ᐅ Einfamilienhaus für zwei Familien Trennung nach Geschossen Erfahrungen?

Hallo zusammen,

wir stehen aktuell am Anfang eines Bauprojekts in Ludwigsburg (Baugebiet Sonnenberg Süd-West) und möchten uns frühzeitig Feedback zur Grundstückswahl und zum grundsätzlichen Konzept einholen.

Die Grundstücke werden im Rahmen eines Bewerbungsverfahrens vergeben (max. 3 Wünsche möglich, Auswahl nicht garantiert). Wir haben aktuell 4 mögliche Grundstücke in der engeren Auswahl und müssen diese priorisieren.

Bebauungsplan / Einschränkungen

Größe des Grundstücks: ca. 440 – 525 m²
Hang: nein (relativ eben)
Grundflächenzahl (GRZ): 0,4
Geschossigkeit: 2 Vollgeschosse
Bauweise: offene Bauweise, Einzelhäuser bzw. Doppelhäuser zulässig
Dachform: Flachdach (max. 3° Neigung, vorgegeben)
Maximale Höhe: ca. 9 m bis Attika
Besonderheiten:
• Dachbegrünung vorgeschrieben
• PV-Anlage vorgesehen / sinnvoll integrierbar
• keine Tiefgarage erlaubt

Anforderungen der Bauherren

Geplant ist kein klassisches Einfamilienhaus, sondern:

Ein Einfamilienhaus mit Nutzung durch zwei Familien, getrennt nach Geschossen

(telefonisch und vorläufig auch vom Baurecht bestätigt, finale Rückmeldung steht noch aus)

Konzept:
• EG: ca. 140–160 m² + Garten
• OG: ca. 150–160 m²
• Ziel: langfristige Nutzung, kein Investment
• eher moderne, klare Architektur (Flachdach ist ohnehin vorgegeben)

Haushalte:
• zwei Familien (jeweils Anfang 40, jeweils mit Kind)

Weitere Anforderungen:
• möglichst ruhige Lage im Baugebiet (kein Durchgangsverkehr)
• gute Ausrichtung (Garten idealerweise Süden)
• praktikable Zufahrt / Stellplatzlösung (2 Garagen + 2 Carports angedacht)

Hausentwurf / Stand heute

Von wem stammt die Planung:
aktuell Do-it-yourself / Konzeptphase

Was ist noch offen:
• Bauweise (Fertig vs. Massiv, Holz vs. Beton)
• Grundrisse
• Keller (teilweise vs. voll)

Unsere Fragen an euch

Welche Grundstücke würdet ihr in einem solchen Baugebiet grundsätzlich bevorzugen (Ruhe, Lage, Ausrichtung)?
Gibt es aus eurer Erfahrung „typische Fehler“ bei der Grundstücksauswahl, die man erst später merkt?
Wie kritisch seht ihr das Konzept „zwei Familien in einem Einfamilienhaus nach Geschossen“ aus praktischer Sicht (Schallschutz, Alltag, Nutzung)?
Worauf würdet ihr bei der Platzierung von Garage/Carport und Zugang besonders achten?

Wir sind bewusst noch früh in der Planung und offen für ehrliches Feedback.
Das Konzept ist aktuell noch in Abstimmung, insbesondere auch hinsichtlich einer passenden zweiten Familie, falls sich jemand in einer ähnlichen Situation befindet oder mehr Infos will, einfach "Sonnenberg Süd-West" googlen, freuen wir uns über Austausch.
Vielen Dank euch!

Viele Grüße
Richard

mmyellow schrieb:
Ein Einfamilienhaus mit Nutzung durch zwei Familien, getrennt nach Geschossen

Das nennt sich übrigens Zweifamilienhaus…

mmyellow schrieb:
Wie kritisch seht ihr das Konzept „zwei Familien in einem Einfamilienhaus nach Geschossen“ aus praktischer Sicht (Schallschutz, Alltag, Nutzung)?

Typische Themen im Mehrfamilienhaus. Hast du Bock, dass über dir jemand wohnt und dir beim nackt sonnen von oben zuschaut? Man muss sich halt echt gut verstehen. Lärm kann immer sein. Wer darf den Garten nutzen?
Und natürlich: Wie ist das Konstrukt? Wer wird Eigentümer des Hauses? Wer finanziert es? Zwei Eigentumswohnungen? Vermietung? Usw. 

Ich stelle mir einfach die Frage, warum und mit wem ihr das machen wollt? Vom Garten bleibt mit vier Stellplätzen und Zufahrt auch kaum noch was übrig. 

P.S. Wohne selber unten im Zweifamilienhaus und habe die Wohnung oben vermietet. Wäre beim Neubau für mich ein NoGo (habe das Haus so gekauft als Bestandshaus)

mmyellow schrieb:
Konzept:
• EG: ca. 140–160 m² + Garten

mmyellow schrieb:
Grundflächenzahl (GRZ): 0,4

mmyellow schrieb:
Größe des Grundstücks: ca. 440 – 525 m²

Das kann sehr knapp werden. Beim größten Grundstück darf man knapp 210qm überbauen.
Ich lese im BPlan nichts von Par.19 BauNVO, wo für Zuwegungen und Stellplätzen die GRZ erhöht werden kann.
Bedeutet: ihr dürft insgesamt, inkl Stellflächen bei einem Grundstück von 525qm 210qm überbauen. Mehr nicht. 

mmyellow schrieb:
hinsichtlich einer passenden zweiten Familie,

Es gibt sehr wenige, die sich ihren Nestbau im Einzelhaussektor nur im OG vorstellen können. Zudem fraglich, wie die Grundstücksnutzung/Aufteilung hinsichtlich der Kosten aufdröseln soll.

Ich gehe davon aus, dass Ihr aufgrund der Kostenaufteilung mir einem Anderen das Grundstück aufteilen wollt, ihr Euch aber da etwas die Lorbeeren rauspicken wollt.

Ich sehe den zweiten Bauherren nicht. Meist klappt das mit der Wohnung im OG nur, wenn man das Haus baut und oben vermietet. Als Mieter toleriert man einiges mehr. Ich würde zumindest kein Geld in ein Grundstück stecken, zudem ich barrierearm keinen Schritt machen kann und mein Bäumchen pflanzen kann.

mmyellow schrieb:
Welche Grundstücke würdet ihr in einem solchen Baugebiet grundsätzlich bevorzugen (Ruhe, Lage, Ausrichtung)?
Gibt es aus eurer Erfahrung „typische Fehler“ bei der Grundstücksauswahl, die man erst später merkt?

Da man die Maße nicht kennt, noch die Höhen oder Hangwerte, solltet Ihr Euch mal darin versuchen, 190qm-Rechteck-Schablone auf das Haus zu bekommen. Vorderseitig mittig ein Treppenhaus markieren. Zusätzlich vier Schablonen a 3x6 für die Stellplätze.
Zusammengerechnet sind das schon 250qm… dazu müsste dann wohl auch noch Gartenhaus und co abgebildet werden. Das geht weit über die 0,4 GRZ hinaus.
Dann denkt an die Pflichtbepflanzung von mehreren Bäumchen. Die sind bei feuchtem Grund wichtig, Regenwasser zu binden.

Na, das wird wohl eher nicht klappen. Schick doch mal einen Link zum Bebauungsplan.

mmyellow schrieb:
Größe des Grundstücks: ca. 440 – 525 m²
Hang: nein (relativ eben)
Grundflächenzahl (GRZ): 0,4

mmyellow schrieb:
Konzept:
• EG: ca. 140–160 m² + Garten
• OG: ca. 150–160 m²

Grundstück 440 m² ==> GRZ 0,4 = 176 m² 
Grundstück 525 m² ==> GRZ 0,4 = 210 m² 

160 m² Wohnfläche ==> pi mal Daumen 180 m² überbaute Fläche plus Garagen, Terrasse etc.

Und OG soll ja sicherlich so gebaut sein, dass sich noch ein schöner Balkon ergibt.

kbt09 schrieb:
Na, das wird wohl eher nicht klappen. Schick doch mal einen Link zum Bebauungsplan.

https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E-1944291867/25070918/Exposee_Sonnenberg_SW.pdf

https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E1942833911/25070939/Exposee%20Sonnenber%20SW_Anlage_1.1_Planteil_B-Plan.pdf

https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E201466591/25070940/Exposee%20Sonnenber%20SW_Anlage_1.2_Legende_B-Plan.pdf

https://www.ludwigsburg.de/site/Ludwigsburg-Internet-2020/get/params_E-1592578321/25070941/Exposee%20Sonnenberg%20SW_Anlage_2_Textteil_Festsetzungen%20B-Plan.pdf

mmyellow schrieb:
Geplant ist kein klassisches Einfamilienhaus, sondern: Ein Einfamilienhaus mit Nutzung durch zwei Familien, getrennt nach Geschossen

Erleuchte uns bitte, weshalb Du das nicht ganz banal als "Zweifamilienhaus" benennst - mir ist der Konzeptunterschied noch verborgen geblieben.

mmyellow schrieb:
Konzept: • EG: ca. 140–160 m² + Garten • OG: ca. 150–160 m²

Also das EG darf ein bißchen kleiner sein als das OG - meint das einen gemeinsamen Hausanschlußraum im EG ?
Wie ist ein Keller bei Ausschluß von Tiefgaragen zu verstehen ?

mmyellow schrieb:
eher moderne, klare Architektur (Flachdach ist ohnehin vorgegeben)

Lese ich da das populäre Mißverständnis "Hornbachsti(e)l" ?

mmyellow schrieb:
Was ist noch offen: • Bauweise (Fertig vs. Massiv, Holz vs. Beton) • Grundrisse • Keller (teilweise vs. voll)

Eine bauweisenneutrale Vorentwurfsplanung ist immer gut. In meiner externen Kellerbeiträgeserie habe ich auch das Thema Teilkeller beleuchtet, siehe "Teilkeller: Die Lösung zwischen Ja und Nein?".

Wer soll denn die zweite Partei sein, gibt es sie schon, und möchtet Ihr lieber das untere oder das obere Etagenbett ?

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