एकल परिवार का घर जिसमें अघोषित सह-आवासीय इकाई है

नमस्ते प्रिय फ़ोरम,

हमने यहाँ पहले ही बहुत कुछ पढ़ा है और कुछ ज्ञान प्राप्त किया है। इसके लिए बहुत धन्यवाद।
ईनलीगरवोह्नुंग्स (Einliegerwohnungen) का विषय निश्चित रूप से अक्सर चर्चा में आता है, लेकिन खोज के बावजूद हम कोई उपयुक्त थ्रेड्स नहीं पा सके।

हमें बाडेन-वुर्टेम्बर्ग में एक एकल पारिवारिक घर खरीदने का इरादा है। इसमें दो पूर्ण मंजिलें और एक विकसित अटारी है। अटारी में एक अपनी रसोई और एक बाथरूम है, क्योंकि बिल्डर ने इसे अपनी माँ के लिए एक अपार्टमेंट के रूप में योजना बनाकर बनाया था। निर्माण आवेदन (50 के दशक) में अटारी के कमरे को "कमार" (Kammer) कहा गया है। अटारी तक पहुँच मुख्य सीढ़ीघर से होती है। इसमें (वर्तमान में) अपनी खुद की दरवाज़ा नहीं है।

हम अब अटारी को ईनलीगरवोह्नुंग के रूप में बनाना चाहते हैं और निम्नलिखित बिंदुओं पर आपकी राय के लिए बहुत आभारी होंगे:

1) अटारी को ईनलीगरवोह्नुंग में परिवर्तित करना:
बेबॉउंग्सप्लान (Bebauungsplan) में एकल परिवार के घर में एक या दो आवास इकाइयाँ निर्धारित हैं। अटारी में अपनी रसोई और बाथरूम तो है, बस आवास दरवाजा नहीं है।
a) क्या इसके लिए हमें एक निर्माण आवेदन (Bauantrag) करना होगा?
b) क्या यह समस्या है कि निर्माण आवेदन में कमरे केवल 'कमार' कहे गए हैं?

2) ईनलीगरवोह्नुंग के किराए पर देने और इसके साथ ऋण ब्याज तथा खरीद के अतिरिक्त खर्चों को कर में घटाने के बारे में:
हम समझते हैं कि कर विभाग (Finanzamt) एक ईनलीगरवोह्नुंग को तभी मान्यता देगा जब यह निर्माण नियमों का पालन करें। चूंकि दरवाजा नहीं है, इसलिए अभी ऐसा नहीं है। मान लेते हैं कि हम ईनलीगरवोह्नुंग को सफलतापूर्वक बनाते हैं और मान्यता प्राप्त करते हैं।

a) कानूनी रूप से घर खरीद के समय एकल परिवार का घर था बिना ईनलीगरवोह्नुंग के। हम कैसे अधिकतम मौका बना सकते हैं कि अटारी को ईनलीगरवोह्नुंग के रूप में मान्यता मिले? क्या खरीद अनुबंध में विशेष शब्दावली मदद करेगी?

b) क्या खरीद के अतिरिक्त खर्चों के कर में कटौती के लिए यह मायने रखता है कि खरीद के समय ईनलीगरवोह्नुंग मौजूद नहीं थी?

c) लागत आवंटन: खरीद अनुबंध में केवल भूखंड सहित घर का कुल मूल्य है। मैं ईनलीगरवोह्नुंग के लिए लागत आवंटन में रहने के क्षेत्रफल का अनुपात लेना चाहूंगा (कुल: 220 वर्गमीटर, अटारी: 23 वर्गमीटर, साथ ही साझा क्षेत्र (प्रवेश द्वार, सीढ़ीघर, वॉशरूम) प्रत्येक 50% => ईनलीगरवोह्नुंग: 33 वर्गमीटर => 15%)।

d) हम खरीद के लिए दो ऋण लेने का इरादा रखते हैं (ज़रूरत की कुल ऋण राशि का 85% और 15%)। हम ईनलीगरवोह्नुंग से संबंधित ऋण के ब्याज को कर में कटौती करना चाहते हैं। बिंदु b की तरह प्रश्न है -> क्या यह मायने रखता है कि खरीद के समय ईनलीगरवोह्नुंग मौजूद नहीं थी?

e) अटारी की स्थिति मोटे तौर पर 1980 के दशक की है। क्या हमें एक शेष मूल्य मूल्यांकन (Restwertgutachten) बनवाना चाहिए ताकि ईनलीगरवोह्नुंग (अटारी) की Abschreibung (AfA) को अधिकतम किया जा सके?

f) हम ईनलीगरवोह्नुंग को मेरे माता-पिता को एक द्वितीय निवास (Zweitwohnsitz) के रूप में किराए पर देना चाहते हैं। वे 4 घंटे दूर रहते हैं और अभी तक हमें मिलने होटल में ठहरते थे। हम एक किराए का अनुबंध 70% स्थानिक सामान्य किराए के अनुसार करेंगे और भुगतान मासिक किया जाएगा। भले ही यह ज़रूरी न हो, घर की संधारणा के दौरान मैं अटारी के लिए अलग ऊर्जा मीटर लगाने की योजना बनाऊंगा। क्या हमें और कुछ ध्यान में रखना चाहिए?

3) ऊर्जा सुधार (Energetische Sanierung): हम समझते हैं कि KfW सब्सिडी प्रति आवास इकाई दी जाती है और इसलिए अटारी के लिए ऊर्जा सुधार लाभदायक है। क्या KfW ऋण में क्षेत्रफल या आवंटन का कोई प्रभाव पड़ता है?

हार्दिक शुभकामनाएँ,
परिवार बाम

a) कानूनी रूप से, खरीद के समय यह घर एक एकल परिवार का घर है जिसमें कोई अलग रहने वाला हिस्सा नहीं है। हम कैसे ऊपरी मंजिल (DG) को एक अलग रहने वाले हिस्से के रूप में मान्यता पाने के लिए अवसर बढ़ा सकते हैं? क्या खरीद समझौते में कोई विशेष शब्दावली मददगार होगी?

जो नहीं है, वह नहीं है। यह एक एकल परिवार का घर है, जहां ऊपर एक दूसरी रसोई और एक बाथरूम बनाया गया है। न ज़्यादा, न कम।

a) क्या इसके लिए हमें एक निर्माण अनुमति आवेदन लेना पड़ेगा?

यदि आप बाद में एक अलग रहने वाला हिस्सा बनाते हैं, तो आपको शायद {

} उपयोग में परिवर्तन के लिए आवेदन करना होगा।

b) क्या यह महत्वपूर्ण है कि खरीद के समय अलग रहने वाला हिस्सा अभी तक ऐसा नहीं था, खरीद लागत की कटौती के लिए?

अलग रहने वाला हिस्सा नहीं है, इसलिए आप कुछ भी कटौती नहीं कर सकते।

b) क्या यह समस्या है कि निर्माण आवेदन में कमरे केवल 'कक्ष' (Kammer) कहे गए हैं?

नहीं। हालांकि, छत के स्तर पर मौजूद कमरे या कक्ष तुरंत किराए पर देने योग्य वस्तुएं या इकाई में एक अलग रहने वाला हिस्सा नहीं होते। इसके लिए प्रवेश के अलावा एक दूसरा बचाव मार्ग चाहिए। इसके अलावा कमरे सामान्य रूप से रहने योग्य होने चाहिए (ताप, वेंटिलेशन, Aufenthaltsräume के अर्थ के अनुसार पर्याप्त खिड़कियां)। पार्किंग नियम के अनुसार एक या दो पार्किंग स्थल उपलब्ध होने चाहिए। और छत के नीचे 'कक्ष' के आधार पर आधार Fläche नहीं, बल्कि वास्तविक गणना की गई रहने योग्य Fläche लागू होती है। वहां खड़ा भी हो पाना चाहिए। मुझे लगता है कि औपचारिक रूप से किराए पर देने के लिए यह कम से कम 25 वर्गमीटर होनी चाहिए।
यदि आप एक व्यक्तिगत इकाई किराए पर देते हैं, तो आपको किराया आय कर योग्य है।
बाकी सभी सवालों के जवाब मैं नहीं दे सकता।

तो आप 50 के दशक का 220 वर्ग मीटर का एक फैमिली हाउस (जो पहले से ही एक असामान्य मामला है) "अपना" बाथरूम वाले एक अंडरटेनेनर के लिए दो ऋणों से खरीदना चाहते हैं, जो आपकी तर्कशक्ति के अनुसार उन अभी तक भागीदारी घोषणा में न शामिल की गई बाद की आवासीय इकाइयों - मुख्य और अंडर फ्लैट के आभासी कुल आकार के हिस्सों के आधार पर मापे जाने चाहिए। मेरी पूर्व वक्ता पहले से ही पारंपरिक सामान्य पहलुओं पर चर्चा कर चुकी हैं, जिनमें व्यावहारिक रूप से कुछ जोड़ने की आवश्यकता नहीं है। बिना विस्तार में जाए, जो इस मामले को असाधारण रूप से आशाजनक बना सके, यह सब मेरे लिए बेहतरीन शराब की सोच जैसा लगता है। इसके अलावा आप भविष्य की अंडर फ्लैट को पहले ही लेखा-जोखा करना चाहते हैं क्योंकि इसकी निर्माण सामग्री अनुमानित रूप से 1980 से पुरानी है, जो बाकी हिस्से से कम है। यह भी असंगत लगता है, भले ही आप इस विचार को इस तरह से पढ़ें कि "अंडर फ्लैट" को उसी स्थिति में रखा जाएगा और केवल मुख्य फ्लैट के भवन के हिस्सों को सबसे आधुनिक स्तर तक लाया जाएगा। मनोरंजक शुभरात्रि की कहानी के लिए धन्यवाद!

बिना विवरण के, जो इस मामले को असाधारण रूप से आशाजनक दिखाने वाला बनाते हों, मेरे लिए यह सब एक बेहतरीन बेतुकी योजना जैसा लगता है। इसके अलावा, आप भविष्य की सह-आवासीय इकाई को पहले ही खत्म करना चाहते हैं क्योंकि अनुमानित 1980 की तुलना में इसकी निर्माण सामग्री बाकी हिस्सों से नई है। यह भी तर्कहीन लग रहा है, भले ही इसे इस तरह पढ़ा जाए कि "सह-आवासीय इकाई" ऐसी ही छोड़ दी जाए और केवल मुख्य आवासीय भवन के हिस्सों को सबसे आधुनिक स्तर पर लाया जाए। मनोरंजक शुभरात्रि की कहानी के लिए धन्यवाद!

मुझे लगता है कि आप संभवतः खरीद मूल्य के वितरण को वर्ग मीटर से अलग तरीके से विभाजित करना चाहते हैं, ताकि अधिक AFA और अधिक कर योग्य ब्याज व्यय उत्पन्न किया जा सके। मूल रूप से, ऐसा लगता है कि TE पहले ही मिश्रित उपयोग वाली अचल संपत्तियों की कर छूट संबंधी सामग्री को समझ चुका है। यह अलग-अलग ऋणों, खरीद अनुबंध में शब्दावली से संबंधित पूछताछ आदि से पता चलता है। क्या यह अभी तक मौजूद नहीं सह-आवासीय इकाइयों के लिए भी इतना सार्थक होगा, यह कर सलाहकार से पूछने योग्य होगा। मेरी व्यक्तिगत राय में, यहाँ जल्द ही पुन: उपयोग और खरीद लागत तथा वित्तीय लागत का विभाजन अधिक उपयुक्त लगता है, जो लागतों की कटौती को अस्वीकार नहीं करता। यह बुनियादी तौर पर इसे आसान बनाता है, क्योंकि संभवतः केवल एक ऋण होगा और खरीद अनुबंध में अलग से बताने की आवश्यकता नहीं होगी। लेकिन इससे अलग-अलग ऋणों के साथ अलग-अलग स्वंय पूँजी योगदान करने की संभावना समाप्त हो जाती है। हालांकि, किरायेदारी पर भी ठीक से विचार करना होगा। क्योंकि इसमें संभवतः ऐसे खर्च जुड़ेंगे जो "किराए पर देना" (चाहे वह असली हो या नकली) को कम आकर्षक बना सकते हैं। अतिरिक्त कचरा शुल्क, संभवतः द्वितीयक निवास शुल्क, संभावित कर लाभ को जल्दी समाप्त कर सकते हैं। अतिरिक्त दरवाजे के अलावा संभवतः दूसरा आपातकालीन निकास, अतिरिक्त पार्किंग स्थल आदि का निर्माण भी आवश्यक हो सकता है। क्या आपने यह गणना की है कि स्थानीय आम किराए के 70% से ब्याज व्यय और सह-आवासीय इकाई (भूमि को छोड़कर) पर मूल्यह्रास घटाने के बाद क्या परिणाम निकलता है? क्या यह पूरा प्रयास वास्तव में लाभदायक है? ध्यान देने योग्य है कि भूमि की खरीद के लिए खरीद सम्बन्धी अतिरिक्त लागतें मूल्यह्रास की गणना की आधारशिला में आती हैं, इसलिए केवल अप्रत्यक्ष रूप से लागू होती हैं। यदि खरीद के बाद कोई आधुनिकीकरण होना है, तो "आधुनिकीकरण पर 15% सीमा" के बारे में गूगल करना मेरी सलाह है, ताकि कोई अप्रत्याशित समस्या न हो। यदि 10 साल के भीतर बेचने की योजना या अनियोजित बिक्री हो, तो यह संभावित रूप से आंशिक मुनाफे के लिए एक मामला हो सकता है।

यदि 50 के दशक की निर्माण अनुमति के बाद संपत्ति एक एकल परिवार का घर है और अब तक द्वि-परिवार के घर में बदलने की कोई निर्माण आवेदन-अनुमति नहीं मिली है, तो वही निर्माण संबंधित उपयोग की स्थिति है जिस पर आप संपत्ति खरीद सकते हैं। इसके लिए केवल मूल निर्माण अनुमति दस्तावेज़, जिन पर हरा स्टाम्प और एक संदर्भ संख्या हो, निर्णायक होते हैं। मालिक या एजेंट जो भी अन्य दस्तावेज़ आपको देते हैं, उनका कोई निर्माण संबंधी महत्व नहीं है।

यदि योजना संबंधी कानून और भवन नियोजन योजना के अनुसार दो आवास इकाइयाँ अनुमति प्राप्त हैं, तो आप सिद्धांततः द्वि-परिवार के घर में परिवर्तन के लिए अनुमति प्राप्त करना विचार कर सकते हैं। इसके लिए आपको संपत्ति की उपयुक्तता एक वास्तुकार से जांचवानी होगी। एक अपवाद हो सकता है कि संपत्ति में कोई समापन किया गया सीढ़ीघर (पहला बचाव मार्ग) सिद्ध न हो या बाद में बनाया न जा सके, जिससे दोनों आवासों तक पहुँच सुनिश्चित हो।

साथ ही यह जांचना आवश्यक होगा कि क्या डीजी (ड्रेसेज गैस्ट्रोमॉडल) के लिए "कमरा" दर्ज होना उस समय पहले से ही वैध आवास उपयोग को दर्शाता है। अन्य संपत्तियों के निर्माण पर सलाह से ज्ञात है कि ऐसे "कमरे" सामान्यतः डीजी के आंशिक आवास उपयोग को दर्शाते हैं जो नीचे के फर्श पर उपलब्ध आवास से जुड़ा होता है, जबकि डीजी की शेष जगह पारंपरिक अटारी होती है। अतः डीजी का पूरा विस्तार भी अनुमति प्राप्त करने योग्य परिवर्तन होगा, जिसे पहले एक वास्तुकार/संरचनाकार से सिद्धांतत: व्यवहार्यता के लिए जांचना आवश्यक होगा (दूसरा बचाव मार्ग, निर्माण के लिए आवश्यक कम से कम 80 सेमी की प्रकाशवान मार्ग चौड़ाई वाली सीढ़ी, पर्याप्त खड़ा स्थान, पर्याप्त प्रकाश व्यवस्था, ऊपर के फर्श के ऊपर धारण क्षमता वाली छत आदि आवास उपयोग के लिए)।

खरीद से पहले ये बिन्दु अवश्य आपके लिए विशेषज्ञ और स्वतंत्र रूप से जाँचे जाने चाहिए।

हालांकि किराया भी सोच समझ कर देना चाहिए।

अपार्टमेंट केवल माता-पिता के दौरे के लिए ही किराए पर दिया जाना चाहिए। मेरी जानकारी के अनुसार, अतिरिक्त आपूर्ति और निपटान लेने की कोई आवश्यकता नहीं है, यदि घरेलू कचरा दो लोगों के लिए पर्याप्त है।