अनुबंध वित्तपोषण - भवन मूल्य / ऋण-से-मूल्य अनुपात

नमस्ते सभी जानकारों को,

अब तक मैं सोचता था कि Anschlussfinanzierung (अनुसूची वित्तपोषण) सरल वित्तपोषण होगा, लेकिन अब मुझे इसकी सच्चाई समझ आ रही है। शायद यहां किसी के पास कुछ सुझाव होंगे, खासकर अचल संपत्ति के मूल्यांकन के बारे में।

हमारे पास एक पूर्व छोटा बहु-परिवारिक भवन है, जो लगभग कोलोन के केंद्र के करीब है (50823 में Grüngürtel के ठीक पीछे), जिसे मूल रूप से फिर से एक एकल परिवार के घर में पुन:निर्मित और पुनर्स्थापित किया गया है। यह पुनर्निर्माण 2011-2014 के बीच हुआ। यह भवन एक ऐतिहासिक स्मारक है (मूल निर्माण वर्ष 1890), लेकिन लगभग केवल बाहरी दीवारें बची हैं, कुछ हिस्सा पूरी तरह से नया निर्माण है क्योंकि संरचना का संरक्षण संभव नहीं था। यह सब प्राधिकरण के साथ समन्वय में किया गया। पुनर्निर्माण की शुद्ध निर्माण लागत 7,00,000 यूरो से अधिक थी, बिना खरीदी कीमत के। ज़मीन और बगीचे का क्षेत्रफल लगभग 300 वर्ग मीटर है। इस स्थान पर एक मोती है, दुर्लभता भी है, कौन शहर के केंद्र में बगीचे का मालिक हो सकता है? पर्यावरणीय रूप से उच्च गुणवत्ता से पुनर्निर्मित, चूने की प्लास्टरिंग, उच्च गुणवत्ता वाली बिजनेस प्रणाली विद्युत के लिए, पूरे कमरे लंबी नई ओक की पट्टियां, पूरे घर में फर्श गर्म करने की प्रणाली, ताप और ध्वनि सुरक्षा के कांच, केंद्रीय वेंटिलेशन सिस्टम, ...! इसे ऊर्जा दक्षता गृह में भी पुनर्निर्मित किया गया है (यह स्मारक नहीं है) और इसकी ऊर्जा मान 70kWh/(m²*a) से कम है। Wohnfläche (आवासीय क्षेत्र) WoFIV के अनुसार 235m² (बिना तहखाने के, ...) या DIN277 के अनुसार 295m²। सभी कागजात बैंक के पास उपलब्ध हैं, जिसमें पुनर्निर्माण की विस्तृत डॉक्यूमेंटेशन भी शामिल है। बीमा की दृष्टि से यह भवन नए निर्माण के रूप में वर्गीकृत है और इसके अनुसार ही भवन बीमा की प्रीमियम दरें हैं।

हम लगभग 4,00,000 यूरो का Anschlussfinanzierung लेना चाहते हैं। यह राशि चार ऋणों में विभाजित है, जिन्हें तीन में समाहित करना है। यह भी कहना होगा कि उच्च पुनर्निर्माण लागत और पुनर्वित्त के कारण एक ऋण को Forwarddarlehen (2024 के लिए) के रूप में लेना होगा। हमारी वर्तमान बैंक का प्रस्ताव 1.1-1.3% ब्याज दर है, लेकिन वे ऋणों को जोड़ने को तैयार नहीं हैं और Forwarddarlehen के पूर्व समय से समाप्ति जोखिम को भी जोड़ चुके हैं। यह संभव है यदि मैं वर्तमान बैंक में रहूं, क्योंकि ब्याज संबंध अवधि नए ऋण पत्र पर हस्ताक्षर के दिन से शुरू होती है। इसलिए हमने बैंक बदलने का निर्णय लिया और प्रस्ताव हासिल किए।

अब हमारे पास 0.8 से 0.9% के मिश्रित ब्याज दर के साथ 4% चुकौती और 12 से 15 वर्षों के विभिन्न ऋण अवधि के प्रस्ताव हैं। जिससे ब्याज की समाप्ति एक दूसरे के करीब है। किश्त वैसे ही होगी जैसा पहले था। जब अंतिम चरण आएगा, तो बैंक से शिकायत आती है कि भवन का घोषित मूल्य बाजार मूल्य के अनुरूप नहीं है।

कारण: यह भवन 1890 का है और एक Reihenmittelhaus (शहरी जगहों में स्वतंत्र एकल परिवार के घर कहां मिलते हैं?). उनके सिस्टम के अनुसार, वित्तपोषण का Beleihungsauslauf (ऋण मूल्यांकन अनुपात) 100% होगा। वे भवन का मूल्य लगभग 4,00,000 यूरो मानते हैं। इसका मतलब है कि हमने मूल रूप से 100% से अधिक वित्तपोषित किया है। मैं बैंकों को कैसे मनाऊं कि वे एक वास्तविक मूल्यांकन करें? केवल ज़मीन की कीमत Gutachterausschuss (मूल्यांकन समिति) के अनुसार लगभग 1000€/m² है, यह सब मेल नहीं खाता। यहां के वर्गमीटर की कीमत 4,000 से 6,500€/m² के बीच है। बैंक का मूल्यांकन बहुत नकारात्मक भी हो तो भी मेल नहीं खाता। मैं क्या भूल रहा हूं? या यह कोई चाल है ब्याज दरें अधिक रखने के लिए, जबकि जोखिम कम हो? हमारी सहमति वाली बैंक ने तो अच्छे ऊर्जा दक्षता मान के लिए पहले ही ब्याज में छूट दी थी।

मुझे सप्ताह की शुरुआत में इनके साथ चर्चा करनी है। अब समय की कमी भी है, क्योंकि मुझे जनवरी में एक ऋण का सक्रिय रूप से समापन करना है ताकि उन्हें जोड़ा जा सके। सुझाव और तर्कों के लिए आभारी रहूंगा।

यह भी अजीब है कि इस बार बैंक रिटायरमेंट प्रूफ भी माँग रहे हैं (वैसे हम लगभग 40 वर्ष के हैं) और बिना ऋण के ETW की भूमि रजिस्ट्री दस्तावेज भी।

सुझाव के लिए धन्यवाद।

शुभकामनाएँ
bolitho

कारण: भवन का निर्माण वर्ष 1890 है और यह एक मध्य-सीढ़ी वाला घर है (शहर के केंद्र में ऐसे मुक्त-खड़े एकल परिवार वाले घर कहां होते हैं??)। उनकी सिस्टम के अनुसार, आवेदन किया गया वित्तपोषण 100% ऋण मूल्यांकन पर होगा।

यह केवल मशीन से गुजरा है। फिर इस उम्र में मूल्य बहुत तेजी से घट जाता है। इसके लिए केवल नवीनीकरण कार्यों के प्रमाण के साथ व्यक्तिगत बातचीत मदद कर सकती है। तब यह - किसी भी बैंक में हो - उपयुक्त होना चाहिए।
हालांकि, उदाहरण के लिए, पर्यावरणीय नवीनीकरण संपत्ति के मूल्य को बढ़ाता नहीं है। ऐसी "विशेषताओं" की मांग बहुत कम है। सामान्य व्यक्ति को खरीदते समय यह वास्तव में दिलचस्पी नहीं होती। समान रूप से फर्श की तरह - अतिरिक्त मूल्य आप कभी वापस नहीं पा सकते।

भवन को लगभग 400,000 यूरो का ही मूल्य दिया जा रहा है ऐसा मान लिया जाता है।

यह सही नहीं है। बात ऋण मूल्य की हो रही है, बाजार मूल्य की नहीं - जो काफी अधिक हो सकता है।

इस बार बैंक पेंशन प्रमाणपत्र भी देखना चाहते हैं (वैसे हम लगभग 40 वर्ष के हैं) और बिना किसी ऋण के ETW के भूमि पंजीकरण दस्तावेज भी थोड़ा अजीब है …

अजीब नहीं। अब सामान्य है।

यह केवल मशीन के माध्यम से ही गया है। फिर उम्र के साथ मूल्य घातक रूप से गिर जाता है। इससे निपटने का एकमात्र उपाय नवीनीकरण कार्यों के प्रमाण के साथ व्यक्तिगत बातचीत है। फिर यह - किसी भी बैंक में हो - सही होना चाहिए।

अरे, ठीक है। हालांकि उनके पास नवीनीकरण से संबंधित सभी दस्तावेज़ मौजूद हैं, जिनमें चित्रांकन, निर्माण योजनाएं, ऊर्जा प्रमाणपत्र, ... शामिल हैं, इसलिए मामले को फिर से विचार करना होगा। सवाल यह उठता है कि क्या यहाँ कोई इसे देखता भी है। फिर उन्हें वास्तव में 2014 की तारीख के साथ "पुनर्निर्माण" जैसा कुछ मान लेना चाहिए ताकि इसे मशीन में डाला जा सके?

हालांकि, उदाहरण के लिए, पर्यावरणीय रूप से नवीनीकृत होने से संपत्ति का मूल्य बढ़ता नहीं है। ऐसी "विशेषताओं" की मांग समूह कम है। आम आदमी को खरीदते समय यह वास्तव में ज्यादा दिलचस्पी नहीं देता। फर्श की तरह - अतिरिक्त कीमत आप कभी वापस नहीं पा सकते।

यह कि "पर्यावरणीय" शब्द केवल एक "फरेज़ शब्द" है, मेरी राय में ठीक है। :-) मैं इसके साथ जी सकता हूँ, मैं व्यक्तिगत रूप से कमरे के माहौल जैसी चीज़ों को पर्याप्त महत्त्व देता हूँ। नवीनीकरण उच्च गुणवत्ता का है और मुझे लगता है कि फर्क होता है कि भवन में पीवीसी, लैमिनेट या जमीन के हीटिंग सिस्टम के साथ ठोस लकड़ी के फर्श हैं या दीवारों पर प्लास्टर या चूना प्लास्टर के साथ चिकनी सतह है। फिर शायद इसे "आम आदमी" को नहीं बेचते। हालांकि इसे दीर्घकालीन रूप से योजना नहीं बनाया गया है। :-) कुछ सामग्री का उपयोग नवीनीकरण में निर्माण रसायन विज्ञान भी आवश्यक मानता है। एकपर्तीय klinker दीवार पर जिप्सम प्लास्टर जरूरी नहीं कि सबसे अच्छा विचार हो। लेकिन ये अलग विषय हैं।

यह सही नहीं है। यह गिरवी मूल्य के बारे में है, बाज़ार मूल्य के बारे में नहीं - जो स्पष्ट रूप से बहुत अधिक हो सकता है।

इसका मतलब है कि बैंक एक जोखिम कटौती करती है। सामान्यतः यह कितनी होती है? क्योंकि 20% कटौती होने पर भी उन्होंने बाज़ार मूल्य काफी कम आंका होगा। सिवाय इसके कि "मशीन" के कारण मूल्य में भारी गिरावट की धारणा सही हो। वर्तमान बैंक ने भवन का दो बार मूल्यांकन किया है, खरीद से पहले और नवीनीकरण के बाद, और वहां संभवतः एक बेहतर आकलन किया गया है।

यह असामान्य नहीं है। अब सामान्य है।

खैर, पिछली बार यह वास्तव में एक अनजान स्थिति थी और बैंक को कोई समस्या नहीं हुई थी। बिना नवीनीकरण वाला घर, 60 वर्षों से कुछ नहीं किया गया, अनुमानित नवीनीकरण लागत। फंडिंग खरीद मूल्य + नवीनीकरण लागत के रूप में। यह एक पूर्ण भवन की तुलना में अधिक सरल प्रतीत होता था जिसमें अच्छी दस्तावेज़ीकरण थी।

फिर मैं कल उनके साथ मामले पर विचार करूँगा।

जानकारी के लिए धन्यवाद

तो उन्हें वास्तव में कुछ ऐसा मान लेना चाहिए जैसे "पुनर्निर्माण" तारीख 2014 के साथ ताकि इसे किसी तरह मशीन में डाला जा सके?

बिल्कुल। किए गए नवीनीकरण कार्यों के लिए एक अंक तालिका होती है। इससे एक काल्पनिक निर्माण वर्ष उत्पन्न किया जा सकता है (आपके मामले में उदाहरण के लिए 2014 - या सुरक्षा बफर के साथ थोड़ा पुराना)।

इसका मतलब है कि बैंक जोखिम छूट देती है। यह आमतौर पर कितना होता है? क्योंकि 20% छूट होने पर भी उन्होंने बाज़ार मूल्य बहुत कम आंका होगा।

आमतौर पर 10 से 20% के बीच।

खैर, पिछली बार यह वास्तव में एक सरप्राइज बक्सा था और बैंक को इसके साथ फिर भी कोई समस्या नहीं हुई। बिना नवीनीकरण वाला घर, 60 साल से कुछ नहीं किया, साथ में अनुमानित नवीनीकरण लागत। खरीद कीमत + नवीनीकरण लागत के रूप में फाइनेंसिंग। यह एक अच्छी तरह से दस्तावेजीकृत तैयार भवन की तुलना में समझना आसान था।

तुम्हें घर और व्यक्तिगत क्रेडिट योग्यता को अलग करना होगा। दोनों को देखा जाता है और अब बैंकें यह भी देखती हैं (देखना पड़ता है) कि सेवानिवृत्ति के बाद भी समय तक क्या भुगतान संभव है। इसका घर की सुरक्षा से कोई लेना-देना नहीं है। यदि तुम्हारे पास नकदी नहीं है, तो बंधित संपत्ति मदद नहीं करती।