मैं एक पुरानी फैक्ट्री खरीदना चाहता हूँ

नमस्ते,

मैं यहाँ नया हूँ, क्योंकि मेरी एक जटिल समस्या है और मैं कुछ सलाह चाहता हूँ।
थोड़ा परिचय: मुझे पुराने कारों में दिलचस्पी है, मैं स्वयं बनने वाला हूँ और मैंने इलेक्ट्रॉनिक्स की पढ़ाई की है, लेकिन अब मैं क्वालिटी मैनेजमेंट में हूँ और मुझे बहुत जगह चाहिए।
मुझे यह व्यावसायिक संपत्ति मिली है:
करीब 1000m² से थोड़ा अधिक ज़मीन का क्षेत्रफल, पुराना मकान, लगभग 100 साल पुराना, मजबूत निर्माण, लेकिन इसे बार-बार सुधारते रहे हैं। इसे कभी कार्यालय में बदला गया था। इसके बगल में लगभग 60 साल पहले दो छोटी गोदाम बनाई गईं, जो मिलाकर करीब 300m² हैं और एक गोदाम के ऊपर एक बड़ा कार्यालय है। कुल मिलाकर रहने का क्षेत्र लगभग 350m² है। कुल मिलाकर भवन का क्षेत्रफल 1000m² से अधिक है, साथ ही 2 डबल गैराज, स्टोरेज शेड और अन्य सुविधाएं हैं।
स्थान मेरे लिए बहुत अच्छा है, इसलिए और अवसरों के हिसाब से लगभग परिपूर्ण है!

लेकिन इसमें कुछ समस्याएँ भी हैं: यह बहुत बड़ा है, उसी तरह ही हीटिंग खर्च भी अधिक होंगे। ऊर्जा की मरम्मत एक लाखों रुपये के क्षेत्र में हो सकती है। नये खिड़कियाँ भी लगानी होंगी। योजना यह है कि पहले साल रुककर देखेंगे कि वास्तव में क्या खर्च आता है। हीटिंग तेल से होती है।
और फिर तय करेंगे कि आगे क्या करना है। छत की इन्सुलेशन तुरंत करनी है, क्योंकि वहाँ कुछ भी नहीं है।

क्या-क्या करना है: एक शौचालय को बाथरूम में बदलना होगा और एक कार्यालय को रसोई में।
अरे हाँ, क्योंकि यह अभी व्यवसायिक रूप में चल रहा है: आंशिक आवास उपयोग में परिवर्तन कोई समस्या नहीं होगी, क्योंकि आसपास आवासीय मकान हैं। गोदाम वर्तमान में व्यापारिक उपयोगकर्ताओं को किराए पर हैं।

मैंने इस संपत्ति को एक विशेषज्ञ के साथ देखा है, उसकी मूल्य निर्धारण 155,000€ थी। विक्रेता 200,000€ चाहता है। जमीन "अनियोजित आंतरिक क्षेत्र" में है जहाँ आवास का मूल्य 180€ प्रति m² और व्यवसाय का 50€ प्रति m² है। इसलिए विशेषज्ञ ने 1/3 व्यवसाय की गणना की है ताकि यह कीमत मिले। यदि सब कुछ आवासीय माना जाए तो जमीन का मूल्य 183,000€ होगा। भवन के मूल्य विशेषज्ञ के अनुसार लगभग कुछ भी नहीं हैं, क्योंकि इसे खरीदने वाला आसान नहीं मिलेगा। इतनी बड़ी मरम्मत वाली अपार्टमेंट कोई लेना नहीं चाहता, और सही व्यवसाय भी निचले हिस्से में नहीं लग सकता, क्योंकि यह अब आवासीय इलाके में है।
इसलिए मूल्य पर विवाद हो सकता है, यह 155,000€ और 180,000€ के बीच होगा।
और अब बड़ा लेकिन: यह कभी 1980 तक एक छोटी मशीन फैक्ट्री था। इसके बाद यह अन्य उपयोग में आया (खाद्य पदार्थ) 1993/94 में एक जांच की गई थी और पाया गया कि जमीन में पुराने प्रदूषण हैं। विशेष रूप से क्लोरिनेटेड हाइड्रोकार्बन। मेरे पास कोई विस्तृत रिपोर्ट नहीं है। यह केवल एक संबंधित हॉल के व्यापक रिपोर्ट के अंत में उल्लेखित था (जो पहले इस संपत्ति का हिस्सा था, अब बेचा जा चुका है), वहाँ भी यही समस्या थी और उस हॉल को जमीन की हवा निकासी के द्वारा साफ किया गया था। पर्यावरण विभाग ने भी वहां हस्तक्षेप किया था। मेरी संपत्ति की सफाई को टाल दिया गया था। पर्यावरण विभाग की रिपोर्ट ने कहा है कि मेरी जमीन को "B" दर्जा मिला है और भवन के ध्वस्त होने पर ज़मीन की जांच करनी होगी और ज़रूरत पड़े तो उसे बदलना भी होगा।

यह पुराना प्रदूषण अब इस सम्पत्ति के मूल्य को कम करता है। मैं और अधिक जानकारी नहीं पा रहा हूँ, विक्रेता भी नया रिपोर्ट नहीं करवाना चाहता क्योंकि यह महँगा होगा। या शायद वह कुछ छुपा रहा है। लेकिन मैं बिना जाने रह नहीं सकता, मुझे पता होना चाहिए कि असल स्थिति क्या है।
मैं बिलकुल भी इमारत तोड़ना नहीं चाहता, मुझे मेरा यह उपयुक्त स्थान फिर से नहीं मिलेगा। मैं विक्रेता से प्रस्ताव दूंगा कि खरीदी पर मैं जांच लागत उठाऊंगा। देखते हैं वह स्वीकार करता है या नहीं।

आपके क्या सुझाव हैं पुराने प्रदूषण के मामले में? आप कैसे आगे बढ़ेंगे?
मैंने यह भी समझा है कि कैसे यह जमीन की कीमत को गिराता है, जिसे बाकी उपयोगी उम्र और मरम्मत लागत के आधार पर गणना की जाती है।

ऐसी मरम्मत से तुम खुद को नुकसान पहुँचा सकते हो। उदाहरण के लिए, अगर अचानक भूजल प्रदूषित हो जाता है और तुरंत कदम उठाने पड़ते हैं।
शायद यहाँ तक कि अगर तुम जमीन अपनी खुद की GmbH के जरिए खरीदो तो कुछ हद तक सुरक्षा हो सकती है।

अगर विक्रेता नहीं चाहता, तो मैं बिना खुद कोई रिपोर्ट बनवाए खरीदना नहीं चाहूँगा। अगर विक्रेता यह भी अनुमति नहीं देता, तो तुम्हें वास्तव में हाथ पीछे रखना चाहिए।

धन्यवाद, GmbH के बारे में यह एक अच्छी विचार है। बिना यह ठीक से जाने कि वहाँ क्या हो रहा है मैं निश्चित रूप से खरीदारी नहीं करता। यह केवल इसलिए अच्छा लगता है क्योंकि उस समय के परिणाम इतने बुरे नहीं थे कि तुरंत कार्रवाई की आवश्यकता हो। इसके अलावा ऐसा लगता है कि वह पदार्थ समय के साथ कुछ हद तक खुद ही उड़-छूट रहा है। भूजल के मान उस समय और 10 साल बाद निश्चित रूप से ठीक थे। लेकिन यह 20 साल पहले की बात है, इसलिए ताज़ा जानकारी चाहिए।

.... अपनी खुद की GmbH के माध्यम से Grundstück खरीदता है।

और इसी कारण यह व्यापक गलतफहमी होती है कि TE केवल जमा राशि तक ही जिम्मेदार है; सबसे अच्छा तो यह है कि GmbH UG के रूप में हो।
शुभकामनाएँ, Bauexperte

काफी निडर है जो तुमने मुझ पर आरोप लगाया है, मूल रूप से एक GmbH का भागीदार केवल अपनी पूंजी के साथ ही जिम्मेदार होता है। इसलिए तुम्हारा बयान गलत है।

अगर TE एक प्रबंधक के रूप में लापरवाही नहीं करता या वह एक "व्यक्तिगत व्यक्ति" के रूप में GmbH के लिए कोई गारंटी नहीं देता, तो वह निश्चित रूप से केवल अपनी पूंजी की सीमा तक जिम्मेदार होता है। यही GmbH की मूल धारा है।

यह संभव नहीं है कि 50,000€ की पूंजी के साथ एक GmbH बनाई जाए और फिर व्यक्तिगत रूप से 150,000€ की गारंटी दी जाए ताकि जमीन खरीदी जा सके।

अगर GmbH जमीन अपनी पूंजी से खरीदती है, तो कोई अतिरिक्त गारंटी आवश्यक नहीं होती।
और अगर नवीनीकरण में 1,000,000€ खर्च होते हैं, तो GmbH दिवालिया हो जाती है और TE अपनी पूंजी से अधिक किसी भी रकम के लिए जिम्मेदार नहीं होता।

तुम जो मुझ पर आरोप लगा रहे हो वह तो बहुत ही दुस्साहसी है, सामान्यतः एक GmbH के सहभागी केवल अपनी निवेश राशि तक ही जिम्मेदार होता है।

दुस्साहसी?

तुम्हें अपने टैक्स सलाहकार से सवाल करना चाहिए, वह तुम्हें निश्चित रूप से एक सहभागी की निवेश राशि और व्यक्तिगत जिम्मेदारी के बीच की छोटी लेकिन महत्वपूर्ण अंतर समझा देगा।

शुभकामनाएं, Bauexperte