सबसे अच्छा वित्तपोषण कैसे योजना बनाएं?

हैलो,
आगामी समय में निम्नलिखित योजना है। मेरी पत्नी और मैं एक घर बनाना चाहते हैं। लागत सहित ज़मीन और निर्माण के अतिरिक्त खर्च लगभग 270000,- है।
उपलब्ध स्वयं की पूंजी लगभग 90000,- है। 10000,- को हम आपातकालीन धनराशि के रूप में रखना चाहते हैं, इसलिए 80000,-।
हाँ, अब सवाल यह है कि सबसे अच्छा तरीका क्या होगा। वर्तमान में मासिक शुद्ध आय लगभग 4300,- है। लेकिन हम अगले 1-2 वर्षों में संतान की योजना बना रहे हैं, जिससे इस समय के दौरान आय लगभग 1000,- यूरो घट सकती है।
यह भी महत्वपूर्ण हो सकता है कि मैं लगभग 2 साल पहले एक किराये के लिए एक अपार्टमेंट खरीदा था। मूल्य 70000,-, वित्तपोषण 50000,-। किश्तें किराये की आय से भरी जा रही हैं।
चूंकि मैं वर्तमान में योजना स्थल से काफी दूर रहता हूं, लेकिन यह अगले छह महीनों में बदल जाएगा, इसलिए मैं पहले ज़मीन खरीदने पर ध्यान केंद्रित करना चाहता था। जहाँ हम बनाना चाहते हैं, वहाँ ज़मीन की कीमत लगभग 50000,- यूरो है। योजना है कि इसे हमारी स्वयं की पूंजी से भुगतान किया जाए।
शायद अगले वर्ष मार्च में मैं निर्माण शुरू करना चाहता हूँ। मुझे लगता है कि तब तक लगभग 10000,- यूरो अतिरिक्त स्वयं की पूंजी उपलब्ध होगी।
क्या नकद से ज़मीन खरीदना उचित है, या फिर वित्तपोषण करना बेहतर होगा? हमें वित्तपोषण कैसे योजना बनानी चाहिए? क्या पहले निर्माण शुरू करना लाभकारी होगा? और कौन-कौन से वित्तीय सहायता विकल्प उपलब्ध हैं? आप ब्याज दरों के विकास को कैसे देखते हैं?
सवालों की बहुतायत है… शायद यहाँ हमारे लिए कुछ सुझाव मिलें।
धन्यवाद और शुभकामनाएँ
डैनी

हेलो डैनी,

जमीन की राशि मैं फाइनेंस नहीं करूंगा, जब तक कि तुम अपने खुद के पैसे को उस ब्याज दर से अधिक पर काम पर नहीं लगा सकते जो तुम्हारे लोन का है। इसके अलावा नोटरी के खर्चे भी बढ़ जाएंगे। फिर तुम्हें उनके शुल्क दो बार देने होंगे। कोई विश्वास नहीं करेगा कि नोटरी के एक पत्र की इतनी कीमत होती है। अगर तुम अपने घर का लोन उसी बैंक से नहीं लेते जहां से तुम्हें जमीन का लोन मिला है, तो "एइर्टांज" की प्रक्रिया शुरू हो जाती है, जिसमें रैंकिंग की समस्या आती है।

फंडिंग के मौके? अगर आप NRW में बनाना चाहते हो, तो तुम्हारे लिए कोई राज्य सहायता नहीं है! हमारे पास फिलहाल 3300,00 की आय है, एक बच्चा है और पत्नी काम नहीं करती। हमें राज्य से कुछ नहीं मिलता। बच्चे के लिए कुछ कटौती की जाती है, लेकिन हमारे लिए वो पर्याप्त नहीं थी। शायद तुम अगले साल अगर ट्रिपलिंग्स हो जाएं तो कोई सहायता मिल जाए। बस इतना काफी है कि पार्टनर गर्भवती हो।

फंडिंग कर्ज पुनर्निर्माण एजेंसी से मिलती है। अगर तुम्हारा निर्माण योजना एक विशेष ऊर्जा मानक KFW70, KFW 55 आदि पर पहुंचती है, तो KFW से सस्ता ऋण मिलता है। प्रति आवास इकाई 50,000,00 उपलब्ध होते हैं। इसके अलावा तुम KfW से निर्माण लागत के अतिरिक्त 30% तक को भी वित्तपोषित कर सकते हो। ब्याज दरें वहाँ बहुत अच्छी हैं, और कभी-कभी डायरेक्ट बैंक इन्हें सब्सिडी प्रदान करते हैं। इससे लगभग "अपराजेय" ब्याज दरें मिलती हैं। आपको पहले KFW के बारे में जानकारी लेनी चाहिए और "बैंक सलाह" (अगला मज़ाक) में विशेष रूप से इसके बारे में पूछना चाहिए। बैंक इसे अक्सर भूल जाते हैं क्योंकि वे अपने महंगे ऋण बेचते हैं।

आज का सहायता योग्य KFW70 मानक संभवत: 2012 में सामान्य मानक बन जाएगा, जिसे हर बिल्डर को न्यूनतम पूरा करना होगा। मुझे लगता है कि फिर इतनी उदार सहायता नहीं मिलेगी जितनी आज है। आपको सोचने की जरूरत है कि अपना निर्माण संभवतः 2011 में शुरू किया जाए।

ब्याज दरें शायद अभी भी बढ़ेंगी। इस स्तर पर कौन जानता है कि वे कहाँ तक जाएंगी, यहां तक कि बैंक खुद भी नहीं जानते। सवाल उठता है कि हमारी EZB कितनी स्वतंत्र है और क्या वे वृद्धि को गंभीरता से रोकना चाहते हैं। (अच्छा मज़ाक) जवाबी सवाल, 10% ब्याज दर पर कौन अभी भी घर बना सकता है? पूरी अर्थव्यवस्था ख़तरे में पड़ जाएगी। पोरटुगाल या आयरलैंड जैसे देश फिर कैसे फाइनेंस करेंगे? या यहां तक कि जर्मनी भी? अभी हम काफी पैनिक देख रहे हैं। मैं EZB को अब स्वतंत्र नहीं मानता, सभी देश कर्ज़ में डूबे हैं और शायद वे थोड़ी अधिक महंगाई में भी खुश होंगे। ब्याज थोड़े और बढ़ेंगे, EZB महंगाई को नियंत्रित करने की कोशिश करेगी। लेकिन उससे ज्यादा कुछ नहीं होगा। यह तो मेरी राय है, हर कोई अपनी राय खुद बनाए।

फाइनेंसिंग और "बैंक सलाह" पर मैंने इस फोरम में पहले भी कई बार लिखा है। तुम्हारा खुद का पैसा ब्याज दर की तुलना में तेज़ी से बढ़ता दिख रहा है। जब तक तुम बैंक की पहली कोशिश की ज़्यादा ब्याज दर नहीं ले लेते, लगभग 1 साल में अच्छी फाइनेंसिंग मिल जाएगी। जब भी बैंक "सुरक्षा" का शब्द कहती है, इसका मतलब तुम्हारे लिए महंगा पड़ेगा, भले ही पहले नजर में ऐसा न लगे। सुरक्षा की कीमत होती है।

बाउस्पारवेरट्राग (जिस पर मैं भरोसा नहीं करता) के मामले में रिफंडिंग के चरण पर ध्यान देना जरूरी है। अगर "ज्यांचफिनांजियरंग" का शब्द आता है, तो सभी अलार्म बजने चाहिए। यह बहुत महंगा होता है! "रीस्टर एनुइटैटेंडारलेन" शब्द को गूगल करो। जब घर रिटायरमेंट के लिए बनाया गया हो तो यह शानदार चीज़ है। इसे कम ही ऑफर किया जाता है, तुम्हारे लिए यह बैंक से ज्यादा लाभकारी होगा। बैंक इसमें कमीशन छुपा नहीं सकता।

सामान्य तौर पर, खुद से जानकारी एकत्रित करो, बैंक को बताओ कि तुम्हें क्या चाहिए, ब्याज दर सुझाव दो और अगर वे कोई बकवास बेचने की कोशिश करें, तो सलाह सत्र छोड़ दो और अगली बैंक पर जाओ।

घर बनाने में मजा लो
Ille1975

नमस्ते Ille1975,

आपके बहुत विस्तृत जवाब और दिए गए सुझावों के लिए धन्यवाद। यह मेरे लिए बहुत मददगार है।
हाँ, मुझे नहीं सोचा था कि यह विषय इतना व्यापक होगा।
हर कोई अलग-अलग सलाह देता है। मैं केवल हमारे ससुराल वालों के बारे में सोचता हूँ। अगर उनकी मानें तो हमें अभी और थोड़ी बचत करनी चाहिए। खैर, मैं अब 36 साल का हूँ। जब मैं सोचता हूँ कि आदर्श स्थिति में घर एक वर्ष में खड़ा होगा और सबसे खराब स्थिति में मैं इसे लगभग 30 वर्षों में चुकता करूँगा, तो तब मैं 67 का हो जाऊंगा। अगर मैं अभी 1 या 2 वर्ष और बचत करूँ, तो शायद मैं 10 - 20 यूरो अतिरिक्त स्वामित्व पूंजी जोड़ सकूँ। लेकिन यह केवल तब संभव है जब मैं बहुत सीमित रहूँ। इस गणना में मुझे उस समय की भुगतान की गई किराया भी ध्यान में रखना होगा। लगभग 650 यूरो शुद्ध किराया से कम से कम 15600 यूरो बनता है। इसका मतलब है कि मेरे पास प्रभावी रूप से 5000 यूरो अधिक होंगे और वह भी बहुत अधिक प्रतिबंधों के साथ। अगर मैं मानता हूँ कि ब्याज दर और निर्माण लागत बढ़ सकती है, तो यह मेरे लिए लाभकारी नहीं होगा। ऐसे में बेहतर होगा कि मैं पहले निर्माण शुरू करूँ, फिर भी बचत करूँ और विशेष भुगतान का पूरा लाभ उठाऊँ।
क्या इसमें कोई सोचने की गलती है, या यह सच में ऐसा दिखता है कि मुझे अभी निर्माण शुरू करना चाहिए?
वैसे, यह निर्माण कार्य सैक्सोनिया में होना है।

हम्म, यह पूरा विषय वाकई सरल नहीं है।

शुभकामनाएँ

Danny

हैलो Danny,

तुम्हारा इक्विटी अनुपात बहुत अच्छा है। हम पहले सेकंड हैंड खरीदना चाहते थे। कई बेकार ऑफर्स के बाद, हम ने नया घर बनाने पर विचार किया। कई "सस्ते" प्रदाताओं के मुकाबले ऑफर्स के बाद, हम अंततः एक आर्किटेक्ट के पास पहुंच गए। दो दोस्त भी उसी के साथ बनाए हैं, और कीमत और गुणवत्ता की पुष्टि की है। यह बाकी सबको अधिक महत्व देती है। हमारे खर्च हमेशा अधिक हुए हैं। साथ ही, भविष्य के सहायक खर्च, क्योंकि हम Kfw70 घर बना रहे हैं, भी लगातार घट रहे हैं, और KFW की सब्सिडी के कारण मासिक भार भी कम हो रहा है। अंततः, हमें (वास्तव में करना पड़ा) अपनी सीमा तक जाना पड़ा और अधिक से अधिक इक्विटी निवेश करनी पड़ी ताकि इक्विटी-ऋण का अनुपात सही रहे। कुल लागत 220,000.00 में हमें 170,000.00 उधार लेना पड़ा। सौभाग्य से, हमने KFW ब्याज दर वृद्धि से दो दिन पहले ऋण अनुबंध किया। कुल मिलाकर 120,000.00 KFW पर 3.6, 3.8 और बाकी पर 4.25। ये वे वर्णित सब्सिडी प्राप्त KFW ब्याज दरें हैं। भार 761.00 EUR है। सहायक खर्चों के साथ यह शायद मेरी वर्तमान वॉर्म रेंट से 200.00 अधिक है। यह मेरे पत्नी के लिए, जो शिक्षक है, अकेले वहन करने योग्य है। तुम्हारे इक्विटी अनुपात में 5,000.00 खास फर्क नहीं पड़ता, खासकर जब तुम्हारे पास और 10,000.00 रिजर्व में हैं। हमारी रिजर्व कहीं अधिक सीमित है। अंततः यह फैसला तुम्हें खुद ही करना होगा।
और घर के लिए मैं 30 साल तक किस्तें नहीं चुकाता। विशेष भुगतान अधिकार और पुनर्भुगतान परिवर्तन होते हैं। लेकिन यह भी हर व्यक्ति को अपने लिए निर्णय लेना होता है। मोटी कार, शानदार छुट्टियां या सब कुछ थोड़ा साधारण और इसलिए शायद कभी-कभार 2,000 या 3,000 विशेष चुकौती में।
यह दृष्टिकोण पर निर्भर है!

सप्रेम Ille1975

अगर आप सैक्सनी में निर्माण करते हैं तो शायद Förderung के मामले में कोई Zuzugsprämie या ऐसा कुछ हो सकता है। नए Bundesländer में तो लोगों की संख्या कम होने की समस्या है। जो सुझाव सभी देते हैं वे निश्चित रूप से अच्छे तर्क हैं। पुराने पीढ़ी का कहना गलत नहीं है जब वे कहते हैं, "बेटा, थोड़ा और बचत कर ले, तब तुम्हें कम क्रेडिट चुकाना पड़ेगा।" बैंक आपको निश्चित रूप से सलाह देंगे कि तुरंत निर्माण शुरू करो। वे 1. बेचना चाहते हैं और 2. वे गलत नहीं हैं अगर उन्हें बढ़ती ब्याज दरों का डर है। तुम्हारे डेटा के आधार पर मैं तुम्हें निर्माण करने की सलाह दूँगा। तुम्हारे पास पर्याप्त Eigenkapital है जिससे अच्छी Finanzierung मिल सकती है। क्रेडिट बहुत अधिक है, लेकिन तुम इसके मुकाबले एक बड़ा मूल्य भी बना रहे हो। यदि तुम अपना घर बाढ़ या भूकंप क्षेत्र में नहीं बना रहे हो, तो इस योजना में तुम आमतौर पर +/- शून्य के करीब आ जाओगे। तुम्हारा Eigenkapital तब शायद खत्म हो जाएगा, लेकिन तुम फिर भी शायद शून्य से शुरू कर पाओगे और Schulden के साथ नहीं। संपत्ति की कीमतें इतना नीचे नहीं गिर सकतीं, जब तक कि तुम शुरू से ही अपने घर को छोड़ देने का इरादा न रखते हो। शायद तुम्हारे पास कुछ LV भी हों जो तुम्हारी पार्टनर को घर बनाए रखने में मदद करें। जरूरी नहीं कि तुम अकेले ही किश्तें भरो, अगर तुम किसी कारण से आय कमाने वाले के रूप में असफल हो जाओ तो शायद तुम्हारी पार्टनर यह अकेले कर सके। यह सोचकर मन को शांति मिलती है जब पास Plan B + C होते हैं। बैंक के साथ बातचीत में ये भी अच्छे तर्क हैं। अधिकतर लोग इसकी चिंता नहीं करते। पर उन्हें भी नहीं करनी चाहिए। तुम्हें एक ऐसी बैंक चाहिए जो तुम्हारी बात सुने और Zinssatz तथा Ausfallwahrscheinlichkeit के मामले में सौहार्द दिखाए। एक सप्ताह की छुट्टी लेकर बैंकें जाकर देखो। बातचीत तोड़ने और बेहतरीन ऑफर अस्वीकार करने में भी मजा आ सकता है। वैसे तुम्हारे KFW-Krediten में कम से कम एक tilgungsfreies साल मिलेगा, मतलब कम बोझ। मुझे लगता है तुम 5 साल तक भी इंतजार कर सकते हो। इसे तुम महंगे क्रेडिट चुकाने या फिर रिजर्व बनाने के लिए इस्तेमाल कर सकते हो। 10,000 की रिजर्व अच्छी सुरक्षा है। हो सकता है 5,000 या 6,000 भी काफी हो। यह तुम्हारे खुद के जोखिम मूल्यांकन पर निर्भर है।

हैलो ddanny,
हम अभी उसी सवाल का सामना कर रहे हैं कि Grundstück "cash" भुगतान करें या finanzieren। हमारे यहाँ ऐसा लगता है कि हम Grundstück finanzieren करेंगे और हमें शेष इस्तेमाल किए गए Darlehens 12 महीने तक बिना ब्याज के उपलब्ध कराया जाएगा। उम्मीद है कि यह पूरा काम इन महीनों में पूरा हो जाएगा क्योंकि EZB निश्चित रूप से Leitzins बढ़ाएगा। स्पष्ट है कि कोई यह पूर्वानुमान नहीं लगा सकता कि ब्याज दरें कैसे बदलेंगी, लेकिन मैं अगले कुछ वर्षों के लिए ब्याज दरों में वृद्धि की उम्मीद करता हूँ, जो निश्चित रूप से 10% के स्तर तक नहीं पहुंचेगी, लेकिन मेरे विचार से छह, सात के करीब जा सकती है। मैं ille1975 से बैंक सलाहकारों के बारे में पूरी तरह सहमत नहीं हूँ। हमारे पास शानदार सलाहकार बैठकें थीं जहां मुझे ऐसा नहीं लगा कि मुझे कुछ थोपने की कोशिश की जा रही है या मुझे गलत सलाह दी जा रही है। बस यह है कि बिना किसी मूल ज्ञान के ऐसे बातचीत में नहीं जाना चाहिए ताकि "Verkäufer" की ताकत को थोड़ा कम किया जा सके।