persönlich auch hier noch mal überlegen, wie sich die Summe für dich als fast Alleinverdiener anfühlt, ob die Risiken gut versichert werden können (Arbeitsunfähigkeit, plötzlicher Tod, lange Krankheit..alles nichts woran man denken will was aber jeden treffen kann) und ob deine Frau auf kurz oder lang wieder halbtags einsteigen kann. Mittlerweile kann man das mit den Homeofficemöglichkeiten auch leichter mit den Kindern vereinbaren, vielleicht lässt euch das dann auch ein bisschen ruhiger schlafen und nimmt beide Partner mit beim Projekt Haus.
Wünsche euch auf jeden Fall viel Erfolg und Glück bei der Grundstückssuche und dann beim Bau!
Also wenn man es sich nicht leisten kann, dann sollte man doch eher ein Haus mit 120 qm planen. Reicht auch locker für Eltern und 2 Kinder. Und warum dann noch eine Wohnung die man vermietet?? Um diese Quadratmeter muss man sich auch kümmern (Reparaturen, Leerstand...).
Hier möchte jemand anscheinend auf grossem Fuss leben obwohl die Einkommenslage das nicht wirklich erlaubt.
Auch wenn man ein relative grosses Grundstück hat, heisst das ja wirklich nicht, dass das Haus dann auch in relation mitwachsen muss.
Kleines Haus und grosser Garten ist doch viel gemütlicher und auch schöner. Und macht weniger Arbeit wenn man grösstenteils Rasen hat. Deine Frau wird sich bedanken jede Woche 150 qm saubermachen zu dürfen.
Würde ich mir nochmal überlegen das ganze...
Hier möchte jemand anscheinend auf grossem Fuss leben obwohl die Einkommenslage das nicht wirklich erlaubt.
Auch wenn man ein relative grosses Grundstück hat, heisst das ja wirklich nicht, dass das Haus dann auch in relation mitwachsen muss.
Kleines Haus und grosser Garten ist doch viel gemütlicher und auch schöner. Und macht weniger Arbeit wenn man grösstenteils Rasen hat. Deine Frau wird sich bedanken jede Woche 150 qm saubermachen zu dürfen.
Würde ich mir nochmal überlegen das ganze...
JuliaMünchen schrieb:
und minimalistische Optik heißt nicht unbedingt billig, sondern meint eher eine reduzierte und an klassischen Designs orientierte Optik. Hausanbieter wie Regnauer und Baufritz sprechen genau diese Käuferschicht an,Äh, ja, das ist dann preislich schon "Halbhöhenlage" 🙂https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/
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