बाहरी क्षेत्र में जमीन का मूल्य

नमस्ते,

[Grundstückspreise] के विषय में मेरे कुछ बुनियादी सवाल हैं:

1) पडोसी गांवों में जमीनों के लिए, क्या यह माना जा सकता है कि [Bodenrichtwert] और प्रति वर्ग मीटर कीमत के बीच संबंध बिक्री के समय (लगभग) समान होता है?

2) बाहरी क्षेत्र में स्थित जमीन की कीमत (लगभग) कितनी कम होनी चाहिए, तुलना में एक वैसी जमीन जो (उसी जगह आदि में) निर्माण क्षेत्र में हो? समान, आधा, एक तिहाई, केवल खेत की कीमत, ...? यदि इसे समझना आसान हो, तो मैं निम्नलिखित में भी अंतर चाहूंगा:
- निर्माण अनुमति के साथ बाहरी क्षेत्र (शर्तों के साथ)
- निर्माण की अनुमति होने या न होने की जानकारी के बिना बाहरी क्षेत्र

3) मान लीजिए, 1500 वर्ग मीटर की जमीन का आधा हिस्सा खेत के रूप में उपयोग हो रहा है और दूसरे आधे हिस्से पर एक खलिहान है। यदि यह खलिहान तोड़ दिया जाए और फिर आवासीय भवन के लिए निर्माण अनुमति संभव हो, तो जमीन का मूल्य कैसे उचित रूप से आंका जाता है? आधा खेत और आधा निर्माण भूमि? या इसके लिए कोई अन्य सामान्य गणना होती है? - संभवत: भविष्य में जमीन का आधा हिस्सा केवल फलदार बाग के रूप में ही उपयोग में रहेगा।

मुझे पता है, इन सवालों का सटीक उत्तर नहीं दिया जा सकता। लेकिन मुझे मामूली अनुमान में मदद मिलेगी। क्या कोई मेरी सहायता कर सकता है? पहले से ही बहुत धन्यवाद!

1) नहीं, यह तुलना योग्य क्यों होनी चाहिए? स्थान A में एस-Bahn कनेक्शन, खरीदारी की सुविधाएं, डॉक्टर हैं। स्थान B से दिन में दो बार बस गुजरती है, अन्यथा कोई बुनियादी ढांचा नहीं है। तो कीमतें समझौता योग्य क्यों होंगी?

नमस्ते,

कृपया Bodenrichtwerte.Bayern.de पर जाएं
वहाँ आप स्थानों पर जा सकते हैं और संबंधित Bodenrichtwerte देख सकते हैं। यह केवल एक संकेत के रूप में है। हमारे यहाँ उदाहरण के लिए, मूल्य वास्तविक बिक्री मूल्यों से बहुत कम होते हैं, कभी-कभी आधे तक, यह इस बात पर निर्भर करता है कि उक्त क्षेत्र कितना लोकप्रिय है (जैसे नजदीकी शहर)।

सादर
Sabine

हैलो आप दोनों, आपके जवाबों के लिए धन्यवाद! मेरे पास अब दोनों जगहों के भूमि मानक मूल्य हैं। और एक जगह से एक निर्माण क्षेत्र में वर्तमान बिक्री मूल्य भी हैं। और मूल रूप से मेरा उद्देश्य एक पड़ोसी स्थान में एक भूखंड के मूल्य का अनुमान लगाना है (जो कि निर्माण क्षेत्र में नहीं, बल्कि बाहरी क्षेत्र में है)। मैं इस मूल्य के करीब पहुँचने की कोशिश करना चाहता हूँ।

मुझे यह भी कहना होगा कि ये शहर नहीं हैं, बल्कि दो दूरदराज के छोटे गाँव हैं (लगभग 300 निवासी)। दोनों ही जगहों पर समान रूप से कम बुनियादी सुविधाएँ हैं और दोनों लगभग समान दूरी पर बड़ी शहरों से स्थित हैं (35 और 40 किलोमीटर)। हालांकि, मैंने पाया कि भूमि मानक मूल्य दोनों जगहों में लगभग 30% का अंतर है। यह पूर्व के विक्रयों से निकला है, है ना? शायद एक स्थान नाम के तहत थोड़ा अधिक आकर्षक है - या यह पूरी तरह से संयोग है, क्योंकि इतने छोटे गाँवों में एकल विक्रय आँकड़ों को काफी प्रभावित करते हैं।

लेकिन मान लीजिए कि दोनों गाँव समान रूप से आकर्षक हैं - तो क्या भूमि मानक मूल्य और बिक्री मूल्य का अनुपात लगभग समान होगा?

मूल्य निर्देशांक। नोटरीज़ द्वारा भुगतान की गई कीमतें जिले की मूल्यांकन समिति को रिपोर्ट की जाती हैं, जो इसके बाद हर दो साल में इन मूल्यों को ऑनलाइन प्रकाशित करती है। चूंकि हमारे पास एक बहुत गर्म फॉर्म हाउस और जमीन बाजार है, इसलिए ये मूल्य बाज़ार के अनुरूप नहीं हैं। नए निर्माण क्षेत्र में निर्माण योग्य भूमि का मूल्य बाजार मूल्य निर्धारित करता है।
अब बहुत छोटे गांवों में यह संभव है कि मूल्य निर्देशांक वास्तव में दो-तीन सौदों से बढ़ा दिया जाए। यदि तुम्हें दूसरा सस्ता स्थान भी पसंद है, तो उसी की ओर देखो। बिना बी योजना और बिना वैध निर्माण अधिकार (धारा ३४ के अनुसार) वाली जमीन का आकलन करते समय सावधान रहो। उदाहरण के लिए, श्लेसविग-होल्सटाइन में बाहरी क्षेत्र में निर्माण तभी मान्य है जब गांव के अंदर की सारी निर्माण योग्य जमीन उपयोग में लाई गई हो। इसका उद्देश्य जमीन के फैलाव को रोकना है, घनत्व फैलाव से पहले आता है। बवेरिया में यह कैसे है? यह राज्य कानून है। एक पुराना खलिहान अभी तक कोई गारंटी नहीं देता। बिना किसी बी योजना या वैध निर्माण पूर्वानुमति के हम बात कर रहे हैं खेत की जमीन की। उत्तर में कीमत 50 से अधिक भूमि बिंदुओं पर होगी, तब गेहूं संभव है, लगभग 50 हजार प्रति हेक्टेयर। ऐसी खेत की ज़मीन खरीदना और उस पर निर्माण करना अटकल लगाने जैसा है। इसके लिए तुम्हें बहुत ज़्यादा चौकस और सतर्क रहना होगा।

क्या आप अपनी तरफ से मूल्य बातचीत करना चाहते हैं? अगर जमीन मांग में है, तो मेरी राय में आप सभी Bodenrichtwerts से अलग होकर भी सबसे सस्ते प्रतियोगी से सस्ता नहीं पा पाएंगे, चाहे Bodenrichtwert कुछ भी कहे।

अगर जमीन पर कम खरीदार आते हैं, तो यह अभी भी इस पर निर्भर करता है कि कोई कितनी जल्दी बेचना चाहता/चाहिए। यदि विक्रेता के लिए किसी समझौते की जरूरत नहीं है, तो आपकी बातचीत की स्थिति भी कमजोर होगी, क्योंकि वह शायद बस नहीं बेचेगा और बेहतर ऑफर का इंतजार करेगा...

सभी वित्तीय विचारों से अलग, आपको तुरंत यह स्पष्ट करना चाहिए कि क्या एक आवासीय भवन के रूप में प्रतिस्थापन निर्माण की अनुमति संभव है। जहाँ तक मैंने अतीत में जाना है, यह एक बड़ी समस्या बन सकता है, क्योंकि शायद Scheune की सुरक्षा कट जाएगी अगर इसे गिराया गया, और आप बाहर के क्षेत्र में बवेरिया में केवल विशेष परियोजनाओं को अनुमति प्राप्त करते हैं।