Qu'est-ce que les capitaux propres selon la banque/frais de notaire lors du refinancement/contractant général ou architecte

Bonjour !
J’ai acheté il y a environ 2 ans un terrain à Berlin. Acheté pour 282 euros par m2, la valeur foncière actuelle est de 360 euros par m2 (le terrain se vend environ 480 euros par m2). J’ai convenu d’un taux d’intérêt fixe pour 5 ans. Le capital restant dû sera alors de 187 000 euros. Le plan était de refinancer après ces 5 ans (dont la maison incluse).

Mon ami et moi souhaiterions maintenant commencer la construction un peu plus tôt. Le crédit serait remboursé environ un an plus tôt. L’indemnité de remboursement anticipé s’élève à quelques centaines d’euros. Pas de problème, surtout avec les taux plus bas actuels.

J’ai quelques questions (préliminaires) concernant notre projet :
1. Qu’est-ce que la banque considère exactement comme fonds propres ? Le montant déjà remboursé seulement ou la plus-value est-elle également prise en compte et considérée comme garantie ?
2. Le registre foncier sera ajusté lors du refinancement. En même temps, mon ami doit également être inscrit au registre foncier. Quels coûts cela engendre-t-il ?
3. Nous avons suffisamment de temps pour nous renseigner sur d’éventuelles entreprises de construction. Nous avons déjà reçu plusieurs catalogues de maisons. Nous voulons une maison avec deux pignons, en briques, 140 m2, hauteur sous plafond augmentée (environ 2,70 m). Pour l’aménagement intérieur, je ne souhaite pas de standard (pas un « escalier en hêtre » typique, des carreaux plus haut de gamme que 25-30 euros/m2 et du carrelage dans toute la maison, plutôt une baignoire autoportante, etc.). Nous nous demandons si un conducteur de travaux/ architecte (même si nous ne voulons rien d’exceptionnel pour le plan ou le style de construction) ne serait pas mieux pour nous. On lit souvent que ces petits détails dans les aménagements coûtent énormément d’argent. Quel est votre avis : entrepreneur général ou architecte ?

Au fait : je suis fonctionnaire, 31 ans (à partir de février 4000 euros nets), mon ami, 32 ans, gagne actuellement environ 2500 euros nets. Les fonds propres s’élèvent actuellement à environ 30 000 euros. Je qualifierais donc notre situation financière de solide.

Merci d’avance pour votre aide.

Peut-être que quelqu’un connaît un bon architecte à Berlin ?

L'hypothèque de votre banque actuelle A sera transférée à la nouvelle banque B, cela ne coûte rien dans un premier temps. La constitution de l'hypothèque pour un autre crédit coûte environ 1100 euros chez le notaire et encore environ 1000 euros au bureau des hypothèques. (c'était comme ça chez nous (notaire à Berlin/terrain dans l'OHV)) Ce qui est considéré comme capital propre varie d'une banque à l'autre. Chez nous, la différence entre le prix d'achat et la valeur actuelle du sol a été prise en compte comme capital propre. Pour vous, c'est 78 euros le m². Le prix de vente actuel ne les intéresse pas, tout ce qui dépasse la valeur du sol est une spéculation.

1. Qu'est-ce que la banque considère exactement comme fonds propres ? Seulement le montant amorti ou la plus-value est-elle aussi prise en compte et considérée comme garantie ?

Les deux. Le montant exact dépend de la manière dont la banque évalue le terrain.

2. Le registre foncier est modifié lors d’un refinancement. Dans ce cadre, mon ami doit aussi être inscrit au registre foncier. Quels coûts cela engendre-t-il ?

Tu dois vendre la moitié de ta part à ton ami. Cela coûte des frais de notaire, des droits de mutation et des frais du registre foncier. Tu peux calculer cela toi-même via différents simulateurs en ligne (par exemple chez les intermédiaires spécialisés).

3. Nous avons suffisamment de temps pour nous renseigner sur d’éventuelles entreprises de construction. Nous avons déjà demandé plusieurs catalogues de maisons. Nous souhaitons une maison avec deux pignons, en brique, 140 m2, hauteur sous plafond élevée (env. 2,70). Surtout pour l’aménagement intérieur, je ne veux pas de standard (pas d’« escalier en hêtre » typique, des carreaux de meilleure qualité que 25-30 EUR/m2 et du carrelage dans toute la maison, plutôt une baignoire îlot, etc.). Nous nous demandons s’il ne vaudrait pas mieux engager un conducteur de travaux/architecte (même si nous ne souhaitons rien d’extraordinaire au niveau du plan d’étage et du style de construction). On lit souvent que ces petits détails dans l’équipement coûtent énormément d’argent. Qu’en pensez-vous : entrepreneur général (GU) ou architecte ?

Les deux sont possibles. Il est difficile de dire de manière générale, mais si vous souhaitez vraiment une maison standard, je pencherais pour l’entrepreneur général.

Le prix de vente actuel leur est égal, tout ce qui est au-dessus de la valeur foncière de référence est de la spéculation

Ce n'est pas vrai. La valeur foncière de référence est une VALEUR ORIENTATIVE, en plus basée sur le passé et ne dit rien sur le marché actuel.

Merci pour vos réponses rapides !