ᐅ Einfamilienhaus für zwei Familien Trennung nach Geschossen Erfahrungen?

11ant schrieb:
E/D Grundstücke bedeuten keineswegs die Freiheit für jeden Grundeigentümer, nach seinem Gusto zwischen E und D zu wählen. Entscheidet sich der Gewinner der benachbarten Kaufchance für D und reicht seinen Bauantrag vor Dir ein, dann loggt er damit für Euch beide ein (Login für ihn, Lock-in für Dich) und zwingt Dich zu ebenfalls D, womit Dein E gestorben ist. Dann mußt Du an sein Haus anbauen. Immerhin ist bei 21 m Grundstücksbreite und ü400 Qm Grundstücksfläche sehr unwahrscheinlich, daß sich der Nachbar für D entscheidet.

Wenn man sich die von mir geposteten Auszüge aus dem Bebauuungsplan ansieht, Beitrag 11, dann stellt sich doch die Frage gar nicht. Ich kann die Nr. 3 - 10 einzeln kaufen, damit ist die Entscheidung DHH, Betonung auf HÄLFTE für ein pi mal Daumen 250qm Grundstück und sein Nachbargrundstück gefallen. Oder ist kaufe Nr. 3 und 4, dann muss ich dort ein Einfamilienhaus bauen.

Drops gelutscht.

mmyellow schrieb:
Bühne frei! Beginnt bitte, auf die Idee loszuschießen.

Puuh, also erst einmal muss ich sagen, dass irgendwelche aneinander gestapelte 3D-Formen nun mal kein Haus ergeben. Wenn man die GRZ einhalten möchte, dann schaut man in 2D, wie ein Hausentwurf in dem Baufenster passen könnte und dann berechnet man. Aber egal.
Maße kann man besser in 2D auf eine Zeichnung bekommen, ohne vier Perspektiven anzuklicken.
Ein ZFH auf zwei Ebenen plant man auch etwas sensibler. Da geht es um Privatsphäre. Zb plant man die EG-Terrasse nicht dort, wo die Dachterrasse im OG geplant wird. So etwas wird am besten versetzt angeordnet, damit man keine akustischen oder visuellen Nachteile hat. Man bedenke: wir befinden uns bei den hohen Grundstückspreisen nicht im Segment „alles egal, Hauptsache bezahlbar“. Für den Batzen Geld will man schon einen adretten Mehrwert ggü. Einer Wohnung in einen MFH bekommen. Schließlich will man sein halbes Leben dort verbringen und privat auch „ausleben“. 

Wenn man also einen Einzug im OG plant, dann hat das statische Folgen (mehr Aufwand) wie auch mehr Aufwand bei der Deckendämmung.
Zur dickeren Bodenplatte: die bringt Dir akustisch nicht viel oder mehr. Akustik und Schall minimiert man, wenn der Bodenbelag schwimmend verlegt wird und die Fallrohre und -Leitungen entsprechend gut geplant und gedämmt werden, damit zb die Toilettengeräusche im OG nicht im EG wahrgenommen werden.

mmyellow schrieb:
Das EG wird etwas kleiner als das OG, einfach um die GRZ nicht zu verletzen, und wird durch den Garten kompensiert.

Interessanter Satz. Ein verkleinertes OG hat keinen Einfluss auf die GRZ. Die GRZ ist plump gesagt die überbaute Fläche aus der Vogelperspektive.
Und was kompensiert der Garten?

GRZ ist also die überbaute Fläche. dazu zählen Wege und Terrasse mit hinein. Auch Dachüberstände ab 50cm, die Du hier aber ja bei einem Flachdach nicht hast.

mmyellow schrieb:
In der Ausschreibung steht: „Baugrundstücke zur Errichtung von Einfamilienhäusern bzw. Doppelhaushälften“. Mehr kann man mit dem Zaunpfahl eigentlich nicht winken...

Genau. Wenn man das wörtlich nimmt, dann baust Du keines davon. Denn ein Zweifamilienhaus, was Du anstrebst, ist nun mal keines von Beiden. Nun hast Du allerdings beim Bauamt für Dein Zweifamilienhaus grünes Licht bekommen. Und warum? Weil ein Exposé keine Urkunde ist, sondern ein Vermarktungsblättchen.
Der Bebauungsplan ist quasi eine Urkunde, und die ist die Bibel. Und dort Nix von Einfamilienhäusern, sondern da steht „Einzelhäuser“. Und deshalb ist ein ZFH auch erlaubt.
Zum Par 19: der muss explizit drin stehen. Es gibt keine stillschweigende Erlaubnis.

mmyellow schrieb:
Ganz ehrlich: Die ganze Idee dahinter ist, dass sich niemand (zumindest niemand, den ich kenne) 1.000+ €/m² leisten kann oder will.

Natürlich ist das Teilen von Grundstücken immer eine Option, die Kosten zu reduzieren. Und es ist gerade das Grundstück, was den Hausbau meist sehr teuer macht. Deshalb gehen die meisten auch achtsam mit dem Grundstück und dem Haus darauf um. Die Gemeinde/Stadt zeigt es mit dem BPlan an, dass auch Doppelhäuser genehm sind.

mmyellow schrieb:
Meine Frau hat panische Angst davor, dass jemand einbricht.
Ich selbst stamme aus einer 7.000-Einwohner-„Stadt“ und bin als Dorfkind aufgewachsen. Mittlerweile habe ich mehrere Jahre in Städten mit 8, 10 und 25 Millionen Einwohnern gewohnt – und immer in Hochhäusern im 20. oder 40. Stockwerk.
Auch durch meinen Ausdauersport verbringe ich genug Zeit draußen.
Meine Frau und ich brauchen beide kein Erdgeschoss und auch keinen Garten. Machen wir uns nichts vor: Das Kind wird im Garten auch nicht mehr kicken oder bolzen.

Hmm.. es ist einfacher zu schreiben, dass Ihr das nicht so schöne OG haben möchtet. Denn einen Käufer für das EG wird man ganz gewiss schneller finden, wenn aber auch das schwierig ist. Viele wollen barrierearm, zumindest mit wenig Stufen Terrasse und Garten erreichen, wenn sie schon so viel Geld in die Hand nehmen müssen. Die meisten streben dann doch eher eine DHH an, anstatt sich vertikal alles oder vieles teilen zu müssen, zumal man ja auch im EG sehr eingeschränkt ist, da da irgendwo ein Nachbar mit seiner Familie auf seinem bezahlten Areal herumlaufen will. Diese querlaufende ideelle Teilung ist auch nicht ganz so einfach, wie man sich das vorstellt. Da gibt es genügend Reibungspunkte, wenn man etwas gemeinsam nutzen muss wie zb Eingang, Treppe und Kellerflur.

mmyellow schrieb:
Ich glaube, das ist im deutschen Recht gut trennbar.

Nö, da steht mit Sicherheit nicht drin, wie man persönliche Einschränkungen auf andere legt, ein Grundstück nur 50:50 geteilt werden darf,  und das gute Miteinander gelingt. 
Allerdings steht tatsächlich im Grundgesetz das Recht auf persönliche Entfaltung. Handlungsfreiheit, Selbstbestimmung und … tataa .. Schutz der Privatsphäre.

Was Ihr braucht oder nicht, das können wir nicht wissen.
Man sollte aber nie von heute auf morgen schließen. Bedeutet: jeder Mensch verändert sich, seine Persönlichkeit und seine Vorlieben. 

Thema Angst:
Es ist anzumerken, dass man bei Angst vor Einbruch eventuell mit einem Grundstück mit Feldrandlage oder Wald nicht gut bedient ist. Zudem finden Einbrecher auch schnell den Weg über die Steighilfen Mülltonne, Regenfallrohr, Garage und Dachterrasse den Weg in das Haus - EG oder OG für Täter ist schon fast egal. Im OG ist meist im EFH das wertvolle des Haushalts versteckt. Und die rechnen sich selten aus, wie das Haus aufgestellt ist. Ansonsten gilt der Tipp zu verbesserten Sicherungen der Hausöffnungen (auch Fenster im OG)

mmyellow schrieb:
Sorry, ich verstehe die Frage nicht ganz. Ich plane normale Garagen auf EG-Ebene. Tiefgaragen sind laut B-Plan verboten.

Die Motivation des Ausschlusses von Tiefgaragen hat häufig mit Trinkwasserschutz oder dergleichen zu tun und geht dann häufig auch mit dem Ausschluß von Kellern einher, das steht dann auch im Bebauungsplan und schon in dessen Begründung.

kbt09 schrieb:
Ich kann die Nr. 3 - 10 einzeln kaufen, damit ist die Entscheidung DHH, Betonung auf HÄLFTE für ein pi mal Daumen 250qm Grundstück und sein Nachbargrundstück gefallen. Oder ist kaufe Nr. 3 und 4, dann muss ich dort ein Einfamilienhaus bauen.

Ich habe hier keine Erläuterung gefunden, in welcher Weise ein Interessent für die Grundstücke 3 oder 4 einen Interessenten für das Grundstückspaket 3+4 "überbieten" kann.

ypg schrieb:
Ein verkleinertes OG hat keinen Einfluss auf die GRZ. Die GRZ ist plump gesagt die überbaute Fläche aus der Vogelperspektive. [...] GRZ ist also die überbaute Fläche. dazu zählen Wege und Terrasse mit hinein. Auch Dachüberstände ab 50cm, die Du hier aber ja bei einem Flachdach nicht hast.

Keinen Einfluß würde ich nicht sagen: ich sehe die GRZ auch durch ein EG einhaltbar, über dem ein OG um weniger als 50 cm "Dachüberstand" auskragt.

Dem TE empfehle ich jedenfalls, eine ETW anzupeilen oder sich im bunten Reigen der DHH-Bauträgerangebote umzuschauen. Die haben oft die gewünschten 140+ Quadratmeter Wohnfläche, minimal Garten und einem Ausdauersportler ist das ständige Treppengehen in einer zweieinhalbgeschossigen Wohnung ja gerade recht ;-)

Ein japanisches WC aufzumustern halte ich da für ungewöhnlich aber machbar. Gitter vor den Fenstern des EG würde ich aber nicht wählen - die könnten von Einbrechern in einem Wohngebiet mit "eineiigen" Geschwisterhäusern als "hier gibt es mehr zu holen" Hinweis gelesen werden und die Einbruchwahrscheinlichkeit praktisch sogar erhöhen. Deshalb ja auch die Gemeinschaftscarports, damit man nicht gleich zuordnen kann, zu welchem Haus das teuerste Auto gehört ;-)

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ypg schrieb:
Es ist anzumerken, dass man bei Angst vor Einbruch eventuell mit einem Grundstück mit Feldrandlage oder Wald nicht gut bedient ist.

Nicht selten sind übrigens Straßen direkt am Rand einer Gemeinde auch am Rand eines Polizeireviers (und dessen einer Rettungsleitstelle).

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nordanney schrieb:
Luftschall, Körperschall, Trittschall. Muss als Paket verarbeitet werden.

11ant schrieb:
Deine Idee der akustischen Panzerplatte zwischen den Stockwerken

ypg schrieb:
auch mehr Aufwand bei der Deckendämmung.
Zur dickeren Bodenplatte: die bringt Dir akustisch nicht viel oder mehr. Akustik und Schall minimiert man, wenn der Bodenbelag schwimmend verlegt wird und die Fallrohre und -Leitungen entsprechend gut geplant und gedämmt werden, damit zb die Toilettengeräusche im OG nicht im EG wahrgenommen werden.

Eure drei Kommentare sind echt wertvoll. Danke euch für die Hinweise zum Thema Schallschutz. Den Punkt habe ich definitiv unterschätzt.

Mein Gedanke mit der „dickeren Platte“ war zu simpel. Mir war zwar klar, dass ich hier eine überdurchschnittliche und vermutlich auch etwas teurere Lösung brauche, gerade weil zwei Haushalte übereinander wohnen, aber ich habe das bisher noch nicht im Detail durchdacht.

Ich werde das Thema in der weiteren Planung gezielt angehen und nicht als Nebenpunkt behandeln.

Falls jemand Erfahrung mit gut funktionierenden Lösungen im Neubau hat, insbesondere bei zwei getrennten Wohneinheiten übereinander, freue ich mich über konkrete Beispiele oder Hinweise

ypg schrieb:
Thema Angst:
Es ist anzumerken, dass man bei Angst vor Einbruch eventuell mit einem Grundstück mit Feldrandlage oder Wald nicht gut bedient ist

11ant schrieb:
Nicht selten sind übrigens Straßen direkt am Rand einer Gemeinde auch am Rand eines Polizeireviers (und dessen einer Rettungsleitstelle).

WOW! Guter Hinweis, danke euch beiden. Die Randlage hatte ich so tatsächlich nicht auf dem Schirm.

Ich hatte mich bisher stark auf die Grundstücksgröße und die Bebauungsmöglichkeiten fokussiert und dabei den Aspekt Einbruchrisiko bzw. Lage am Ortsrand zu wenig berücksichtigt.

Das nehme ich in die Bewertung der Grundstücke mit auf und werde es auch mit meiner Frau besprechen.

11ant schrieb:
damit man nicht gleich zuordnen kann, zu welchem Haus das teuerste Auto gehört ;-)

Dann muss ich mir bei unserem Fuhrpark zumindest darüber keine großen Gedanken machen.

11ant schrieb:
Die Motivation des Ausschlusses von Tiefgaragen hat häufig mit Trinkwasserschutz oder dergleichen zu tun und geht dann häufig auch mit dem Ausschluß von Kellern einher, das steht dann auch im Bebauungsplan und schon in dessen Begründung.

Der Hinweis macht Sinn.

Im Exposé werden vorhandene Rohrschächte angesprochen, die bei Bedarf entfernt werden können, allerdings auf eigene Kosten.

Keller werden weder im Exposé noch im Textteil des Bebauungsplans explizit erwähnt.

https://www.hausbau-forum.de/attachments/grafik-png.96853

kbt09 schrieb:
dann stellt sich doch die Frage gar nicht. Ich kann die Nr. 3 - 10 einzeln kaufen, damit ist die Entscheidung DHH, Betonung auf HÄLFTE für ein pi mal Daumen 250qm Grundstück und sein Nachbargrundstück gefallen

Ich verstehe das Verfahren hier etwas anders.

Im Exposé ist festgelegt, dass die Vergabe nach dem wirtschaftlichsten Angebot erfolgt, also im Kern nach Höchstgebot, ergänzt um die 5%-Regel sowie Kriterien wie Kinder bzw. LB-Bezug.

Entscheidend ist aus meiner Sicht die Gesamtbetrachtung durch die Stadt, also welcher Bewerber bzw. welche Kombination von Bewerbungen in Summe den höchsten Erlös bringt.

Beispiel:
Wenn A auf Grundstück 3 1.200 €/m² bietet und B auf Grundstück 4 1.800 €/m², während C auf die Kombination 3+4 zusammen 1.700 €/m² bietet, dann wäre aus meiner Sicht die Einzelvergabe wirtschaftlich attraktiver für die Stadt.

Daher gehe ich aktuell davon aus, dass Kombinationen wie 3+4 nicht automatisch bevorzugt werden, sondern sich gegen Einzelgebote durchsetzen müssen.

Zusätzlich ist im Konzept bereits festgelegt, welche Doppelhaushälften zusammengehören, sodass die Zuordnung baulich vorgegeben ist und nicht über den Zeitpunkt eines Bauantrags gesteuert wird.

ypg schrieb:
Wenn man die GRZ einhalten möchte, dann schaut man in 2D, wie ein Hausentwurf in dem Baufenster passen könnte und dann berechnet man. Aber egal.
Maße kann man besser in 2D auf eine Zeichnung bekommen

Ich habe den Schritt bei Grundstück 3+4 tatsächlich nicht sauber genug in 2D gemacht. Inzwischen habe ich das Ganze einmal sauber in 2D durchgerechnet und alle Flächen mit berücksichtigt, also Garagen, Carports, Gehweg, Gartenplatte etc.

Für Grundstück Nr. 2 mit 525 m² und GRZ 0,4, also 210 m², komme ich aktuell auf:

Nebenflächen gesamt: ca. 108 m²
verbleibend für den Haus-Footprint: ca. 102 m²

Damit ist klar, dass mein ursprünglicher Ansatz mit ca. 140 bis 160 m² pro Ebene auf dieses Grundstück so nicht passt.

Anbei meine aktuelle Skizze, noch ohne architektonischen Anspruch, rein zur Flächenlogik.

Für mich zeigt die Rechnung gerade vor allem:
Parken und Erschließung fressen deutlich mehr Fläche als zunächst gedacht, und genau dort liegt aktuell der größte Hebel.

Als Nächstes werde ich deshalb:
Parken bündeln statt links und rechts zu spiegeln
Gehweg und Nebenflächen weiter reduzieren
parallel die größeren Grundstücke Nr. 1 und 5+6 durchrechnen

Falls ihr noch konkrete Ideen habt, wo man sinnvoll Fläche gewinnen kann, ohne sich etwas schönzurechnen, gerne her damit.

Dein Bietebeispiel hat ja nichts mit den Bebauungskonsequenzen zu tun.

3 und 4 ==>je Grundstück eine DHH, auch wenn 3 und 4 ein- und denselben Eigentümer hat,  sehe ich als möglich 2 DHH oder 1 EFH auf Gesamtfläche. Damit sind aber bei DHH auch die Grundflächen sauber getrennt, was bei einem 2-Familienhaus, was dein Konstrukt ist, nicht gegeben bist.

3 und 4 zusammengekauft ==> Einfamilienhaus möglich

Ich sehe nicht, wo die Möglichkeit deiner Art der Eigentumstrennung herkommen soll, sowohl Variante 3+4 (Beitrag 9) als auch Variante 2 (Beitrag 17). Ich definiere "Einfamilienhaus" halt immer noch als Haus mit einer Wohneinheit. Wäre evtl. zu klären, ob auf EFH-geeigneten Grundstücken deine Konstruktion realisiert werden kann.

Grundstücke 2 und 3 liegen übrigens im Starkregengefahrenbereich, nur Grundstücke 1 und 2 sind bisher mit Anschluß für Entwässerung, für die anderen Grundstücke muss das noch vorgenommen werden und erhöht den Preis des Grundstücks um 10000 bis 15000 Euro.