निर्माण वित्तपोषण और आंतरिक सजावट

नमस्ते,

मेरे और मेरे भावी पति के लिए अपना खुद का घर पाने का साहसिक कार्य उम्मीद से पहले ही शुरू हो गया है। चूंकि मैंने पिछले साल के अंत में अपनी प्रशिक्षण पूरी की है, इसलिए अब तक हमारे पास पूंजी जमा करने के बहुत कम अवसर थे। हमारे पास एक संयुक्त बचत खाता है जिसमें लगभग 7,500 यूरो हैं, जिसे हमें मई में अपनी शादी के लिए इस्तेमाल करना होगा। इसके अलावा हमारे पास केवल एक भवन बचत अनुबंध है जिसमें लगभग 2,500 यूरो हैं। मेरे जीवनसाथी के पास दो फॉन्ड-आधारित जीवन बीमा हैं, जिन्हें हम इस उद्देश्य के लिए खत्म नहीं करना चाहते।

हम अब एक डुप्लेक्स हाउस की ओर देख रहे हैं जिसमें 116 वर्ग मीटर की आवासीय जगह + अटारी और लगभग 350 वर्ग मीटर की जमीन है। पूरी तरह से चाबी देने के लिए इसकी कीमत 183,900 यूरो है। मेरे पिता, जो रियल एस्टेट एजेंट हैं, का कहना है कि हमें डुप्लेक्स हाउस को बाहरी रूप से चाबी देने के लिए खरीदना चाहिए और अंदर के कामों को अलग से देना चाहिए। तब कीमत लगभग 135,000 यूरो होगी।

मेरे पास अब कुल दो सवाल हैं:

पहला: क्या यह समस्या होगी कि हमारे पास लगभग कोई पूंजी नहीं है? हम भूमि अधिग्रहण कर और नोटरी की लागतों को तो पूरा कर सकते हैं, लेकिन अधिक कष्ट होगा क्योंकि यह सब बहुत जल्दी करना होगा, क्योंकि उस घर के लिए अन्य इच्छुक भी हैं।

ओह, हाँ, जो शायद महत्वपूर्ण भी है: हम लगभग मिलाकर प्रति माह 3,850 यूरो नेट आय करते हैं। मैं सार्वजनिक सेवा में काम करती हूँ और मेरा भविष्य पति एक कंपनी में कर्मचारी है। दोनों के पास स्थायी रोजगार अनुबंध हैं।

हम कल 'OVB' में एक सलाहकार के पास गए थे और हम अभी तक निश्चित नहीं हैं कि हमें उनके बारे में क्या सोचना चाहिए। उन्होंने पूंजी की कमी को समस्या के रूप में नहीं देखा...

मेरा दूसरा सवाल (भले ही यह शायद किसी अन्य उपफोरम में बेहतर हो): क्या 50,000 यूरो में अंदर के कामों को पूरी तरह से चाबी सौंपने के लिए दिया जा सकता है? हम दोनों शिल्प कार्यों में खास नहीं हैं और हमारे पास इसके लिए समय भी नहीं है। हम ऊपर के मंजिल की फर्श खुद बिछाएंगे और पेंटिंग का काम खुद संभालेंगे (लेकिन ये दोनों बातें अंदर के चाबी देने की कीमत में नहीं आएंगी)।

असल में बात बिजली, मोटा फर्श, बाथरूम, टाइल्स (बाथरूम, गलियारा, रसोई, सीढ़ी और संभवतः लिविंग और डाइनिंग रूम में), हीटिंग (जिस पर हम सोच रहे हैं कि शायद भू-तापीय ऊर्जा से कुछ करें), प्लास्टर, इन्सुलेशन, ड्राईवॉल, पानी की पाइपिंग और संबंधित चीजों की है। संभव है कि मैं अब कुछ भूल गई हूँ, लेकिन विशेषज्ञ यहां शायद जानेंगे कि "अंदर चाबी देने" में क्या-क्या शामिल होता है।

मैं बहुत खुश होऊंगी यदि कोई इस बारे में अपनी राय दे सके। हमें वास्तव में थोड़ी जल्दी है क्योंकि हम इस प्रॉपर्टी को सुरक्षित करना चाहते हैं, लेकिन हम दोनों इस क्षेत्र में पूरी तरह नौसिखिये हैं और सब कुछ सही से करना चाहते हैं...

नमस्ते,

हम अब एक डबल हाउस हाफ़ (दोहरे मकान का आधा हिस्सा) के बारे में सोच रहे हैं जिसमें 116m² रहने की जगह + अटारी और लगभग 350m² ज़मीन है। पूरी तरह से चाबी देकर तैयार यह 183,900€ की लागत होगी। मेरे पिता, जो रियल एस्टेट एजेंट हैं, का मानना है कि हमें डबल हाउस हाफ़ को बाहरी तौर पर चाबी देकर तैयार खरीदना चाहिए और अंदरूनी निर्माण कार्य अलग से देना चाहिए। तब कीमत लगभग 135,000€ होगी।

डबल हाउस हाफ़ की प्रति वर्ग मीटर कीमत मेरी राय में बहुत ज़्यादा है – ऐसा क्या तकनीक लगाई जाएगी कि लगभग 1600€ प्रति वर्ग मीटर मांगे जा रहे हैं?

कल हम 'OVB' के साथ एक सलाह बैठक में थे और हमें अभी यह पूरी तरह समझ नहीं आया कि हमें इसके बारे में क्या सोचना चाहिए। उन्होंने इस बात को कि हमारे पास अपनी पूंजी नहीं है, इतना समस्या नहीं माना...

अनुमति से कहूं – ये तीन अक्षर निश्चित रूप से मेरे लिए किसी परियोजना जैसे एकल परिवार के घर के निर्माण में मेरी पहली या आखिरी पसंद नहीं होंगे। इसके लिए बहुत बेहतर विशेषज्ञ हैं। मैंने देखा कि आप NRW में रहते हैं – मुझे एक निजी संदेश भेजिए अपने संपर्क विवरण के साथ और मैं आपको एक स्वतंत्र वित्तदाता का पता दूंगा, जो सलाह त्रुटियों के लिए भी उत्तरदायी है और आपकी वित्तीय विकल्पों की विश्वसनीय जानकारी देगा – बिना आपकी क्षमता की सीमा को परखने के, क्योंकि ऐसा करना कोई मतलब नहीं रखता और यह बहुत जल्दी अस्तित्व के लिए खतरा बन सकता है।

मेरी दूसरी बात: क्या 50,000€ में अंदरूनी निर्माण को चाबी देकर तैयार देने का प्रबंध हो सकता है?

इसके लिए मुझे पहले अनुच्छेद के लिए आपका जवाब चाहिए, साथ ही मैं इस योजना को ज़्यादा ही जोखिम भरा मानता हूं, जब तक कि आपके पिता निर्माण कार्यों की सौंपने और संचालन में पूरी तरह निपुण न हों; सिर्फ रियल एस्टेट एजेंट का पद शायद यहाँ मददगार नहीं होगा। आपके पिता का सुझाव सीधी भाषा में मतलब है कि आप भवन का खोल जिसमें खिड़कियां, छत और संभवतः बाहरी प्लास्टर, एक सामान्य ठेकेदार (GU) को देंगे और सब कुछ – बिजली से शुरू करके और अंदरूनी दरवाज़े लगाने तक – अलग-अलग कंपनियों को देना होगा। इसका मतलब है कि अभी भी 11 कामों (बिजली, सैनेटरी, मेटल कंस्ट्रक्शन, जमीनी गर्मी, ड्रायवॉल, अंदरूनी प्लास्टर, इन्सुलेशन ब्लोअर डोर टेस्ट, अंदरूनी सीढ़ी, टाइल्स और अंदरूनी दरवाज़े) के लिए कम से कम 3 बोली लगानी होंगी (सटीक शब्द कौन बनाएगा?)। कम से कम 33 मिले हुए प्रस्तावों की जांच करनी होगी और फिर 11 शिल्पकार कंपनियों की कार्यवाही की निगरानी करनी होगी और मिलने वाली आंशिक चालानों की जांच, आवश्यकता अनुसार संशोधन करना होगा; 5% की रोक भी मत भूलना। कार्यों के अलावा आपको एक भवन निरीक्षक, एक निर्माण पर्यवेक्षक चाहिए होंगे जो कार्यों का समन्वय करेगा, निगरानी करेगा और स्वीकार करेगा वगैरह।

हम वास्तव में थोड़े समय दबाव में हैं क्योंकि हम इस संपत्ति को सुरक्षित रखना चाहते हैं, दूसरी ओर हम दोनों इस क्षेत्र में बिलकुल नौसिखिए हैं और सब कुछ सही करना चाहते हैं...

आपकी अपनी व्याख्याओं के अनुसार आप दोनों अभी बहुत युवा हैं, समय दबाव में आना सबसे खराब सलाह है जिसे आप फॉलो कर सकते हैं! कई और निर्माण क्षेत्रों का विकास होगा, और अन्य ज़मीन भी उपलब्ध कराई जाएगी। अपनी अपनी सुरक्षा के लिए पहले अपनी वित्तपोषण तय करें – ध्यान रखें कि इसे पूरी सीमा तक मत बढ़ाएं, क्योंकि अनियोजित खर्च (जैसे वाशिंग मशीन खराब होना, कार की मरम्मत आदि) हमेशा आते रहेंगे और अगर मासिक ऋण भुगतान के लिए जगह नहीं होगी, तो आप जल्द ही अपने शहर के नीलामी पत्र में खुद को पाएंगे।

सादर शुभकामनाएं

नमस्ते निर्माण विशेषज्ञ और उत्तर के लिए धन्यवाद!

किस प्रकार की तकनीक लगाई जानी है

पुह, मैं ठीक से नहीं कह सकता कि किन सामग्री का उपयोग किया जा सकता है, क्योंकि मुझे इसमें बहुत अधिक ज्ञान नहीं है। मेरे पिता, जो मुझसे थोड़ा अधिक जानते हैं, का मानना है कि कीमत ठीक है। इसमें सड़क और गेट की पथरीकरण शामिल है (घर पीछे की ओर बना हुआ है), भवन की बाहरी छतरी (घर के बाहर कंक्रीट लगा है), छत, खिड़कियां, मुख्य द्वार। और निश्चित रूप से ज़मीन भी। हमारे क्षेत्र में ज़मीन की कीमत लगभग 160€/वर्गमीटर है।
मेरे पिता को अपने काम के माध्यम से आंतरिक निर्माण से संबंधित हर श्रेणी के लिए कोई न कोई परिचित है जो उनकी बातों के अनुसार विश्वसनीय और साफ-सुथरा काम करता है। वे आज हमारे लिए एक लागत विवरण बनाना चाहते थे ताकि कुल लागत की गणना की जा सके, और हम किसी भी चीज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले निश्चित रूप से विभिन्न कंपनियों से संपर्क करेंगे और मूल्य प्रस्ताव पूछेंगे और समय सीमा कैसी होगी। हमारी सबसे बड़ी चिंता यह होगी कि बाद में सब कुछ सोचे गए से अधिक महंगा हो जाए या काम निर्धारित समय से अधिक लंबा चले, क्योंकि हम दोहरी किराया और ऋण भुगतान हमेशा के लिए सहन नहीं कर सकते।
हमारे लिए यह महत्वपूर्ण है कि हम आगे की योजना बनाने से पहले वित्तीय रूप से सब कुछ स्पष्ट कर लें। इसलिए मेरी 100% फाइनेंसिंग के बारे में सवाल है और यह कितना समस्या पैदा कर सकता है, मैंने इंटरनेट पर बहुत कुछ पढ़ा है और मैं पूरी तरह से असमंजस में हूँ।

नमस्ते,

इसमें ड्राइववे और प्रवेश मार्ग की फर्श铺ाई (घर पिछली इमारत में है), भवन की बाहरी आवरण (घर कंक्रीट से बना है), छत, खिड़कियाँ, मुख्य द्वार शामिल हैं। और निश्चित रूप से जमीन भी

तो जमीन (Grundstück) के लिए TEUR 56 और ऊपर आपकी सूची के अनुसार घर की कीमत TEUR 127.9 एक कवर किए हुए विस्तार वाले घर के लिए ड्राइववे की फर्श铺ाई सहित? किसी न किसी तरह मैं अब उलझन में हूँ, आपकी पहली प्रतिक्रिया में दी गई जानकारियों के कारण। शायद आप एक बार समझाएँ कि TEUR 183.9 की कीमत में क्या शामिल है?

हमारे लिए यह केवल इतना महत्वपूर्ण है कि हम आगे की योजना बनाने से पहले वित्तीय रूप से स्पष्ट कर लें। इसलिए मेरी 100% वित्तपोषण से संबंधित सवाल है और यह कितना समस्याग्रस्त हो सकता है, मैंने अब इंटरनेट पर बहुत कुछ पढ़ा है और मैं पूरी तरह से चिंतित हूँ।

इंटरनेट केवल एक प्रारंभिक अवलोकन के लिए है, घर निर्माण और वित्तपोषण को व्यक्तिगत बातचीत में - व्यक्तिगत जीवन स्थिति के मद्देनजर - समझदारी से तय किया जाना चाहिए।

सादर।

नमस्ते,

मेरे अनुभव से मैं 3-4 अक्षरों वाली वित्तपोषण कंपनियों, निवेश कंपनियों और भविष्य सुरक्षा कंपनियों से ज़ोरदार सलाह देता हूँ कि उनसे सावधान रहें। इंटरनेट प्रारंभिक खोज के लिए अच्छा और उपयोगी माध्यम है, लेकिन मैं Bauexperte की तरह मानता हूँ कि इस प्रकार के निवेश में व्यक्तिगत बातचीत अनिवार्य होती है।

20-25% स्वयं की पूंजी की "पुरानी" सलाह आज भी मूल रूप से मान्य है। समय की दबाव, विशेषकर जब यह कृत्रिम रूप से उत्पन्न किया जाता है जैसे कि कहा जाता है कि और भी कई इच्छुक हैं, ब्याज दरें बढ़ रही हैं, अक्सर खराब निर्णयों की ओर ले जाता है।

यदि आप तुरंत कार्रवाई करने का फैसला करते हैं, तो यह केवल आपके ÖTV सुरक्षित नौकरी के माध्यम से ही उचित है। यहाँ यह जांचना आवश्यक है कि आपकी कुल नेट आय का कितना हिस्सा "सुरक्षित" है।

मेरी दूरस्थ दृष्टि से आपका प्रोजेक्ट जब तक पूरा होगा, उससे जुड़े अपरिहार्य खर्च लगभग 200,000 यूरो होंगे, कम नहीं। एक मोटा अनुमान इस प्रकार है:
160,000 यूरो 80% ऋण सीमा के साथ, 10 वर्ष की निश्चित अवधि पर वर्तमान में
7,200 यूरो प्रति वर्ष 4.5% ब्याज दर के अनुसार, इसके अलावा
1,600 यूरो 1% प्रारंभिक किस्त, कुल मिलाकर
8,800 यूरो वार्षिकी
इस हिस्से के लिए केवल 734 यूरो मासिक भुगतान।
40,000 यूरो KFW ऋण 100% ऋण सीमा तक उपयोग योग्य आवासीय संपत्ति कार्यक्रम 124
199 यूरो/महीना, अवधि 35 वर्ष, 1 वर्ष ऋण-मुक्त अवधि, ब्याज आरक्षित 10 वर्ष

933 यूरो प्रति माह अनिवार्य भुगतान

10 वर्षों के बाद बची हुई मूल राशि

लगभग 140,800 यूरो वार्षिकी (बैंक) ऋण से
34,738 यूरो KFW से
मिलाकर लगभग 175,000 यूरो बची हुई राशि 10 वर्षों के बाद
ध्यान दें ब्याज जोखिम!
दीर्घकालिक निर्माण पूंजी के लिए औसत ब्याज दर
7.8% है। इसका मतलब है कि आप अब जो भुगतान कर रहे हैं उससे लगभग 3% अधिक।
3% का 175,000 यूरो पर अर्थ होता है 5,250 यूरो प्रति वर्ष या 437.50 यूरो प्रति माह।
तो यह आपका ब्याज जोखिम होगा यदि यह 10 वर्षों में "केवल" औसत स्तर पर रहता है।

आपका ऋण चाहिए कि
a) केवल शुरुआती वर्षों में अच्छा न दिखे
b) सुरक्षित रूप से भुगतान किया जा सके, इसलिए कम अनिवार्य भुगतान हो।
c) सुरक्षित हो यदि आप में से कोई अस्थायी या स्थायी रूप से भुगतान करने वाला ना रहे।
d) ज़रूर एक ब्याज सुरक्षा उत्पाद जैसे कि Bausparvertrag लेना चाहिए जो बची हुई राशि की अधिकतम कवरिंग सुनिश्चित करे।

और और और
क्या अब भी आप स्वत्वाधिकार बनना चाहते हैं?

नमस्ते आप दोनों और उत्तर देने के लिए धन्यवाद

शायद आप एक बार बता सकते हैं कि TEUR 183,9 की कीमत में क्या शामिल है?

183,900 € में आपको घर पूरी तरह से बाहर और अंदर से चाबी तैयार मिल जाएगा, जिसमें निश्चित रूप से गैस कनेक्शन, ऊपरी मंजिल और लिविंग रूम के फर्श, साथ ही पेंटिंग और टेपिंग के काम आदि बाद में जुड़ेंगे (यही वह चीजें हैं जो आमतौर पर "चाबी तैयार" की श्रेणी में बाद में आती हैं)।
135,000 € में घर बाहर से चाबी तैयार होता है और उसमें मेरे पिछले संदेश में बताए गए सेवाएँ शामिल हैं:

इसमें फाटक और ड्राइववे का पथर और निर्माण शामिल है (घर पिछली इमारत में है), भवन का आवरण (घर टाइल किया हुआ है), छत, खिड़कियाँ, मुख्य द्वार। और निश्चित रूप से जमीन भी शामिल है।

घर के अंदर के काम हम अलग से देना चाहते और देंगे, न इसलिए कि हमें लगता है कि यह सस्ता पड़ेगा, बल्कि इसलिए कि हम अंत में सब कुछ साफ़ और व्यवस्थित चाहते हैं। मेरे पिता के कारण हमें पता है कि उस बिल्डर कंपनी के कुछ सबठेकरों के साथ अक्सर समस्याएँ हुई हैं, और हम उसे टालना चाहेंगे।

समय का दबाव, खासकर जब यह कृत्रिम रूप से यह कहकर बनता है कि कई और इच्छुक लोग भी हैं, और ब्याज दरें बढ़ रही हैं, अक्सर खराब निर्णयों की ओर ले जाता है।

हमने अब यह तय कर लिया है कि हम इस काम को उसी गति से करना चाहेंगे जो हमें सही लगे, मुझे लगता है कि इस विषय में जल्दबाजी करना अनुचित होगा। हमारे लिए यह महत्वपूर्ण है कि हम किसी भी निर्णय से पहले एक सटीक लागत अनुमान तैयार करें, ताकि बाद में कोई अप्रत्याशित महंगी समस्या न हो।

अगर आप तुरंत कार्रवाई करने का निर्णय लेते हैं, तो यह केवल आपके ÖTV सुरक्षित नौकरी के आधार पर ही ठीक होगा। यहाँ यह जांचना होगा कि आपके कुल नेट आय में "सुरक्षित" आय का प्रतिशत कितना है।

मेरे भविष्य के पति हमारे परिवार की मुख्य आय कमाते हैं, वे एक व्यावसायिक कर्मचारी हैं और मैं कहती हूं कि उनका काम सुरक्षित है (जितना कोई नौकरी सुरक्षित हो सकती है, 100% सुरक्षा कभी नहीं होती)। वे अपना काम बहुत अच्छी तरह से करते हैं और अगर उनकी वर्तमान कंपनी में कोई समस्या भी आती है तो उन्हें अन्य कंपनियों से हमेशा तुरंत नौकरी के ऑफ़र्स मिलते रहे हैं।

मेरे दृष्टिकोण से आपका प्रोजेक्ट जब तक पूरा होगा, अतिरिक्त खर्चों के साथ इसकी कुल लागत कम से कम 200,000 € हो सकती है।

हम निश्चित रूप से इसी अनुमान से चल रहे हैं, और आपूर्ति ऊर्जा में सोलर ऊर्जा या भू-तापीय ऊर्जा का उपयोग भी करने की योजना है, उसके अनुसार खर्च बढ़ सकता है।
इसलिए हम हर महीने लगभग 1,000 € या उससे थोड़ा अधिक का भुगतान करने की योजना बना रहे हैं। मुझे लगता है कि लगभग 4,000 € की नेट आय होने पर यह संभव हो सकता है। भले ही बच्चे के इच्छित कारण से मैं कुछ समय के लिए काम से दूर रहूं, तब भी 3,000 € पर्याप्त होंगे।
हमने 'OVB' विषय हमारे लिए अब बंद कर दिया है। फिर भी एक बात जो मुझे बहुत रोचक लगी वह थी की क्या निर्माण बचत योजना के रूप में वित्तपोषण संभव है? कम से कम उनके उदाहरण के अनुसार, इसमें पूरी अवधि के लिए एक निश्चित ब्याज दर सुनिश्चित की जा सकती है, जो हमारे लिए शुरू में आकर्षक लगता है, क्योंकि इससे हमें भविष्य में ब्याज दर के बदलने की चिंता नहीं करनी पड़ेगी। क्या इस बात में कोई खामी है?
हमने अगले सप्ताह के लिए दो मीटिंग्स तय की हैं, एक हमारी मुख्य बैंक में और दूसरी एक स्वतंत्र वित्तीय सलाहकार के पास (जो AWD, OVB आदि से संबद्ध नहीं है), जिनकी सिफारिश मेरे पिता ने की है।