योजना चरण: निर्माण अनुमति / वित्तपोषण - कार्यप्रणाली

नमस्ते दोस्तों,
मैंने पहले ही यहाँ फोरम में कुछ घंटे बिताए हैं क्योंकि अब हम एक पुराने घर वाले भूखंड के "गर्वित मालिक" हैं और अब परियोजना शुरू करने जा रहे हैं। हम अभी शुरुआत में हैं और ऐसा कुछ पहले कभी नहीं किया है - इसलिए मैं आपकी अनुभवों से सीखना चाहता हूँ और पहले अपनी विकल्पों को समझना चाहता हूँ - खासकर निर्माण की निगरानी के लिए।

प्रारंभिक स्थिति
- बड़ा भूखंड, ढाल वाला स्थान, स्टटगार्ट क्षेत्र
- 1960 का घर, दयनीय हालत (खरीदते समय हमने "टूट-फूट की उम्मीद की थी", लेकिन घर की योजना ठीक है, इससे काम चल सकता है)।
- 3 आर्किटेक्ट्स साइट पर आए। सभी ने कहा, "मरम्मत की जा सकती है, लेकिन अगर आप थोड़ा ज्यादा खर्च करने को तैयार हैं तो तोड़फोड़ की सलाह दी जाती है।"
- हमने फ़र्टिगहाउस प्रदाता से बातचीत की - लागत अनुमान पहले के आर्किटेक्ट अनुमान से अधिक/समान थे। इसके अलावा, आपूर्ति समय के कारण निर्माण अवधि नई इमारत से भी अधिक थी।
- अब हमारे पास दो आर्किटेक्ट्स के साथ बैठकें हैं ताकि यह समझा जा सके कि वे हमें भूखंड के लिए कौन से विचार/धारणाएँ सुझाते हैं...
- निर्माण के लिए लगभग मोटा पहला अनुमान लगभग 600 हजार यूरो है लगभग 200 वर्गमीटर रहने की जगह के लिए... केवल पहली सूचना।

योजनाबद्ध करना (निर्माण अनुमति और वित्तपोषण का रास्ता)
हमने यह समझा है कि अब हमें घर की योजना बनानी होगी ताकि निर्माण अनुमति के लिए आवेदन किया जा सके, वित्त पोषण को अंतिम रूप दिया जा सके, आदि। इसके लिए हमें अगले चरण में एक आर्किटेक्ट (या जनरल ठेकेदार) चुनना होगा।

निर्माण चरण:
यहाँ कौन-कौन से मूलभूत विकल्प हैं, या कौन से अनुशंसित हैं, उदाहरण के लिए:
1) कोई सहायता नहीं: मैं आर्किटेक्ट की योजना लेता हूँ और विभिन्न ट्रेडों का निविदा प्रकाशित करता हूँ और दायित्व सौंपता हूँ, सब कुछ मैं स्वयं समन्वय करता हूँ।
2) न्यूनतम सहायता: मैं ट्रेडों को सौंपता हूँ, जब मैं अटका हूँ तो आर्किटेक्ट से पूछता हूँ। लेकिन मैं एक विशेषज्ञ (जैसे डekra) को रखता हूँ जो निर्माण को मॉनिटर करता है और कार्य स्वीकार करता है (मैंने फोरम में इस बारे में बहुत पढ़ा है, लागत 3-10 हजार यूरो के बीच)।
3) अधिकतम सहायता: मैं आर्किटेक्ट को लगभग 10% भुगतान करता हूँ और "वह सब कुछ संभालता है"।

क्या ये मोटे तौर पर मेरे विकल्प हैं? मैंने अभी तक यह फायदा पूरी तरह से नहीं समझा है कि मुझे आर्किटेक्ट को निगरानी के लिए इतना पैसा क्यों देना चाहिए जबकि एक विशेषज्ञ यह काम कर सकता है।

आप मेरी सोच के बारे में क्या सोचते हैं?

धन्यवाद

फ़ोरम में कुछ घंटों बिताए गए हैं, लेकिन प्रश्न अभी भी बहुत सामान्य हैं।

एक घर के निर्माण का समन्वय करना बिल्कुल आसान नहीं है।
किसी कारीगर को भी जुटाना आसान नहीं है, इसलिए एक जीयू, वास्तुकार आदि का होना बहुत महत्वपूर्ण है।

1960 का घर, खराब हालत (खरीदने के समय हमने "तबाही की उम्मीद की थी", लेकिन मकान का नक्शा ठीक है, इसके साथ काम किया जा सकता है)।

तो फिर कुछ तस्वीरें (और चित्र) दिखाइए!

कुछ घंटों के लिए फोरम में बिताए गए समय के बाद भी सवाल काफी सामान्य ही हैं।

एक मकान के निर्माण का समन्वय करना बिल्कुल आसान नहीं है।
कारीगरों को भी आसानी से मिलना मुश्किल है, इसलिए एक सामान्य अनुबंधकर्ता (GU), वास्तुकार आदि का महत्त्व बहुत होता है।

आपके उत्तर के लिए धन्यवाद - हाँ, आप सही कह रहे हैं, शायद इसी कारण मैंने फोरम में जवाब नहीं पाया क्योंकि अधिकांश लोग इस विषय में काफी गहराई तक शामिल हैं।

तो बहुत सरल शब्दों में कहें तो - निर्माण निगरानी के लिए कौन-कौन से विकल्प हैं या क्या सलाह दी जा सकती है... यह समझ में आता है कि एक वास्तुकार / सामान्य अनुबंधकर्ता "बहुत महत्वपूर्ण" है, लेकिन "पूरा पैकेज" के लिए 60, 70, 80 हजार यूरो देना जब मैं एक स्वतंत्र विशेषज्ञ थोड़े बहुत पैसों में पा सकता हूँ, तो यह मेरे दिमाग में पूरी तरह फिट नहीं बैठता।

हाँ, समय के संदर्भ में हम इतने दबाव में नहीं हैं, यानि अगर निर्माण कुछ महीने ज्यादा भी ले ले तो उसमें कोई बड़ी बात नहीं होगी।

मैं एक आर्किटेक्ट को इतने पैसे क्यों दूं जब यह काम एक विशेषज्ञ भी कर सकता है।

मेरी जानकारी के अनुसार: एक विशेषज्ञ सेवा की जांच करता है, लेकिन समन्वय नहीं करता।

योजना (निर्माण अनुमति और वित्तपोषण की प्रक्रिया)
हमने समझा है कि अब हमें घर की एक योजना बनवानी होगी ताकि निर्माण अनुमति के लिए आवेदन किया जा सके, वित्तपोषण को अंतिम रूप दिया जा सके, आदि। इसके लिए हमें अगले चरण में एक आर्किटेक्ट (या जनरल कंट्रेक्टर) चुनना होगा।

निर्माण अनुमति दरअसल प्रक्रिया का अंत है। यह निर्माण विभाग से मिलती है जब निर्माण आवेदन जमा किया जाता है। निर्माण आवेदन आर्किटेक्ट या डिजाइन योग्य विशेषज्ञ द्वारा तैयार किया जाना चाहिए, जिसे अंत में आप लोग हस्ताक्षर करते हैं।
एक ठोस घर के निर्माण के लिए जनरल कंट्रेक्टर के साथ क्या? जरूरी नहीं कि वह (महंगा) तैयार घर निर्माता हो, जो लंबे समय तक इंतजार करा सकता है।

योजना (निर्माण अनुमति और वित्तपोषण का रास्ता)
हमने समझा है कि अब हमें घर की योजना की आवश्यकता है ताकि निर्माण अनुमति जमा कराई जा सके, वित्तपोषण को अंतिम रूप दिया जा सके, आदि। इसके लिए हमें अगली चरण में एक वास्तुकार (या जनरल ठेकेदार) चुनना होगा।

तो आपने कई बातें गलत समझी हैं: कार्य चरण 2 (या जैसा मैं कहता हूँ: माड्यूल A) के अंत तक लागत अनुमान इतना परिपक्व होना चाहिए कि इसके आधार पर वित्तपोषण के लिए आवेदन किया जा सके; और मैं वास्तुकार और जनरल ठेकेदार को "या" से नहीं जोड़ता।

निर्माण चरण:
यहाँ कौन-कौन से बुनियादी विकल्प उपलब्ध हैं, या कौन से सुझाए जाते हैं, उदाहरण के लिए:
1) कोई सहायता नहीं: मैं वास्तुकार की योजना लेता हूँ और खुद ही अलग-अलग काम के ठेके लिखवाता और आवंटित करता हूँ, सभी को स्वयं समन्वयित करता हूँ
2) न्यूनतम सहायता: मैं काम बांटता हूँ, जब अटकता हूँ तो वास्तुकार से पूछता हूँ। लेकिन मैं एक विशेषज्ञ (जैसे Dekra) लूंगा जो निर्माण का निरीक्षण करे और काम स्वीकार करे (मैंने फ़ोरम में इसके बारे में बहुत कुछ पढ़ा है, जिसकी लागत 3-10 हजार यूरो के बीच आती है)
3) अधिकतम सहायता: मैं वास्तुकार को लगभग 10% देता हूँ और "वह सब कुछ संभालता है"

1) योजना से आपका आशय आशा है कि आप कार्य चरण 4 के निर्माण अनुमति ड्रॉइंग्स नहीं ले रहे हैं। ठेके लिखवाते समय आसानी से गलतियां हो सकती हैं, जो अनुभवी ठेके लिखवाने वाले की फीस से कहीं अधिक महंगी पड़ती हैं।
2) ठेका संचालन के दौरान तैयारी और मार्गदर्शन के वास्तुकार शुल्क में कमी नहीं होती, यदि आप केवल कभी-कभार सहायता चाहते हैं, और जैसा कहा गया, ऐसा तरीका सलाह के योग्य भी नहीं होगा।
3) व्यक्तिगत चरणों या मॉड्यूल के लिए शुल्क बातचीत योग्य होते हैं।

क्या ये लगभग वही विकल्प हैं जो मैं चुन सकता हूँ? मैं पूरी तरह से समझ नहीं पाया कि मैं एक वास्तुकार को इतनी अधिक राशि मार्गदर्शन के लिए क्यों दूँ, जबकि एक विशेषज्ञ भी ऐसा कर सकता है।
आपका मेरे विचारों पर क्या विचार है?

आपके विचार मुझे आश्चर्यचकित करते हैं। मुझे अब तक यह नहीं सुना कि निर्माण निरीक्षण विशेषज्ञ भी ठेके लिखवाने और ठेका प्रबंधकीय सहायता प्रदान करते हों। यह हो सकता है, लेकिन शायद बहुत कम होता है।

शायद इसलिए मुझे फ़ोरम में कोई जवाब नहीं मिले, क्योंकि अधिकांश लोग इस विषय में पहले से बहुत गहराई से जुड़े हैं।

मैं इसे कुछ खास मानता नहीं हूँ - सिवाय इसके कि खोज प्रणाली यहाँ बहुत अच्छी नहीं है। लेकिन विशेषकर "एकल ठेके", "स्वयं ठेका", "निर्माण प्रबंधन", "निर्माण सहायता" जैसे खोज शब्दों से आपको यहाँ हजारों सूचनाएँ मिल जानी चाहिए। जो लोग सस्ते दाम पर काम तलाशते हैं, वे (यहाँ भी) कम नहीं हैं।

तो सीधे शब्दों में कहूँ - निर्माण सहायता के कौन से विकल्प हैं, या क्या अनुशंसा की जा सकती है... यह मुझे समझ में आता है कि एक वास्तुकार/जनरल ठेकेदार "बहुत महत्वपूर्ण" है, लेकिन सीधे 60, 70, 80 हजार यूरो "संपूर्ण चिंता मुक्त पैकेज" के लिए देना जबकि मैं एक स्वतंत्र विशेषज्ञ को अंश मात्र में पा सकता हूँ, यह मेरे दिमाग में सही बैठता नहीं है...

एक वास्तुकार कम से कम अपने पैसे के लायक होता है, भले ही जनरल ठेकेदार के साथ मिलकर हो। लेकिन जनरल ठेकेदार को काम देना है या नहीं, यह आपको पहले अपने स्वयं के स्वतंत्र वास्तुकार से तय करना चाहिए। मैं आपको सुझाव देता हूँ (देखें "घर निर्माण की रूपरेखा, आपके लिए भी: HOAI का चरण मॉडल!"), पहले एक वास्तुकार खोजें और माड्यूल A के लिए नियुक्त करें। इसके बाद आप समझ पाएंगे कि आपके बीच "केमिस्ट्री" कैसी है, फिर माड्यूल B का ठेका दें और फिर विवरण योजना ( कार्य चरण 5 ) के साथ, आवश्यकता पड़ने पर एक स्वतंत्र ठेका विशेषज्ञ को लें - मेरा पारंपरिक "पसंदीदा सुझाव" है कि वास्तुकार को ही माड्यूल C का भी जिम्मा देना सबसे अच्छा होता है।