पॉट्सडैम क्षेत्र में निर्माण परियोजना के लिए सामान्य कार्यप्रणाली

नमस्ते साथियों,

हम अपने मकान निर्माण परियोजना की शुरुआत में हैं, और हमने पहले ही जमीन पर हस्ताक्षर कर दिए हैं।
हम वहां एक शहर विला तहखाने के साथ बनाना चाहते हैं।
अब हमारा ध्यान सामान्य दृष्टिकोण के प्रश्न पर है।
हमें निम्नलिखित कार्यों को स्वअनुदान देने से लागत की संभावनाएं अपेक्षित हैं:

[*]मिट्टी के काम (स्थानीय गहरे खुदाई करने वाले के साथ अच्छा संबंध)
[*]तैयार कंक्रीट तहखाना
[*]आंतरिक निर्माण जैसे फर्श की परतें, चित्रकर्म और अंदरूनी दरवाजे (जो हम कुछ हिस्से में स्वयं करना चाहते हैं)
[*]फोटोवोल्टाइक सिस्टम

फिर हम सब कुछ तहखाने की मंजिल से ऊपर के लिए एक जनरल ठेकेदार (GU) को देना चाहते हैं, जिसमें हीटिंग, इलेक्ट्रो और सैनिटरी शामिल हैं।
मेरा वर्तमान योजना यह है:

[*]एक आर्किटेक्ट के साथ योजना बनाना।
[*]आर्किटेक्ट के साथ प्रदर्शन चरण 3 (डिज़ाइन योजना) तक योजना बनाना।
[*]डिज़ाइन योजना के दस्तावेजों के साथ गहरे खुदाई करने वाले, तहखाना प्रदाता, GU और फोटोवोल्टाइक प्रदाताओं से पूछताछ करना।
[*]डिज़ाइन योजना के साथ एक निर्माण पूर्व अनुरोध भी शुरू करना (जमीन अप्रकाशित अंदरूनी क्षेत्र §34 भवन कानून पुस्तक में है)।

फिर मुझे लगता है कि तीन विकल्प उपलब्ध होंगे:

[*]आर्किटेक्ट के साथ बाकी की सभी योजनाएं और निर्माण कार्य सौंपना।

या

[*]डिज़ाइन योजना के आधार पर GU के साथ बाकी सभी योजनाएं और निर्माण कार्य को करना।
[*]आर्किटेक्ट के साथ बाकी सभी योजनाएं बनाना और सबसे अच्छे GU को निर्माण कार्य सौंपना।

अब मेरे पास दोनों विकल्पों के संबंध में कुछ प्रश्न हैं:

[*]क्या विकल्प 2 में GU तहखाने के लिए मेरे द्वारा नियुक्त तहखाना बिल्डर को योजना दस्तावेज उपलब्ध कराएगा?
[*]क्या विकल्प 3 में मैं निर्माण कार्य सौंपकर दुहरे शुल्क का जोखिम उठाता हूँ (एक बार आर्किटेक्ट को और फिर GU को जो उप-ठेकेदारों को सौंपता है)?
[*]क्या यह संभव है कि डिज़ाइन योजना इस तरह बनाई जाए कि मैं दोनों मासिव निर्माणकर्ता और लकड़ी की फ्रेम निर्माण शैली (जैसे Kampa) को पूछ सकूं?
[*]क्या आपने इसी तरह असमर्थित निर्माण किया है और क्या आप मुझे सुझाव दे सकते हैं?
[*]आप इन योजनाओं को कैसे देखते हैं, क्या मेरी व्याख्याओं में कोई बड़ी गलती नजर आती है?

बहुत सारे शुभकामनाएं, टिम

मैं Vorentwurfsplanung उस चरण को बनाना चाहूंगा जिस चरण में निर्माण की विधि स्पष्ट हो जाती है - और उस चरण को भी जिसमें निर्माण पूर्व अनुमति का अनुरोध किया जाता है।

मैं किसी सामान्य ठेकेदार (GU) को विशेष रूप से नहीं चुनूंगा, बल्कि वास्तुकार के साथ मिलकर उस निविदा प्रक्रिया को करूँगा जिसमें सामान्य ठेकेदार को केवल ausgeschlossen नहीं किया गया हो। कच्चे निर्माण के लिए सामान्य ठेकेदार को यह तय करने दूंगा कि वह खुद बेसमेंट बनाएगा या किसी पूर्व आपूर्तिकर्ता से मॉड्यूल के रूप में प्राप्त करेगा। OKKD एक संवेदनशील इंटरफेस है, इसलिए मैं इसमें कोई जोखिम नहीं लूंगा।

वास्तुकार की आधारभूत जांच से ही यह पता चलेगा कि "शहर विला" के घर के स्वरूप की इच्छा आगे बढ़ाई जा सकती है या नहीं। वैसे भी, मैं वास्तुकार को हमेशा निर्माण प्रबंधक के रूप में नियुक्त करता रहूंगा, जबकि सामान्य ठेकेदार का "बाउलीटर" नामक कर्मचारी पूरी तरह अलग जिम्मेदारियां निभाता है।

हम पोट्सडैम-मिटेलमार्क क्षेत्र से आते हैं और हमने 6 महीने पहले अपना बिल्डिंग परमिट आवेदन जमा किया था।

आर्किटेक्ट के साथ योजना बनाना एक बहुत अच्छा विचार है, हालांकि हमने ऐसा नहीं किया, भले ही हम परिणाम से बहुत संतुष्ट हैं।

हमने निम्नलिखित तरीके से काम किया:
1. लगभग 3.5 साल पहले प्लॉट बहुत सौभाग्य से सस्ती कीमत में खरीदा। आकार: लगभग 73 मीटर लंबाई, 20 मीटर चौड़ाई।
2. शुरुआत से ही हमें पता था कि यह एक बंगलो होगा। अधिकतम निर्माण चौड़ाई 14 मीटर है (20 मीटर - 2x 3 मीटर निर्माण सीमा पड़ोसी)।
3. अधिकतम वर्ग मीटर निर्धारित किए। लगभग 140 होने चाहिए थे, और घर के साथ एक छत वाली बरामदा भी होनी चाहिए। इस प्रकार निर्माण आकार 13.5 मीटर x 13.5 मीटर हुआ।
4. कमरे दिशा के अनुसार व्यवस्थित किए। बैठक/शयनकक्ष/बच्चों का कमरा दक्षिण में, रसोई/गृहकार्य कक्ष उत्तर में, आदि।
5. हमने पोलिश प्रोजेक्ट मैगज़ीनों (लगभग 2.5€ में लगभग 200 घर के प्रोजेक्ट) में खोजबीन की और अपना घर खुद बनाया।
6. लगभग 10 बिल्डिंग कंपनियों को लिखा और उनसे अनुरोध किया कि वे हमारी आवश्यकताओं के अनुसार योजनाएं बनाएं।
7. इन्हें अपने प्रोजेक्ट में शामिल किया, जिसमें हमने उस बिल्डर को चुना जिसकी a) निर्माण सेवा विवरण सही थी और b) जिससे हमें सबसे अच्छा महसूस हुआ।
8. बिल्डर के साथ योजना अनुबंध किया। आवेदन/निर्माण अनुमति तक कुल निर्माण राशि का 5%। कार्य अनुबंध के साथ इसे घटा दिया जाएगा।
9. बिल्डर की योजना बनाने वाली से प्रारंभिक स्केच पर चर्चा की और सुधार किया।
10. बिल्डिंग आवेदन की अवधि में सब कुछ चयनित किया गया। अंदर और बाहर के दरवाजे, बाथरूम और किचन पोलैंड से आएंगे, बाकी ठेकेदार से।
11. अब हम बिल्डिंग परमिट की प्रतीक्षा कर रहे हैं।

यदि आप महंगा निर्माण करना चाहते हैं, तो काम्पा जाएं। वह हमारा पहला बिल्डर था। उस समय उन्होंने कहा था कि 3,000 € से कम में यह शायद संभव नहीं होगा।

मैं पूर्वप्रारूप योजना उस चरण को बनाना चाहूँगा, जिसमें निर्माण पद्धति स्पष्ट हो जाती है - और उसी चरण को जिसमें निर्माण पूर्व अनुरोध किया जाता है।

यह निश्चित रूप से एक अच्छा सुझाव है, मैं इसे वैसे ही मानता हूँ।

मैं कच्चे निर्माण के सामान्य ठेकेदार को यह छोड़ दूंगा कि वह खुद तहखाने का निर्माण करे या किसी पूर्व आपूर्तिकर्ता से मॉड्यूल के रूप में प्राप्त करे। OKKD एक संवेदनशील इंटरफ़ेस है, मैं इसे एक जोख़िम भरण खेल नहीं बनाना चाहूँगा।

चूंकि योजना वैसे भी आर्किटेक्ट से आती है, इसलिए शायद यह कोई बड़ा फर्क नहीं पड़ता कि मैं खुद तहखाने बनाने वाले को (जो संभवतः परतदार जल के कारण WU-तैयार तहखाना बनेगा) काम देता हूँ या सामान्य ठेकेदार करता है, है ना? योजना के लिए ज़िम्मेदार आर्किटेक्ट ही होता है और निर्माण के लिए तहखाने वाला।

वैसे मैं आर्किटेक्ट को हमेशा निर्माण निरीक्षण करने देता हूँ, जबकि "निर्माण प्रबंधक" कहे जाने वाले सामान्य ठेकेदार के कर्मचारी की ज़िम्मेदारी काफी भिन्न होती है।

लेकिन इसका मतलब यह है कि मैं आर्किटेक्ट की सेवा चरण 8 के साथ-साथ सामान्य ठेकेदार के निर्माण प्रबंधक को भी भुगतान करूँ। आपकी राय में क्या आर्किटेक्ट की सेवा चरण 8 के बजाय निर्माण निरीक्षण के दौरान एक निर्माण विशेषज्ञ को शामिल करना सम्भव है? मुझे थोड़ी चिंता है कि अन्यथा अतिरिक्त खर्च बहुत बढ़ जाएंगे।

सादर, टिम

OKKD एक इंटरफेस है, जहाँ फिटिंग मायने रखती है और दोषारोपण पहले से नहीं निर्धारित होता। निर्माण स्थल पर बनाए गए ठोस घर में यह कुछ कम महत्वपूर्ण होता है बनाम पूर्वनिर्मित घर (चाहे वह पत्थर हो या लकड़ी का फ्रेम)। मैं सीधे यह नहीं कहता कि जीयू का "निर्माण प्रबंधक" तुम्हारा दुश्मन है, लेकिन वह किसी और के लिए काम करता है और "नाम की समानता" से धोखा नहीं खाना चाहिए। यदि तुम आर्किटेक्ट के विस्तृत योजनाओं के अनुसार लेकिन बिना आर्किटेक्ट निर्माण प्रबंधन के निर्माण करते हो, तो तुम्हें विशेषज्ञ की बहुत जरूरत होती है। एक ही जीयू अलग तरीके से बनाता है, इस बात पर निर्भर करता है कि वह तुम्हारे आर्किटेक्ट के साथ काम कर रहा है या नहीं। इसे तुम मान सकते हो या सीख सकते हो ;-)

कौन सा विकल्प तुम चुनते हो, इसका संबंध तुम्हारे समय निवेश और विषय में खुद को समाहित करने की तत्परता से भी है। जितना अधिक समय और संसाधन तुम्हारे पास होगा, उतना ही स्वतंत्र रूप से तुम आर्किटेक्ट और निर्माण कंपनी के साथ मिलकर समाधान बना सकते हो। मेरी दृष्टि में, एक उपयुक्त डिजाइन तक पहुँचना महत्वपूर्ण है, इसलिए मैं आर्किटेक्चर को फाइनल प्लानिंग और अनुमोदन तक एक संपर्क व्यक्ति के साथ करने की सलाह दूंगा, जैसे कि आर्किटेक्ट। सौंपने के समय, मेरी राय में यह महत्वपूर्ण है कि नियुक्त कंपनियाँ अच्छी तरह से सहयोग कर सकें ताकि द्वारा वर्णित इंटरफेस समस्याओं के जोखिम को कम किया जा सके। जितने अधिक सेवा प्रदाता तुम नियुक्त करोगे, उतनी ही अधिक लचीलापन तुम्हें विभिन्न व्यावसायिक कार्य करने में मिलेगा - इसके लिए समय और प्रयास की आवश्यकता होती है और यह स्पष्ट रूप से बढ़ी हुई समन्वय क्षमताओं की मांग करता है। विशेष रूप से यह अंतिम बात अच्छी परियोजना प्रबंधन कौशल और विशेषज्ञता की मांग करती है, इसलिए यह अच्छा है कि ऐसी विश्वसनीय व्यक्ति हो जो इसे संचालित करे या कम से कम सहायता करे। यह व्यक्ति आर्किटेक्ट हो सकता है, नियुक्त कंपनियों में से कोई हो या विशेषज्ञ, यह अधिक महत्वपूर्ण नहीं है - जब तक तुम इस सेवा के लिए भुगतान करने में कंजूस न हो। हमारे यहाँ यह भूमिका एक बढ़ई ने निभाई - एक मिलनसार, सक्षम और विश्वसनीय व्यक्ति, जिसमें - लगभग पुरातन लगने वाला - शिष्टाचार था।
रोम जाने के कई रास्ते हैं - इसमे यह अधिक महत्वपूर्ण है कि रास्ता तुम्हारे और तुम्हारे ठेकेदारों के अनुकूल हो, बजाय इसके कि किसी एक या दूसरे कार्यप्रणाली के सैद्धांतिक लाभ और हानि पर दार्शनिक विचार किया जाए।
तुम योजना में पहले से यह तय क्यों नहीं करना चाहते कि तुम्हारा घर किस निर्माण पद्धति का होगा, यह मुझे स्पष्ट नहीं हुआ। यदि लागत की बात हो, तो तुलना पर्याप्त सटीकता के साथ पूर्वानुमानित की जा सकती है।