स्वयं रोजगार के रूप में वित्त पोषण

नमस्ते,

मैं एक ज़ेडवी पर एक नवीनीकरण परियोजना खरीदने का इरादा रखता हूँ। रियल एस्टेट खरीद वित्तपोषण के विषय में मेरी लगभग पूरी अनभिज्ञता है।

मैं केवल 4 वर्षों से स्वतंत्र रूप से कार्यरत हूँ, शुरुआत में स्थापना के समय इसे स्व-वित्तपोषित किया गया। स्वतंत्रता अधिकतर संकट-रहित है और यह अधिकतर कर्मचारी जैसे दिखती है। इसका स्पष्ट लाभ है कि आप भविष्य की आय का 95% तक अनुमान लगा सकते हैं। नुकसान यह है कि आय कर्मचारी स्तर के अंदर ही सीमित रहती है। फिर भी, मैं अब बता सकता हूँ कि 2020 में कितनी आय होगी, जिसमें 0% डिफॉल्ट संभावना है (केवल भुगतान समय कभी-कभी "थोड़ा" बढ़ जाता है, जिसका मतलब है कि एक निश्चित राशि X हमेशा व्यावसायिक खाते में होनी चाहिए)। अब तक मैंने जीवन-कार्य संतुलन पर जोर दिया है, जिसका फोकस जीवन पर है, इसका मतलब है कि मेरे पास विकास की क्षमता है जिसे मैंने अभी तक उपयोग नहीं किया क्योंकि मैं वास्तव में "पैसे" को बहुत महत्व नहीं देता, अब तक जरूरत से ज्यादा था। एक फ्रीलांसर के रूप में मेरी वर्तमान (और 2018 की) मासिक आय लगभग 3,900 यूरो है, जिसमें से स्वास्थ्य बीमा और आयकर कटौती के बाद लगभग 2,600 यूरो बचते हैं। खर्चे (कर और स्वास्थ्य बीमा सहित) वर्तमान में 2,200 यूरो हैं। बचे 1,700 यूरो। पेंशन की उम्मीद कम है, योजना है जब तक संभव हो काम करना जारी रखना (अगर कुछ मज़ा भी आता है तो यह टीवी देखने से बेहतर है)। दुर्भाग्य से मैं पहले ही वृद्ध हो चुका हूँ और मेरे कोई वंशज नहीं हैं जिन्हें कुछ विरासत में देना हो, इसलिए योजना है घर में एक अच्छा समय बिताना और फिर इसे 15-20 वर्षों बाद बेचना।

स्थानांतरण से संपत्ति में बचत की संभावना 360 यूरो होगी, साथ ही शायद वर्तमान कार्यालय किराए के लिए लगभग 5,000 यूरो प्रति वर्ष (विचार यह है कि कार्यालय को संपत्ति में स्थानांतरित करें)।

चूंकि मैं संपत्ति या प्रतियोगियों के बोली व्यवहार का बिल्कुल अनुमान नहीं लगा सकता, इसलिए सोच रहा हूँ कि मैं अंतिम अधिकतम बोली क्या देना चाहता हूँ। मैं समझदारी (परिवहन मूल्य से थोड़ा ऊपर बोली देना और नवीकरण लागत के लिए पर्याप्त बचत रखना) और अपरिपक्वता (नवीकरण बजट का उपयोग करना) के बीच झूल रहा हूँ। मकान वास्तव में एक "खंडहर" है (70 के दशक का और स्पष्ट नवीनीकरण की जरूरत के साथ), स्थान मेरे लिए सपनों जैसा है और वास्तव में मैं कोई तुलना योग्य संपत्ति नहीं पा रहा। मुझे "घर के नवीनीकरण" साहसिक कार्य में कूदने का अत्यधिक उत्साह है। मुझे लगभग सब कुछ अकेले ही करना होगा या सहायता का इंतजाम करना होगा। मैं इसे करने में सक्षम हूँ।

वित्तपोषण और सामान्यतः मेरी कुछ प्रश्न हैं।

वर्तमान स्थिति इस प्रकार है:
- स्व-पूंजी लगभग 60 हजार यूरो
- आपातकालीन निधि लगभग 20 हजार यूरो
- संपत्ति शायद 260-270 हजार यूरो!?

मैं एक सलाहकार कंपनी के पास गया था...

यहां 280 हजार यूरो खरीद मूल्य, 26,000 यूरो नवीनीकरण लागत (स्वयं की सेवा सहित), 20,000 यूरो अतिरिक्त अधिग्रहण लागत, 50,000 यूरो जमा राशि के साथ गणना की गई थी।
एक (अनबद्ध) प्रस्ताव इस प्रकार है:
KfW 0.50% ब्याज दर, 50,000 यूरो, 10 वर्षों के लिए ब्याज स्थिरीकरण
बैंक 1.40%/1.42% ब्याज दर, 226,000 यूरो, 15 वर्षों के लिए ब्याज स्थिरीकरण, गणना अवधि 38 वर्ष, 5% विशेष पुनर्भुगतान

इन प्रस्तावों के तहत मैं लगभग 900 यूरो प्रति माह का भुगतान करूंगा, साथ ही घर के लिए अतिरिक्त लागत, जो निश्चित रूप से मेरे लिए एक तुलनीय संपत्ति किराए पर लेने से सस्ता होगा। अब मेरी सभी प्रश्नों की ओर:

1. मैंने फोरम में पढ़ा कि 01.10.2019 से KfW 100,000 यूरो तक राशि देती है। क्या KfW की हिस्सेदारी बढ़ाना फायदेमंद होगा? हालांकि यहाँ केवल 10 साल की गारंटी है।
2. 15 वर्ष की ब्याज स्थिरीकरण ठीक है या 20 वर्ष बेहतर होगा?
3. अन्य वित्तपोषण अनुरोधों में मैंने पढ़ा कि स्व-सेवा को स्व-पूंजी के रूप में गिना गया? मैं इसे पूरी तरह नहीं समझता। क्या वहां व्यावहारिक रूप से की गई स्व-सेवा को मौद्रिक मान के रूप में माना जाता है (जैसे टाइल लगाने की बचत: 3000 यूरो)?
4. मैं बोली में लचीला रहना चाहता हूँ, क्या बैंक इस पर सहमत होगा अगर मैं 280,000 के बजाय 310,000 यूरो की बोली देता हूँ और नवीकरण बजट का एक बड़ा हिस्सा खर्च कर देता हूँ? या फिर वे ऋण देने से मना कर देंगे?
5. यदि मैंने संपत्ति 240,000 यूरो में खरीदी, क्या ऋण सीमा कम होगी? या फिर भी मैं 276,000 यूरो प्राप्त करूंगा? बाद वाला अधिक नवीनीकरण लागतों को जन्म देगा (जैसे हीटिंग सिस्टम आदि)।
6. मुझे बिना जोखिम के बोली लगाने के लिए अंतिम स्वीकृति सबसे देर कब तक चाहिए?

स्वतंत्र बाजार में ऐसी कोई संपत्ति नहीं है जो मेरी रुचि के लायक हो, खासकर क्योंकि मांगे गए मूल्य मुझे डराते हैं। मेरी राय में यह क्षेत्र नीचे की ओर है (संपत्ति को छोड़कर, जो एक छोटा नखलिस्तान है)। यदि मैं पेशेवर रूप से इतना व्यस्त नहीं होता, तो शायद मैं दूर चला जाता (पर कहाँ?)। मैं संपत्ति से काफी प्रेम करता हूँ, यह मेरे लिए सब कुछ फिट बैठता है और नवीनीकरण की आवश्यकता मुझे आकर्षित करती है, जिससे मैं लगभग सब कुछ अपनी पसंद के अनुसार व्यवस्थित कर सकूं। मेरी उम्मीद है कि यह कई अन्य इच्छुकों को रोक देगा। वास्तव में मैंने "ऋण लेकर संपत्ति" को अपने दिमाग में नहीं रखा था। लेकिन परिस्थितियाँ बदल गई हैं (हमेशा अपार्टमेंट के सामने पार्किंग की तलाश से तंग आ गया हूँ, एक पालतू चाहना चाहता हूँ, मेरी मस्ती वाहन के लिए गैरेज दूसरे जिले में है, किराया बढ़ोतरी, मकान मालिक के साथ झगड़े आदि), इसलिए मैं लगभग संयोग से इस विचार को लेकर रह गया। लेकिन एक अन्य अपार्टमेंट भी अब संभव नहीं जब आप खूबसूरत आवास के दाम देखते हैं, इसलिए मैं "खंडहर" खरीदना पसंद करूंगा।

आपका बहुत बहुत धन्यवाद।

स्व-रोज़गारियों के मामले में मुझे ज्यादा पता नहीं है, लेकिन महत्वपूर्ण यह है कि पिछले कुछ साल कैसे रहे हैं, न कि यह कि आप क्या सोचते हैं कि भविष्य में क्या हो सकता है।

अच्छा है कि आप पहले ही किसी Vermittler के पास जा चुके हैं, तो लगता है कि यह काम तो हो ही जाएगा।

फिर भी मुझे चिंता है कि आप Sanierung प्रोजेक्ट को पूरी तरह से गलत अंदाज़ा लगा रहे हैं। अगर आप अपनी खुद की मेहनत से मरम्मत कर रहे हैं, तब भी आपको सामग्री खरीदनी पड़ेगी। क्या आप उस घर में मरम्मत करते हुए रह भी सकते हैं या आप कितने समय तक मरम्मत करने की योजना बना रहे हैं? आपको दरअसल क्या-क्या करना है? यहाँ आपको निश्चित ही एक योजना की ज़रूरत है!

पिछले 3 वर्षों में सभी खर्चों और करों को घटाने के बाद आपका कितना अधिशेष रहा है? 400€ प्रति माह पर्याप्त नहीं हैं। खासकर क्योंकि आपने (स्वाभाविक रूप से) खुद को कर में गरीब माना है।

पिछले 3 वर्षों में सभी लागत और करों की कटौती के बाद आपका कितना अधिशेष रहा?

2017, 2018 और 2019 में मेरे पास लगभग ऊपर दिए गए आंकड़े हैं। 2016 की बात करें तो वह अभी "प्रस्तुत करने योग्य" नहीं था क्योंकि उस समय स्व-रोजगार की स्थापना हो रही थी। 2019 का कर निर्णय स्वाभाविक रूप से अभी तक उपलब्ध नहीं है। भुगतान प्राप्तियाँ + बकाया बिल + वे बिल जो वर्ष के अंत तक तैयार और चुकाए जाएंगे, ऊपर बताए गए प्रवृत्ति को दर्शाते हैं।

400€ प्रति माह पर्याप्त नहीं हैं।

तुम 400€ पर कैसे आए? 1700€ का अधिशेष बचता है। वर्तमान किराया 360€ है, जिसे अब और भुगतान नहीं करना पड़ेगा, तो अधिशेष 2000€ हो जाता है, जिसमें से 900€ किस्त और 400€ सहायक लागत कटने के बाद भी प्रति माह 700€ का अधिशेष बचता है। संपत्ति खरीदने से अधिक राजस्व उत्पन्न करने की क्षमता बढ़ेगी (संभव है)।

खासतौर पर आपने (स्वाभाविक रूप से) खुद को कर के लिए गरीब दिखाया है।

खैर, इतना आसान नहीं है खुद को गरीब दिखाना। मैं खुद ही लेखांकन करता हूँ क्योंकि सब कुछ काफी सुलभ है। शायद केवल कंपनी की कार ही है जो मेरा लाभ कम करती है (मूल्यह्रास, परिचालन लागत), जो दूसरे लोगों को चुकानी पड़ती है। हाँ, मैंने पिछले वर्ष कुछ अच्छी GWG खरीदीं, जिससे वार्षिक परिणाम प्रभावित हुआ। अन्यथा कर कम करने का कोई विशेष मामला नहीं है। लेकिन संपत्ति खरीदी के बाद अन्य संभावनाएँ खुलती हैं...

स्व-रोजगार में मैं ज्यादा नहीं जानता, लेकिन महत्वपूर्ण यह है कि पिछले कुछ वर्ष कैसे रहे, न कि आप क्या सोचते हैं कि भविष्य क्या ला सकता है।

वर्तमान वर्ष के लिए यह अभी एक पूर्वानुमान होगा क्योंकि EÜR अभी बाकी है। साथ ही, कुछ Forderungen अभी तक नकदी प्रवाह में नहीं आई हैं। एक सही भविष्य-पूर्वानुमान निश्चित रूप से महत्वपूर्ण होगा, भले ही पिछले वर्ष ठीक रहे हों। एक ट्यूब टीवी निर्माता के रूप में, जो पहले बहुत अच्छा कारोबार करता था, मुझे आज की तारीख में शायद कोई भी लोन नहीं मिलेगा। स्व-रोजगार के साथ मेरी एक विशेषाधिकार स्थिति है, जैसे कि एक अधिकृत चिकित्सक।

अच्छा है कि आप पहले ही किसी Vermittler से मिल चुके हैं, इसलिए शायद यह काम कर जाएगा।

मुझे वह बातचीत ठीक लगी। उन्होंने मुझे बताया कि किन बैंकों से पूछताछ करना फायदेमंद नहीं है और किन बैंकों में जरूरी पैरामीटर की जांच नहीं होती और सफलता की संभावना होती है।

मुझे चिंता है कि आप रेनोवेशन परियोजना का पूरी तरह से गलत आकलन कर रहे हैं। अगर आप स्वयं काम करते हैं, तो भी सामग्री खरीदनी होगी। क्या आप घर में रह सकते हैं जबकि आप रेनोवेशन कर रहे हैं या आप कितनी देर तक इसे करने की योजना बना रहे हैं? क्या-क्या काम किया जाना है? यहाँ निश्चित रूप से आपको एक योजना चाहिए!

कितनी देर? जब तक खत्म न हो जाए। यही सही जवाब होगा। मुझे लगता है कि हर कोई इसमें गलती करता है। मैं गलत आकलन नहीं कर रहा हूँ, मुझे पता है कि क्या आने वाला है। एक 60 घंटे का काम, बिना छुट्टी के। मुझे पता है कि सामग्री खरीदनी होगी। फर्क यह है कि आप फर्श टाइलर से लगवाएं या खुद करें। बाथरूम के लिए भी यही बात है, अगर आप करवाते हैं तो 20,000€ या उससे ज्यादा खर्च हो सकता है, लेकिन अगर आप थोड़ा सक्षम हैं तो इसका केवल एक छोटा हिस्सा खर्च होगा।

रहना संभव है, मैं पूरी तरह से सहज हूँ और आधे निर्माण वाले घर में रह सकता हूँ (वर्तमान सह-मालिक भी अभी वहाँ रहता है), खासकर जब बच्चे और पत्नी नहीं हैं जो परेशान करें *हँसी*। बजट के अनुसार रेनोवेशन के लिए बचा हुआ पैसा मैं दूसरों को भी सौंप सकता हूँ। मेरे पास एक अनुभवी निर्माण सुधारक है जो मुझे ज़रूर मार्गदर्शन देगा।

1. फोरम में मैंने लिखा है कि 01.10.2019 से KfW तक 100T€ तक वित्तीय सहायता देती है। क्या KfW के हिस्से में वृद्धि करना लाभदायक होगा? आखिरकार, यहाँ केवल 10 वर्ष तय हैं।

अगर आप KfW का लोन लेना चाहते हैं, तो आपको KfW के अनुसार ही निर्माण करना होगा।
मेरा मानना है कि वहाँ Modernisierungs-KfW है, आपको इसे गूगल करना चाहिए।
Dämm और Heiz-KfW, यानी KfW 55 के अनुसार, मैं इसे प्रतिबंधों के कारण नहीं करूंगा यदि आप अधिकांश काम खुद करना चाहते हैं। मेरी नजर में, मरम्मत के लिए "कौशल" और दो दाहिने हाथों से कहीं अधिक की जरूरत होती है। कुछ कुशलता से आप फर्श बदल सकते हैं और दीवारें रंग सकते हैं... लेकिन बिजली और प्लंबिंग नहीं।

4 से 6 के बारे में आपको बैंक कर्मी से बात करनी चाहिए।
मुझे विश्वास नहीं होता कि आप अपने 2600€ वेतन के साथ स्वरोजगार में लोन प्राप्त कर पाएंगे। अगर आप बोली लगाना चाहते हैं, तो यह सुनिश्चित होना चाहिए।
अगर आप नीलामी जीत जाते हैं, तो आपको तुरंत 10% का चेक देना होगा। शायद अब यह EC कार्ड से भी संभव हो... मुझे नहीं पता... पैसे तुरंत उपलब्ध होने चाहिए, उसके बाद आपके पास 2-3 महीने का समय होगा।
कम से कम "कुछ समय पहले" तो ऐसा ही था... खैर, समय कैसे बीत जाता है
अधिकांश समय नीलामी पहले ही "बातचीत" के तहत होती है, फिर अत्यधिक कीमत पर बोली लगाई जाती है या पहले से सहमति बन जाती है।

यदि आप KfW ऋण लेना चाहते हैं, तो आपको KfW के अनुसार ही निर्माण करना होगा।

KFW 124 भी यहाँ विकल्प हो सकता है।