एकल परिवार के घर/जुड़ा घर, 150 वर्ग मीटर, 2 भूखंड संभव - कार्यान्वयन जांच

  • Erstellt am 18/06/2024 12:30:04

Schokoriegel

18/06/2024 12:30:04
  • #1
हैलो,

मैं अभी फोरम में नया हूँ और कुछ दिन से यहां के सभी विषयों को पढ़ रहा हूँ। यह ज्ञान और अनुभव का एक सच्चा खजाना है, बहुत बढ़िया बात है!

हम अभी अपने घर निर्माण परियोजना की शुरुआत में हैं। जल्द ही स्पष्ट गलतियां करने से पहले मेरा विचार है कि मैं यहाँ पहले ही सवाल पूछना शुरू कर दूं और विषय प्रस्तुत करूं। जल्दी ठोकर खाना बेहतर है, देर से असफल होने से।

## अब तक क्या हुआ है:

- हम 101 वर्ग मीटर (नेट रिहायशी क्षेत्र अंदर) या 108 वर्ग मीटर (टेरेस सहित) वाले अपार्टमेंट में रहते हैं, जिसमें एक छोटा तहखाना (लगभग 12 वर्ग मीटर), टीजी पार्किंग स्थान, बाहरी पार्किंग, साझा साइकिल कक्ष (जहां हमारी 3 साइकिलें हैं), छोटा बगीचा (लगभग 28 वर्ग मीटर), पाँच कमरों के साथ बहुत कुशल रूप से निर्मित है --> इससे हमारे लिए एक यथार्थवादी "हमें जो चाहिए" की आवश्यकता निकलती है, क्योंकि हमें यह क्षेत्र ठीक लगती है।
- हम फेल्बाच (स्टटगार्ट के पास) में एक प्रीफैब्रिकेटेड घर की प्रदर्शनी में गए थे और कुछ घर देखे, और वहां के सलाहकारों से बातचीत की (ओकाल, वेबरहाउस, बिटरमैन और वीस)।
- हम वेडलिंग के स्टेनरिगेल नए निर्माण क्षेत्र में गए थे और वहां तीन प्लॉट करीब से देखे जो खरीद के लिए उपलब्ध थे। ये तीनों प्लॉट हमारे लिए ठीक थे, प्रत्येक के अपने फायदे और नुकसान थे।
- आज हमारा एक और प्रीफैब्रिकेटेड घर निर्माता से पहला वार्ता है, जिसने उस क्षेत्र में एक घर बनाया है (उम्मीद है कि वह स्थल की स्थिति को अन्य निर्माताओं की तुलना में बेहतर समझ सकता है, क्योंकि उसने 5 प्लॉट दूर एक घर बनाया है - फोरम अनुसंधान के बाद मुझे डर है कि हमारी उम्मीदें ज्यादा हो सकती हैं)।
- कुछ दिनों में हमारा अपनी हाउस बैंक के साथ पहला बीजानाकालिक बातचीत है, ताकि बजट का प्रथम संकेत मिल सके।
- हम विषय में गहराई से पढ़ रहे हैं।
- हमने यह थ्रेड शुरू किया है।

## प्लॉट्स

दो प्राथमिकता वाले प्लॉट्स:

A: एकल परिवार घर, फ्लैट छत 0-5°, 345 वर्ग मीटर, 850€/म², 294 हजार €, 3% दलाल, अधिकतम घर की ऊंचाई 6.5 मीटर, ग्राउंड फ़्लोर क्षेत्रांक 0.4 -> निर्मित क्षेत्र 138 वर्ग मीटर, अपेक्षाकृत समतल, पूर्ण मंजिल की संख्या = 1, पाठ में यह वाक्य भी है: "धारा 19 (4) 2 के संदर्भ में धारा 19 (4) 3 भवन उपयोग विनियमन के अनुसार, [...] जो भू-आरेख के भाग में निर्धारित ग्राउंड फ़्लोर क्षेत्रांक है, उसे धारा 19 (4) 1 की संख्याएँ 1, 2 और 3 की संलग्नताओं के आधार पर 0.6 तक बढ़ाया जा सकता है।"

B: कड़ी घर, सैटल छत 30-45°, 268 वर्ग मीटर, 850€/म², 228 हजार €, 3% दलाल, अधिकतम कुल ऊंचाई 4.50 मीटर, अधिकतम छत 9.00 मीटर, ग्राउंड फ़्लोर क्षेत्रांक 0.45 -> निर्मित क्षेत्र 120 वर्ग मीटर, "खड़ी ढलान" लगभग 12.3% ढलान (स्थल योजना से निकाली गई ऊंचाई प्रोफ़ाइल), पूर्ण मंजिल संख्या = 1, पाठ में ऊपर जैसा ही वाक्य है पर मान 0.7 है।

हमने अपने शौकिया ज्ञान से अनुमान लगाया है कि दोनों प्लॉट पर क्षेत्र की आवश्यकता (110 वर्ग मीटर + तहखाना + गैराज, या 150 वर्ग मीटर बिना तहखाना, + गैराज) को निर्माण सीमाओं के भीतर पूरा किया जा सकता है (प्रत्येक में 1 पूर्ण मंजिल तथा ऊपर 66% मंजिल अतिरिक्त)।

## बजट

बजट स्थिति हमारे लिए अभी थोड़ी अस्पष्ट है, हम इस पर काम कर रहे हैं (मुख्य कदम: इस सप्ताह बैंक से बातचीत)।
स्थिति:
- अपार्टमेंट की पूरी धनराशि चुकाई नहीं गई है और उसी बैंक के माध्यम से उस पर तीन ऋण कार्यरत हैं (यह एक "कभी मत करना!" जैसी वित्तीय सेटअप है जिसमें 2 सामान्य समान किश्त वाले ऋण और 1 बिल्डिंग सेविंग कोंट्रैक्ट है, जिसमें 10 साल जमा किया जाता है और फिर चुकौती के लिए उपयोग होता है)। वर्तमान दृष्टिकोण से ये ऋण सभी श्रेष्ठ शर्तों वाले हैं, लेकिन अभी तक पूरी तरह चुकाए नहीं गए हैं। चूंकि सब कुछ उसी बैंक के माध्यम से चलता है, इसलिए पहला यथार्थवादी संपर्क वही है।
- मुख्य रूप से हमारी जमा पूंजी (यह विचार है) या तो
a) अपार्टमेंट का विक्रय *जब नए घर में प्रवेश हो जाए, यानी 2-3 साल बाद* और ऋणों को नए घर पर स्थानांतरित करना तथा शेष राशि जमा पूंजी के रूप में होना,
b) अपार्टमेंट का विक्रय *जब नए घर में प्रवेश हो जाए, यानी 2-3 साल बाद* और ऋणों से बाहर निकलने के लिए बैंक को जुर्माना देना, और शेष राशि जमा पूंजी है।

एक प्रारंभिक अनुमान के तौर पर हमने 750,000 € कुल लागत को संभव माना है। 800,000 € से 850,000 € तक केवल तभी यदि बैंक के साथ सब कुछ सकारात्मक रहा। इससे अधिक संभव नहीं। जैसा कहा गया, हम इसे बैंक के दृष्टिकोण से भी देखना चाहते हैं और जांच करना चाहते हैं।

## प्रक्रिया का क्रम

मेरी समझ के अनुसार, हमें निम्नलिखित चरणों का पालन करना होगा:
1) जमीन खरीदे बिना घर की योजना यथासंभव बनाना
2) बैंक के साथ सीमांत आंकड़ों के साथ वित्तीय जांच करना
3) बैंक की वित्तीय सहायता से जमीन खरीदना
4) अब जबकि जमीन है, बेहतर ढंग से घर की योजना बनाना, जैसे जमीन का अध्ययन इत्यादि
5) बैंक के साथ वित्तीय जांच फिर से करना
6) बैंक वित्त पोषण के तहत प्रीफैब्रिकेटेड घर निर्माता (GÜ - सही?) को घर निर्माण कार्य देना
7) घर पूरा कराना
8) अपार्टमेंट का विक्रय और जमा पूंजी सुनिश्चित करना

## अतिरिक्त लागतें

वेबरहाउस ने भूमि A के लिए एक मोटा प्रारंभिक अनुमान दिया है, अर्थात् अपेक्षाकृत समतल एकल परिवार के प्लॉट के लिए:
- 3000 €/म² (150 म²: 450,000 € या 110 म²: 330,000 €)
अतिरिक्त:
- गैराज 40,000 €
- सर्वेक्षक 2,500 €
- नाली 5,000 €
- विद्युत 3,000 €
- पानी 2,500 €
- मीडिया कनेक्शन 2,500 €
- सड़क बंदी 2,500 €
- निर्माण जल/विद्युत 1,500 €
- मुख्तार वास्तुकार 16,000 €
- निर्माण आवेदन 500 €
- मृदा परीक्षण 2,500 €
- 7% नोटरी/भूमि कर (21,000 € या 16,000 €)
- निचली निर्माण/मिट्टी कार्य 50,000 €
- बाहरी काम 30,000 €

भूमि A के लिए कुल अतिरिक्त लागत:
- 181,000 €

भूमि A पर 150 म² बिना तहखाना के विकल्प:
450,000 € (घर) + 181,000 € (अतिरिक्त लागत) + 294,000 € (भूमि)
= कुल 925,000 €

## आवश्यकता

- वर्तमान में हमारा मानना है कि हमें या तो
a) नेट रिहायशी क्षेत्र (जिसमें हीटिंग, वॉशिंग मशीन, ड्रायर, टेरस, गैराज, दीवारें शामिल नहीं) 110 म² तहखाना के साथ या
b) नेट रिहायशी क्षेत्र 150 म² बिना तहखाना
की आवश्यकता है।
- एक कार के लिए गैराज और 3 साइकिलों के लिए जगह (पास में)
- 5 कमरे

## समय सीमा

कीमतों के अलावा हमें मिलने वाला अनुमानित समय भी हैरान करने वाला था:
- दलाल: इस शहर में 6-9 महीने का निर्माण अनुमोदन
- वेबरहाउस: निर्माण अनुमोदन से 18 महीने
- ओकाल: निर्माण अनुमोदन से 12 महीने
- बिटरमैन: निर्माण अनुमोदन से 2 साल

## अगले कदम

इस सप्ताह के अंत तक हमारा लक्ष्य है:
- बजट का एक मजबूत अनुमान
- दोनों प्लॉट्स पर प्रीफैब्रिकेटेड घर की लागत का एक मजबूत अनुमान
- हमारी आवश्यकता का एक मजबूत अनुमान
- निर्णय लेना: परियोजना रद्द करें या जारी रखें।

इन सवालों के साथ मुझे कठिनाई हो रही है, क्योंकि कोई ठोस आंतरिक भावना (bauchgefühl) नहीं है, इसलिए हमें आंकड़ों पर निर्भर होना है। ये आंकड़े प्राप्त करना सोचा गया से कठिन है :-)

##

आपसे सवाल:

- एक स्वतंत्र वास्तुकार (या "योजना बनाने वाले", जैसा कि इस फोरम में अक्सर कहा जाता है - यह वास्तव में क्या है?) को कब और कैसे घर की योजना बनाने के लिए नियुक्त करना उचित रहता है? स्टटगार्ट क्षेत्र में इसकी मोटी कीमत क्या होती है? "अच्छे" वास्तुकार को मैं कैसे खोजूं?
- बैंक से सम्पर्क करने से पहले एक यथार्थवादी लागत अनुमान प्राप्त करने के लिए हमें क्या अन्य कदम उठाने चाहिए?
- ऊपर दी गई अनुक्रम सही है? इसमें गंभीर विचार त्रुटियाँ कहां हो सकती हैं?
- वर्तमान स्थिति में हमें और क्या करना चाहिए, अगला तार्किक कदम क्या है? (लक्ष्य: परियोजना जारी रखना या खत्म करना)
- अतिरिक्त लागत में ऊपर बताई गई राशि कितनी यथार्थवादी है, क्या कुछ ज्यादा या कम है? क्या कुछ छुट गया है?
- क्या ऐसी अनुमानित राशि पर हमेशा 10% अतिरिक्त जोड़ना चाहिए क्योंकि हमेशा कुछ अप्रत्याशित होता है?
- यदि हम भूमि B का चुनाव करें जिसका ढलान लगभग 12% है, तो कौन से खर्चे उल्लेखनीय रूप से बढ़ेंगे? इसके लिए कोई प्रारंभिक अनुमान हैं? जैसे कि "मिट्टी के काम का कारक 2" आदि?
- आपकी नजर में सबसे गंभीर चिंताएं और जोखिम कहां हैं? किन चरणों में? मेरी व्यक्तिगत भावना है: 1) पूरी वित्त पोषण एक अनुमान पर आधारित है कि लगभग 2.5 साल बाद अपार्टमेंट बिकेगा और उससे धन आएगा, अन्यथा वित्तीय अंतराल होगा। 2) जमीन खरीदना लेकिन बाद में निर्माण परियोजना विफल हो जाना क्योंकि वास्तविक डिज़ाइन घर अनुमानित से ज्यादा महंगा हो गया (वित्तीय अंतराल)।

##

925,000 € की कुल लागत पर हम इस परियोजना को आगे नहीं बढ़ाएंगे। यह राशि ब्याज दर चर्चा और अपार्टमेंट बिक्री से बची राशि की अस्पष्टता के बिना भी, हमारे विचार से इतनी "छोटी" चीज़ के लिए अस्वीकार्य है। यह हमारे लिए पागलपन होगा। पर जहाँ पागलपन "हाँ, करें" में बदल जाता है, वह हम अभी नहीं जानते। हम अभी पहचान की शुरुआती अवस्था में हैं। यह महसूस होता है (क्योंकि मुझे बहुत कम ज्ञान है)। हमारी वर्तमान आवास स्थिति की तुलना में कम सुविधा हमें नहीं चाहिए। चूंकि घर में सीढ़ियां हैं बनिस्बत अपार्टमेंट के, इसलिए हमने न्यूनतम 110 म² नेट रिहायशी क्षेत्र तय किया है (अगर तहखाना + गैराज मौजूद हो)।

प्री-धन्यवाद हर एक टिप्पणी के लिए - कृपया आलोचनात्मक रूप से समीक्षा करें और स्पष्ट राय दें अगर कोई बड़ी गलती है। यही वजह है कि मैं यहाँ हूँ।
 

nordanney

18/06/2024 13:25:58
  • #2

फिर थ्रेड अब जल्दी खत्म हो जाएगा।

आज की प्रचलित दर के अनुसार, एक रहने के लिए तैयार घर के लिए प्रति वर्ग मीटर रहने की जगह लगभग +/- 3,000 € निर्माण लागत लगती है (आपकी इच्छाओं के हिसाब से ऊपर की कोई सीमा नहीं)। इसके अलावा, हमेशा आने वाली निर्माण सम्बंधित अतिरिक्त लागतें होती हैं - चाहे आप घर किसी के साथ भी बनवाएं।
फिर आपके पास एक खाली घर होगा और आपको (या फिर आप वाकई चाहते हैं?) एक बड़ी डबल गैरेज की जरूरत होगी। बाहरी सुविधाएँ या प्रवेश मार्ग, टेरेस आदि भी जरूर जोड़ने होंगे।
और ज़ाहिर है, ज़मीन भी।
 

K a t j a

18/06/2024 13:40:13
  • #3

अगर वास्तव में ये सब तुरंत चाहिए और केवल यही इलाका ही विकल्प है, तो मैं और बचत करता और फ्लैट में रहता।
अन्यथा, इच्छाओं को कट्टरता से कम करें:
गाड़ियाँ पहले बाहर ही खड़ी हो सकती हैं, साइकिलों के लिए छोटा लकड़ी का शेड पर्याप्त होगा, तहखाने के बिना मकान शायद और छोटा किया जा सकता है (मुनासिब नक्शे खोजें)।
 

hanghaus2023

18/06/2024 13:40:33
  • #4
इतनी महंगी इलाकों में निर्माण लागत भी आमतौर पर बहुत अधिक होती है।
 

ypg

18/06/2024 14:26:27
  • #5
वेबरहाउस की सूची मुझे काफी न्यायसंगत लगती है। ज्यादातर लोग बहुत कम कीमत लिखते हैं, जिससे अतिरिक्त लागत की उम्मीद करनी पड़ती है।
हालांकि, मैं यह भी देखता हूं कि तुरंत महंगी डबल गैराज की जरूरत नहीं है: आमतौर पर एक कारपोर्ट जिसमें साइकिल और घास काटने वाले उपकरण रखने के लिए एक स्टोरेज रूम होता है, पर्याप्त होता है।
अगर आपके पास जीविका के लिए 110 नेटो पर्याप्त हैं, तो बुद्धिमानी से डिज़ाइन की गई योजना के साथ 130 वर्गमीटर भी पर्याप्त हो सकते हैं।
दोनों प्लॉट्स या “आकार” के मामले में यह मानना चाहिए कि यदि आपका भू-भाग ढलान पर है तो आपको एक छोटा समतल क्षेत्र बगीचे के रूप में उपयोग करने के लिए अतिरिक्त खर्च करने होंगे।
लेकिन हम किस बात पर चर्चा कर रहे हैं: आपकी उम्र क्या है? क्या आप अपने जीवनकाल में इंतजार कर सकते हैं जब तक कि कोई और भू-भाग C, D या E विकल्प के रूप में उपलब्ध न हो जाए?
और फिर भी, एकल परिवार के मकान के बजाय शहर का घर, डुप्लेक्स या Reihenhaus जैसे विकल्प मौजूद हैं। या एक पुराना मकान।
"महंगे" फर्टीगहाउस निर्माताओं के विकल्प भी हैं, हालांकि यह कहना होगा कि वेबर ने औसतन 3000€/वर्गमीटर की वास्तविक गणना की है। लेकिन क्षेत्रीय निर्माण कंपनियां भी हैं, जहां संभवतः कुछ शिल्प कौशल पर बचत की जा सकती है। मेरा कहना है: केवल इसलिए कि आपके इलाके में एक IN-कॉमर्शियल हाउस है जहां आप प्रेरणा ले सकते हैं, इसका मतलब यह नहीं कि आस-पास की बुटीकें कम गुणवत्ता वाले मकान बनाती हैं।
 

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