Coûts totaux de construction avec architecte

Bonjour à tous,

nous réfléchissons en ce moment à diverses questions de principe avant la construction de la maison et une option est de construire avec un architecte sur un terrain existant, en utilisant soit le bâti ancien, soit en le démolissant pour construire neuf.

La question est : existe-t-il ici des estimations grossières des coûts, ce que cela coûte (éventuellement par m² de surface habitable) ?

Je sais que les honoraires de l’architecte sont facturés selon la HOAI et qu’une maison individuelle se situe dans la zone 3 ou 4 de la HOAI. Nous aimerions probablement investir dans le design et ainsi être plutôt dans la zone 4 (ou est-ce typiquement déjà la zone 5 ? Ma compréhension est que ce sont alors plutôt des bâtiments publics ou de plus grande taille). Jusqu’ici tout va bien, mais qu’en est-il des coûts de construction :

Nous souhaitons construire une maison individuelle de 160-200 m² de surface habitable. Jusqu’à présent, je pensais à 2 000-3 000 € par m² pour les coûts de la maison. Pour 200 m², avec une valeur moyenne (2 500 €), cela fait 500 000 €. En retirant la TVA de 19 % -> 405 000 € (la construction ne débutera pas avant l’année prochaine).

Dans les tableaux HOAI je trouve des valeurs pour 300 000 ou 500 000. Est-ce qu’ici on prend une valeur moyenne ou on arrondit à la hausse/à la baisse ?

Supposons que nous devons planifier pour 500 000 € de coûts calculables. Y aurait-il alors un honoraire d’architecte selon la HOAI pour une commande complète en zone 4 d’environ 80 000 € + TVA = 95 000 € ? Le volume total serait alors d’environ 600 000 € ?

Y a-t-il autre chose en plus ? Par exemple, j’ai lu qu’il existe des suppléments pour transformation, où l’existant serait inclus dans le calcul, minimum 20 %. Si nous voulons transformer/agrandir une maison estimée en ligne à 250 000 €, mais que le reste coûte seulement 300 000 €, les coûts calculables seraient alors de 550 000 €, et s’ajouterait le supplément transformation (80 000*1,2*1,19=~115 000) ? C’est-à-dire que du côté de l’architecte, une transformation serait nettement plus coûteuse ?

En dehors des coûts du terrain et des coûts annexes de construction, y-a-t-il encore d’autres coûts liés à l’utilisation d’un architecte que l’on ne voit pas maintenant ?

Y a-t-il une garantie quelconque pour que les coûts ne dérapent pas ? Je sais que l’architecte ne fait qu’une estimation, mais que se passe-t-il s’il se trompe non pas de 5 %, mais de 20 % ? Cela fait rapidement 100 000 € de plus – on peut bien sûr prévoir une marge et dimensionner la maison plus petit, mais ce ne serait pas idéal.

Et dans l’autre sens : la règle des 2 000-3 000 € par m² s’applique-t-elle quand il y a un architecte ou le fait d’avoir un maître d’œuvre général fait-il baisser un peu les prix au mètre carré ?

Merci beaucoup pour vos retours !

En principe, l'application de la HOAI n'est pas obligatoire, et on n'amène pas une maison dans une zone d'honoraires plus élevée uniquement avec "plus de design", mais par exemple aussi avec un terrain plus difficile ou autre. Pour un projet utilisant un bâtiment ancien, je déconseillerais vivement de construire sans architecte. Et bien sûr, une rénovation est également plus délicate qu'une construction neuve standard.
Fondamentalement, un architecte est plutôt neutre en termes de coûts : on devrait déjà payer le planificateur de permis du maître d'œuvre, même si cela n'est pas facturé séparément. L'architecte indépendant conçoit souvent de manière plus créative et astucieuse, et il dirige aussi la construction en étant plus à l'écoute du maître d'ouvrage ; et en matière d'attribution des marchés, il fait clairement ses preuves, car le non-initié tombe dans des pièges pour une douzaine de fois moins cher.
Si le terrain existe déjà, racontez-moi en plus à son sujet, ainsi que sur son bâti ancien. Quelle est d’ailleurs la forme cible de l'objet ?

Il y a pour nous deux options :

1) Achat d’un bien immobilier existant (en ville) de forme encore inconnue et sur un terrain inconnu. Là où nous cherchons, les terrains sont cependant généralement plats. Nous souhaiterions/devrions y faire des travaux de rénovation.

2) Terrain de 1950 m² (à 5 km en dehors de la ville) avec un bâtiment existant relativement petit au regard du terrain :
- Le terrain lui-même fait 19*50 m, aux côtés courts il y a d’un côté la rue (calme) (SW) et de l’autre une écurie (ou un champ) (NO). Sur les longs côtés, au NW un voisin et au SO une ferme (pas d’élevage -> école d’équitation)
- 110 m² de surface habitable
- partiellement sous-solé
- 1 étage complet + toit à deux versants
- dimensions d’environ 9x8 mètres
- garage directement à la limite de propriété avec le voisin
- construit en 1963
- panneaux photovoltaïques de 2010 sur le toit
- toiture refaite en 2006
- chauffage au fioul
- c’était à l’époque une maison d’architecte

Dans les deux cas, nous cherchons une maison pour 4 personnes + réception fréquente d’invités + télétravail 3 jours par semaine. En gros, nous arrivons à environ 180 m².

Pour 1), j’ai beaucoup de mal à trouver une approche raisonnable. Par exemple, pour le moment, un ancien bien dans une gamme de prix permettant, par rénovation, d’atteindre notre objectif coûte 500-700 k€, frais d’achat inclus. Notre budget total ne laisse alors que 200-400 k€ pour la rénovation. Mais si, par exemple, 100 000 € de frais d’architecte devaient déjà être pris en compte, nous pourrions exclure dès le départ plusieurs biens. Est-il donc judicieux dans ce cas de chercher d’abord un architecte, de discuter des souhaits et de l’emmener ensuite lors d’une (deuxième) visite ?

Pour 2), il serait bien sûr souhaitable de pouvoir continuer à utiliser le bâtiment existant, par exemple la cave, les panneaux photovoltaïques et éventuellement le garage. Je pourrais par exemple imaginer une extension dans le même style, mais cela serait bien sûr à laisser au professionnel.

À 2) beaucoup de choses me semblent relever de l’extérieur - soulevant ainsi la question de ce que l’on pourrait ou devrait y faire en tant que non-agriculteur (respectivement en tant que gestionnaire continu d’un centre équestre) - ce qui serait éventuellement plus décisif que ce qu’un architecte pourrait percevoir lors d’une visite conjointe.

Oh désolé, pas 1950, mais 950 m² de terrain.


C’est un quartier résidentiel tout à fait normal, le plan d’urbanisme a été abrogé en 2012 et maintenant la construction est régie par le voisinage.

La question de savoir si l’architecte doit venir se pose plutôt pour la variante 1. Pour la 2), le terrain nous appartient déjà et nous pouvons l’aborder calmement.