ᐅ Grundstück finanzieren + in 2-3 Jahren Haus bauen?

Hallo zusammen,

wir haben gerade von unserer Gemeinde den Tipp bekommen, dass man die Finanzierung schon in der Tasche haben sollte, bevor man sich für ein Grundstück entscheidet (SEHR hohe Nachfrage).

Daher will ich mal kurz unsere aktuelle Situation Schildern:

- Bausparer 6k € (Gesamtsumme 100k; Zuteilung ab ca. 30k; Einzahlung = 400 €/Monat)
- Eigentumswohnung (Wert ca. 120k; Restschulden ca. 50k; Grundschuld auf der Eigentumswohnung; aktuell Vermietet für 500 € Kalt/Monat)
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Ich würde jetzt mal von ca. 75k € ausgehen, die wir uns bisher "erspart" haben. Dadurch dass der Großteil allerdings in der Wohnung steckt ist das Geld nicht mal schnell von der Bank abgehoben


Wir planen in ca. 3 Jahren ein Haus zu bauen. Aktuell haben wir noch folgende Ausgaben, die in 3 Jahren wegfallen/abbezahlt sind:
- Kredit für Auto (340 €)
- Rückzahlung Bausparer (320 €)
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660 € / Monat

Da die Nachfrage nach den Grundstücken aber aktuell sehr hoch ist (Raum Regensburg, Bayern) überlegen wir ob wir das Grundstück schon vorab finanzieren. Das hätte den Vorteil, dass man in 2-3 Jahren schon ein Grundstück hat und sich dann nur noch um den Hausbau kümmern muss (mit voller Flexibilität bezüglich Terminplanung).

Mir stellt sich nun die Frage, ob es sinnvoller ist einen großen Kredit für Grundstück + Haus aufzunehmen (wir sprechen hier sicher von ca. 350-400k €) oder zuerst das Grundstück und anschließend das Haus zu finanzieren.

- Wird die Bank das machen...?
- Wir würden die Wohnung wegen der Mieteinnahmen nur ungern verkaufen. Das hat dadurch natürlich zur Folge dass wir kaum schnell verfügbares Eigenkapital haben...
- Wie kann man das mit der zweiteiligen Finanzierung am besten machen? Das Geld für den Bausparer würde ich dabei vermutlich in die Abbezahlung des Kredits für das Grundstück stecken?

Bitte melden falls ihr noch weitere Informationen benötigt

Hallo Ranii,

trotz einiger Nachteile ist die kurzfristige Finanzierung des Grundstücks über ein variables Darlehen vermutlich die beste Variante.

- Es gibt Banken, die eine reine Grundstücksfinanzierung nicht begleiten. Aber es bleiben noch genügend Institute übrig, die das machen. Beispiele (ohne Anspruch auf Vollständigkeit): Ing-Diba, DSL Bank, Deutsche Bank, viele Sparkassen etc.

- Die "große Lösung", also Grundstück und Haus in einer Finanzierung, funktioniert nur, wenn die Hausplanung steht: Grundriss, Wohnfläche, Ausstattung, Kostenrahmen. Daran scheitert es bei vielen, denn wenn man heute ein schönes und bezahlbares Grundstück findet (gibt es sowas überhaupt noch?), dann muss man sich meist so schnell entscheiden, dass für eine ordentliche Hausplanung keine Zeit bleibt.

- So verlockend eine langfristige Finanzierung im aktuellen Zinsumfeld ist, sollte man doch das Grundstück i.d.R. kurzfristig, d.h. variabel, finanzieren. Eine langfristige Finanzierung, also eine langjährige Zinsbindung, bringt das Risiko mit sich, dass die Bank, die das Grundstück finanziert, die spätere Hausfinanzierung verweigert. Dafür muss nur irgendetwas am Haus nicht den Vorstellungen/den Richtlinien der Bank entsprechen. Wenn trotzdem gebaut und finanziert werden soll, dann muss die Bank gewechselt und der langfristige Kredit vorzeitig aufgelöst werden. Das kann richtig teuer werden.

- Das Risiko, ein späteres Darlehen für den eigentlichen Hausbau nicht zu bekommen, kann man im Vorfeld nicht ausschließen. Selbst wenn man heute die Bankrichtlinien für eine Kreditvergabe erfüllt, heißt das nicht, dass die Richtlinien bei diesem Institut in 2-3 Jahren noch die gleichen sind. Es gibt genügend Beispiele, wo die Kreditvergabepolitik von Banken sich teilweise drastisch geändert hat. Das Risiko sollte man besser nicht eingehen.

Nachteile hat diese Vorgehensweise aber auch:

- Wenn die Zinsen in den nächsten 2-3 Jahren steigen sollten, dann ärgert man sich vermutlich, dass man nicht doch eine langfristige Zinsbindung für die Grundstücksfinanzierung gewählt hat.

- Falls man heute das Grundstück bei Bank A finanziert und in 2-3 Jahren mit der kompletten Finanzierung zu Bank B wechselt, dann hat man Mehrkosten für Grundschuldeintragung und -Abtretung.

Ich hoffe, ich konnte helfen.

Viele Grüße
Andreas Wenzel

Könnte man eventuell die Eigentumswohnung für das variable Darlehen für das Grundstück beleihen?

Wie willst du von der Bank "eine Finanzierung in der Tasche haben" ohne konkretes Grundstück vorweisen zu können?
Da würde ich mal mit dem lieben Vertretern der Gemeinde Kontakt aufnehmen und offen über so Schwachsinnsaussagen diskutieren.
Du weiß ja nicht welches Grundstück in welcher Größe zu welchen Preis du wann und ob kaufen kannst - wie soll dazu eine Finanzierung fix sein?
Das man sich vor der Bewerbung Gedanken über eine Machbarkeit des Baus (finanziell) macht, ist logisch. Das tust du ja auch.
Aber auch nach der Zuteilung zu einem Grundstück hast du 14 Tage Zeit den Vertrag zu widerrufen - also keine Panik.

Eine Beleihung der ETW dürfte nicht klappen, da - wenn ich das richtig verstanden habe - bereits eine Grundschuld eingetragen ist. Die Banken, die variable Darlehen anbieten, geben sich nicht mit zweitrangigen Grundschulden zufrieden.

Die Beleihung der Wohnung kann sehrwohl klappen, vorausgesetzt es ist genug Luft zwischen Verkaufserlös und Restschuld. Entweder zweitrangig oder evtl. sogar bei der Bank, die aktuell die ETW finanziert.

Letzteres hat sogar den Charme, dass man u.U. neue Grundstück Eintragungen sparen kann.