ऊपर की मंज़िल बनाना - संरचनात्मक स्थिरता संदेहास्पद

नमस्ते साथियों,
मेरे जीवनसाथी और मैं इस समय सोच रहे हैं कि हमारे भविष्य का आवासीय स्थिति कैसी होनी चाहिए।
इस संदर्भ में यह विचार आया कि क्या मेरे मातापिता के घर की ऊपरी मंजिल बढ़ाना पर्याप्त आवास स्थान प्रदान करने के लिए एक सस्ती विकल्प हो सकता है। हमने इसके बाद भवन कार्यालय से पूछा कि क्या यह संभव है। भवन कार्यालय के अनुसार एक पूर्ण मंजिल अनुमति नहीं है, लेकिन एक कनीस्टोकर विज़न (Kniestockerhöhung) की संभावना है।
यह घर मूल रूप से बंगला के रूप में योजना बनाई गई थी, लेकिन निर्माण नियमों के कारण इसे सैटलडाच (Satteldach) के साथ बनाना पड़ा।
क्या अब निर्माण तकनीकी रूप से ऊपरी मंजिल बढ़ाना संभव है और क्या यह हमारे लिए आर्थिक रूप से संभालने योग्य है, इसे हम अब एक वास्तुकार या निर्माण कंपनी से जांचवाना चाहेंगे। इस प्रकार के लागत अनुमान के लिए हमें कितनी लागत का सामना करना पड़ सकता है?
चूंकि हम पूरी तरह से गैर-विशेषज्ञ हैं और इस विषय पर अभी तक गहराई से विचार नहीं किया है, इसलिए हमें कुछ सुझाव मिलने पर खुशी होगी।
स्नेह सहित, लिली

जब किसी आर्किटेक्ट को काम पर रखा जाता है, तो HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) के अनुसार यह Leistungsphasen 1+2 (Grundlagenermittlung + Vorentwurf) होते हैं, जिनके लिए कुल Honorar का 2+7 = 9% निर्धारित होता है। आर्किटेक्ट का Honorar स्वतंत्र रूप से बातचीत करके नहीं तय किया जाता, बल्कि यह HOAI से बंधा होता है।

Honorar की गणना तथाकथित anrechenbaren Netto-Baukosten (Kostengruppe 300+400 Bauwerk + Technische Ausrüstung), Honorarzone, Umbauzuschlag, Nebenkosten, Mehrwertsteuer के आधार पर होती है। जितना अधिक कार्य का दायरा होगा, उतनी ही अधिक तथाकथित Baunebenkosten (Baunebenkosten) होगी, जिनमें आर्किटेक्ट का Honorar भी शामिल है। अन्य Baunebenkosten में Statiker के लिए Honorare, संभवतः Vermesser आदि शामिल हैं। Baunebenkosten निर्माण में कुल (केवल आर्किटेक्ट के लिए नहीं) Brutto-Baukosten के करीब 18-22% होते हैं।

आर्किटेक्ट आपसे परामर्श करके एक Vorentwurf (अधिकतम 3 Varianten सहित) और एक लागत अनुमान तैयार करता है, जिसके साथ आप बैंक के साथ वित्तपोषण विचार-विमर्श या वित्तपोषण वार्ता में प्रवेश कर सकते हैं। आर्किटेक्ट उन सभी निर्माण और योजना संबंधी कानूनी प्रश्नों को भी स्पष्ट करता है, जो किसी निर्माण परियोजना से जुड़े होते हैं। आर्किटेक्ट आपको आपके बजट के अनुसार एक अनुमोदन योग्य Vorplanung/Planung प्रदान करता है।

यदि भवन की पर्याप्त स्थिरता और उपयोगी Rohbaukonstruktion हो तो ऊपर अतिरिक्त मंजिल बनाना आमतौर पर फायदे का सौदा होता है। 50 के/60 के दशक के बंगले आमतौर पर इसके लिए काफी उपयुक्त होते हैं, हालांकि वे सामान्यतः काफी सादगी से बनाए गए होते हैं। यदि वह बंगला एक Fertighaus है, तो मैं थोड़ा संदेहास्पद रहूंगा।

शुभ संध्या लिली,

अब यह देखना कि तकनीकी रूप से एक अतिरिक्त मंजिल बनाना संभव है या नहीं और क्या यह हमारे वित्तीय दायरे में आता है, हम इसे अब किसी आर्किटेक्ट या निर्माण कंपनी से जांचवाना चाहेंगे। ऐसे एक लागत अनुमान के लिए हमें किस प्रकार के खर्च की उम्मीद करनी चाहिए?

विल ने तुम्हें पहले ही वह रास्ता दिखाया है, जो आर्किटेक्ट के माध्यम से व्यक्तिगत ठेका देने पर अपनाया जाना चाहिए। मैं तुम्हें सुझाव देना चाहूंगा कि कुछ अलग तरीके से आगे बढ़ो।

एक मौजूदा संपत्ति पर अतिरिक्त मंजिल बनाना "शायद" पैंडोरा के बॉक्स की तरह हो सकता है, या यह भी काफी सरल हो सकता है। (दुर्भाग्य से तुम यह नहीं लिखती कि बंगला कितना बड़ा है और संभावित स्थान कैसे बढ़ सकता है)। इसकी जांच करने के लिए पुराने दस्तावेज़ों का उपयोग किया जा सकता है - यदि उपलब्ध हों; अगर नहीं, तो एक स्थैतिक इंजीनियर को आकर संपत्ति देखनी चाहिए। मेरी राय में एक विशेषज्ञ - कम से कम एक बढ़ई भी - को भी बुलाया जाना चाहिए, जो छत और उसकी संरचना का मूल्यांकन कर सके; संभव है कि यह संरचना और छत की टाइलें फिर से उपयोगी हों। एक स्थैतिक इंजीनियर को काम पर रखना पैसा लगेगा; बढ़ई शायद एक प्रस्ताव के तहत साइट पर मुफ्त भी आ सकता है।

इसलिए इससे पहले कि तुम और तुम्हारे जीवनसाथी किसी संभावित ऊपर की मंजिल के बारे में गहराई से सोचो, तुम्हें एक भरोसेमंद वित्त पोषक से मिलना चाहिए और अपनी वित्तीय संभावनाओं पर चर्चा करनी चाहिए। जब तक आप यह ठीक से नहीं जानते कि आप कितना निवेश कर सकते हैं, तब तक यह तय करना मुश्किल होगा कि परियोजना को वित्तीय दृष्टिकोण से शुरू किया जा सकता है या नहीं। जब एक निश्चित राशि "x" ज्ञात हो, तो आर्किटेक्ट या निर्माण कंपनी (जो नवीनीकरण में प्रमाणित अनुभव रखती हो) के पास जाओ और अपनी परियोजना प्रस्तुत करो। एक प्रस्ताव मांगो, इस मामले पर आधारित कि एक अतिरिक्त मंजिल बनाना संभव है; साथ ही यह भी पूछो कि यदि बंगले को "थोड़ी" स्थैतिक सहायता की आवश्यकता हो तो उसके खर्च कितने होंगे।

जब तक एक निश्चित प्रस्ताव, यहाँ तक कि दो (आर्किटेक्ट से _बातचीत शुरू करने से पहले यह साफ करो कि पहली सलाह मुफ्त है या नहीं; नहीं तो आप एक अनुबंध में फंस सकते हो, जैसे आप विश्वास में कह देते हो "कृपया शुरू करें") या तीन प्रस्ताव प्राप्त नहीं हो जाते, तब तक तुम्हें अंदाजा नहीं होगा कि स्थिति कैसी है। पता चलेगा कि क्या आप निर्माण परियोजना को संभाल सकते हो और एक अंतिम निर्णय ले सकते हो।

इस संदर्भ में - यदि और जब यह निर्माण परियोजना शुरू की जाती है, तो पहले एक टैक्स सलाहकार/नोटरी से मिलो और अपने दोनों के लिए कानूनी स्थिति स्पष्ट करो; आप दोनों विवाहित नहीं हो।

शुभकामनाएं, निर्माण विशेषज्ञ

शानदार सुझावों के लिए धन्यवाद। एक सामान्य व्यक्ति के लिए WWW में जानकारी का सैलाब थोड़ा असमझदारी भरा होता है।

ठीक "पैंडोरा का बक्सा" के कारण ही हम पहले से ही लगभग हजारों यूरो (2500 से अधिक) एक आर्किटेक्ट/स्ट्रक्चरल इंजीनियर में निवेश करने को लेकर चिंता में हैं और फिर बाद में पता चलता है कि परियोजना हमारे बजट से बाहर है। आपकी प्रतिक्रियाओं और मेरी खोज के अनुसार, सेवा चरण 1-2 लगभग हमारे बजट के अंदर ही होना चाहिए।

मेरे दादा जी ने यह घर 70 के दशक की शुरुआत में डिजाइन और बनाया था। रहने का क्षेत्रफल 140 वर्ग मीटर है और घर आंशिक रूप से तहखाने वाला है। अतः ऊपर की मंजिल का विस्तार लगभग 105 वर्ग मीटर से अधिक नहीं होना चाहिए, हालांकि मेरी जानकारी के अनुसार, छत की ढलान वाले हिस्से को पूर्ण रूप से वर्ग मीटर में नहीं गिना जाता, है ना? निर्माण योजना और संरचनात्मक डिजाइन अभी भी मौजूद है। मेरे पिता को शक है कि बिना अतिरिक्त सुदृढ़ीकरण के ऊपर की मंजिल का विस्तार संभव नहीं होगा। छत की संरचना संभवतः आगे उपयोग में नहीं लाई जा सकेगी।

हमें यह स्पष्ट है कि कुछ ही दसियों हजार यूरो में यह काम पूरा नहीं होगा। क्योंकि यहां के क्षेत्र में ज़मीन और संपत्ति की कीमतें बहुत ऊँची हैं और हमारा बजट काफी प्रभावित होगा, इसलिए हमें उम्मीद है कि यह शायद संभव हो सके। मेरे लिए भविष्य की दृष्टि से और वृद्धावस्था में संभावित सहायता की जरूरत को ध्यान में रखते हुए, हमारे माता-पिता के पास ही रहने का महत्व है, इसलिए यह दुविधा है।

वित्तीय सीमा के बारे में हमने अपने लिए एक अधिकतम सीमा निर्धारित की है, जिसमें योजना के लिए 50,000 यूरो की एक अतिरिक्त राशि शामिल है।

आर्थिक हिस्सेदारी, वास्तविक अंतिम राशि पर निर्भर करते हुए, लगभग 15-25% हो सकती है। संबंधित घर अभी तक किसी ऋण/लोन से बाधित नहीं है।

अगले कदम के रूप में, यदि मैंने सही समझा है, तो माता-पिता और बैंक के साथ वित्तपोषण का समन्वय करना होगा और फिर एक निश्चित राशि के साथ स्ट्रक्चरल इंजीनियर या आर्किटेक्ट के पास जाना होगा (ध्यान रखना होगा कि सलाह के लिए कैसे भुगतान किया जाता है)।

यह हमारे लिए वास्तव में बहुत सहायक रहा। धन्यवाद!

सादर, लिली

नमस्ते लिली,

जिस बारे में आप लोग पहले से सोच-विचार करना चाहिए वह है आवश्यक ऋण की सुरक्षा।

आमतौर पर ऐसी सुरक्षा एक बंधक अधिकार (Grundschuld) के माध्यम से होती है। जैसे कि अब तक पढ़ा गया है, वर्तमान भवन और ज़मीन आपके माता-पिता के नाम हैं।

इसलिए सुरक्षा भी माता-पिता द्वारा होनी चाहिए, जब तक आप लोग मरम्मत के बाद घर को दो कानूनी रूप से अलग-अलग स्वामित्व वाले अपार्टमेंटों में न बदल दें और एक WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) की स्थापना न करें।

यदि माता-पिता बंधक अधिकार दर्ज कराने के लिए तैयार भी हों, तो मेरी राय में कम से कम दो जोखिम मौजूद हैं:

1. यदि आप, किसी भी कारण से, वित्तपोषण चुकाने में असमर्थ हो जाते हैं और जबरन नीलामी होती है, तो न केवल आप अपना अपार्टमेंट खो देंगे, बल्कि आपके माता-पिता भी। यह जोखिम आपके माता-पिता के लिए उनके अपार्टमेंट में जीवनभर के रहने के अधिकार (जो बंधक प्रलेख में दर्ज होगा) के द्वारा सीमित किया जा सकता है। हालांकि, ऐसा रहने का अधिकार ऋण देने योग्य मूल्य को काफी कम कर देता है।

2. कानूनी दृष्टि से, इस व्यवस्था में आप (यानी आपका साथी और आप) किसी भी संपत्ति के मालिक नहीं हैं। इसलिए कम से कम यह देखना होगा कि कभी भी पूरी संपत्ति पर विरासत कर लागू हो सकता है। परिवार के भीतर संभावित विवाद को फिलहाल अलग रखा जाए।

इसलिए मेरी सलाह होगी कि दो अपार्टमेंटों में वास्तविक विभाजन किया जाए और WEG की स्थापना की जाए।

सादर,

डर्क

नमस्ते लिली,

मैं अपने Beitrag को Bauexperte के Vorschlag के संदर्भ में भी ergänze करता हूँ: Bestand में निर्माण करना "grünen Wiese" पर Neubau करने से अलग होता है। ऐसे Bestand में किसी Bauvorhaben के लिए हमेशा एक möglichst detaillierte Bauaufnahme आवश्यक होती है, जिसमें Erhaltungszustand और Bausubstanz की Verwendbarkeit, संभावित Bauschäden और Bau- und planungsrechtliche Situation की जांच की जाती है।
साथ ही हमेशा एक Bauaufmaß और aktuelle Bestandspläne बनवाना जरूरी है, क्योंकि पुराने Bauantragsunterlagen, अगर मौजूद भी हों, तो भी वे वर्तमान Bauzustand को नहीं दर्शाते।
ये Voruntersuchungen एक Architekt करता है, ज़रूरत पड़ने पर Statiker की भागीदारी के साथ।

Bauteilen/Baustoffen की Wiederverwendbarkeit को यथार्थ रूप में देखना चाहिए: बहुत ही दुर्लभ, पुराने Baustoffs को निकालकर साफ़ किया जा सकता है और पुनः स्थापित करने के लिए तैयार किया जा सकता है। परन्तु यह हमेशा किफायती नहीं होता। 70 के दशक का पुराना Dachstuhl और Pfannendeckung का कोई ऐसा मूल्य नहीं होता जो उसकी Aufarbeitung के खर्च को जायज ठहरा सके। पुराने Baustoffs का Wiederverwendung, जो सामान्य Normen के अनुसार नहीं होते, Planer के लिए Risk लेकर आता है - यह उसका Risk होता है।

ये Voruntersuchungen समय और लागत मांगती हैं, लेकिन ये Bauprozess के लिए एक आवश्यक शर्त हैं ताकि surprises से möglichst बचा जा सके। ये surprises पूरी तरह से हटाए नहीं जा सकते, लेकिन Büchse der Pandora को छोटे स्तर पर रखा जा सकता है। Handwerker Planer नहीं होते और मुफ्त Angebote कोई Fachplanung की जगह नहीं ले सकते। ऐसे Bauvorhaben जो बिना सही Planung के शुरू होते हैं, अक्सर organisatorische Sackgasse में खत्म होते हैं और परिणाम असंतोषजनक होता है। मैंने पिछले 5 वर्षों में Bauberatungen में तीन ऐसे Bauvorhaben देखे हैं जो इस तरह "gegen die Wand gefahren" हो गए हैं। और इसका भी खर्च होता है।

मैं तुम्हें सलाह देता हूँ कि एक altbauerfahrenen Architekten के साथ सीधे Bauberatung का Termin लो, जिससे वह स्थिति का मूलभूत आकलन कर सके और उपलब्ध Unterlagen के आधार पर एक प्राथमिक और अनुमानित Kostenrahmen बता सके। ज़रूरत पड़ने पर आप विस्तृत Kostenschätzung के साथ Flächenberechnungen और grundsätzlich möglichen Ausbau की Skizze लेकर Finanzierungsberatung कर सकते हो। आपकी Herangehensweise और आर्थिक Randbedingungen, जहाँ तक वर्णित हैं, यथार्थवादी हैं।

Dirk की बनी हुई Anmerkungen भी महत्वपूर्ण हैं और उन्हें पहले से सोचना चाहिए।