Hausbau129
02.08.2019 15:23:28
- #1
Bonjour à tous,
nous avons déjà lu pas mal de choses ici sur le forum et nous voulons maintenant exposer notre cas. Il s’agit concrètement du financement et un peu de retour d’expérience nous aiderait beaucoup dans la « jungle financière ».
Notre situation :
Ma femme et moi avons tous les deux 36 ans. Nous avons 3 enfants (7, 5 et 1 an)
Nous avons acheté un terrain avec des fonds propres (57 000 €, 604 m²)
Nous voulons construire une maison individuelle (maçonnerie avec sous-sol, 160 m² de surface habitable) Le contrat de construction est déjà signé.
Coûts et fonds propres
Coût total 520 000 € (397‘ maison au prix fixe, 57‘ terrain, 66‘ frais annexes de construction)
Fonds propres 160 000 € (57‘ terrain, 66‘ en liquide, 37‘ apport personnel)
Crédit nécessaire 360 000 €
Revenus
Salaire mari 4 500 € net (employé, contrat à durée indéterminée)
Contrat travail femme en pause pour congé parental. Les 3-4 prochaines années prévues à la maison. Peut toutefois reprendre si nécessaire (contrat CDI dans la fonction publique – reprise possible à un taux libre sous 2-3 mois).
Avec les allocations familiales, nous disposons actuellement de 5 100 € par mois.
Actuellement, nous utilisons environ 50 %. Les 50 % restants sont épargnés. Le loyer n’est que de 400 €.
Conditions souhaitées
Nous aimerions consacrer environ 1 500 € en remboursement mensuel.
Nous aimerions pouvoir ajuster la mensualité de remboursement (au cas où je gagnerais un peu moins en changeant de travail)
Remboursement anticipé de 5 % par an possible (nous pensons pouvoir rembourser plus que la mensualité souhaitée dans les prochaines années) Peut-être aussi que nous bénéficierons de l’aide pour les familles qui construisent. Cela serait aussi utilisé comme remboursement anticipé.
Une fixation du taux d’intérêt sur 20 ans nous donnerait une bonne sécurité. À ce moment-là, les enfants seront adultes, etc. Nous sommes plutôt orientés vers la sécurité.
Je pense aussi qu’en 20 ans, nous aurons remboursé le crédit par des remboursements anticipés, si rien de grave ne se passe. Je le ferais aussi si possible. Je ne veux pas rembourser jusqu’à la retraite si c’est évitable.
Nous avons maintenant reçu des offres pour les 360 000 €
Par exemple, nous avons reçu une offre assez complexe comportant 6 volets :
Ce que j’ai compris :
Maintenant, nous avons une deuxième offre de notre banque principale :
Prêt amortissable, taux fixe 20 ans, 3 changements possibles du taux d’amortissement (entre 1 et 5 %), taux annuel effectif 1,39 %, remboursement mensuel 1 500 €, remboursements anticipés de 5 % par an possibles
Mes impressions :
J’ai mille pensées contradictoires en tête, pour et contre. Peut-être que 1 ou 2 commentaires de votre part m’aideraient. Je penche pour l’offre 2 même si elle est plus chère. Elle me paraît plus flexible (ajustements des remboursements, remboursements anticipés) et plus sûre (20 ans, cela coûte un peu plus en taux).
Ai-je une erreur de raisonnement ? Y a-t-il des avis à ce sujet ?
Merci pour votre temps et vos efforts à avoir lu jusque-là. Désolé si je ne formule pas bien ma question. Mais en fait je veux savoir quel modèle vous trouvez meilleur pour notre situation...
MERCI
nous avons déjà lu pas mal de choses ici sur le forum et nous voulons maintenant exposer notre cas. Il s’agit concrètement du financement et un peu de retour d’expérience nous aiderait beaucoup dans la « jungle financière ».
Notre situation :
Ma femme et moi avons tous les deux 36 ans. Nous avons 3 enfants (7, 5 et 1 an)
Nous avons acheté un terrain avec des fonds propres (57 000 €, 604 m²)
Nous voulons construire une maison individuelle (maçonnerie avec sous-sol, 160 m² de surface habitable) Le contrat de construction est déjà signé.
Coûts et fonds propres
Coût total 520 000 € (397‘ maison au prix fixe, 57‘ terrain, 66‘ frais annexes de construction)
Fonds propres 160 000 € (57‘ terrain, 66‘ en liquide, 37‘ apport personnel)
Crédit nécessaire 360 000 €
Revenus
Salaire mari 4 500 € net (employé, contrat à durée indéterminée)
Contrat travail femme en pause pour congé parental. Les 3-4 prochaines années prévues à la maison. Peut toutefois reprendre si nécessaire (contrat CDI dans la fonction publique – reprise possible à un taux libre sous 2-3 mois).
Avec les allocations familiales, nous disposons actuellement de 5 100 € par mois.
Actuellement, nous utilisons environ 50 %. Les 50 % restants sont épargnés. Le loyer n’est que de 400 €.
Conditions souhaitées
Nous aimerions consacrer environ 1 500 € en remboursement mensuel.
Nous aimerions pouvoir ajuster la mensualité de remboursement (au cas où je gagnerais un peu moins en changeant de travail)
Remboursement anticipé de 5 % par an possible (nous pensons pouvoir rembourser plus que la mensualité souhaitée dans les prochaines années) Peut-être aussi que nous bénéficierons de l’aide pour les familles qui construisent. Cela serait aussi utilisé comme remboursement anticipé.
Une fixation du taux d’intérêt sur 20 ans nous donnerait une bonne sécurité. À ce moment-là, les enfants seront adultes, etc. Nous sommes plutôt orientés vers la sécurité.
Je pense aussi qu’en 20 ans, nous aurons remboursé le crédit par des remboursements anticipés, si rien de grave ne se passe. Je le ferais aussi si possible. Je ne veux pas rembourser jusqu’à la retraite si c’est évitable.
Nous avons maintenant reçu des offres pour les 360 000 €
Par exemple, nous avons reçu une offre assez complexe comportant 6 volets :
[*]L-Bank 70 000 € 10 ans remboursement complet mensualité 670 €, 0,75 % (prêt subventionné 50‘ logement avec enfant + 20‘ prêt combiné – donc en fait 2 prêts)
[*]Sparkasse 100 000 € prêt amortissable sur 10 ans mensualité 387 €, 0,69 %, remboursements anticipés possibles, capital restant dû après 10 ans : environ 60 000 €
[*]Prêt combiné Sparkasse/LBS : épouse 95 000 € mensualité 317 € sur 20 ans, taux annuel effectif 0,20 %, possibilité illimitée de remboursement anticipé (prêt in fine qui sera remboursé après 13 ans via un contrat d’épargne logement. Taux bas grâce aux aides Riester pour épouse + 2 enfants)
[*]Prêt combiné Sparkasse/LBS : mari 95 000 € mensualité 325 € sur 20 ans, taux annuel effectif 0,67 % possibilité illimitée de remboursement anticipé (prêt in fine qui sera remboursé après 13 ans via un contrat d’épargne logement. Taux bas grâce aux aides Riester pour mari + 1 enfant)
Ce que j’ai compris :
[*]Le taux est bon. En moyenne sur tous les contrats probablement autour de 0,6 % (je n’ai pas calculé précisément)
[*]Puisque dans les deux prêts combinés, les aides Riester sont incluses dans le contrat d’épargne logement, il y aura plus tard des coûts dus à la fiscalité différée qui ne sont pas pris en compte dans le taux effectif. Impossible à calculer aujourd’hui car je ne connais pas mon taux d’imposition à la retraite, je ne sais pas quel âge j’aurai, je ne connais pas l’inflation, etc. Les coûts pourraient être entre 15 000 et 20 000 €. Cela ferait que le taux moyen serait certainement pas 0,6 % mais plutôt vers 1 %. Ce serait toujours acceptable.
[*]La mensualité est avec environ 1 700 € en fait plus élevée que prévue. On pourrait sûrement encore ajuster à la baisse.
[*]Les aides Riester peuvent poser problème en cas de revente de la maison.
[*]Le crédit Sparkasse a un capital restant dû de 60 000 € à rembourser au bout de 10 ans, ce qui implique un certain risque lié à l’évolution des taux. Je préférerais avoir tout sur 20 ans.
[*]Globalement, je trouve tout ça assez compliqué. Au moins la partie avec les contrats d’épargne logement et les aides Riester. J’ai toujours évité ce genre de choses volontairement jusqu’à présent.
[*]Ai-je oublié quelque chose ?
Maintenant, nous avons une deuxième offre de notre banque principale :
Prêt amortissable, taux fixe 20 ans, 3 changements possibles du taux d’amortissement (entre 1 et 5 %), taux annuel effectif 1,39 %, remboursement mensuel 1 500 €, remboursements anticipés de 5 % par an possibles
Mes impressions :
[*]Même si ici le taux est deux fois plus élevé, c’est facile à comprendre (je trouve les 6 contrats précédents très complexes)
[*]Très flexible (réduction de la mensualité via changement du taux d’amortissement, augmentation via remboursements anticipés). C’est d’abord positif en cette période d’incertitudes économiques. J’ai certes un bon emploi mais on ne sait pas ce qui se passera dans 10 ans. Je ne suis pas agent public à vie.
[*]Sécurité due au taux fixe 20 ans (les enfants seront adultes dans 20 ans, si les taux baissent dans 10 ans → résiliation spéciale)
[*]Grâce aux remboursements anticipés surtout les premières années, on peut bien réduire la charge d’intérêts car cela agit sur toute la durée (c’est aussi possible dans le modèle compliqué plus haut)
[*]Pas de risque de changement de taux avant la 20e année !
J’ai mille pensées contradictoires en tête, pour et contre. Peut-être que 1 ou 2 commentaires de votre part m’aideraient. Je penche pour l’offre 2 même si elle est plus chère. Elle me paraît plus flexible (ajustements des remboursements, remboursements anticipés) et plus sûre (20 ans, cela coûte un peu plus en taux).
Ai-je une erreur de raisonnement ? Y a-t-il des avis à ce sujet ?
Merci pour votre temps et vos efforts à avoir lu jusque-là. Désolé si je ne formule pas bien ma question. Mais en fait je veux savoir quel modèle vous trouvez meilleur pour notre situation...
MERCI