Cession d'une maison non rénovée - expériences, conseils ?

Cher forum,

nous prévoyons une rénovation de la maison de mes parents et ne savons pas dans quel ordre procéder au mieux.
La situation actuelle est la suivante : ma famille et moi (2 adultes et 2 enfants) vivons avec ma mère (63 ans) sur deux étages séparés. Mon frère vit avec sa famille à 20 km et nous avons de bonnes relations.
Comme ma mère est inscrite au registre foncier et souhaite nous céder la maison (130 m² + 90 m² de surface habitable et un terrain de 2300 m²) avec un droit d’habitation et d’usufruit viager pour elle-même, nous aimerions également payer mon frère en conséquence.
Malheureusement, nous ne savons pas actuellement quelle est la valeur de la maison et du terrain, donc la valeur marchande des deux, sur la base de laquelle nous pourrions calculer un paiement. De plus, espérons-le, ma mère vivra encore de nombreuses années dans la maison, donc ces « coûts » devraient également être pris en compte.
Nous aimerions également prendre la valeur actuelle de la maison comme base, car la valeur de la maison augmentera certainement avec la rénovation imminente.

Dans quel ordre procéderions-nous donc le plus habilement ?
Autant que nous le sachions, nous devons :
- aller chez le notaire pour la transmission et le paiement de mon frère
- aller à la Sparkasse ou équivalent pour un crédit
- faire estimer la maison par un expert immobilier pour savoir combien nous devons payer
- aller à une société de gestion de construction pour obtenir des devis et connaître le montant du crédit

Nous voulons naturellement éviter au maximum les allers-retours multiples. De plus, cela coûtera sûrement de plus en plus, plus nous irons chez le notaire, etc.

Faut-il donc d’abord demander à une entreprise de construction, qui sera chargée des travaux et pourrait aussi estimer la valeur actuelle de la maison ? Ou cela doit-il être fait séparément par un expert ?
Avec cette valeur, nous nous mettons d’accord avec mon frère sur un montant et allons ensuite ensemble chez le notaire pour faire certifier tout cela, modifier l’inscription au registre foncier, etc.
Ensuite, nous allons à la "Sparkasse" pour finaliser le crédit ?

Avons-nous des erreurs de réflexion ou oublié quelque chose ?
Avez-vous des conseils pour nous ?

Nous vous sommes très reconnaissants pour votre aide.

Cordialement
Merymery

Comment vous entendez-vous dans la famille ? Si c'est très bien et que ce n'est pas une question de quelques euros de plus ou de moins, alors estimez une valeur pour vous-mêmes. Bim et c'est réglé.

Si vous voulez être précis et aussi bien évaluer le droit d'habitation (selon l'âge de votre mère, il se peut que son appartement ne vaille plus rien), alors allez chez un expert.

Les frais de notaire pour la transmission restent raisonnables. Astuce : de mère à vous, il n'y a pas de droits de mutation immobilière. Par contre, de vous à votre mari, oui. Donc peut-être d'abord transférer toute la propriété à vous, puis ensuite une moitié à votre mari (pas de droits de mutation non plus dans ce cas).

En parallèle, occupez-vous de la rénovation et d’un éventuel cadre de financement.

Quand tout cela est fait (vous n’êtes pas pressés), fixez les rendez-vous avec le notaire et la banque.

Dans la mesure où des impôts sont dus, je procéderais à l'augmentation de la valeur (due à la rénovation / transformation) seulement après le transfert de propriété. Indépendamment de l'importance des aspects fiscaux, je parlerais d'abord au conseiller fiscal, qui pourra alors orienter vers les bonnes personnes. La situation globale n'est pas un cas atypique pour les conseillers fiscaux, notaires & Co.

Les notaires conseillent également en matière de transfert, de droit d'usage du logement et de compensation. Cela ne coûte pas de frais de conseil supplémentaires. Il faut "seulement" trouver un bon notaire.

Ah oui, une remarque encore.
Les droits d'habitation ne sont pas du tout appréciés par les banques - ils pèsent lourdement sur la valeur de nantissement du bien.

Il faut "juste" trouver un bon notaire.

D'après mon expérience, les experts-comptables et les notaires se connaissent assez bien, dans le sens où "la pomme ne tombe pas loin de l'arbre", aussi au point qu'un expert-comptable bête ne connaît pas de notaires futés ;-)

Les banques n'aiment pas du tout les droits d'habitation – ils pèsent lourdement sur la valeur hypothécaire du bien.

Cependant, ici, il ne s'agit que de financer la rénovation, le droit d'habitation est compensé par un prix d'achat économisé (qui, par conséquent, ne doit pas non plus être financé).