ᐅ Finanzierung Einfamilienhaus Kaufpreis 365k, Baunebenkosten, 150k Sanierung?

Sagen wir mal so, ich habe hier in der Bodenseeregion schon höhere Preise für Bestandsimmobilien aus den 70ern gesehen. Aber das war vor 2 Jahren bei Zinsen unter 1%. Und bei geplanten Investitionen von 200k habe ich Probleme das als guten Deal zu sehen. Im Prinzip zahlst du jetzt mit Nebenkosten >400k für einen Rohbau, den du erst selbst zurückbauen musst. Du sagst ja selbst, dass im Prinzip nur das Holzständerwerk übrig bleibt. Ich für meinen Teil war dazu nicht bereit, Sanierungsobjekte sollten auch Sanierungspreise kosten

Grundsätzlich würde ich das Ganze in mehrere Tranchen aufteilen. Dann könnt ihr schon mit der Tilgung anfangen, bevor alles komplett ausbezahlt ist.

Bausparfuchs schrieb:

Hörst sich ja nach Torschlusspanik an.

Aber gerade bei Holz wurden in den 70gern hochgiftige Imprägnierstoffe eingebracht. Formaldehyd in den Spanplatten und Giftstoffe in den Holzfarben. Das Haus ist 50 Jahre alt, kostet mit Sanierung soviel wie ein Neubau, ist dann aber im Kern immer noch ein altes Haus.

Der Immobilienmarkt wird im Zuge der unmittelbar bevorstehenden Liquiditätskrise aufgrund hoher Zinsen und fehlender Nachschuldner einbrechen. Baden Württemberg ist wegen der grünen Ideologie natürlich sehr schwer mit Einfamilienhaus. Die sind nicht mehr erwünscht.

In der Endphase einer Immobilienhausse wird natürlich jeder Schrott noch teuer gekauft. Da muss man nicht der letzte dumme Käufer sein.

Und du solltest auch überlegen wieviel Geld du da in die Hand nimmst. Dafür kaufe ich ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen und muss nie wieder arbeiten gehen, während du die nächsten 30 Jahre der Knecht deiner Bank bist.

Wie tief die Immobilienpreise sinken können haben wir vor 15 Jahren in Ostdeutschland gesehen. Sie gingen gegen tendenziell Null, weil es einfach keiner finanziert bekam und die Nachfrage eingebrochen ist. Und da war selbst die Lage fast egal.

In Leipzig haben sie damals mitten in der Stadt die Mehrfamilienhäuser verschenkt! Ich war selbst in Halle an einem komplett vom Bund sanierten Mehrfamilienhaus am Start. Das -Haus war komplett für 300.000 Euro durch saniert, hatte 6 Wohnungen und wurde für 22.000 Euro gekauft.

Nur mal als warnendes Beispiel was passieren kann. Immer Geduld haben und auf den passenden Moment warten.

Wtf? Und die Welt geht bald auch unter, oder? Leute gibts....

Als wenn im Neubau keine Schadstoffe wären... Beispielsweise die gerne genutzte Styropordämmung war die letzten Jahre stark in Verruf geraden wegen möglicher Ausdünstungen. Keine Ahnung, wie da jetzt so der Wissensstand ist. Spielt ja auch keine Rolle.

Ob die Kaufkosten jetzt gerechtfertigt sind oder nicht hängt vom Bodenrichtwert ab. Bei mir in der Region wäre das Grundstück alleine 300k wert. Da blieben 65k für das Haus + 200k Sanierung. Ein guter Deal.

Nicht verrückt machen lassen.

Zur eigentlichen Frage mit der Finanzierung: Ich würde mich mit verschiedenen Energieberatern treffen und im ersten Gespräch abklopfen, ob die denken, das Haus auf sinnvolle Energiestandard bekommen kann. Bei mir zeigte sich sehr schnell alleine schon aus dem Grundriss, dass der Keller durch ein offenes Treppenhaus nicht außerhalb der thermischen Hülle liegen konnte und damit war sofort klar, dass es unwirtschaftlich wird einen speziellen Standard zu erreichen.

Bausparfuchs schrieb:

Nichts für ungut, aber ein Asbestverseuchtes, nicht massiv gebautes Haus aus den 70ger Jahren würde ich nicht mal geschenkt nehmen.

Asbest ist nur in der Verkleidung an der Außenwand. Da kann man problemlos so lassen, oder selber entfernen. Da muss keine Fachfirma ran

Bausparfuchs schrieb:

Nichts für ungut, aber ein Asbestverseuchtes, nicht massiv gebautes Haus aus den 70ger Jahren würde ich nicht mal geschenkt nehmen.
Was willst du mit einem Abrißobjekt?

Da sind Schadstoffen angefangen bei den Spanplatten, den Dämmstoffen, Farben, Lacken, Holzschutzmitteln bis hin zum Asbest drin.
Sowas kommt einem finanziellen Selbstmord nahe.

Dann schick dem TE doch Deine Laboruntersuchungen - denn die wirst Du doch haben, oder? Ansonsten wäre es ja nur dummes Gelaber ohne Substanz...

Also, ich versuche zusammenzufassen:

Das Wichtigste: Vielen herzlichen Dank für die Zeit, die sich ein/e Jede/r genommen hat, um uns bei unserer Entscheidung zu helfen! Ich habe einige eurer Aussagen und Einschätzungen mit eingearbeitet:

Das Haus ist laut Gutachten 288.000€ wert und kostet 365.000€ + Kaufnebenkosten.

Die Modernisierungen würden sich auf 200.000 – 250.000€ belaufen, je nach baulichem Zustand, der erst nach Entkernung einwandfrei feststellbar ist, evtl. mehr.

Die Schadstoffbelastung sollte ebenfalls geprüft werden und könnte für unliebsame Überraschungen sorgen. Eine Prüfung dauert darüber hinaus mehrere Wochen und Monate. Zeit, die uns der Makler nicht gibt, da Häuser hier immer noch weggehen wie warme Semmel.

Die Senkung der Sanierungskosten wären nur über Bekannte möglich, auf die wir 100%ig angewiesen wären. Ginge hier etwas schief, geriete die Finanzierung in Gefahr und es entstünde möglicherweise sogar Streit. Kein Haus sollte das wert sein.

Ebenfalls ist, wenn überhaupt, mit der geplanten Sanierungssumme nur eine KfW-Stufe erreichbar, die wenig Förderung verspricht.

Wobei die Dämmung als solche ebenfalls Sorgen macht. Realisiert man, wie jemand geschrieben hat, eine Aufdämmung, die nicht zur Konstruktion passt, hat man am Ende ein selbstkompostierendes Haus. Auch der Fenstertausch (gängige 3-fach-Verglasung) kann hier schon ein Problem sein. Das haben wir mehrfach gehört. Ein – wie wir glauben – sehr versierter, 73-jähriger Baugutachter hat ebenfalls davor gewarnt, dass die heutigen, geschweige denn zukünftigten Dämmrichtlinien – salopp gesagt - nicht mit einem Fertighaus von 76 vereinbar sind.

Das Dach könnte mit Blick auf die Photovoltaik auch zum Problem werden. Zum einen liegt wohl für den Ausbau von 1986 gar keine Genehmigung vor, zum anderen könnten Dach und Decke evtl. aus Nagelbindern bestehen und mit den Auflasten nicht klar kommen.

Selbst wenn wir das Haus für den Preis eines Neubaus komplett renovierten, hätten wir ein 50 Jahre altes Fertighaus mit 15cm Wand und einer verhältnismäßig begrenzten Nutzungsdauer. Nach geplanter Bewohndauer könnten wir mit ziemlicher Sicherheit nur noch ein Abrissobjekt verkaufen, dessen Lage Käufer nur bedingt überzeugt. Das Haus wäre selbst nach Renovierung keine fast 550.000€ - 600.000€ wert, die wir insgesamt bezahlen müssten. Keine echte Kapitalanlage fürs Alter.

Auch weil die Finanzierung knapp 37 Jahre laufen würde und dabei nichts schiefgehen darf. Nach 20 Jahren Zinsbindung bliebe eine ernstzunehmende Restschuld von knapp 362.000€. Je nach Zinslage könnte auch das schnell schwierig werden. Im Übrigen hätten wir, selbst wenn alles klappt am Ende knapp 500.000€ Zinsen bezahlt.

Mit Mitte 30 haben wir ein Eigenkapital angespart, das den Namen kaum wert ist. Ohne jeden Zweifel auch aufgrund der hohen Miete, aber vor allem wegen unseres hohen Lebensstandards. Von jetzt auf gleich derartige finanzielle Einschränkungen in Kauf zu nehmen, ist riskant.

Unser Plan sieht nun so aus, die nächsten vier Jahre so viel Eigenkapital anzusparen, wie möglich. Die Rate, die wir gezahlt hätten, gilt als Richtwert. 110.000€ + 30.000€ würden 140.000€ bedeuten. Können wir es uns beweisen, dass wir dann tatsächlich unseren Lebensstandard anpassen konnten, wollen wir mit dann 40 Jahren einen neuen Versuch wagen. Sollte sich zwischenzeitlich etwas ergeben, was mit weniger Risiko zu realisieren wäre, würden wir natürlich reagieren. Wir glauben nicht, dass die Preise hier im Ostalbkreis runtergehen. Wir glauben auch nicht, dass wir in den nächsten vier Jahren ein Haus angeboten bekommen, das günstiger ist und die gleiche Wohnfläche, die gleiche Grundstücksfläche und die gleiche Nähe zu den Großeltern der Kinder bietet. Ob das dann in vier Jahren passiert, weiß nur Gott allein.

Wir haben Sorge hier aus unserem Reihenhaus bald rauszumüssen, bei drei Kindern der Vermieter, die jetzt mit dem Studium fertig werden. Wir haben Sorge dann nichts Vergleichbares mehr zu finden und selbst wenn, dann mindestens aber Sorge davor, dass wir dafür dann 1500€ kalt aufwärts zahlen. Wenn die Neubauten weiter einbrechen und die Bestandsimmobilien tatsächlich nicht mehr verkauft werden, zahlen wir sehr bald, monatlich auch 2000€ - aber ohne Gegenwert.

Und trotzdem - unsere Ehe wegen des Einfamilienhaus-Traums aufs Spiel zu setzen, weil wir bis dato kein Eigenkapital aufgespart haben und deshalb am Markt nicht mitspielen könnten, ist uns am Ende des Tages zu riskant.

Nochmal: Danke für eure Zeit!

Gruß
Andreas