ᐅ Finanzierung Sanierungsvorhaben, sinnfreie Annahmen der Banken...

Hallo zusammen,

wir stehen gerade vor einem größeren Sanierungsvorhaben. Wir haben uns einen sanierungserfahrenen Architekten ins Boot geholt, der auf Stundenbasis abrechnet. Die Kostenplanung beläuft sich auf rd. 750.000€, Wohfläche am Ende ca. 290qm. Den Kaufpreis von rund 500.000€ voll variabel zu finanzieren war überhaupt kein Problem. Der Vermittler sah auch danach keine Probleme und Spielraum. Anfangs war nicht ganz klar, ob Abriss oder Sanierung. Wir sind aktuell also eigentlich relativ flexibel.

Leider stoßen wir bei nahezu jeder Bank auf Grenzen. Mit einer Sparkassenberaterin habe ich abgesehen von den Informationen über den Vermittler persönlich gesprochen. Sie sagt, die Vorgaben seien Auslegungssache, ist aber nicht wirklich bereit, sich in die Berechnungen schauen zu lassen, was ich nicht verstehe. Die Kreditvergabe sollte doch standardisiert sein, aber da bin ich machtlos. Bei dem von uns anvisierten Volumen von etwas über 900.000€ sind wir ohnehin immer in der individuellen Prüfung. Das scheint kein Mitarbeiter anfassen zu wollen.

Wie die Banken "ticken":

• Abschläge auf Sanierungskosten: Die meisten Banken akzeptieren nur 70 % der Sanierungskosten als wertsteigernd. Lediglich die ING bewertet Kernsanierungen wie Neubau.
• Einkommensabschläge: Meine Boni (seit fast 10 Jahren regelmäßig, branchenüblich, mittlerweile recht hoch) werden von den meisten Banken komplett ausgeblendet. Wenn eine Unterdeckung von 100€ rauskommt, sind die Banken nicht bereit, sich den Antrag weiter anzuschauen, obwohl mehrere tausend Euro netto pro Monat komplett ausgeblendet werden. Hier sind aktuell nur die Commerzbank und die DKB bereit, einen 3-Jahres-Durchschnitt anzusetzen, was vollkommen fair ist und ausreichen würde.
• Stresstest der Banken: Selbst bei 30 Jahren Zinsbindung wird im Test mit der Restschuld nach 10 Jahren und einem Zinsschock auf ca. 6%+2% Tilgung gerechnet. De facto gibt es in dem Szenario kein Zinsänderungsrisiko nach 10 Jahren - dieser Punkt erschließt sich mir am wenigsten. Entschieden wird nach der Regel: Die Stresstest-Rate darf max. 50% vom Nettoeinkommen ausmachen (hier auch wieder ohne Boni). Da fehlen wieder ein paar hundert - keine Prüfung.
• Unrealistische Mieten: Unsere reale Miete, die wir mit unserer Eigentumswohnung erzielen würden (14–16 €/m²) wird von einigen Banken künstlich klein gerechnet (z. B. ING: 8,50 €/m² minus 25 % Abschlag).
• Bewirtschaftungskosten: Vor wie nach der Kernsanierung rechnen dann einige noch immer mit Bewirtschaftungskosten von 3,50 €/m² / Monat = 1.015€.

Konditionell liegt die ING weit vorne, hier wären wir bei einem Beleihungsauslauf von 73%, aber fallen wie bei den meisten beim Einkommen durch. Bei der DKB hätten wir Aussicht auf Erfolg, sind aber bei einer knapp 90% Finanzierung, da sind die Konditionen relativ unattraktiv. Ich finde das absurd und mir fehlt die Lust, mit den Banken zusammenzuarbeiten - vermutlich sind wir schlussendlich gezwungen...

Wir überlegen zurzeit unser Eigenkapital zu investieren und dann über ein Kapitalbeschaffungsdarlehen die Immobilie neu einwerten zu lassen. Laut Vermittler werden hier in der Regel dann 100% der Ausgaben angesetzt. Das Vorgehen birgt offensichtlich Risiken. Es bestünde auch Spielraum für einen flexiblen Privatkredit ohne Grundschuld, aber die sind soweit ich weiß bei 100k begrenzt. Die Vorteile hier wären, dass uns keiner auf die Finger schaut, wen wir beauftragen und was genau wir umsetzen. Wir müssten aber dann mit rund 450.000€ ein bewohnbares, sinnvolles Haus kreieren.

Ich bin neugierig: Hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht? Wie habt ihr es gelöst? Ich gehe davon aus, dass der Vermittler einen guten Überblick hat, aber dennoch: Sind jemandem Banken bekannt, die Sanierungskosten wie die ING zu 100% ansetzen?

Darüber hinaus möchte ich jedem, der ein Sanierungsvorhaben plant darauf hinweisen, genauestens auf die Bewertungsseite (Ansatz der Sanierungskosten) zu schauen.

habe ich das richtig verstanden? ihr habt zu den 300000 eingesetztem Eigenkapital noch weiteres Geld, gewollt es aber nicht einsetzen.
Ihr habt eine (abbezahlte ?) Eigentumswohnung die dann vermietet werden soll?
900000.-- Kredit würde ich je nach Familiengröße nur mit 9000 Monatseinkommen machen. Manche haben sich und ihre Verhältnisse schon falsch eingeschätzt

Skyhawk172 schrieb:

Sind jemandem Banken bekannt, die Sanierungskosten wie die ING zu 100% ansetzen?

Nein, da Kernsanierung immer "teurer" ist als der vergleichbare Neubau. Irgendein Anteil (über die Höhe kann man diskutieren) des Aufwandes sind zusätzliche Kosten (z.B. erhöht die Entkernung nicht den Wert des Hauses, oder die externe Entsorgung von Abrissmaterial).

Skyhawk172 schrieb:

Die Kreditvergabe sollte doch standardisiert sein,

Nicht außerhalb des Kleindarlehensbereiches. Da gibt es keinen 08/15 automatisierten Standard mehr bzw. das ist aufsichtsrechtlich verboten.

Skyhawk172 schrieb:

Meine Boni (seit fast 10 Jahren regelmäßig, branchenüblich, mittlerweile recht hoch) werden von den meisten Banken komplett ausgeblendet.

Kann Dir eine dreistellige Zahl an Banken nennen, bei denen das anders ist. In der Regel - bei nachhaltigen Boni - Durchschnitt der letzten drei Jahre (und davon dann zwischen 50% und 100% - wir selber nehmen 50% als Ansatz).

Skyhawk172 schrieb:

Stresstest der Banken: Selbst bei 30 Jahren Zinsbindung wird im Test mit der Restschuld nach 10 Jahren und einem Zinsschock auf ca. 6%+2% Tilgung gerechnet.

Falsch. Nicht bei DEN Banken. Vielleicht einzelne Institute - warum auch immer. Wir rechnen wie die meisten Banken mit der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Vieles wird durch den §505e und den darauf fußenden Verordnungen bzw. analog den dazu übertragenen eigenen Vorgaben der Banken geregelt.

Skyhawk172 schrieb:

Unrealistische Mieten: Unsere reale Miete, die wir mit unserer Eigentumswohnung erzielen würden (14–16 €/m²) wird von einigen Banken künstlich klein gerechnet (z. B. ING: 8,50 €/m² minus 25 % Abschlag).

25% ist üblich - das ist aber keine Reduzierung der Miete, sondern der Abzug für Bewirtschaftungskosten. Wir rechnen mit 20% Abschlag.

Skyhawk172 schrieb:

Bewirtschaftungskosten: Vor wie nach der Kernsanierung rechnen dann einige noch immer mit Bewirtschaftungskosten von 3,50 €/m² / Monat = 1.015€.

Kommt immer auf die Bank an. Die meisten nehmen Lebenshaltungskostenpauschalen, in denen die Bewirtschaftungskosten enthalten sind.

Skyhawk172 schrieb:

Laut Vermittler werden hier in der Regel dann 100% der Ausgaben angesetzt.

Nein. Die Immobilie wird einfach nach Abschluss der Kernsanierung als Bestandsobjekt bewertet. Kann zu drei Ergebnissen führen (ist auch keine maschinelle Bewertung der Bank, sondern tatsächlich ein Gutachten):
1. Die Bewertung passt zu Euren Kosten = alles gut
2. Die Bewertung schließt über Euren Kosten = noch besser
3. Die Bewertung endet (deutlich) unter Euren Kosten = dumm gelaufen

Skyhawk172 schrieb:

Darüber hinaus möchte ich jedem, der ein Sanierungsvorhaben plant darauf hinweisen,

Mit Eurem Vorhaben gehört Ihr zu den 276 Menschen pro Jahr, die solche Summen bewegen. Und die meisten davon setzen DEUTLICH mehr Eigenkapital ein, als Ihr (oder haben eine bessere Einnahmensituation).

Wünsche Euch viel Erfolg bei dem Projekt. Hört sich spannend an. Aber auch relativ preiswert - 750k für eine Kernsanierung bei 290qm Wohnfläche ist günstig. Normalerweise rechnet man mit deutlich mehr an Kosten.

Grundaus schrieb:

habe ich das richtig verstanden? ihr habt zu den 300000 eingesetztem Eigenkapital noch weiteres Geld, gewollt es aber nicht einsetzen.
Ihr habt eine (abbezahlte ?) Eigentumswohnung die dann vermietet werden soll?
900000.-- Kredit würde ich je nach Familiengröße nur mit 9000 Monatseinkommen machen. Manche haben sich und ihre Verhältnisse schon falsch eingeschätzt

Alles richtig verstanden.

Ich will aber dazu sagen: Es geht nicht um genaue Zahlen.

Die komplette Sanierung können wir nicht mit Eigenkapital leisten, ich hätte lediglich gerne faire Konditionen.

Ich frage mich eher, ob jemand ebenfalls damit konfrontiert ist/war, dass nahezu alle alle Banken das Gehalt nicht voll in der Einnahmen-Ausgaben Rechnung akzeptieren. Bonus/Tantiemen/Provisionen, es gibt eben in vielen Berufen variable Einkommensbestandteile. Ich frage mich auch, wie das einkommen von Selbständigen angesetzt wird. Da ist es ja nicht anders, dass man je nach Firmengewinn besser oder schlechter entlohnt wird.

Außerdem, dass Sanierungskosten den Wert offenbar fast nie 1:1 steigern, was beim Neubau doch der Fall ist.

Würdest du die mir Banken verraten?

Ändern sich die Konditionen nach neuer Einwertung durch Gutachten? (Also auch zum Guten oder nur zum Schlechten?)

276 Menschen... Keine Ahnung. Ich wohne im Speckgürtel einer größeren Stadt. Neubau Doppelhaushälfte 1.4 Mio, 165qm Wohnfläche und 270qm Grundstück. Das ist lächerlich, aber anderes Thema. Wenn wir zu so wenigen gehören bestägt das meine Vermutung, dass hier sonst nur Erben kaufen/bauen. Aber ebenfalls anderes Thema.

Die Banken wären jedoch sehr hilfreich für mich oder Vermittler, die diese kennen.

Skyhawk172 schrieb:

Würdest du die mir Banken verraten?

Geh zu den meisten Volk- und Raiffeisenbanken. Auch viele Sparkassen. Daneben z.B. auch noch die Deutsche Bank, wenn Du eine große Bank suchst. Schwieriger bei allen Online-Banken, da dort die Maschine alles übernimmt.
Bei mir persönlich wurden auch 100% bei der DB anerkannt und wie gesagt, 50% als Durchschnitt ist die Regel.

Skyhawk172 schrieb:

Ändern sich die Konditionen nach neuer Einwertung durch Gutachten? (Also auch zum Guten oder nur zum Schlechten?)

Kommt darauf an. Wenn das Gutachten als Voraussetzung für die Genehmigung gilt, dann kann sich der Zins ändern (oder sogar der Kreditbetrag). Wenn Du aber vorher die Kondition fest machst, dann natürlich nicht (ist aber immer auch von den Banken abhängig).