वास्तुविद लागत यथार्थवादी हाँ/नहीं

नमस्ते,
हमने अपने आर्किटेक्ट के लिए, जो बीएल भी संभालता है, 11,900€ की एक Rechnung का भुगतान किया है। Rechnung में योजनाओं की पूरी Fertigstellung, Baugesuch की xfacher Ausfertigung, सभी Stadt- और Bauamtsbesuche, Statiker-Besprechungen और हस्ताक्षर आदि शामिल थे तथा तीन बार की Planänderungen भी (क्योंकि घर बड़ा होना था)।
क्या यह सामान्य सीमा में है? क्या Rechnung ज्यादा नहीं हो गई?

आपकी Einschätzungen का इंतजार रहेगा।

नमस्ते NUISETTE,

आपका सवाल समझने के लिए कुछ और जानकारी चाहिए।

क्या आपने आर्किटेक्ट के साथ आर्किटेक्ट अनुबंध किया है और क्या उसमें किसी किस्त भुगतान की व्यवस्था हुई है?
कम से कम, आपने उसके हार्नोर के बारे में तो बात की होगी।

आपका घर कितना बड़ा होगा, यानी क्या आप मुझे अनुमानित कुल निर्माण लागत बता सकते हैं?

आपके विवरण के अनुसार, यह लगता है कि प्रस्तुत बिल 10,000,- € प्लस टैक्स की एक किस्त राशि है। क्या यह सही है?

आप लिखते हैं: "योजनाओं की पूर्ण तैयारी"। क्या बिल में 1:50 माप के निष्पादन योजनाएँ और साइट के लिए संभावित विवरण योजनाएँ भी शामिल हैं?

मेरी सोच में, इसमें संरचनाकार का हार्नोर शामिल नहीं होगा।

योजनाओं को तीन बार किस हद तक बदला गया?
क्या ये मामूली बदलाव थे ताकि आपके घर के आकार की इच्छाओं को पूरा किया जा सके, या आर्किटेक्ट को आपकी मांग पर पूरी तरह से नए घर डिजाइन करने पड़े?
उसने निश्चित ही पहले आपकी निर्माण इच्छाओं, कल्पनाओं और वित्तीय सीमा के बारे में पूछा होगा और कम से कम एक प्रारंभिक योजना बनाई होगी।

मुझे लगता है कि यह किस्त बिल केवल पहले से किए गए काम के लिए है। आम तौर पर यह बिल सही माना जाता है। इसके मूल्यांकन के लिए ऊपर दी गई जानकारी आवश्यक होगी।
इन जानकारियों के आधार पर मैं HOAI (आर्किटेक्ट और इंजीनियर के लिए फीस विनियमन) के अनुसार इसकी मात्रा को समझ सकता हूँ।
सटीक जांच के लिए यह देखना होगा कि क्या उसने बिल की गई सभी सेवा चरणों में सभी आवश्यक सेवाएं प्रदान की हैं। फिलहाल मैं ऐसा मानता हूँ।

हैलो डैंटन,

जहाँ तक मैं कर सकता हूँ, जवाब देने की कोशिश करता हूँ। लेकिन, [der Statiker] इसमें शामिल था। (जब [beim Baugesuch seine Unterschrift vorhanden war] और वह इसके लिए किसी हद तक जिम्मेदार भी है, तो उसकी मेहनत इस जगह पर पूरी हो चुकी है)
पहले: तुम्हारा सामना यहाँ एक पूर्ण नौसिखिए से है और मैं आर्किटेक्ट की सारी व्याख्याएँ विस्तार से नहीं दे सकता हूँ।
सच तो यह है कि, हमारे पास आर्किटेक्ट के साथ वैधानिक तौर पर अभी तक कुछ भी नहीं है। हम पिछले लगभग आधे साल से घर की योजना बना रहे हैं और बस वो घंटे जो उसने हमारे साथ बिताए हैं वो ही बिल के लिए पर्याप्त हैं। (उसके कर्मचारी भी इसके लिए काम कर रहे थे) सच यह भी है कि हमें एक मोटा-मेधा निर्माण लागत विवरण मिला है, जिसमें से विस्तृत विवरण (Schlüsselfertig) इस हफ्ते आएगा। घर का मूल्य लगभग 3,20,000 यूरो है (सिर्फ [HAUS], ठोस निर्माण, निर्माण मात्रा 930³)। इस हफ्ते जो विवरण हमें मिलेगा, उसमें सभी निर्माण/विभिन्न सेवाएँ शामिल होंगी, यहाँ तक कि आर्किटेक्ट की फीस भी (जिसे वह फिर वहां से घटाना चाहता है)।

उच्च लागत का कारण यह है कि हम एक ढलान में निर्माण कर रहे हैं। बदलाव हमारे द्वारा मांगे गए थे, लेकिन ये बिल्कुल नए योजना नहीं थे जैसे कि हर बार एक नया घर हो। केवल दीवारें, माप और [statikergespräche] फिर से जरूरी हो गए। (जैसे, वह सोचा था कि एक विस्तार जरूरी नहीं कि मुख्य तहखाने की दीवार का स्थान बदलने का कारण बने, लेकिन अंततः [lt. Statiker] ऐसा होना ही पड़ा और अनुमानित वृद्धि फिर से पार हो गई)।

यह सच में एक नौसिखिए के लिए कभी-कभी समझना कठिन होता है कि क्यों और कैसे कुछ चीज़ें संभव नहीं हैं या अचानक ज्यादा मेहनत लगती है। अब मुझे समझ आता है कि हमेशा क्यों कहा जाता है "निर्माण में दिमाग स.gray होता है"।

नमस्ते NUISETTE,

संरचनाकार के हस्ताक्षर के साथ, आपकी ओर से संभवतः सरल अनुमोदन प्रक्रिया के लिए "Erklärung des Aufstellers bautechnischer Nachweise" फॉर्म होना चाहिए, ऐसा मैं मानता हूँ। इसका मतलब यह नहीं है कि संरचनाकार का काम पूरा हो गया है। इसका केवल यह मतलब है कि उसके द्वारा प्रस्तुत प्रमाण सार्वजनिक भवन कानून के अनुरूप हैं और निर्माण निरीक्षण प्राधिकरणों द्वारा अनिवार्य रूप से जांचे जाने की आवश्यकता नहीं है। इसके कारण निर्माणकर्ता को भी संबंधित जांच शुल्क से मुक्त किया जाता है।
मैं मानता हूँ कि संरचनाकार अपनी सेवाएँ पूरी करने (स्थिरता प्रमाण सहित योजनाएँ और सूचियाँ, आवश्यक होने पर ऊर्जा प्रमाण पत्र आदि) के बाद भी वह योग्य पारिश्रमिक बिल करेगा।

यदि अब तक कोई लिखित वास्तुकार अनुबंध नहीं हुआ है, तो यह सम्भवतः एक - भले ही मौखिक - अनुबंध के रूप में भवन क़ानून के तहत मौजूद होगा। इस स्थिति में वास्तुकार की सेवाओं के लिए HOAI के न्यूनतम दरें लागू होती हैं।

निर्माण लागत क्षेत्रीय रूप से भिन्न हो सकती है, लेकिन मैं यहाँ प्रति घन मीटर 275 यूरो की अनुमानित लागत मान रहा हूँ, क्योंकि जैसा कि आपने लिखा है, यह एक ढलान वाली जगह है और संभवतः कम से कम निचली मंजिल का एक हिस्सा आवासीय उपयोग के लिए उपयुक्त होगा।
इससे एक पूर्ण निर्माण लागत बनती है (930m³ x 275,- €/m³ =) 255,750,- € कुल।
योग्य शुद्ध निर्माण लागत लगभग 215,000,- € होती है।

§16 HOAI, क्षेत्र III, न्यूनतम दर के अनुसार, सभी मूल सेवाओं के लिए वास्तुकार शुल्क सभी प्रदर्शन चरणों के लिए 23,024.20 € प्लस VAT होगा।

जैसा कि आपने बताया, उसने अब तक प्रदर्शन चरण 1 से 4 (मूलभूत जानकारी प्राप्ति, पूर्व योजना, प्रारूप योजना और अनुमोदन योजना) पूरी कर ली है। ये चार चरण कुल शुल्क का (3% + 7% + 11% + 6%) 27% बनाते हैं, अर्थात् 6,216.53 € प्लस VAT।

यदि निष्पादन योजना (प्रदर्शन चरण 5) भी पूरी हो गई है, तो कुल शुल्क का (27% + 25%) 52% बनता है, अर्थात् 11,972.58 € प्लस VAT।

आमतौर पर यह वास्तुकार के बिल में स्पष्ट होना चाहिए, ताकि यहाँ कोई अस्पष्टता (अविश्वास) न उत्पन्न हो।

संरचनाकार शुल्क के निर्धारण के लिए, यहां शुद्ध कच्चे निर्माण लागत को आधार माना जाता है, मैं पूर्ण निर्माण लागत का 45% मान रहा हूँ।
योग्य शुद्ध कच्चे निर्माण लागत (215,000,- € x 45% =) लगभग 96,750,- € है।

§65 HOAI, क्षेत्र II, न्यूनतम दर के अनुसार, सभी मूल सेवाओं के लिए संरचनाकार शुल्क सभी प्रदर्शन चरणों के लिए 9,502.17 € प्लस VAT होगा।

अब तक वास्तुकार और/या संरचनाकार द्वारा कौन-कौन सी सेवा वास्तव में प्रदान की गई है, मैं यहाँ से निश्चित रूप से नहीं आंक सकता। इसलिए ऊपर प्रस्तुत शुल्क गणना केवल एक संदर्भ के रूप में ली जानी चाहिए।
जिन परिवर्तनों का उल्लेख किया गया है, वे शुल्क पर कितना प्रभाव डालेंगे, यह मैं फिलहाल नहीं कह सकता, इसीलिए मैंने उन्हें भी गणना में शामिल नहीं किया है।

यदि कोई अस्पष्टता हो, तो मैं हमेशा पहले शांत और स्पष्ट चर्चा की सलाह दूंगा। निर्माणकर्ता और उसके वास्तुकार/संरचनाकार का सहयोग पूर्ण विश्वास पर आधारित होना चाहिए, जैसे कि वकील, डॉक्टर या टैक्स सलाहकार के साथ होता है।

यह क्यों कहा जा रहा है कि: "बिल्डिंग करना डरावना है", यह कहावत मैंने अब तक नहीं सुनी है, और मेरे अनुभव के अनुसार इसे समझ पाना कठिन है।
इसके विपरीत, मेरे निर्माणकर्ताओं को निर्माण कार्य में वास्तव में, और मैं यह बिना किसी अपराधबोध के कह सकता हूँ, बहुत खुशी मिली है।

मुझे आपकी वास्तुकार की लागत सूची की तुलना मेरी सूची से करना दिलचस्प लगेगा। हालांकि, जैसा कि कहा गया है, यह निर्भर करता है कि आप जर्मनी के किस क्षेत्र में रहते या निर्माण करना चाहते हैं।

सुप्रभात डैंटन,

हम आपकी व्याख्याओं और स्पष्टीकरणों के लिए बहुत आभारी हैं, इससे वास्तव में बहुत राहत मिलती है। बिल "Honorar Abschlagszahlungen" के तहत ठीक वही 10,000€ + MwSt. का है जो बताया गया है। मैं बस थोड़ा भ्रमित था, क्योंकि मैं यहाँ फोरम में आर्किटेक्ट्स की लागत 2800 यूरो से कम पढ़ता हूँ।
बिल्डिंग ऑफिस के अनुसार निर्माण कार्य 29.6.09 को शुरू होगा। मुझे उम्मीद है कि यह तारीख हमारे वर्तमान योजना की स्थिति के अनुसार यथार्थवादी है।

हमें अभी भी कुछ बातें स्पष्ट नहीं हैं जिन पर हम एक दूसरे पेशेवर से सलाह लेना चाहेंगे।
निर्माण अनुबंध इस सप्ताह पूरा होना चाहिए, जिसे हम आपको भेज सकते हैं। मुझे यह निर्माण लागत बहुत अधिक लग रही है, मेरे दृष्टिकोण से यह मकान अब इतना अत्याधुनिक नहीं है जिसमें सभी प्रकार की छतें और突出 हिस्से हों। आम आदमी की नज़र से यह पैसा कैसे जायज़ ठहरता है। फिर भी मैं यह बताना चाहता हूँ कि भरोसा पूरी तरह से मौजूद है, नहीं तो हम पहले ही रुक जाते। पर एक निर्माणकर्ता के रूप में, जो बुरे हालात में खुद को दिवालिया कर सकता है, एक दूसरी राय या सलाह के लिए आभार व्यक्त करता हूँ। क्या आपके यहां टेलीफोन पर सलाह लेने की सुविधा है?

शुभकामनाएँ

नमस्ते NUISETTE,

दरअसल हम "तुम" के स्तर पर थे, मेरी तरफ से यह एहसानमंद रहेगा कि यह यहीं बने रहे।

आर्किटेक्ट और इंजीनियर के शुल्क तथा उनसे संबंधित सेवाएँ HOAI में नियोजित हैं, जिसका विधिक रूप होता है।
हो सकता है कि कुछ साथी इन शुल्क दरों से कम लें। लेकिन यह किसी भवन मालिक के हित में नहीं हो सकता, क्योंकि तब बेशक सेवा की गुणवत्ता और सुरक्षा की अपेक्षाओं के अनुसार काम नहीं किया जाएगा।
मुकाबले में यह भी है कि ये शुल्क दरें 1996 से सामान्य मूल्यवृद्धि के अनुसार समायोजित नहीं हुई हैं। इस समय इस समायोजन पर राजनीतिक चर्चा चल रही है।

क्या आपके यहाँ भवन विभाग निर्माण की शुरुआत की तारीख बताता है???
मैं इसे कम ही सोच सकता हूँ।

निश्चित रूप से मैं फोन पर सलाह देने को भी तैयार हूँ, यदि यह संभव हो। इसके लिए मुझे, जैसा कि आपने सही पहचाना है, संबंधित दस्तावेजों को देखना होगा।
मुझे यह भी कहना होगा कि उचित सलाह के लिए मुझे एक सलाह शुल्क लेना होगा। यह आमतौर पर §6 HOAI के अनुसार समयानुसार दर से ही लिया जा सकता है।

यदि आप मुझसे संपर्क करना चाहते हैं, तो तीन तरीके हैं:
1. मुझे बस एक निजी संदेश भेजें जिसमें आपके संपर्क विवरण हों, मैं आपसे वापस संपर्क करूंगा।
2. मेरे पते को आप बाईं ओर विज्ञापनों में देख सकते हैं।
3. मेरा नंबर सामान्यतः टेलीफोन किताब में मिलेगा।

मैं हमेशा खुश होता हूँ जब मैं किसी की मदद कर पाता हूँ।