ᐅ Grundstücksfinanzierung/in 1 Jahr bauen. Finanzierungsmodell?

Hallo !

Kurz zu unserer Situation

Wir, Beamtenehepaar, 28 & 30 Jahre, + 1 Kind (bleibt dabei)
1 auf Lebenszeit, 1 noch in Ausbildung

mit monatlichem Nettoeinkommen von 4100€ (inkl Kindergeld)
sowie 20.000€ Eigenkapital

haben nach jahrelanger Suche und zahlreichen Ausschreibungsverfahren jetzt endlich
unser Traumgrundstück ergattern können.

Es soll 65.000€ + Nebenkosten kosten.

Unsere grob überschlagenen Baukosten betragen ca. 220.000€ für einen 140m² Whfl. Bungalow.

Wir wissen dass unser Eigenkapital relativ niedrig ist, aber wir können zumindest die Kaufnebenkosten alle
selbst tragen. Zusätzlich sind wir zur Zeit in der sehr glücklichen Lage mietfrei wohnen zu können.

Dadurch sparen wir derzeit monatlich noch ca. 1.500€ Eigenkapital dazu an.

Der Grundstückskauf steht bevor und der Betrag wäre Ende des Jahres fällig. Es gibt gemäß Verkaufsbedingungen einen Bauzwang innerhalb von 3 Jahren nach Grundstückskauf.

Das passt uns ganz gut, da wir beruflich und privat bedingt vor Sommer 2019 sowieso nicht dorthin ziehen
können und weiterhin mietfrei wohnen bleiben.

Wir waren jetzt bei 2 Banken und einem Kreditvermittler. Bei keiner wurden wir abgewiesen, jedoch
war bei einer Bank die mögliche Gesamtsumme leider zu gering und wir würden mit den Baukosten leider nicht hinkommen.

Interessant ist jetzt aber eh der Grundstückskauf, da es egal wie und wo abschließt eh erst mal
zwei Darlehen werden.

Bei beiden Banken wurde mir das Darlehen in Höhe des Grundstückspreises im Zinsbereich zwischen 1,9% und 2,2% bei monatlichen Raten um die 300€ angeboten. Die Sollzinsbindung lag bei 10 Jahren.
Eigenkapital sollte ich für den Grundstückskauf (außer Kaufnebenkosten) nicht einsetzen.

Die Banken sagten : Durch die kleine Rate können Sie dann bis zum Bauprojekt noch ordentlich was dazusparen. Für das Bauprojekt können wir Ihnen allerdings nur eine grobe Anhaltsrechnung geben, denn wie die Zinsen in >1 Jahr sind weiß keiner und Sie haben ja auch noch keine genaueren Baupläne oder Kostenaufstellungen.

Soweit so gut. Dann sind wir zum Kreditvermittler. Und der hat was ganz anderes vorgeschlagen :

Anstatt sich direkt jetzt schon beim Grundstückskauf an eine Bank zu binden (Stichwort 10 Jahre Sollzinsbindung und entsprechender Eintrag im Grundbuch) sollte ich viel eher entweder :

-Eine variable Zinsfinanzierung machen bei der alle 3 Monate die Zinsbindung endet und ich somit bis zum Bau flexibel bleibe (2% Angebot)

-Oder falls mir dass zu unbequem ist gibt es auch Kredite mit nur 1 Jahr Laufzeit (2,2%) und ich kann mich dann nach einem Jahr entscheiden bei welcher Bank und zu welchen Konditionen ich den "Hauptkredit" aufnehme in dem dann natürlich auch die Restschuld des Grundstücks drin aufgeht.

Wir sind jetzt ehrlich gesagt ein bisschen ratlos, da wir sowas noch nie gemacht haben.

In unserem Umkreis hat keiner zwischen Grundstückskauf und Baubeginn so viel komfortable Zeit gehabt und musste sich daher auch nie mit sowas beschäftigen. Die sind alle direkt mit einem Kreditvertrag eingestiegen.

Ganz verstanden habe ich das mit den Grundbucheinträgen auch noch nicht :

Wenn ich mich jetzt für so einen 1-Jahres Kredit entscheide, wird die Bank X ja trotzdem eingetragen ins Grundbuch. Jetzt fange ich z.B. nach besagtem Jahr an zu bauen und nehme aber stattdessen bei Bank Y den "Hauptkredit". Bank Y übernimmt nun also alles. Kommen dann nicht wieder Kosten in Form von Grundbuchänderung auf mich zu ? Oder handelt es sich nicht um eine klassische "Umschuldung" weil ja quasi die Zinsbindung nach 1 Jahr Endet und ich für Bank X die Summe "so" ablöse ?

ballerburg13 schrieb:
Wir waren jetzt bei 2 Banken und einem Kreditvermittler. Bei keiner wurden wir abgewiesen, jedoch
war bei einer Bank die mögliche Gesamtsumme leider zu gering und wir würden mit den Baukosten leider nicht hinkommen.

Recht haben sie. Das wird nie und nimmer nur 220T€ kosten.

ballerburg13 schrieb:
-Eine variable Zinsfinanzierung machen bei der alle 3 Monate die Zinsbindung endet und ich somit bis zum Bau flexibel bleibe (2% Angebot)

Variable Finanzierung ist hier das Einzig sinnvolle. Auf gar keinen Fall 10 Jahre oder derartiges unterschreiben, dann bist du an diese Bank gebunden, wenn du innerhalb der 10 Jahre das Darlehen fürs Haus brauchst oder musst das noch laufende Darlehen vorzeitig kündigen, was mit Kosten verbunden ist.
Variable Darlehen sollte es aber etwas günstiger geben imho. Vielleicht nutzt du noch mal einen anderen Vermittler.

ballerburg13 schrieb:
Bank Y übernimmt nun also alles. Kommen dann nicht wieder Kosten in Form von Grundbuchänderung auf mich zu ?

Entweder wird die alte Schuld getilgt und im Grundbuch gelöscht und dann die neue Schuld der neuen Bank eingetragen - das dürfte das übliche Prozedere sein. Oder die alte, schon eingetragene Grundschuld wird von der neuen Bank übernommen und für das Delta eine weitere eingetragen. Gebühren kostet beides und zudem beides noch quasi gleichviel. Nimmt sich also nichts.

ballerburg13 schrieb:
Oder handelt es sich nicht um eine klassische "Umschuldung" weil ja quasi die Zinsbindung nach 1 Jahr Endet und ich für Bank X die Summe "so" ablöse ?

Timing ist das halbe Leben - wenn du das so hinbekommst, sparst du dir bei der ersten Bank die Vorfälligkeitsentschädigung. Sollte aber zu schaffen sein. Entweder passt es eh vom Zeitpunkt oder die neue Bank macht eine kurze Zwischenfinanzierung. Ist zwar etwas teurer, dafür nur kurz. Fällt nicht groß ins Gewicht.

ballerburg13 schrieb:
In unserem Umkreis hat keiner zwischen Grundstückskauf und Baubeginn so viel komfortable Zeit gehabt.

Bist du sicher, dass an dein Grundstückskauf keine Baufrist gebunden ist? Gerade in Neubaugebieten ist das nicht ungewöhnlich.

Alex85 schrieb:
Recht haben sie. Das wird nie und nimmer nur 220T€ kosten.

Die Gesamtkosten werden mit allen Außenanlagen und Küche sicher höher sein. Wir stellen uns eher auf ein Gesamtvolumen von 300.000 ein. Die 220.000 bezogen sich auf ein Angebot einer Baufirma allerdings ohne eingerechnete Eigenleistung.

Kreditvermittler und die andere Bank haben bei derzeitiger Einkommenssituation aber bis zu 330.000 mit bequemer Rate zugesagt. Um die Gesamtfinanzierbarkeit mache ich mir weniger sorgen (garantiert steigendes Gehalt), auch wenn niemand die künftige Zinsentwicklung abschätzen kann.

Alex85 schrieb:

Bist du sicher, dass an dein Grundstückskauf keine Baufrist gebunden ist? Gerade in Neubaugebieten ist das nicht ungewöhnlich.

3 Jahre Baufrist, allerdings liberal ausgelegt. So nach dem Motto "Spatenstich genügt". Mit Mitte 2019 wären wir aber sogar noch voll in der Frist. Einzig bei den Nachbarn macht man sich nicht so beliebt wenn man damit den Vollausbau der Straße verzögert + der letzte ist von dem viel Baulärm ausgeht wenn alle anderen schon wohnen. Kann ich leider nicht ändern.

Bin selbst in 2 Neubaugebieten groß geworden. Was da teilweise abging... Manche hatten 10 Jahre nach Straßenfertigstellung immer noch keine Einfahrt oder Außenanlagen. Manche Baulücken wurden erst Jahre nach der Frist geschlossen... Ich habe oft den Eindruck diese Baufristklauseln sind eher zur Abschreckung, Hauptsache irgendeine Frist steht drin damit keiner auf dumme Ideen kommt.

Alex85 schrieb:

Variable Finanzierung ist hier das Einzig sinnvolle. Auf gar keinen Fall 10 Jahre oder derartiges unterschreiben, dann bist du an diese Bank gebunden, wenn du innerhalb der 10 Jahre das Darlehen fürs Haus brauchst oder musst das noch laufende Darlehen vorzeitig kündigen, was mit Kosten verbunden ist.
Variable Darlehen sollte es aber etwas günstiger geben imho. Vielleicht nutzt du noch mal einen anderen Vermittler.

Würdest du eher die 3-Monats oder 1 Jahres Variante bevorzugen ? Der Vermittler hat die 3 Monats Variante schmackhaft gemacht weil die Zinsen etwas niedriger waren und er sagte dass ich dadurch natürlich die maximale Flexibilität habe was den Baubeginn betrifft. Mir wird nur schlecht beim Gedanken mich alle 3 Monate um sowas kümmern zu müssen...

Darf man hier konkrete Banken oder Finanzdienstleister nennen oder diskutieren ? Kannst du mir einen Kreditvermittler empfehlen ?

Wir sind so wie ihr vorgegangen das Grundstück wurde im Februar variabel finanziert und die Hausfinanzierung kommt jetzt im Dezember. Das Beste ist, du kannst soviel sondertilgen wie du willst (zum jeweiligen Zinsanpassungtermin). Den Vorteil bekommst du nicht bei fester Zinsbindung.

Alles was geschrieben hat kann ich so bestätigen.

Zusatzinfo: Bei einem Beleihungsauslauf von ca. 60% haben wir einen eff. Zins von 1,51% bekommen. Da sich das Zinsniveau nicht geändert hat, könntest du da landen. Unser Vermittler hat uns die DKB empfohlen die wir auch genommen haben.

Und lass dich nicht über den Zinssatz einlullen (Der Zinssatz mit Zinsbindung ist natürlich niedriger). Wir haben durch die hohe Sondertilgung im Juni und die im kommenden Dezember 55k€ für 280€ Gesamt-Zinsen geliehen bekommen.

Ihr habt die Sparrate also nutzt diese.

Sorry, was ist ein Be(g?)leichungsauslauf ?

Uns wurde auch die DKB mit variablem Zins empfohlen, aber eben aktuell leider mit 2,05% eff.

Habt ihr Eigenkapital mit in die Grundstücksfinanzierung hinzugegeben ? Oder nur Kaufnebenkosten ?

Kannst du mir den Vermittler nennen (Per PN, wenn er Bundesweit tätig ist, sehe gerade du bist aus BY)

ballerburg13 schrieb:
Würdest du eher die 3-Monats oder 1 Jahres Variante bevorzugen ?

Die billigere.

ballerburg13 schrieb:
Mir wird nur schlecht beim Gedanken mich alle 3 Monate um sowas kümmern zu müssen...

Das sollte eigentlich kein Akt sein. Das Prolognationsangebot kommt eigentlich automatisch ins Haus. Man kann auch variable Darlehen haben, die z.B. an den Euribor gekoppelt sind. 1% + 3-Monat-Euribor nur mal als fiktives Beispiel.

Vermittler - einfach mal bei den üblichen, großen anfragen. Interhyp, Dr. Klein, enderlein.
Manchmal können auch lokale Banken was aus dem Hut ziehen.