Clé en main ou gestion autonome ?

Bonjour à tous,
nous en sommes tout au début de notre projet de construction et sommes actuellement de parfaits novices.
Nous sommes sur le point d’acheter notre terrain constructible près de Wolfsburg, en Basse-Saxe. Nous pourrons commencer la construction sur notre terrain entièrement viabilisé au milieu de l’année prochaine.

Malgré le temps encore long devant nous, nous souhaitons déjà commencer la planification. Il est souvent proposé un maison clé en main à prix fixe par diverses entreprises. Cependant, beaucoup d’amis et collègues m’ont récemment conseillé de réaliser la planification (et finalement aussi les réceptions) avec un architecte et de confier pendant la construction chaque corps de métier individuellement en gestion autonome. Les économies seraient d’au moins 50 000,- €.

Dans mon travail, je suis (en termes de temps) très flexible et j’ai aussi l’envie de m’impliquer plus profondément dans ce sujet et d’y consacrer beaucoup de temps et d’énergie personnels. Comme je travaille en tant que chef de projet informatique, je suis plutôt maladroit de mes mains. Cependant, je me sens capable d’assurer la gestion de projet.
Au final, je considérerais aussi la question de façon assez rationnelle financièrement : si je peux économiser plus d’argent en m’impliquant moi-même dans la construction que ce que je gagne net dans le même temps, alors je préfère opter pour la construction et réduire considérablement mon activité professionnelle. Avec une économie potentielle de >50 000,- €, ce serait très probablement le cas.

Mais je me demande si cette approche est vraiment judicieuse pour moi. Mes plus grandes inquiétudes concernent la commande des artisans. On entend sans cesse parler de la pénurie de main-d’œuvre dans l’artisanat, et si, au final, en tant que maître d’ouvrage privé, je dois attendre par exemple 1,5 ans le couvreur, je n’aurai sûrement rien gagné.

Je serais très heureux d’avoir vos avis !

Si tu cherches un peu ici ou lis un moment, tu verras qu'il y a beaucoup d'opinions sur ta question, mais pas de réponse définitive. Avec un bon conducteur de travaux et un bon architecte, construire sur mesure est probablement amusant. Avec de mauvais, ce ne l'est pas. Un prix forfaitaire du maître d'œuvre ou du fournisseur de maisons préfabriquées fait mieux dormir certains maîtres d'ouvrage ; pour d'autres, ce n'est pas si important.

Je n'ai encore posé aucune pierre, mais je vois déjà lors du choix de l'architecte et du géomètre que c'est du travail de négocier des idées et des prix avec cinq architectes et cinq géomètres. Avec le géomètre, c'est encore relativement simple (parce qu'il est clair ce qu'il doit livrer), mais pas avec l'architecte. Comment un profane reconnaît-il un bon architecte ? On lit souvent ici que la chimie doit coller (les bons chimistes construisent-ils aussi de bonnes maisons ?), ou parfois le mari recommandé par une connaissance. Les prix demandés (en tout cas ceux de mes architectes) varient énormément, et le plus cher n'est en aucun cas le meilleur. Je me réjouis déjà des 32 000 corps de métier qui m'attendent encore.

Plus tu dépends du respect des délais et des budgets, plus tu devrais peut-être choisir un professionnel qui l’a déjà fait des dizaines de fois et te décharge du travail. Bien sûr, cela coûte un peu. Si tu peux gérer de manière détendue tes propres erreurs de planification (rappelle-toi, tu es un amateur !), tu es peut-être plutôt du genre à le faire toi-même.

De nombreux amis et collègues m'ont cependant récemment conseillé de réaliser la planification (et finalement aussi les réceptions) avec un architecte et, pendant la construction, d'attribuer tous les corps de métier individuellement en gestion autonome. L'économie de coûts serait d'au moins 50 000 € dans ce cas.

Je dois citer la « carotte » : « jamais de la vie, petit Peter ! ». Dans ce mélange, je trouve que c'est un conseil assez étrange, je n'ai jamais entendu cela auparavant. J'entends souvent parler de maîtres d'ouvrage (primipares) qui se croient être des chasseurs de bonnes affaires ou des génies des achats – mais jusqu'à présent jamais en combinaison avec le conseil avisé de laisser aussi l'architecte qui planifie diriger la construction. Les attributions individuelles en gestion autonome de la part de profanes sont un jeu de roulette russe. Laisser l'architecte précisément en phase de prestation 6 et 7 faire une pause est un conseil que, même à mon pire ennemi, je ne donnerais pas par manque de sadisme : je comprends trop bien les méandres des appels d'offres pour cela. D'un autre côté, mon imagination suffit à supposer que « des esprits simples » peuvent trouver cela génial. La plus grande économie de coûts se trouve, au contraire, précisément à cet endroit-là, en confiant les appels d'offres et la préparation des attributions à des mains professionnelles (et le bouton turbo pour cela est alors la discipline concernant les bow-windows, fenêtres d'angle, grands carreaux et autres).

Hihi - informaticien qui a deux mains gauches et qui veut mener une construction de maison.

Vous voulez construire de manière individuelle, alors prenez l'architecte (mais cela coûte facilement 40 k€ pour toutes les phases de prestations). L'argent pour l'architecte représente d'ailleurs déjà une grande partie du bénéfice de l'entrepreneur en construction, car celui-ci n'a pas besoin d'architecte et propose sa maison standard.

Si tu veux toi-même prendre en charge des choses comme la direction des travaux, tu devrais te demander si tu es assez compétent techniquement pour reconnaître chaque bricolage et gérer les interfaces des différents corps de métier.
Si tu sais faire des appels d'offres — c'est-à-dire calculer précisément les quantités et les qualités — fais-le volontiers. C'est souvent là que même des architectes diplômés échouent.

Les maisons d'architecte sont d'ailleurs souvent plus chères que les maisons standard. Cela vient du fait que c'est un produit artisanal pour toi. Avec tous les (chers) souhaits spéciaux et ajustements qui ne sont pas possibles chez le constructeur général.

Merci pour les conseils bien intentionnés. J'ai déjà reçu des retours similaires de différentes sources. Je pense que je vais plutôt abandonner complètement l'idée de la passation individuelle intégrale.

Cependant, j'ai entendu parler d'alternatives intéressantes. Par exemple, il m'a été recommandé de planifier alternativement avec l'architecte (par exemple phases 1 à 3) puis, une fois la planification terminée, de contacter différents GU/BU pour demander des offres. Ainsi, j'obtiendrais des offres comparables et bénéficierais d'une forte position de négociation. Mais : est-ce que tous les GU/BU s'y prêtent, ou insistent-ils généralement pour utiliser leurs maisons standards ? Et la prestation de planification payée à l'architecte est-elle aussi prise en compte ?

Avec le GU/BU, on pourrait finalement convenir, par exemple, que seul le gros œuvre soit réalisé (par exemple jusqu'à la couverture du toit incluse) et que le reste soit fait par moi en passation individuelle. À condition que cela ait un sens du point de vue des coûts et des efforts...

Quel est l’avis sur cette démarche et où me situerais-je probablement en termes de prix, comparé à une maison standard (Viebrockhaus, Town & Country, etc.) ?

Cependant, j'ai entendu parler de constructions alternatives intéressantes. Par exemple, on me conseille de planifier alternativement avec l'architecte (par exemple, phases de services 1 à 3) et, une fois la planification terminée, de contacter différents entrepreneurs généraux/sous-traitants pour obtenir des offres. Cela me permettrait d'obtenir des offres comparables et d'avoir une position de négociation forte. Mais : est-ce que tous les entrepreneurs généraux/sous-traitants jouent le jeu ou insistent-ils généralement pour vendre leurs solutions standard ? Et le travail de planification payé à l'architecte est-il aussi pris en compte ?
Avec l'entrepreneur général/sous-traitant, on pourrait finalement convenir que, par exemple, seul le gros œuvre soit réalisé (par exemple jusqu'à la couverture du toit incluse) et que le reste soit attribué par moi en appels d'offres séparés. Si cela a un sens du point de vue du coût et des efforts...

On peut tout faire. Mais les phases de service 1 à 3 ne sont pas suffisantes. Tu devrais plutôt prendre 1 à 4 (5) et aller chez l'entrepreneur général avec un produit fini. Mais tu dois alors dépenser au moins quelques milliers d'euros pour un conducteur de travaux/accompagnateur de chantier/expert qui supervise le projet.
Et si l'entreprise de construction fait déjà le gros œuvre y compris la toiture, cela ne vaut presque plus la peine de confier le reste soi-même. On fait cela plutôt si la finition intérieure est alors réalisée en autoconstruction, parce qu'on a un électricien ou un spécialiste sanitaire dans la famille, qu'on pose soi-même le chauffage au sol et qu'on peut aussi poser les carreaux, etc.
P.S. Si tu vas voir différentes entreprises avec seulement les phases de service 1 à 3, c'est comme si tu allais chez différents concessionnaires en disant « Je veux une voiture d'environ 4,80 m de long, 4 portes, moteur essence et quatre roues ». Tu reçois alors une Classe S avec toutes les options ou un Dacia tout nu.
On donne volontiers dans ce type de demandes des prix très bas qui, à force de divers avenants (puisque tu n'as pas demandé de choses concrètes), se révèlent finalement être chers.