Liebe Forumsteilnehmerinnen, Liebe Forumsteilnehmer,
wir möchten einen Hausbau finanzieren. Leider sind die ersten beiden Finanzierungsanfragen bei Banken (HvB und ERGO) abgelehnt worden. Begründet wurden die Ablehnungen mit einem zu geringen Objektwert und damit einer Deckelung des Kreditvolumens.
Ich wende mich daher heute an euch, um mal eine andere Einschätzung als die von unserem Finanzberater zu bekommen, ob wir vielleicht zu hohe Ansprüche haben oder das ganze Projekt unterschätzen. Bislang haben uns Finanzierungsvermittler eigentlich immer gespiegelt, dass wir beste Voraussetzungen mitbringen. Entsprechend konsterniert sind wir aktuell.
Zu unserer Situation:
Das Grundstück: Wir haben im vergangenen Jahr ein Grundstück (Hammergrundstück in dritter Reihe) im westlichen Berliner Speckgürtel gekauft. Insgesamt 890 qm, welches wir über unser Eigenkapital finanziert haben. Der Ort hat knapp 12000 Einwohner, eine direkte Bahnverbindung nach Berlin und man braucht mit dem Zug circa 30 min bis zum Alex.
Bezahlt haben wir 190 €/qm. Seitdem haben wir das Grundstück hergerichtet, erschlossen, etc. Wir haben circa 55 k für Kaufnebenkosten und die Herrichtung bezahlt, darunter ein Teilabriss, Medien, Baustrasse, etc. Also in Summe 230 k bis dato. Das Grundstück ist nun baureif. Praktischerweise hat sich der Bodenrichtwert in dieser Zeit erhöht, so dass das Grundstück nun 220 €/qm Wert ist (203.000 €) und wir unsere Kaufnebenkosten als Eigenkapital berücksichtigt finden. 15 k dieses Geldes wollten wir uns dann (für die Medien) über die Finanzierung zurückholen um wieder Flüssiger zu sein.
Das Haus: Mit einem befreundeten Architekten haben wir ein KfW40+ Haus entwickelt. 193 qm mit Einzelgarage, ohne Keller und mit Flachdach. Der Bauantrag wurde bereits im Sommer bewilligt. Die Kosten für den Architekten, Statik, Energieberatung, etc. haben wir aus unserem Eigenkapital bezahlt, circa 20 k.
Seitdem haben wir versucht die Kosten für den Hausbau zu präzisieren und mit Angeboten zu hinterlegen. Für einen gehobene Standard mit Holz-Aluminium-Fenstern, Parkett, Sichtestrich, etc. kommen wir inkl. Puffer und Resthonorar des Architekten für Leistungsphase 5-8 auf Baukosten in Höhe von knapp 510 k, also 2600 €/qm inkl. Garage. Dazu kommen noch Außenanlagen mit 20 k und Küche 20 k.
Insgesamt kommen wir auf ein Gesamtvolumen des Projektes von 820 k, wobei davon 260 k Eigenkapital bezahlt worden sind und wir noch weitere 10-20 k übrig haben. Es bleibt ein Bedarf für das Haus, Küche, Garten von 540 k plus circa 20 K Puffer, die wir gerne finanzieren möchten.
Ich habe hierfür eine sehr, sehr detaillierte Übersicht erstellt mit allen Kostenpunkten und entsprechenden Angeboten, die ich gerne an anderer Stelle teile, wenn wir endlich loslegen können.
Und ja, preiswerter ginge sicherlich wenn man Ansprüche zurückschraubt. Das wäre aber der zweite Schritt.
Unser Plan: wir hatten vor, auf 30 Jahre zu finanzieren. Wir kamen über Kreditvermittler auf einen Zins von 1-1,3 %. Die Rate sollte 1600-1700 € sein. Mit Tilgungszuschuss und Sonderzahlungen wollten wir den KfW-Kredit nach 10 Jahren ablösen und die Rate 400 €) auf das Annuitätendarlehen schieben. Dann wären wir nach 25-28 Jahren schuldenfrei.
Allgemeines zu uns:
Wir sind drei Personen (36,34,3) plus ein Kind in Entwicklung. Ich arbeite in Festanstellung unbefristet Vollzeit. Meine Frau arbeitet in Teilzeit und ist befristet angestellt bis Ende 2022. Dies liegt leider an ministeriumsgeförderten Projekten. Die Weiterbeschäftigung in neuen Projekten (nach 3-4 Jahren Projektlaufzeit) ist aber üblich und laut Banken war das auch kein Problem.
Einkommen- und Vermögenssituation:
Ich verdiene 3117 Euro netto. Dazu Urlaubs- und Weihnachtsgeld.
Meine Frau verdient 2430 Euro netto. Dazu auch Weihnachtsgeld.
Kindergeld 204 Euro.
Eigenkapital haben wir noch 15 k plus 15 k, die wir uns aus der Finanzierung über einzureichende Rechnungen holen wollen.
Mit dem zweiten Kind wird sich unsere Einnahmensituation sicherlich erstmal veränderten, aber geplant ist, dass meine Frau wieder auf dem jetzigen Stand arbeitet wenn das zweite Kind in der Kita ist. Wir haben zum Glück flexible Arbeitgeber.
Ausgabensituation:
Insgesamt haben wir monatlich ohne Boni 5784 € zur Verfügung.
Boni per Anno sind fix: 6,5-7 k.
Miete und Fixkosten: 2000 €, darunter 135 € Bafög bis 2024 und Miete 1250 €. Rest sind Nebenkosten, Versicherungen, Auto, etc.
Für Essen, Drogerie, Urlaub, Klamotten, Sonstiges haben wir: 1784 € wobei ich das in Budgets eingeteilt habe, die wir selten ausschöpfen.
Sparrate: 2000 € plus das was wir monatlich bei den anderen Budgets einsparen, im Schnitt so 500 €.
Ich führe monatlich ein Haushaltsbuch und erfasse sämtliche Ausgaben. So können wir gut steuern. Wir haben darüber hinaus ein relativ neues Auto, Cash bezahlt, und keine weiteren Darlehen oder Schulden.
Nun könnten wir quasi mit dem Bau loslegen und haben auch schon Unternehmen. Blöderweise hängt es nun an der Finanzierung, obwohl es immer hieß: kein Problem was die Bausumme und Bonität angeht.
Allerdings hat die HvB bei 400 K und die ERGO bei 460 k den Deckel beim Objektwert zugemacht.
Nach den beiden Absagen, läuft aktuell die dritte Anfrage, diesmal bei der ING, allerdings nur mit 20 Jahren Laufzeit. Ich befürchte aber das es wiederum am Objektwert scheitern könnte. Habt Ihr Erfahrungen, Hinweise oder Einschätzungen für uns? Liegen wir mit unserem Vorhaben derart über der Norm?
Vielen Dank!
wir möchten einen Hausbau finanzieren. Leider sind die ersten beiden Finanzierungsanfragen bei Banken (HvB und ERGO) abgelehnt worden. Begründet wurden die Ablehnungen mit einem zu geringen Objektwert und damit einer Deckelung des Kreditvolumens.
Ich wende mich daher heute an euch, um mal eine andere Einschätzung als die von unserem Finanzberater zu bekommen, ob wir vielleicht zu hohe Ansprüche haben oder das ganze Projekt unterschätzen. Bislang haben uns Finanzierungsvermittler eigentlich immer gespiegelt, dass wir beste Voraussetzungen mitbringen. Entsprechend konsterniert sind wir aktuell.
Zu unserer Situation:
Das Grundstück: Wir haben im vergangenen Jahr ein Grundstück (Hammergrundstück in dritter Reihe) im westlichen Berliner Speckgürtel gekauft. Insgesamt 890 qm, welches wir über unser Eigenkapital finanziert haben. Der Ort hat knapp 12000 Einwohner, eine direkte Bahnverbindung nach Berlin und man braucht mit dem Zug circa 30 min bis zum Alex.
Bezahlt haben wir 190 €/qm. Seitdem haben wir das Grundstück hergerichtet, erschlossen, etc. Wir haben circa 55 k für Kaufnebenkosten und die Herrichtung bezahlt, darunter ein Teilabriss, Medien, Baustrasse, etc. Also in Summe 230 k bis dato. Das Grundstück ist nun baureif. Praktischerweise hat sich der Bodenrichtwert in dieser Zeit erhöht, so dass das Grundstück nun 220 €/qm Wert ist (203.000 €) und wir unsere Kaufnebenkosten als Eigenkapital berücksichtigt finden. 15 k dieses Geldes wollten wir uns dann (für die Medien) über die Finanzierung zurückholen um wieder Flüssiger zu sein.
Das Haus: Mit einem befreundeten Architekten haben wir ein KfW40+ Haus entwickelt. 193 qm mit Einzelgarage, ohne Keller und mit Flachdach. Der Bauantrag wurde bereits im Sommer bewilligt. Die Kosten für den Architekten, Statik, Energieberatung, etc. haben wir aus unserem Eigenkapital bezahlt, circa 20 k.
Seitdem haben wir versucht die Kosten für den Hausbau zu präzisieren und mit Angeboten zu hinterlegen. Für einen gehobene Standard mit Holz-Aluminium-Fenstern, Parkett, Sichtestrich, etc. kommen wir inkl. Puffer und Resthonorar des Architekten für Leistungsphase 5-8 auf Baukosten in Höhe von knapp 510 k, also 2600 €/qm inkl. Garage. Dazu kommen noch Außenanlagen mit 20 k und Küche 20 k.
Insgesamt kommen wir auf ein Gesamtvolumen des Projektes von 820 k, wobei davon 260 k Eigenkapital bezahlt worden sind und wir noch weitere 10-20 k übrig haben. Es bleibt ein Bedarf für das Haus, Küche, Garten von 540 k plus circa 20 K Puffer, die wir gerne finanzieren möchten.
Ich habe hierfür eine sehr, sehr detaillierte Übersicht erstellt mit allen Kostenpunkten und entsprechenden Angeboten, die ich gerne an anderer Stelle teile, wenn wir endlich loslegen können.
Und ja, preiswerter ginge sicherlich wenn man Ansprüche zurückschraubt. Das wäre aber der zweite Schritt.
Unser Plan: wir hatten vor, auf 30 Jahre zu finanzieren. Wir kamen über Kreditvermittler auf einen Zins von 1-1,3 %. Die Rate sollte 1600-1700 € sein. Mit Tilgungszuschuss und Sonderzahlungen wollten wir den KfW-Kredit nach 10 Jahren ablösen und die Rate 400 €) auf das Annuitätendarlehen schieben. Dann wären wir nach 25-28 Jahren schuldenfrei.
Allgemeines zu uns:
Wir sind drei Personen (36,34,3) plus ein Kind in Entwicklung. Ich arbeite in Festanstellung unbefristet Vollzeit. Meine Frau arbeitet in Teilzeit und ist befristet angestellt bis Ende 2022. Dies liegt leider an ministeriumsgeförderten Projekten. Die Weiterbeschäftigung in neuen Projekten (nach 3-4 Jahren Projektlaufzeit) ist aber üblich und laut Banken war das auch kein Problem.
Einkommen- und Vermögenssituation:
Ich verdiene 3117 Euro netto. Dazu Urlaubs- und Weihnachtsgeld.
Meine Frau verdient 2430 Euro netto. Dazu auch Weihnachtsgeld.
Kindergeld 204 Euro.
Eigenkapital haben wir noch 15 k plus 15 k, die wir uns aus der Finanzierung über einzureichende Rechnungen holen wollen.
Mit dem zweiten Kind wird sich unsere Einnahmensituation sicherlich erstmal veränderten, aber geplant ist, dass meine Frau wieder auf dem jetzigen Stand arbeitet wenn das zweite Kind in der Kita ist. Wir haben zum Glück flexible Arbeitgeber.
Ausgabensituation:
Insgesamt haben wir monatlich ohne Boni 5784 € zur Verfügung.
Boni per Anno sind fix: 6,5-7 k.
Miete und Fixkosten: 2000 €, darunter 135 € Bafög bis 2024 und Miete 1250 €. Rest sind Nebenkosten, Versicherungen, Auto, etc.
Für Essen, Drogerie, Urlaub, Klamotten, Sonstiges haben wir: 1784 € wobei ich das in Budgets eingeteilt habe, die wir selten ausschöpfen.
Sparrate: 2000 € plus das was wir monatlich bei den anderen Budgets einsparen, im Schnitt so 500 €.
Ich führe monatlich ein Haushaltsbuch und erfasse sämtliche Ausgaben. So können wir gut steuern. Wir haben darüber hinaus ein relativ neues Auto, Cash bezahlt, und keine weiteren Darlehen oder Schulden.
Nun könnten wir quasi mit dem Bau loslegen und haben auch schon Unternehmen. Blöderweise hängt es nun an der Finanzierung, obwohl es immer hieß: kein Problem was die Bausumme und Bonität angeht.
Allerdings hat die HvB bei 400 K und die ERGO bei 460 k den Deckel beim Objektwert zugemacht.
Nach den beiden Absagen, läuft aktuell die dritte Anfrage, diesmal bei der ING, allerdings nur mit 20 Jahren Laufzeit. Ich befürchte aber das es wiederum am Objektwert scheitern könnte. Habt Ihr Erfahrungen, Hinweise oder Einschätzungen für uns? Liegen wir mit unserem Vorhaben derart über der Norm?
Vielen Dank!
M
Muldenboy25.10.20 07:33Das ist Interessant. Der Finanzberater meinte zu mir, dass die ING den Objektwert (den er in seinem System sehen kann) grundsätzlich mit 1,3 multipliziert. Das wäre dann der maximale Kreditrahmen, der immer angewendet wird. Ggf. käme noch ein Gutachten, das aber in der Regel die Sache bestätigt. Nächste Woche wissen wir mehr, aber ich bin auch eher skeptisch.
Bei der Volksbank habe ich die Filiale direkt im Ort angeschrieben. Wenn die auch nur vermitteln wollen, dann verzichte ich erstmal. Das hilft mir auch nicht weiter.
Bei der Sparkasse bin ich gespannt wer sich meldet, Brandenburg oder Berlin. Habe über die Brandenburger die Anfrage gestartet, aber wir wohnen in Berlin.
Ansonsten wäre noch eine Option bei der DKB anzufragen. Hier gibt es einen losen Kontakt zu jemanden der dort in der Baufinanzierung arbeitet und zumindest die Region gut kennt. Ob das hilft, keine Ahnung.
In der nächsten Tagen wissen wir mehr. Fakt ist, dass die bisher angefragten Banken alle über Sprengnetter einwerten. Sparkasse, DKB und andere tun das nicht.
Bei der Volksbank habe ich die Filiale direkt im Ort angeschrieben. Wenn die auch nur vermitteln wollen, dann verzichte ich erstmal. Das hilft mir auch nicht weiter.
Bei der Sparkasse bin ich gespannt wer sich meldet, Brandenburg oder Berlin. Habe über die Brandenburger die Anfrage gestartet, aber wir wohnen in Berlin.
Ansonsten wäre noch eine Option bei der DKB anzufragen. Hier gibt es einen losen Kontakt zu jemanden der dort in der Baufinanzierung arbeitet und zumindest die Region gut kennt. Ob das hilft, keine Ahnung.
In der nächsten Tagen wissen wir mehr. Fakt ist, dass die bisher angefragten Banken alle über Sprengnetter einwerten. Sparkasse, DKB und andere tun das nicht.
Muldenboy schrieb:
Bei der Sparkasse bin ich gespannt wer sich meldet, Brandenburg oder Berlin. Habe über die Brandenburger die Anfrage gestartet, aber wir wohnen in Berlin.Also du darfst ruhig alle Sparkassen in der Nähe anfragen. Wir haben "3 Sparkassen weiter" finanziert. Frag explizit Brandenburg und Berlin an und evtl. noch eine aus der anderen Richtung. Kenne mich bei euch null aus, aber bei uns gibt es jeden Kreis oder jede kreisfreie Stadt eine neue Sparkasse. Alle arbeiten eigenständig und sind sich untereinander Konkurrenten. Die Zinssätze und die generellen Konditionen können sich erheblich unterscheiden.
Bezüglich Schufa, bin ich immer noch der Meinung, dass unsere Sparkasse da überhaupt nicht nach geguckt hat. Da hätte ich keine Sorgen. Es sollte normal sein, dass man sich sich bei diesen Finanzierungssummen mehrere Angebote einholt. Ist ja schließlich nicht die 312te Kreditkarte.
Schufa ist jetzt vermutlich sowieso egal.
Da stehen jetzt die Kreditanfragen drin. Ob die abgelehnt wurden, steht da nicht.
Also ob ihr heute oder nächste Woche zur Sparkasse usw. geht ist dann auch egal.
Falls der Berater oder später Kreditentscheider rein schaut wird er sich sein eigenes Bild machen.
Es KÖNNTE negativ auffallen, wenn schon einige andere Banken das Vorhaben scheinbar abgelehnt haben.
Ich glaube ich würde das nochmal hervorheben, dass ihr die Planung nochmal angepasst habt, bevor ihr jetzt zur Sparkasse etc. gegangen seid.
Da stehen jetzt die Kreditanfragen drin. Ob die abgelehnt wurden, steht da nicht.
Also ob ihr heute oder nächste Woche zur Sparkasse usw. geht ist dann auch egal.
Falls der Berater oder später Kreditentscheider rein schaut wird er sich sein eigenes Bild machen.
Es KÖNNTE negativ auffallen, wenn schon einige andere Banken das Vorhaben scheinbar abgelehnt haben.
Ich glaube ich würde das nochmal hervorheben, dass ihr die Planung nochmal angepasst habt, bevor ihr jetzt zur Sparkasse etc. gegangen seid.
M
Muldenboy25.10.20 08:47Ok, also eher nicht mit offenen Karten spielen und sagen das ERGO wegen dem Objektwert abgelehnt hat?
Bevor da weitere Kreditanfragen in der Schufa landen, müssen eh erstmal die Gespräche/Beratungen stattgefunden haben und das Angebot konkret auf dem Tisch liegen. Konditionsanfragen sind neutral und bleiben m.W.n. circa zwei Wochen im System.
Bevor da weitere Kreditanfragen in der Schufa landen, müssen eh erstmal die Gespräche/Beratungen stattgefunden haben und das Angebot konkret auf dem Tisch liegen. Konditionsanfragen sind neutral und bleiben m.W.n. circa zwei Wochen im System.
B
BackSteinGotik25.10.20 09:06Muldenboy schrieb:
Das ist Interessant. Der Finanzberater meinte zu mir, dass die ING den Objektwert (den er in seinem System sehen kann) grundsätzlich mit 1,3 multipliziert. Das wäre dann der maximale Kreditrahmen, der immer angewendet wird. Ggf. käme noch ein Gutachten, das aber in der Regel die Sache bestätigt. Nächste Woche wissen wir mehr, aber ich bin auch eher skeptisch...
...
In der nächsten Tagen wissen wir mehr. Fakt ist, dass die bisher angefragten Banken alle über Sprengnetter einwerten. Sparkasse, DKB und andere tun das nicht.Der Faktor auf die Sprengnetter-Bewertung kann wohl auch kleiner sein - als Range 1,2 - 1,3 habe ich gehört. Sicherlich eine Folge/Ursache der restriktiveren Kreditvergabe. Die Luft wird also dünner für zu viel zusätzliche heiße Luft in den Immobilienpreisen.
E
erazorlll25.10.20 12:03Muldenboy schrieb:
Ok, also eher nicht mit offenen Karten spielen und sagen das ERGO wegen dem Objektwert abgelehnt hat?
Bevor da weitere Kreditanfragen in der Schufa landen, müssen eh erstmal die Gespräche/Beratungen stattgefunden haben und das Angebot konkret auf dem Tisch liegen. Konditionsanfragen sind neutral und bleiben m.W.n. circa zwei Wochen im System.Ich würde deine Position in den Gesprächen nicht absichtlich schwächen, sondern eher stärken.
Aus meiner Sicht auf keinen Fall erwähnen, dass ihr bereits Ablehnungen erhalten habt. Geht in das Gespräch, sagt direkt offen, dass ihr noch bei anderen Banken anfragen laufen habt. Aber subtil und wenn es vom Gesprächsverlauf her passt. Der Berater wird euch ja irgendwann auch fragen, ob ihr eine Vorstellung bezüglich dem Zins oder andere Angebot habt.
Ich hatte es auch erlebt, dass die Bank dann erst mal die Konditionen von euren anderen Angeboten wissen möchte oder eben fragt, was ihr euch an Zinssatz vorgestellt habt. Auch hier ist meine Meinung, lasst euch nicht eure Verhandlungsposition nehmen. Ich würde freundlich sagen, dass ihr an einem möglichst niedrigen Zins interessiert seit, er euch gerne ein gutes Angebot machen darf und ihr gerne gleich nochmal auf die Vergleichsangebote/eure Vorstellung zurück kommt.
Gerade lokale Banken haben einen gewissen Spielraum im Zinssatz und ihr wollt doch den niedrigeren Zins.
Der wichtigste Aspekt aus meiner Sicht ist immer freundlich und verständlich sein, aber auch ausstrahlen, dass ihr andere Angebot habt und die Bank nicht eure letzte Lösung ist.
//edit: seit dem es die Konditionsanfragen gibt würde ich die Schufa eher vernachlässigen.
Muldenboy schrieb:
Bei der Volksbank habe ich die Filiale direkt im Ort angeschrieben. Wenn die auch nur vermitteln wollen, dann verzichte ich erstmal. Das hilft mir auch nicht weiter.
Ansonsten wäre noch eine Option bei der DKB anzufragen. Hier gibt es einen losen Kontakt zu jemanden der dort in der Baufinanzierung arbeitet und zumindest die Region gut kennt. Ob das hilft, keine Ahnung.Das mit der Volksbank bitte nicht falsch verstehen, es sind nicht alle Volksbanken so. Es gibt Volksbanken die gar nicht finanzieren bzw. nur vermitteln, welche die regional finanzieren und welche die überregional finanzieren.
Bezüglich der DKB: wenn ihr eine Anfrage über die DKB Website stellt, werdet ihr an einen Berater bei der DKB Grund GmbH weitergeleitet. Dieser nutzt das Europace System und ist daher im Grunde ein Finanzvermittler. Die DKB selber wird auch angeboten, aber zu den Konditionen aus dem Europace System minus die Sonderkonditionen, wenn ihr ein DKB Konto habt. Die DKB war aber relativ teuer im Zinssatz (0,45% über der ING, die Sonderkonditionen durch DKB Konto bereits berücksichtigt) und aus dem Grund hatten wir direkt 3 andere Finanzierungsvorschläge von dem Berater erhalten.
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