पारिवारिक भूमि पर निर्माण, वित्तपोषण, एवं कानूनी योजना की क्रमबद्धता

नमस्ते सभी को,
कई रोचक लेख पढ़ने के बाद, लेकिन हमारी विशेष स्थिति के लिए आगे नहीं बढ़ पाए, मैं बहुत आभारी रहूंगा अगर कोई सलाह और राय दे सके!
यह एक परिवार के लिए घर के निर्माण के बारे में है और खासकर परिवार की ज़मीन के विभाजन, निर्माण अनुमति प्राप्ति का समय, निर्माण कंपनी (= जीयू) के साथ अनुबंध हस्ताक्षर और बैंक के माध्यम से वित्तपोषण समापन के क्रम के बारे में है।
मुख्य तथ्य
- मेरे परिवार के लिए एकल परिवार का घर योजनाबद्ध: बड़े परिवार के भूखंड पर निर्दिष्ट भवन खिड़की के पीछे
- सड़क पर तीन फ्लैट वाले मौजूदा घर: दो भाई-बहन अपने परिवार के साथ रहते हैं और पिता के उपयोगाधिकार के साथ; अच्छा संबंध; हम भाइयों को माँ की विरासत और पिता द्वारा 10 वर्ष पहले की गई एक उपहार से प्रत्येक को 1/6 हिस्सा मिला है, पिता के पास अभी भी 1/2 हिस्सा है, पिता के हिस्से के हस्तांतरण (उपहार) की योजना है
- एकल परिवार का घर केवल लंबे बगीचे के रास्ते से मौजूदा घर के पार पहुंच योग्य है
- मौजूदा घर, जमीन और योजनाबद्ध एकल परिवार के घर वाली निर्माण भूमि का विभाजन वर्तमान में WEG के तहत विशेष स्वामित्व और विशेष उपयोग अधिकारों के साथ योजनाबद्ध है: स्वयं उपयोग की जाने वाली फ्लैट प्रत्येक मेरे भाई-बहनों के नाम, निर्माण भूमि मेरे नाम। मैं लगभग मौजूदा घर के हिस्से का एक भाग निर्माण भूमि के बदले दे रहा हूँ।
-> प्रारंभिक परामर्श के अनुसार WEG सरल और सस्ता तरीका होगा, जबकि WEG में एकल परिवार के घर को यथासंभव स्वतंत्र घोषित किया जाना चाहिए (निर्माण भूमि का एक वास्तविक विभाजन, जिस पर बाद में एकल परिवार का घर होगा, हमारे नजरिये से कुछ फायदे देंगे, लेकिन ब्रदर-और-सीस्ट्र के बीच कर छूट की सीमा से अधिक होने के कारण 1/6 मेरे भाई-बहनों के हिस्से के सीधे स्वामित्व हस्तांतरण (या उपहार) में कर बोझ होगा, जो अगर मौजूदा संपत्ति के हिस्से को WEG में विशेष स्वामित्व के रूप में वर्गीकृत किया जाए तो भिन्न होगा)।
योजना की स्थिति
- घर की योजना, फर्श योजना, बाहरी डिजाइन आदि मुफ्त में निर्माण कंपनी के भागीदार आर्किटेक्ट द्वारा तैयार की गई, जो जीयू की तरह कार्य करता है (हम स्वयं श्रम नहीं करेंगे)। निर्माण कंपनी को परिचितों के असाधारण अच्छे अनुभवों के कारण अत्यधिक सिफारिश मिली है।
- एकल परिवार के घर की विस्तृत लागत गणना लगभग पूरी हुई।
- अनुबंध से पहले अतिरिक्त निर्माण लागतों का अनुमान लगाया गया, जो परिचितों के अनुसार बहुत सटीक था (भूखंड निरीक्षण हो चुका है); सटीक विवरण तब दिया जाएगा जब साइट पर भूमि मिस्त्री, वृक्षपालक आदि आएंगे, जो अनुबंध के बाद होगा। लंबे निर्माण मार्ग की उच्च लागत का अनुमान लगाया गया है।
जोखिम: जड़ संरक्षण के लिए संभवतः उच्च से बहुत उच्च लागत क्योंकि निर्माण मार्ग या निर्माण सड़क संरक्षित वृक्षों के ताज को प्रभावित करती है।
- 1980 के दशक की योजनाओं और निर्माण क्षेत्र से कुछ मामूली विचलन, पुराने वृक्षों के संरक्षण और बेहतर धूप की स्थिति के लिए योजनाबद्ध है, जो मौखिक रूप से निर्माण विभाग के साथ सहमति में है और पुराने वृक्षों के संदर्भ में वांछनीय है। इस विचलन के कारण हमें निश्चित निर्माण अनुमति अभी नहीं मिली है, बल्कि यह अनुबंध हस्ताक्षर के बाद मिलेगी क्योंकि अनुमोदन योजना तब शुरू होती है (जो हमारे लिए निर्माण की प्रारंभिक इच्छा के समय कुछ विशेषताओं जैसे कठिन पहुँच के कारण स्पष्ट नहीं था; अन्यथा हम संभवत: एक स्वतंत्र आर्किटेक्ट नियुक्त करते और अनुमोदन तक की प्रारंभिक योजना के लिए भुगतान करते)।
- वित्तपोषण के लिए, प्रारंभ में घर बैंक ने कहा कि >30% स्व-पूंजी और अच्छे, कोरोना-सुरक्षित आय के साथ कोई चिंता नहीं है। एक विस्तृत वित्त योजना अभी तक नहीं बनी है क्योंकि बैंक कुल लागत गणना और निर्माण अनुमति चाहती है, जो हमें अनुबंध हस्ताक्षर के बाद ही मिलेगी।
योजना के आगे बढ़ने के साथ हम अनिश्चित हो रहे हैं कि क्या अनुक्रम में क्या सही या अनिवार्य रूप से होना चाहिए।
संभावित योजना अनुक्रम
- लागत अनुमान प्राप्त करना -> ऋणदाता के साथ वित्तीय वार्ता
विभिन्न बैंकों और डॉ. क्लेन की तुलना की योजना; कम से कम ऋण विकल्पों और समझौतों (जैसे कि KFW क्रेडिट 153 या BEG उत्तराधिकारी) की तैयारी निर्माण अनुमति से पहले संभव होनी चाहिए, भले ही प्रारंभ में कोई ऋण संधि न हो।
- वित्तपोषण की पुष्टि के बाद -> निर्माण अनुबंध पर हस्ताक्षर और अनुमोदन योजना प्रारंभ।
- साथ ही WEG के तहत विभाजन योजना की तैयारी और नोटरी के साथ मसौदा तैयार करना, जो हमने मूल रूप से शुरू कर दिया है।
- निर्माण अनुमति मिलने और सटीक गणना की गई अतिरिक्त निर्माण लागत (जड़ संरक्षण लागत सहित) के बाद -> तैयार की गई विभाजन घोषणा का नोटरी द्वारा निश्चितीकरण, बैंक के साथ वित्तीय योजना का अपडेट और निश्चित निर्माण ऋण (उम्मीद है कि बैंक ब्याज दरें ऐसी ही कम बनी रहेंगी)।

क्या यह अनुक्रम विचारणीय और सार्थक होगा?

अनुबंध के बाद निर्माण अनुमोदन योजना की शुरुआत (जो घर की कीमत की 5-10% अग्रिम भुगतान के साथ बातचीत योग्य है) इसे कुछ जटिल बनाती है, क्योंकि हमारे विचार में (WEG) विभाजन और अंतिम ऋण वित्तपोषण केवल निर्माण अनुमति और सुरक्षित कुल लागत के बाद ही अंतिम रूप से निश्चित किए जा सकते हैं।
क्योंकि अगर हमें वर्तमान योजना के लिए निर्माण अनुमति नहीं मिलती और पहले ही WEG विभाजन हो चुका है तो क्या होगा? या अगर निर्माण अनुमति के साथ जड़ संरक्षण के लिए अत्यधिक महंगे उपाय चाहिए और हम उन्हें वहन नहीं कर सकते या नहीं करना चाहते (इसे हम अनुबंध में निकास क्लॉज के माध्यम से सुरक्षित करना चाहते हैं, जबकि हम निश्चित रूप से निर्माण करना चाहते हैं। और इस निर्माण कंपनी के साथ, जिसे हमें अत्यंत सिफारिश की गई है और जो अन्य कंपनियों की तुलना में बहुत ही सौम्य और पेशेवर लगती है)।
आशा है कि मैंने इसे बहुत जटिल या लंबा नहीं बनाया – योजना के क्रम को लेकर ये अनिश्चितताएं वित्तीय और संगठनात्मक आयामों को देखते हुए हमें काफी परेशान कर रही हैं।

चरण 0: अपने उप-पहलुओं के लिए कुछ मुख्य शब्द चुनें और उन्हें फोरम खोज में डालें, आपके कई प्रश्न पहले ही बार-बार (और अक्सर: हाल ही में भी काफी ताजा) चर्चा किए जा चुके हैं।
चरण 1: Grundriss श्रेणी के शीर्ष पर एक प्रश्नावली है, जो एक मार्गदर्शिका के रूप में है कि आप सलाहकारों को अपने और अपनी जमीन के बारे में क्या बताना चाहिए। इसे भरें और इसे कैडेटर एक्स्ट्रैक्ट, हवाई चित्र आदि के साथ सजा दें।

सावधान !!!
यहाँ हवा बहुत अलग-अलग और कट्टर चलती है। उदाहरण के लिए, मैं यहाँ एक काफ़ी साहसी आर्किटेक्ट आलोचक माना जाता हूँ, लेकिन मेरी धारणा के अनुसार वहाँ नीचे उड़ने वाले घातक मुक्कों के कारण मैं लगभग पूरी तरह से वित्त पोषण श्रेणी से बचता हूँ। यहाँ के अधिकांश बहस करने वाले लोग अच्छे और मददगार हैं, लेकिन हम केवल आंशिक रूप से एक लड़की पेंशन हैं ;-) इसलिए घबराएँ नहीं।

सुप्रभात,

यहाँ लड़कियों के पेंशन की प्रमुख आ रही है। लंबा, चौड़ा, बहुत सीधे और मोटी छड़ी।

मुझे वित्तीय स्थिति समझाओ, इसके बिना काम नहीं चलेगा। यह मज़ा कितना खर्चा है, आय कैसी है। तभी तुम आगे बढ़ सकते हो।

यहाँ एक लंबा अवलोकन दिया जा रहा है। मुझे आशा है कि सभी महत्वपूर्ण सूचनाएँ शामिल हैं और मैं हर स्थिति के लिए तैयार हूँ। आंशिक रूप से, मैंने प्रश्नावली को लेख की लंबाई के कारण प्रासंगिक विषयों तक सीमित कर दिया है।

Bebauungsplan/Einschränkungen
जमीन का आकार: योजना अनुसार विभाजन के बाद < 1000 m², कुल 3920 m²
ढलान: नहीं
भूभाग संख्या 0.30
तहफलक संख्या 0.50
निर्माण सीमा, निर्माण रेखा और सीमा: Bebauungsplan के अनुसार निर्माण सीमा 13x15m
किनारे का निर्माण:
स्टेल्प्लाट्ज की संख्या: एकल परिवार के लिए 2 स्थान आवश्यक
मंजिलों की संख्या: 2 पूर्ण मंजिलें, 1 स्टैफेल मंजिल (क्षेत्र < 2/3 OG)
छत की आकृति: सैटल छत, 35-45°, लाल ईंटें ("अस्वीकरण अपवाद स्वरूप स्वीकार्य")
शैली: पुताई किया हुआ हल्का रंगीन पत्थर का निर्माण और हलके रंग की लकड़ी
दिशा: छत की चोटी उत्तर-दक्षिण (30 साल पहले की योजना परिवर्तन के अनुसार, उत्तर की ओर पीछे वाले घरों के लिए; उस समय निर्माण कंपनी ने हमारे भूखंड पर एक और बहुमंजिला घर बनाने की योजना बनाई थी)
अधिकतम ऊंचाई/सीमाएँ: -
जमीन की स्थिति को बेहतर समझने के लिए मापन के अनुसार एक अवलोकन, जिसमें स्वयं के नोट्स (घर का स्थान, संभावित प्रवेश मार्ग) और स्व-नापे गए पेड़ के तने के व्यास शामिल हैं (जिन्हें मापक द्वारा हवाई तस्वीरों/अलग तने की माप के आधार पर बाद में जोड़ा जाएगा)।

निर्माणकर्ताओं की मांगें
शैली, छत की आकृति, भवन प्रकार: सरल, सजावट रहित लकड़ी की बाहरी दीवार
तहखाना, मंजिलें: तहखाना सहित 2, बिना तहखाने के 2+DG -> कुल 4 मंजिल नहीं
व्यक्तियों की संख्या, उम्र: 4 (जल्द ही 5), 36, 31, 3, 1, (-0.5)
भवन में स्थान की आवश्यकता (भूमि तल, ऊपर की मंजिलें): कुल 175 वर्गमीटर (यदि तहखाना हो तो पर्याप्त)
कार्यालय: भूमि तल पर 1 कमरा कार्यालय/मेहमान के लिए (संभावित भविष्य में माता-पिता का शयनकक्ष)
वर्ष में मेहमानों की संख्या: बच्चों के साथ बढ़ती हुई
खुली या बंद वास्तुकला: खुली
परंपरागत या आधुनिक निर्माण शैली: मिश्रित
खुली रसोई, पाक द्वीप: (आंशिक) द्वीप के साथ खुली रसोई
भोजन स्थल की संख्या: 6-8
चिमनी: नहीं
संगीत/स्टीरियो दीवार: कोई विशेष नहीं
बालकनी, छत की छत: नहीं
गेराज, कारपोर्ट: पीछे के बगीचे में एकल परिवार के घर के लिए कोई पार्किंग स्थान नहीं (बगीचे में "कार सड़क" नहीं; चालक योग्य मार्ग हाँ); पार्किंग स्थान / जरूरत पड़ने पर साझा दक्षिण प्रवेश मार्ग पर मौजूदा कारपोर्ट का विस्तार
अन्य इच्छाएँ/विशिष्टताएँ/दैनिक दिनचर्या, कारणों सहित कि क्यों ऐसा या वैसा नहीं होना चाहिए:
छत का मुख दक्षिण की ओर और छोटा उत्तर-पश्चिम की ओर (-> अब योजना में अंदर की ओरเล लिया गया है + उसके ऊपर पहली मंजिल पर बालकनी समानांतर)
छत की चोटी पूर्व-पश्चिम (घर की लंबाई वाली दीवार के साथ दक्षिण की ओर कांच की दीवार: फोटovoltaic, अधिक रोशनी, स्मारकीय संरक्षित पुराने घर की समानांतर दिशा), नीचे निर्माण कार्यालय के लिए टिप्पणी देखें

घर का प्रारूप
योजना किसके द्वारा बनाई गई: निर्माण कंपनी के साथी वास्तुकार द्वारा (लकड़ी के फ्रेम वाली निष्क्रिय घर बनाने वाली कंपनी); 13.4x9.5 मीटर घर का आकार
आर्किटेक्ट/योजक के अनुसार मूल्य अनुमान (बहुत समान परियोजनाओं के आधार पर) निष्क्रिय घर के लिए: 660,000 - 700,000 (आर्किटेक्ट, निर्माण स्थल आदि सहित; सटीक गणना बाद में) + 150,000 निर्माण अतिरिक्त खर्च (रसोई सहित; सबसे बड़ा मद: निर्माण सड़क + मिट्टी कार्य मिलाकर 70,000)
घर के लिए व्यक्तिगत मूल्य सीमा सहित निर्माण अतिरिक्त खर्च और सजावट: 850,000 से दबाव में 900,000
पसंदीदा (= सिफारिश की गई) हीटिंग तकनीक: एयर हिट पंप, फर्श ताप
यदि आप छोड़ना चाहते हैं, किन विवरणों/विकास कार्यों को
- आप छोड़ सकते हैं:
आंशिक तहखाना (45 वर्गमीटर; एक घर का आधा हिस्सा; तकनीक के लिए साधारण तहखाना, भंडारण (बच्चों की चीजें..!), घरेलू कार्य कक्ष), हटाई गई छत/बालकनी
- आप नहीं छोड़ सकते:

वित्तीय जानकारी
कुल स्वयं की पूंजी: 380,000; जिसमें घर के लिए: 300,000 + 30,000 बफर
(200,000 तुरंत उपलब्ध + 100,000 फंड डिपॉजिट -> बिक्री की योजना)
2024 तक कुल शुद्ध आय: 8,400€
(7,400€ वेतन स्तरीय III में + माता-पिता, बच्चे, परिवार भत्ते; पिछले वर्ष बड़ी वेतन वृद्धि; महिला 06/24 तक मातृत्व अवकाश पर, फिर 50% अंशकालिक योजना (संभावित 1,100€ नेट))
कुल व्यय: 4,300€
(पिछले 8 महीनों के दो बच्चों के साथ सभी खर्च का औसत, जिसमें पुराने म्यूनिख अपार्टमेंट का किराया (1,600€) अधिकांश रूप से समाप्त हो जाएगा क्योंकि हम अगले 3 वर्षों तक पुराने घर में रह सकते हैं (विदेशी प्रवास के कारण भाई-बहनों के साथ।
ध्यान में नहीं लिया गया: तीसरा बच्चा; 1 वर्ष के बच्चे के लिए किंडरगार्टन 09/21 से; भविष्य के एकल परिवार के घर के सहायक खर्च; कम से कम 2 बीमा जैसे जोखिम जीवन + कानूनी संरक्षण बहिश्कृत; ऋण वार्ता के अनुसार नए ETF बचत योजना)
वित्तीय विकल्प: KFW ऋण या BEG पश्चात ऋण
वित्तीय अवलोकन की टेम्पलेट लगभग भर दी गई है, लेकिन इस लेख की लंबाई के कारण इसे यहाँ शामिल नहीं करता।

विकल्प:
म्यूनिख के नजदीकी क्षेत्र में डुप्लेक्स घर किराए या खरीद बेहद महंगा।
सस्ता निर्माण? निष्क्रिय घर स्टैंडर्ड हमारे लिए अनिवार्य नहीं था, बल्कि पूरे पैकेज थे: परिचितों के शानदार अनुभव, कई घेरों के गुणवत्तापूर्ण निरीक्षण (और उनके मालिकों के अनुभव), अनुबंध के बाद निर्माण परिवर्तनों में लचीलापन और बहुत सुखद निर्माण कंपनी का माहौल।

एक बहुत महत्वपूर्ण मुद्दा, विशेष रूप से कई लेखों को पढ़ने के बाद, संभवतः निर्माण योजना से हटाव होगा। जब निर्माण कार्यालय ने एक अनौपचारिक बैठक में संकेत दिया कि जैसे निर्माण क्षेत्र में बदलाव, छत की ढलान 35° से कम और छत की चोटी की घुमाव उचित कारण पर अनुमत हो सकते हैं (पड़ोसियों के यहां यही सब है, साथ ही फ्लैट छत वाला नया भवन भी), तब भी योजना इसी तरह से बनाई गई।

अतः एक अनिश्चितता बची है, जो मेरी मूल प्रश्न पर लौटाती है। क्या वर्तमान योजना को अनुमति नहीं मिलेगी, तो लंबी देरी हो सकती है (निर्माण अनुबंध पर हस्ताक्षर के साथ ही ऋण पर ब्याज देना होगा); अगर घर को घुमाना होगा, तो विभाजन योजना (WEG के अनुसार) में पीछे के भूखंड को संभवतः अलग मापा जाना पड़ेगा (वास्तविक विभाजन में संभवतः बड़ा होगा और Bebauungsplan के निर्माण क्षेत्र के नीचे सीमारेखा होगी), इसलिए अंतिम घर की स्थिति से पहले कोई विभाजन नहीं (या निर्माण अनुबंध से पहले या एकल परिवार के घर निर्माण शुरू होने से पहले भूमि का विभाजन आवश्यक) सुझाया जाता है। या निर्माण अनुबंध और ऋण पूरी होने के बाद लागत में वृद्धि के कारण घर बिलकुल नहीं बनना, जो खौफनाक स्थिति होगी।

मेडेनपेंशनात के सफाई सेवा TE की किसी भी पंक्ति पर फंसते नहीं हैं। दूसरे शब्दों में: समस्या पर ध्यान केंद्रित नहीं किया गया है, लिखा हुआ उलझा हुआ है, बहुत अधिक है और पाठक को रोकता नहीं है।
यहां तक कि मैं भी केवल चार पंक्तियां ही पढ़ पाया!

शुरुआत में मुझे यह प्रभाव हुआ था कि स्थिति "किसी भी आरंभ से पहले" है, अब एक ऐसा घर जिसकी अनुमति बाउफेनस्टरवर्सचिबुंग-असेंगंग की शर्तों के तहत योजना बनाई गई है और जो जमीन की समाप्ति के करीब है, के बारे में बात हो रही है। हम घर की योजनाएं नहीं देख रहे हैं, पार्किंग स्थानों के संबंध में हम पूरी तरह अनजान हैं। मैं यह कहना चाहता हूं: घटना कार्ड निकालो, क्या तुमने सौंदर्य प्रतियोगिता में जीत हासिल की है; लास को पार मत करो, चार हजार मार्क मत लो ;-(