निर्माण निगरानी अनुबंधों में क्या ध्यान देना चाहिए?

सभी को नमस्ते,

हम वसंत 2016 में एक एकल परिवार का घर बनाना शुरू करेंगे और अब धीरे-धीरे कंपनी के चयन के अंतिम दौर में हैं।

"क्लासिक जीयूज़" के अलावा (बिल्डर नहीं, मैंने पहले से ही जमीन खरीद ली है, इसलिए कानूनी रूप से मैं खुद ही बिल्डर रहूंगा) एक और भी प्रतियोगी है, जो जीयू के रूप में नहीं बल्कि "निर्माण देखभाल" के रूप में काम करता है, जिसके साथ एक निर्माण देखभाल अनुबंध होता है। वे स्वयं "फिक्स्ड प्राइस गारंटी के साथ आर्किटेक्ट" के रूप में प्रचार करते हैं। मैं प्रदर्शन तुलना के साथ-साथ अनुबंध समीक्षा से भी विचलित हूं। अनुबंध वैसे भी वकील के पास जाएंगे, लेकिन मैं यहां पूछना चाहता हूं:

(इस साइट के घर निर्माण सलाहकार पढ़े हैं मैंने (वास्तव में बहुत मददगार, आपकी मेहनत के लिए धन्यवाद!!!) लेकिन निर्माण देखभाल अनुबंधों के बारे में मुझे कुछ खास नहीं मिला)

निर्माण देखभाल अनुबंधों में सामान्यतः किन खास जोखिमों पर ध्यान देना चाहिए? मेरे मन में फिलहाल ये बातें आ रही हैं:

[*]मैं जीयू की तरह "तैयार और दोषमुक्त घर का एक हिस्सा" नहीं खरीद रहा हूँ, बल्कि मुख्य रूप से उनकी इंजीनियर/आर्किटेक्ट सेवाएं और निर्माण विशेषज्ञता खरीद रहा हूँ। इसमें प्लान/वर्क प्लान, निविदा लेना, ठेके देने, निर्माण देखभाल आदि में उनकी कार्य सेवा शामिल है। कानूनी रूप से पूरी जिम्मेदारी मेरी ही रहती है।
[*]चूंकि मैं हर एक कार्य को खुद सौंपता हूं, इसलिए मुझे वारंटी के मामले में प्रत्येक कारीगर से खुद निपटना होगा। चरम स्थिति में मेरा कोई एक संपर्क व्यक्ति नहीं होगा और मुझे अलग-अलग कारीगरों के साथ झंझट करना पड़ेगा, जो एक-दूसरे पर दोष डालते हैं। व्यावहारिक रूप से, वारंटी लगभग भूल जानी चाहिए। एक बाहरी निर्माण निरीक्षण आवश्यक है ताकि बड़ी गलतियों को रोका जा सके।

[*]इसके विपरीत, साथ में कार्य सौंपना भी फायेदेमंद हो सकता है, देखभालकर्ता के साथ मिशन को अलग-अलग देना मेरा नियंत्रण ज्यादा होता है और जीयू की तरह सब कुछ स्वीकृत नहीं करना पड़ता। उदाहरण के तौर पर, यदि हीटिंग वाला फर्श हीटिंग के लिए अचानक एक अजीब ज्यादा शुल्क मांगता है, तो मैं उसे निकाल सकता हूं और बदल सकता हूं। और मैं स्पष्ट रूप से निर्देश दे सकता हूं, बस इतना और कुछ नहीं। यह मुझसे ज्यादा मेहनत मांगता है, लेकिन अधिक अवसर भी देता है।
[*]वे फिक्स्ड प्राइस गारंटी और निर्माण समय गारंटी भी देते हैं, पर वे इसे कैसे सुनिश्चित करते हैं, यह मुझे अभी पूरी तरह समझ नहीं आया, मैं अगले सप्ताह फिर उनसे बात करूंगा।
[*]जो जोखिम बचता है उसके कारण वे इस मॉडल में जीयू की तुलना में सस्ता ऑफर कर सकते हैं, आखिर उन्हें सबस के गलती के लिए सिर नहीं झुकाना पड़ता (सिवाय ज्यादा बड़ी योजना की गलतियों के)।

मैं अपने आकलन में उलझा हुआ हूं। निर्माण देखभाल सेवाओं वाली कंपनी की यहां अच्छी प्रतिष्ठा है, हमारे आवास क्षेत्र में तीन परिवार ने उनके साथ निर्माण कराए हैं और वे सभी संतुष्ट थे।

कानूनी स्थिति मुझे थोड़ी अप्रिय लगती है। अगर कुछ गलत हो गया तो स्थिति काफी मुश्किल हो सकती है। हालांकि मैं तकनीकी परियोजना प्रबंधन में कार्यरत हूं और अलग-अलग कार्यों और उपठेकेदारों से निपटना मुझे हतोत्साहित नहीं करता।

और उनकी पेशकश में लगभग 10% की अच्छी कीमत छूट है, जो मैं जोखिम भंडारण के रूप में रख सकता हूं...

क्या किसी को और खास बातें और जोखिम पता हैं जिन पर ध्यान देना चाहिए?

धन्यवाद और शुभकामनाएं,

आंद्रेयास

शुभ संध्या एंड्रियास,

[*]मैं GU की तरह "तैयार और दोषमुक्त घर का एक टुकड़ा" नहीं खरीदता हूं, बल्कि असल में केवल उनकी इंजीनियर/आर्किटेक्ट सेवाएँ और निर्माण विशेषज्ञता खरीदता हूं। इसके अलावा योजना/कार्य योजनाओं के निर्माण, निविदा, व्यापारों के otorgan, निर्माण देखरेख आदि में उनकी श्रम सेवा भी शामिल है। कानूनी रूप से मैं पूरी तरह जिम्मेदार रहता हूं।

नहीं। जोखिम कई कंधों पर बंट जाता है। उदाहरण के लिए, शामिल आर्किटेक्ट्स जैसे स्थिरीकारक अपनी हस्ताक्षर की ताकत के कारण अपनी सेवाओं के लिए जिम्मेदार होते हैं। यदि आप व्यापारों को अलग-अलग देते हैं, तो कारीगर कंपनियाँ अनुबंधित सेवा देनी चाहती हैं और वे भी जिम्मेदार होती हैं।

[*]चूंकि मैं हर व्यापार खुद देता हूं, मुझे वारंटी के मामले में भी हर एक कारीगर का पालन करना होगा। चरम स्थिति में मेरा कोई एकल संपर्क व्यक्ति नहीं होगा, बल्कि मुझे विभिन्न कारीगरों से निपटना पड़ेगा जो दोष को एक-दूसरे पर डालते हैं। असल में, आप वारंटी लगभग भूल सकते हैं। बाहरी निर्माण निरीक्षण सबसे बड़ी गड़बड़ी रोकने के लिए आवश्यक है।

निर्माण प्रबंधन/निरीक्षण हमेशा आवश्यक होता है! होल्डबैक कैसे निर्धारित है? खाता के माध्यम से या गारंटी के रूप में?

[*]विपरीत रूप से, व्यापारों को पर्यवेक्षक के साथ मिलकर अलग-अलग देना भी फायदे प्रदान कर सकता है, मेरी सटीक विनिर्देशों और निष्पादन पर प्रभाव बहुत बड़ा होता है और GU की तरह मुझे सब कुछ स्वीकार नहीं करना पड़ता। उदाहरण के लिए, यदि हीटिंग इंस्टॉलर अचानक फर्श हीटिंग के लिए अत्यधिक अतिरिक्त चार्ज मांगता है, तो मैं उसे निकाल सकता हूं और बदल सकता हूं। और मैं स्पष्ट रूप से निर्देश दे सकता हूं कि यह और यह अच्छे, और कुछ अन्य नहीं। इससे मुझे अधिक काम करना पड़ता है, लेकिन अधिक अवसर भी मिलते हैं।

यह मुख्य रूप से ज्ञान की मांग करता है; बहुत सारा ज्ञान!

[*]एक निश्चित मूल्य गारंटी और निर्माण समय गारंटी वे भी देते हैं, लेकिन वे इसे कैसे गारंटी देते हैं, यह मुझे अभी तक पूरी तरह स्पष्ट नहीं है, मैं अगले सप्ताह फिर से चर्चा करूंगा।

इसके लिए एक मानक निर्धारित करना आवश्यक है, अन्यथा यह काम नहीं करेगा।

[*]बचाए गए जोखिम के कारण वे इस मॉडल के साथ निश्चित रूप से सस्ता ऑफर कर सकते हैं बजाए GU के, क्योंकि उन्हें अंत में सब-कॉन्ट्रैक्टर्स की गलतियों के लिए जिम्मेदार नहीं होना पड़ता (सिवाय बड़ी योजना की गलतियों के)।

मैं इसे अफवाह मानता हूं; वे प्यार और हवा के लिए काम नहीं करेंगे... कम से कम मैं तो नहीं करता

मैं अपनी मूल्यांकन में उलझा हुआ हूं। निर्माण देखरेख सेवाओं वाली कंपनी की यहां अच्छी प्रतिष्ठा है, हमारे आवास क्षेत्र में केवल तीन परिवार उनके साथ बने और वे सभी संतुष्ट थे।

यह एक अच्छी शुरुआत है; अगर निर्माण देखरेख सही है, RA को अनुबंध संरचना पर कोई आपत्ति नहीं है, और आपके पास व्यापार देने की इच्छा/समय और पर्याप्त तकनीकी ज्ञान है, तो मैं इस वर्णित पैटर्न के अनुसार निर्माण देखरेख के साथ निर्माण करने में कोई समस्या नहीं देखता। हालांकि, मुझे यह समझ नहीं आता कि व्यापारों को आपको अलग-बअलग क्यों बांटना होगा। आप सीधे आर्किटेक्ट के माध्यम से भी निर्माण कर सकते हैं और कम से कम निर्माण देखरेख की फीस बचा सकते हैं।

कानूनी स्थिति मुझे थोड़ी अप्रिय लगती है। यदि कुछ गलत होता है तो यह काफी असुविधाजनक हो सकता है।

मुझे समझ नहीं आता? यदि आप पारंपरिक रूप से आर्किटेक्ट के माध्यम से निर्माण करते हैं, तो आपको प्रत्येक कारीगर कंपनी के साथ एक अलग अनुबंध करना होगा।

शुभकामनाएँ, निर्माण विशेषज्ञ

मॉइन निर्माण विशेषज्ञ,

आपके जवाब के लिए धन्यवाद,

नहीं। जोखिम कई कंधों पर बंट जाता है। उदाहरण के लिए, संबंधित आर्किटेक्ट्स जैसे कि स्टैटिकर अपनी सेवाओं के लिए अपनी हस्ताक्षर के अनुसार जिम्मेदार होते हैं। यदि आप Gewerke को अलग-अलग देते हैं, तो शिल्पकार अनुबंधित सेवा के लिए उत्तरदायी होते हैं और वे भी जिम्मेदार होते हैं।

शायद मैं थोड़ा ज़्यादा कड़ा बोल गया था। निश्चित रूप से आर्किटेक्ट/स्टैटिकर और Gewerke अपनी सेवाओं के लिए जिम्मेदार होते हैं, यह मुझे पूरी तरह से समझ में है। लेकिन अब कोई ऐसा नहीं है जो पूरे प्रोजेक्ट के लिए जिम्मेदार हो। अतिशयोक्ति करते हुए कहें, यदि बिल्डिंग गिरती है, तो आर्किटेक्ट स्टैटिकर पर दोष देगा, वह कंक्रीट निर्माता पर, वह निर्माण स्थल पर जांच करने वाले विशेषज्ञ पर और फिर कोई भी और। एक निजी व्यक्ति के रूप में आप उस स्थिति में काफी बेबस होते हैं, खासकर क्योंकि जोखिम विभिन्न कंधों पर बंटा होता है और हर कोई किसी न किसी तरह बच निकलता है। एक GU (कम से कम जो GU की स्थिति मुझे पेशेवर रूप में पता है) मेरे सामने कुल जिम्मेदारी में होता है। अगर घर गिर जाता है या कुछ गलत होता है, तो मैं आराम से कह सकता हूँ: "तुम्हारी समस्या है, इसे सुलझाओ!"

और यही जोखिम लेना वह वजह है कि GUs (फिर से कह रहा हूँ: जैसा मैं पेशेवर रूप में जानता हूँ) मूल रूप से ज़्यादा महंगे होते हैं।

या क्या मैं पूरी तरह गलत हूँ और GU (कार्यालय अनुबंध) की ज़िम्मेदारी इन "छोटे प्रोजेक्ट्स" में बिल्कुल अलग होती है जैसा कि मैं जानता हूँ?

निर्माण प्रबंधन/निरीक्षण हमेशा आवश्यक है!

निर्माण प्रबंधन/निरीक्षण निश्चित रूप से निर्माण पर्यवेक्षक द्वारा किया जाता है। मैं बस एक और दूसरी, स्वतंत्र देखरेख चाहता हूँ।

कैसे रोक लागू किया जाता है? खाता के माध्यम से या गारंटी के द्वारा?

धन्यवाद, यह एक बिंदु है जिसे मैंने अभी तक नहीं देखा। जो निर्माण पर्यवेक्षण अनुबंध मेरे पास अभी तक है, वह इस विषय पर चुप्पी साधे हुए है, ऐसा लगता है कि इसके अतिरिक्त कुछ संलग्नक हैं जो मेरे पास अभी तक नहीं हैं। मैं उन्हें आज मांग लूंगा।

सामान्य तौर पर कौन सा रोक अपनाया जाता है? उन्होंने अब तक 5% की बात की है 5 साल की वारंटी अवधि के लिए। लेकिन सवाल यह है कि क्या मुझे प्रत्येक Gewerke से 5% अलग से रोक कर रखना चाहिए (जो गंभीर मामले में केवल 500-1500 यूरो होता है। गलत तरीके से इंस्टॉल की गई हीटिंग के लिए यह ज्यादा नहीं है) या फिर मैं कुल राशि का 5% ही रोक कर रखूं, जो कि काफी बेहतर होगा।

इस बारे में एक मानक तय किया जाना चाहिए, नहीं तो कुछ नहीं होगा।

बिल्कुल, बस मुझे थोड़ा मूर्खतापूर्ण सवाल पूछना होगा: इस क्षेत्र में विनिर्देशों को तय करने की कितनी सीमा सामान्य होती है? जब मैंने निर्माण पर्यवेक्षकों और GU's से कहा कि: कृपया केवल यही हीटिंग इंस्टॉल की जाए, उस नियंत्रण के साथ और Estrich में हीटिंग ट्यूब की दूरी के साथ, और कृपया ये थर्मोस्टेट; वे मुझे एक अजीब नजर से देखकर सुनते रहे। और मैंने तो अभी शुरुआत भी नहीं की थी कि हमें GU के रूप में कभी-कभी प्रोजेक्ट्स में केबल लेबलिंग की फॉन्ट और साइज तक तय करनी पड़ती है।

मुझे लगता है यह एक अफवाह है; वे सिर्फ हवा और प्यार के लिए काम नहीं करेंगे... मैं तो निश्चित रूप से नहीं करता।

नमस्ते Andreas,

पहले से, मैंने तुम्हारा Beitrag सम्पादित किया है; मेरे विचार में यह उपयोगकर्ताओं के लिए यहाँ पढ़ने के लिए अधिक स्पष्ट है और विशेष रूप से उत्तर देने में भी आसान है। अपनी अगली प्रतिक्रिया में रिप्लाई पर क्लिक मत करो, बल्कि उद्धरण पर क्लिक करो; बाकी अपने आप समझ में आ जाएगा।

और यह जोखिम लेने का कारण भी है कि GUs (फिर से कहता हूँ: जैसा मैं इसे पेशेवर रूप से जानता हूँ) आम तौर पर महंगे होने चाहिए।

इसमें कोई बदलाव नहीं होता, क्योंकि अलग-अलग Gewerke भी तुम्हारे लिए गारंटी देनी होती है। GU में बड़े राशि पर 5% (उसके Subs worst case में अभी भी जिम्मेदार हैं; केवल वह कागजी कार्रवाई संभालता है), ऊपर बताए गए संरचना में कई छोटी राशियों के कुल में 5%। मेरे विचार में कम हो सकता है, तो वह वास्तुकला की लागत है; पर आम तौर पर ऐसा ही है, क्योंकि लाभ बस कई खातों में स्थानांतरित हो जाता है।

निर्माण प्रबंधन/निरीक्षण निश्चित रूप से Baubetreuer द्वारा किया जाता है। मैं केवल एक दूसरी, स्वतंत्र देखरेख चाहूँगा।

यदि इससे तुम्हें मन की शांति मिलती है: अच्छा निर्णय है!

सवाल अनसुलझा है कि क्या मैं प्रत्येक Gewerke से 5% अलग-अलग रोकूं (जो गंभीर स्थिति में केवल 500-1500 यूरो होते हैं। खराब तरीके से स्थापित हीटिंग के लिए यह ज्यादा नहीं है)।

प्रत्येक Gewerke के लिए सुरक्षा रोक के तौर पर 5%।

या क्या मैं कुल राशि का 5% वैश्विक रूप से रोकूं, जो बेहतर होगा।

इससे कोई फर्क नहीं पड़ता। क्योंकि तुम दोषों के लिए सीधे पैसे काट नहीं सकते, बल्कि पहले कारीगर को उचित सुधार की समय सीमा देनी होती है। केवल अगर वह विफल रहता है, तब तुम दोषों की मूल्यांकित राशि के दोगुने तक रोक सकते हो।

मैं केवल यह मूर्खतापूर्ण सवाल पूछना चाहूंगा: इस क्षेत्र में विनिर्देशों का निर्धारण कितना सामान्य है। जब मैंने Baubetreuungsleuten और GUs से कहा था जैसे: कृपया बिल्कुल इसी हीटिंग को लगाएं, नियंत्रण और Estrich में हीटिंग लूप की दूरी के साथ, और कृपया ये थर्मोस्टैट; वे मुझे देखते थे जैसे मैंने कोई कार बोल दी हो। और उस समय मैंने अभी वास्तव में शुरू भी नहीं किया था कि हमें परियोजनाओं में GU के रूप में केबल लेबलिंग के फॉन्ट और आकार तक तय करना होता है।

तुम अपना काम और वास्तुकार के माध्यम से अनुबंध को Baubetreuer के साथ भ्रमित कर रहे हो! मैं स्वयं Baubetreuer के रूप में काम करता हूँ - लेकिन तुम्हारे वर्णन से अलग। मेरा प्रस्ताव उदाहरण के लिए एक निर्धारित BB पर आधारित है, जिसे ज़रूरत पड़ने पर अतिरिक्त शुल्क पर बढ़ाया जा सकता है। मैं अभी कोई निविदा प्रक्रिया नहीं चला रहा हूँ; हमारे सभी BU हमारी BB को जानते हैं और जानते हैं कि उन्हें क्या प्रदान करना है। ग्राहक मुझे यह बताकर बाध्य नहीं कर सकता कि हमारे BU को कौन सी हीटिंग लगानी है, या हीटिंग लूप कितने करीने से बिछाने हैं। ऐसा इसलिए क्योंकि हम विभिन्न BU के साथ काम करते हैं; हर एक के साथ अलग-अलग सैनेटरी कंपनियां हैं - यह स्वाभाविक है क्योंकि उनके बीच कुछ किलोमीटर दूरी है। एक Vaillant के साथ काम करता है, अगला Buderus के साथ, और तीसरा Wolff आदि के साथ। मैं किसी भी सैनेटरी कंपनी पर ऐसा सिस्टम थोपना नहीं चाहता जिसमें वह माहिर न हो; इससे बाद में समस्याएं होंगी। हीटिंग लूप की आवश्यक दूरी हीटिंग लोड गणना से निकलती है।

यदि तुम्हारी स्व-निर्धारण की इच्छा इतनी है कि तुम WE को निर्देश देना चाहते हो, तो तुम्हें एक पारंपरिक Einzelgewerke वितरण के साथ एक वास्तुकार के साथ बनाना चाहिए। वहां तुम मेरे विचार में बेहतर और संतुष्ट रहोगे।

मैं सूचित करूँगा

ऐसा करो!

शुभकामनाएँ, Bauexperte

हाय,
सिर्फ एक प्रतिक्रिया के रूप में। वकील की समीक्षा और कई बातचीत के दौरों के बाद मैंने [Baubetreuungsanbieter] से दूरी बना ली है। अनुबंध एक "klassischen GU" को दिया गया है। अंत में वे लगभग समान मूल्य पर थे और उपयोग में काफी आसान थे, और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि वे मेरे लिए प्रस्ताव पाठ में महत्वपूर्ण बिंदुओं और समन्वय को शामिल करने के लिए तैयार थे।

कल साइट समतल की जाएगी और क्रिसमस से ठीक पहले निर्माण आवेदन भवन विभाग को भेजा जाएगा।

सलाह और सुझावों के लिए धन्यवाद!

शुभकामनाएं,

आंद्रेयास