बैंक/नोटरी लागत के अनुसार ऋण पुनर्वित्त/सामान्य ठेकेदार या आर्किटेक्ट के दौरान स्व-अरजी क्या है

नमस्ते!
मैने लगभग 2 साल पहले बर्लिन में एक ज़मीन खरीदी थी। इसे 282 यूरो प्रति वर्ग मीटर की कीमत पर खरीदा था, जमीन का मौजूदा मूल्य 360 यूरो प्रति वर्ग मीटर है (लगभग 480 यूरो प्रति वर्ग मीटर में बेचा जा रहा है)। मैंने 5 साल के लिए ब्याज दर फिक्स करवाई है। बाकी ऋण राशि तब भी लगभग 187 हजार यूरो होगी। योजना थी कि 5 साल के बाद पुनः ऋण लेना (उसमें घर भी शामिल होगा)।

मेरे दोस्त और मैं वास्तव में थोड़ा जल्दी ही निर्माण करना चाहेंगे। ऋण लगभग 1 साल पहले ही चुकाया जाएगा। पूर्व भुगतान शुल्क कुछ सौ यूरो है। कोई समस्या नहीं - खासकर अब के कम ब्याज दरों को देखते हुए।

हमारी योजना के संबंध में मेरी कुछ (प्रारंभिक) प्रश्न हैं:
1. बैंक क्या ठीक से अपनी पूंजी के रूप में मानती है? केवल चुकाई गई राशि या मूल्य वृद्धि को भी सुरक्षा के रूप में माना जाता है?
2. ऋण पुनः प्राप्ति के समय जमीन के कागजात में संशोधन होगा। इसी प्रक्रिया में मेरा दोस्त भी जमीन के कागजात में जोड़ा जाएगा। इसके लिए क्या लागत आएगी?
3. हमारे पास संभावित निर्माण कंपनियों के बारे में जानकारी प्राप्त करने का पर्याप्त समय है। हमने कई घर के कैटलॉग प्राप्त किए हैं। हम दो जाब पेड़ वाले, क्लिंकर वाली, 140 वर्ग मीटर के घर का निर्माण करना चाहते हैं, जिसका छत ऊंचाई लगभग 2.70 मीटर हो। खासतौर पर आंतरिक सजावट में मैं कोई सामान्य डिज़ाइन नहीं चाहता (कोई सामान्य "बुके सीढ़ी" नहीं, 25-30 यूरो प्रति वर्ग मीटर से बेहतर टाइलें और पूरे घर में टाइलें, अकेली बाथटब जैसी सुविधाएं आदि)। हम सोच रहे हैं कि शायद एक निर्माण प्रबंधक/आर्किटेक्ट (भले ही हम योजना और निर्माण शैली में कुछ असाधारण न चाहते हों) हमारे लिए बेहतर विकल्प हो सकता है। हम अक्सर पढ़ते हैं कि ये छोटी-छोटी खासियतें बहुत अधिक खर्च करवा देती हैं। आप लोग इस बारे में क्या सोचते हैं: जीयू या आर्किटेक्ट?

वैसे तो मैं एक सरकारी कर्मचारी हूं, 31 वर्ष की (फरवरी से 4000 यूरो नेट आय), मेरा दोस्त 32 वर्ष का है और वर्तमान में लगभग 2500 यूरो नेट कमाता है। मौजूदा पूंजी लगभग 30 हजार यूरो है। आय/वित्तीय स्थिति को मैं मजबूत मानती हूं।

आपकी मदद के लिए पूर्व में धन्यवाद।

शायद कोई बर्लिन में अच्छे आर्किटेक्ट को जानता हो?

आपकी वर्तमान बैंक A की मूल ऋण राशि नई बैंक B पर स्थानांतरित की जाएगी, इसके लिए फिलहाल कोई शुल्क नहीं लगेगा।
एक अतिरिक्त ऋण के लिए मूल ऋण की स्थापना में लगभग 1100 यूरो नोटरी को और लगभग 1000 यूरो भू-अधिकार कार्यालय को खर्च होते हैं। (so war es bei uns ( Notar in Berlin/Grundstück in OHV)
जो राशि स्व-पूंजी के रूप में मानी जाती है वह बैंक से बैंक अलग होती है।
हमारे मामले में खरीदार मूल्य और वर्तमान भूमि मूल्य के बीच का अंतर स्व-पूंजी के रूप में माना गया। आपके मामले में प्रति वर्ग मीटर 78 यूरो।
उनके लिए वर्तमान बिक्री मूल्य कोई मायना नहीं रखता, भूमि मूल्य से ऊपर की सारी राशि सट्टा है।

1. बैंक वास्तव में स्वंय का पूंजी (Eigenkapital) के रूप में क्या मानती है? केवल चुकाई गई राशि या मूल्य वृद्धि को भी सुरक्षा के रूप में माना जाता है?

दोनों। यह इस बात पर निर्भर करता है कि बैंक संपत्ति का मूल्यांकन कैसे करती है।

2. ऋण पुनर्गठन के दौरान भूमि अभिलेख (Grundbuch) को संशोधित किया जाता है। इसी समय मेरा मित्र भी भूमि अभिलेख में शामिल किया जाना चाहिए। इसके लिए क्या-क्या खर्च आएंगे?

तुम्हें अपने मित्र को 1/2 हिस्सा बेचना होगा। नोटरी, संपत्ति कर, भूमि अभिलेख कार्यालय के खर्च होंगे। इन्हें आप विभिन्न ऑनलाइन कैलकुलेटर से निकाल सकते हो (जैसे कि संबंधित Vermittlern की साइट पर)।

3. हमारे पास संभावित निर्माण कंपनियों के बारे में जानकारी लेने के लिए पर्याप्त समय है। हमने विभिन्न घरों के कैटलॉग मंगवाए हैं। हम एक ऐसा घर चाहते हैं जिसमें दो छज्जा (Giebeln), क्लिंकर, 140 m2 क्षेत्रफल, उच्च छत की ऊंचाई (लगभग 2.70 मीटर) हो। विशेष रूप से आंतरिक सजावट में मैं कोई सामान्य डिज़ाइन नहीं चाहता (कोई आम "बुके की सीढ़ी" नहीं, प्रति m2 25-30 यूरो से बेहतर टाइलें और पूरे घर में टाइलें, एक खुली शैली वाली बाथटब आदि)। हम सोच रहे हैं कि क्या एक निर्माण प्रबंधक/आर्किटेक्ट (हालांकि हम ग्राउंड प्लान और निर्माण शैली में कुछ खास नहीं चाहते) हमारे लिए बेहतर होगा। हम अक्सर पढ़ते हैं कि ये छोटी-छोटी विशेषताएं भारी खर्च ला सकती हैं। आप क्या सोचते हैं: संपूर्ण निर्माण अनुबंध (GU) या आर्किटेक्ट?

दोनों संभव हैं। सामान्य तौर पर कहा नहीं जा सकता, लेकिन अगर आप वास्तव में केवल एक मानक घर चाहते हैं, तो मैं GU की तरफ झुकाव रखता हूँ।

वर्तमान बिक्री कीमत उनकी परवाह नहीं है, जमीन के दिशानिर्देश मूल्य से ऊपर की सारी कीमतें अटकलें हैं

यह ठीक नहीं है। जमीन का दिशानिर्देश मूल्य एक संदर्भ मूल्य है, जो अतीत पर आधारित होता है और वर्तमान बाजार की स्थिति के बारे में कुछ नहीं बताता है।

आपके त्वरित उत्तरों के लिए बहुत धन्यवाद!