Votre évaluation de l'estimation des coûts et du financement

Bonjour à toutes et à tous,

comme nous sommes en train de planifier l’achat d’un terrain et la construction d’une maison, je souhaite vous présenter brièvement notre projet avec la demande de votre avis pour savoir si tout cela est réalisable ou si nous nous trompons complètement dans nos réflexions.

Nous sommes sur le point d’acheter un terrain d’environ 750 m². Prix incluant la taxe d’acquisition foncière et les frais de notaire : 50 000 euros. Nous souhaitons y construire une maison unifamiliale (éventuellement avec un appartement annexe) d’environ 160 m² dans un style Bauhaus. Nous avons envisagé un prix de 280 000 euros (cela devrait être une maison en maçonnerie KfW 70 incluant tous les frais annexes de construction). Ici, nous ne sommes pas tout à fait sûrs que ce prix soit réaliste. De plus, la maison devrait avoir une cave (50 000 euros). Les aménagements extérieurs sont estimés à 20 000 euros, un garage/carport (pas forcément immédiatement) à 5 000 euros. En résumé :

- Terrain : 50 000 euros (le prix est fixe)
- Maison avec appartement annexe incluant tous les frais annexes de construction : 280 000 euros
- Cave : 50 000 euros
- Aménagements extérieurs : 20 000 euros
- Garage/Carport : 5 000 euros
= 405 000 euros.

Qu’en pensez-vous : cette estimation des coûts est-elle à peu près réaliste ou sommes-nous complètement à côté de la plaque ? Payer moins serait bien sûr agréable, mais cela ne devrait en aucun cas être plus cher.

Nous souhaitons financer de préférence par un prêt KfW (100 000 euros) et le reste par un prêt bancaire classique. Les fonds propres s’élèvent à 100 000 euros (en liquide, sans prestations personnelles). Actuellement, nous sommes deux, tous deux actifs professionnellement avec un revenu net mensuel total d’environ 4 200 euros (plus une voiture de fonction à usage privé, sans treizième mois, commissions, etc.). Nous aimerions commencer par rembourser environ 2 400 euros par mois pendant environ 2 ans, puis – si un enfant devait arriver – réduire la mensualité à 1 500 euros. En cas de surplus, des remboursements anticipés seraient effectués. Nous souhaitons avoir remboursé l’intégralité du prêt dans les 20 ans, avec un taux d’intérêt fixe sur toute la durée de 20 ans.

Lors d’un premier entretien bancaire (Volksbank), on nous a dit qu’en principe un ajustement de la mensualité en cours de prêt est possible, mais que passer de 2 500 euros à 1 500 euros serait trop important. Quelqu’un sait-il si toutes les banques voient les choses ainsi ? Quelle est la marge de manœuvre autorisée entre les mensualités ? Ne vaudrait-il pas mieux commencer directement avec 1 500 euros de remboursement et vers la fin de l’année utiliser les 12 000 euros économisés pour un remboursement anticipé ? À quel taux effectif devrions-nous nous attendre pour le prêt bancaire ? La personne de la Volksbank est restée assez discrète lors de ce premier entretien. Quelles banques proposent un taux fixe sur 20 ans ? Combien de points de pourcentage faut-il prévoir de majoration pour cette fixation du taux ?

Beaucoup de questions à la fois. Ce serait super si certains voulaient bien nous donner leur avis.

Bien à vous,
Behauserin

Bonjour pourquoi,

Votre estimation des coûts est réaliste. Pour une durée de prêt de 20 ans, vous devriez envisager un remboursement de 4-5 %, donc très élevé.
Je recommande plutôt un remboursement de 2 % et une possibilité de remboursement anticipé annuel de 10 000 [Sondertilgungsmöglichkeit]. Cela vous permet d'avoir une charge mensuelle plus faible et, en utilisant le remboursement anticipé, une durée de prêt courte. Le taux effectif devrait être inférieur à 4 % compte tenu de votre solvabilité et du cadre de financement. Madame Unger pourra certainement vous en dire plus ici sur le forum. Bonne chance pour la construction de votre maison.

Bonjour,

je considère également les chiffres comme réalistes. Selon la région, il y a même déjà une bonne qualité d’équipement ou une marge pour une bonne technique du bâtiment afin de maintenir les coûts d’exploitation bas par la suite.
De toute façon, plus que le programme Kfw 153 ne sera pas possible l’année prochaine.

Sans enfants, il n’y aura éventuellement pas de programmes régionaux,
le MAP serait à examiner éventuellement au niveau régional.

Selon la durée de 20 ou 30 ans, il n’y a ici qu’une différence de 0,06 % pour la part KfW.

Sinon, je rejoindrais mon prédécesseur.

Cordialement

Malheureusement, il n'y a pas beaucoup de banques qui proposent un taux fixe sur 20 ans. La Volksbank ici près de chez moi ne pouvait offrir que 15 ans. La Sparkasse l'a fait pour moi via son assurance. Les assureurs/caisses d'épargne comme par exemple Debeka, Hannoverische proposent des durées longues. Mais c'est un prêt amortissable tout à fait normal, donc pas d'inquiétude. Les conditions sont très bonnes et fortement recommandées pour un faible taux d'endettement. Selon moi, le budget de 5' pour un garage est un peu juste. Pourquoi ne pas envisager directement un double garage pour une telle maison ?