ᐅ Altes Haus kaufen, Grund behalten, Haus verkaufen, Haus bauen
Erstellt am: 01.10.16 12:03
M
mustermann123
Hallo Hausbau Community,
nun muss ich versuchen mich kurz zu fassen da es sich um ein relativ komplexes Vorhaben handelt. Wir (Meine Familie und ich) möchten ein Haus kaufen, den Grund teilen, das bestehende Gebäude mit einem Teil des Grundstücks wieder verkaufen und dann auf den Rest des Grundstücks neu bauen.
Die Doppelhaushälfte steht in einem Vorort südlich von Kempten soll 280.000 + Makler kosten, ist Baujahr 1968, hat ca. 100m² Wohnfläche, 475m² Grundstück, Fenster von 1980, Gasheizung von 1997, ist teilweise mit Eternitplatten verkleidet, Bäder müssen neu, Dach ist amateurhaft gedämmt und ausgebaut worden.
Dass man auf das Grundstück bauen darf ist bereits klar, das sollte passen.
Probleme und Unsicherheiten sind nun:
- Wir haben (noch) kein Wertgutachten des Hauses
- Was kommen da für zusätzliche Kosten auf uns zu (Steuer beim Verkauf, Grundsteuer beim Kauf (obwohl nur ein Teil behalten wird), Spekulationssteuer?, Teilungskosten, etc)
- Wir haben einen Berater, dieser hat bereits abgeklärt ob ein Bau auf dem "Restgrundstück" möglich ist aber er konzentriert sich jetzt schon viel zu sehr auf den Neubau, obwohl wir uns erst dem Neubau widmen können wenn wir die Doppelhaushälfte wieder verkauft haben.
- Wie sollen/können wir den "kurzzeitigen Besitz" des Hauses finanzieren (flexibles Darlehen und dann die Umwandlung in eine "normale" Hausfinanzierung)
- Wo sind noch Kosten versteckt die wir nicht auf der Liste haben?
- Wenn wir weiter fortschreiten kommen bereits erhebliche Kosten auf uns zu... (Reservierungsgebühren, Beratergebühren, Notarkosten für Vertragsentwürfe etc.) das wäre alles weg wenn wir uns zu einem späteren Zeitpunkt gegen das "Modell" entscheiden.
Ein zusätzliches Problem ist dass die Verkäufer uns das Ganze natürlich nur zeitlich begrenzt reservieren UND wir fliegen Übermorgen in unseren Jahresurlaub, von dem wir erst kurz vor "Fälligkeit" der Unterschrift beim Notar wieder hier wären.
Ihr seht, ziemlich verzwickt. Wenn wir nicht schon so lange suchen würden (Haus, Huashälfte, Grundstück, irgendwas) dann würden wir sicher sofort abblasen. Es ist unsere erste einigermaßen realistische Chance hier zu bauen... (Grundstücke gibts hier ganz einfach keine)
Anbei...
Ich höre jetzt mal auf...
Über eure Meinungen, Empfehlungen, Einschätzungen freue ich mich!
Grüße aus dem Allgäu
Florian
nun muss ich versuchen mich kurz zu fassen da es sich um ein relativ komplexes Vorhaben handelt. Wir (Meine Familie und ich) möchten ein Haus kaufen, den Grund teilen, das bestehende Gebäude mit einem Teil des Grundstücks wieder verkaufen und dann auf den Rest des Grundstücks neu bauen.
Die Doppelhaushälfte steht in einem Vorort südlich von Kempten soll 280.000 + Makler kosten, ist Baujahr 1968, hat ca. 100m² Wohnfläche, 475m² Grundstück, Fenster von 1980, Gasheizung von 1997, ist teilweise mit Eternitplatten verkleidet, Bäder müssen neu, Dach ist amateurhaft gedämmt und ausgebaut worden.
Dass man auf das Grundstück bauen darf ist bereits klar, das sollte passen.
Probleme und Unsicherheiten sind nun:
- Wir haben (noch) kein Wertgutachten des Hauses
- Was kommen da für zusätzliche Kosten auf uns zu (Steuer beim Verkauf, Grundsteuer beim Kauf (obwohl nur ein Teil behalten wird), Spekulationssteuer?, Teilungskosten, etc)
- Wir haben einen Berater, dieser hat bereits abgeklärt ob ein Bau auf dem "Restgrundstück" möglich ist aber er konzentriert sich jetzt schon viel zu sehr auf den Neubau, obwohl wir uns erst dem Neubau widmen können wenn wir die Doppelhaushälfte wieder verkauft haben.
- Wie sollen/können wir den "kurzzeitigen Besitz" des Hauses finanzieren (flexibles Darlehen und dann die Umwandlung in eine "normale" Hausfinanzierung)
- Wo sind noch Kosten versteckt die wir nicht auf der Liste haben?
- Wenn wir weiter fortschreiten kommen bereits erhebliche Kosten auf uns zu... (Reservierungsgebühren, Beratergebühren, Notarkosten für Vertragsentwürfe etc.) das wäre alles weg wenn wir uns zu einem späteren Zeitpunkt gegen das "Modell" entscheiden.
Ein zusätzliches Problem ist dass die Verkäufer uns das Ganze natürlich nur zeitlich begrenzt reservieren UND wir fliegen Übermorgen in unseren Jahresurlaub, von dem wir erst kurz vor "Fälligkeit" der Unterschrift beim Notar wieder hier wären.
Ihr seht, ziemlich verzwickt. Wenn wir nicht schon so lange suchen würden (Haus, Huashälfte, Grundstück, irgendwas) dann würden wir sicher sofort abblasen. Es ist unsere erste einigermaßen realistische Chance hier zu bauen... (Grundstücke gibts hier ganz einfach keine)
Anbei...
Ich höre jetzt mal auf...
Über eure Meinungen, Empfehlungen, Einschätzungen freue ich mich!
Grüße aus dem Allgäu
Florian
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Michael8004.10.16 16:39Hallo Florian,
wenn du die 480m² noch teilen willst, was bleibt dann davon über? da der Bestand ja mit der Kante mittig steht wird das linke Grundstück wohl eher nur 180-200m² kriegen, da es ja vorne auch noch schräg abfällt. Selbst wenn du sagst, dass du keinen Garten willst usw. ist das schon verd.... klein.
ich würde hier vom Gefühl her eher die Finger weg lassen. Wir selbst haben 5 Jahre nach dem richtigen Objekt gesucht, und dann doch "nur" ein Grundstück gekauft, und bauen nun auf 750m² neu.
Ein 200m² Grund würde ich nicht anfassen.
Mal abgesehen von dem Geld dass du in Reparaturen usw. steckst, kommst du nicht unter 350-400 Tsd Euro weg. Bei angenommenen 280m² und dem modernisiertem Haus darauf würde ich jetzt Max. 200-250 tsd bezahlen (ohne das Objekt gesehen zu haben).
Aber das ist glaube ich auch ein Bisschen Geschmackssache ob man sich das auf so einem Grundstück vorstellen kann.
Und ich würd mich nicht so unter Druck stellen lassen. Geh mit dem Motto ran, "Wenns weg ist, hats nicht sollen sein" dann findest du auch das richtige für euch.
Gruß
Michael
wenn du die 480m² noch teilen willst, was bleibt dann davon über? da der Bestand ja mit der Kante mittig steht wird das linke Grundstück wohl eher nur 180-200m² kriegen, da es ja vorne auch noch schräg abfällt. Selbst wenn du sagst, dass du keinen Garten willst usw. ist das schon verd.... klein.
ich würde hier vom Gefühl her eher die Finger weg lassen. Wir selbst haben 5 Jahre nach dem richtigen Objekt gesucht, und dann doch "nur" ein Grundstück gekauft, und bauen nun auf 750m² neu.
Ein 200m² Grund würde ich nicht anfassen.
Mal abgesehen von dem Geld dass du in Reparaturen usw. steckst, kommst du nicht unter 350-400 Tsd Euro weg. Bei angenommenen 280m² und dem modernisiertem Haus darauf würde ich jetzt Max. 200-250 tsd bezahlen (ohne das Objekt gesehen zu haben).
Aber das ist glaube ich auch ein Bisschen Geschmackssache ob man sich das auf so einem Grundstück vorstellen kann.
Und ich würd mich nicht so unter Druck stellen lassen. Geh mit dem Motto ran, "Wenns weg ist, hats nicht sollen sein" dann findest du auch das richtige für euch.
Gruß
Michael
Michael80 schrieb:
Ein 200m² Grund würde ich nicht anfassen.
Mal abgesehen von dem Geld dass du in Reparaturen usw. steckst, kommst du nicht unter 350-400 Tsd Euro weg. Bei angenommenen 280m² und dem modernisiertem Haus darauf würde ich jetzt Max. 200-250 tsd bezahlen (ohne das Objekt gesehen zu haben).Das Haus aus den 60'ern hat einen groben Wert nach NHK von ca. 60T€ zzgl. Grundstück.
Wenn man 80T€ für die Immobilie ansetzt, blieben bei aktuellem Kaufpreis 200T€ für das Grundstück, ergo Bodenrichtwertpreis von €421.- übrig.
Wenn man das alte Haus mit 60T€ renoviert und das verbleibende sehr kleine Grundstück (ca. 120m²) für 75% des Bodenrichtwertpreises ansetzt, würde man einen Kauferlös von ~180T€ erzielen. Unter Beachtung der Renovierungskosten blieben dann für das Restgrundstück (280T€ + 60T€ - 180T€) / 350 = 457€ Bodenrichtwert übrig.
Makler- und Teilungskosten kämen noch obendrauf, sodass man definitiv über 465€ läge.
Das wird vermutlich jetzt schon alles sprengen, was in Kempten normalerweise aufgerufen wird. Kempten ist ähnlich groß wie meine kleine Heimatstadt - für +465€ kann ich mir hier in zweitbester Innenstadtlage (beste Lage ca. 650€) Ladenfläche kaufen. Die teuersten Wohngrundstücke haben hier einen Bodenrichtwertpreis von ca. 200€, selbst wenn tatsächlich €250 oder auch €300 gezahlt würden, wäre man immer noch meilenweit weg von +400€ bzw. fast 500€.
Also Bayern-Bonus hin oder her - das passt hinten und vorne nicht, weil nach der Teilung zwei (!) sehr kleine bzw. schlecht zugeschnittene Grundstücke übrig bleiben und das bestehende Haus eben kein hochpreisiges, komplett renoviertes Schmuckstück ist. Mein Kaufpreis läge vermutlich sehr stark unter den aufgerufenen 280T€ , je nachdem, wie die Besichtigung des 60'er-Jahre-Hauses ausfiele. Kann gut sein, sodass sich eine Renovierung lohnt - kann aber auch durchaus jetzt schon ein rechnerischer Fall für die Abrissbirne sein.
MfG
Dirk Grafe
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