Schokoriegel
18.06.2024 12:30:04
- #1
Bonjour,
je suis encore nouveau sur le forum et je lis depuis quelques jours tous les sujets ici. Une vraie mine de connaissances et d’expériences, super affaire !
Nous en sommes encore aux débuts de notre projet de construction de maison. Avant de faire des erreurs évidentes trop tôt, mon idée est de commencer à poser des questions ici dès le début et de présenter le sujet. Mieux vaut trébucher vite que échouer tard.
## Concrètement, voici ce qui s’est passé jusqu’à présent :
- nous vivons dans un appartement de 101 m² (surface habitable nette intérieure) ou 108 m² (avec terrasse), avec une petite cave (env. 12 m²), un emplacement en parking souterrain, une place extérieure, une salle à vélos commune (où se trouvent nos 3 vélos), un petit jardin (env. 28 m²), très bien agencé avec 5 pièces --> cela nous donne une exigence réaliste « ce dont nous avons besoin », car nous trouvons cette surface juste bien pour nous.
- Nous sommes allés à l’exposition de maisons préfabriquées à Fellbach (près de Stuttgart) et avons visité plusieurs maisons et discuté avec des conseillers (Okal, Weberhaus, Bittermann et Weiss).
- Nous avons visité dans la nouvelle zone de construction Steinriegel à Wendlingen et avons regardé de plus près 3 terrains à vendre. Les 3 terrains conviendraient pour nous avec divers avantages et inconvénients.
- Nous avons aujourd’hui un premier entretien avec un autre fabricant de maisons préfabriquées qui a construit une maison dans cette zone (en espérant qu’il puisse mieux évaluer les conditions sur place sans plus de détails que d’autres fabricants, car il a construit une maison 5 terrains plus loin – selon mes recherches sur le forum, je crains que nous n’espérions trop).
- Nous avons dans quelques jours un premier entretien avec notre banque pour obtenir une première indication sur le budget.
- Nous nous renseignons sur le sujet.
- Nous lançons ce fil de discussion.
## Terrains
Les 2 terrains prioritaires :
A : Maison individuelle, toit plat 0-5°, 345 m², 850 €/m², 294 k€, 3 % d’agence, hauteur maximale du bâtiment 6,5 m, coefficient d’occupation des sols 0,4 -> surface constructible 138 m², relativement plat, nombre d’étages pleins = 1, il y a dans le texte ce passage : "Conformément au § 19 (4) 2 en liaison avec § 19 (4) 3 de l’ordonnance sur l’utilisation du sol, le coefficient d’occupation des sols fixé dans la partie graphique du plan local d’urbanisme peut être dépassé par des surfaces d’installations selon le § 19 (4) 1 n° 1, 2 et 3 de l’ordonnance sur l’utilisation du sol jusqu’à une valeur de 0,6 [...] "
B : Maison en enfilade, toit à deux pans 30-45°, 268 m², 850 €/m², 228 k€, 3 % d’agence, hauteur maximale du pignon 4,50 m, hauteur maximale du faitage 9,00 m, coefficient d’occupation des sols 0,45 -> surface constructible 120 m², « pentu » avec une déclivité estimée à 12,3 % (d’après les profils altimétriques du plan de situation), nombre d’étages pleins = 1, le texte contient la même phrase qu’au-dessus mais avec une valeur de 0,7.
Nous avons estimé avec nos connaissances de profane que l’on devrait pouvoir réaliser sur les deux terrains l’exigence de surface (110 m² + cave + garage, ou 150 m² sans cave, + garage) dans les limites de construction (chacun 1 étage plein plus 1 étage à 66 % au-dessus).
## Budget
La situation budgétaire est encore un peu floue pour nous, nous y travaillons (première étape : entretien bancaire cette semaine).
Situation :
- L’appartement n’est pas encore payé et il y a 3 crédits via la banque de la maison (une « finance-à-ne-jamais-faire » avec 2 prêts amortissables classiques et 1 contrat d’épargne-logement, qui est alimenté pendant 10 ans et sert ensuite à rembourser). Ceux-ci ont – vu aujourd’hui – toutes des conditions parfaites, mais ne sont pas encore amortis. Comme tout passe par la banque de la maison, c’est aussi le premier interlocuteur logique pour le cadre réaliste.
- Principalement, les fonds propres (c’est l’idée) sont donc soit
a) la vente de l’appartement *après l’entrée dans la nouvelle maison donc dans 2-3 ans* et la reprise des crédits sur la nouvelle maison plus l’argent restant de la vente comme fonds propres
b) la vente de l’appartement *après l’entrée dans la nouvelle maison donc dans 2-3 ans* avec paiement de pénalités à la banque pour sortir des crédits, et l’argent restant est le fonds propres.
Comme première estimation, nous avions dit que nous envisageons un coût total de 750 000 €. 800 000 à 850 000 € seulement si tout se passe bien à la banque. Au-delà, ce n’est pas envisageable. Comme dit, nous voulons aussi examiner cela du point de vue de la banque et vérifier.
## Processus
Nous devrions donc – autant que je comprends – procéder dans cet ordre pour la réalisation :
1) planifier la maison concrètement autant que possible sans posséder de terrain
2) vérifier le financement avec la banque avec des chiffres approximatifs
3) acheter le terrain concret financé par la banque
4) planifier mieux la maison concrète car on pourra maintenant faire l’étude de sol, etc.
5) vérifier le financement avec la banque
6) commander la maison concrète via le fabricant de maisons préfabriquées (entrepreneur général – c’est bien?) financé via la banque
7) faire achever la maison
8) vendre l’appartement et ainsi seulement « sécuriser » les fonds propres
## Frais annexes
Weberhaus a mentionné ces chiffres comme première indication approximative pour le terrain A, donc la maison individuelle sur terrain plutôt plat :
- 3000 €/m² (150 m² : 450 000 € ou 110 m² : 330 000 €)
En plus :
- Garage 40 000 €
- Géomètre 2 500 €
- Assainissement 5 000 €
- Électricité 3 000 €
- Eau 2 500 €
- Raccordements médias 2 500 €
- Fermeture de voie 2 500 €
- Eau/construction/électricité 1 500 €
- Architecte associé 16 000 €
- Permis de construire 500 €
- Étude de sol 2 500 €
- 7 % notaire/impôts sur terrain (21 000 € ou 16 000 €)
- Travaux de terrassement/génie civil 50 000 €
- Aménagements extérieurs 30 000 €
Total des frais annexes pour le terrain A :
- 181 000 €
La variante 150 m² sans cave sur le terrain A serait donc :
450 000 € (maison) + 181 000 € (frais annexes) + 294 000 € (terrain)
= 925 000 € pour le tout.
## Besoins
- Nous pensons actuellement que nous avons besoin soit de
a) surface habitable nette (cela signifie sans chauffage, machine à laver, sèche-linge, terrasse, garage, murs) 110 m² AVEC cave ou
b) surface habitable nette 150 m² SANS cave
- en plus garage pour 1 voiture et 3 vélos (sur le côté)
- 5 pièces
## Planning
Nous avons été choqués, outre les prix, par la durée estimée :
- Agent immobilier : 6-9 mois pour permis de construire dans cette ville
- Weberhaus : 18 mois à partir du permis de construire
- Okal : 12 mois à partir du permis de construire
- Bittermann : 2 ans à partir du permis de construire
## Prochaines étapes
Notre objectif pour la fin de semaine est :
- une estimation robuste du budget
- une estimation robuste des coûts d’une maison préfabriquée sur les deux terrains
- une estimation robuste de nos besoins
- prendre une décision : abandonner ou continuer le projet.
J’ai du mal avec ces questions, car il n’y a pas de ressenti fiable, nous sommes donc dépendants des chiffres. Obtenir ces chiffres est plus difficile que prévu :-)
##
Questions pour vous :
- quel est le bon moment pour engager un architecte indépendant (ou « planificateur » comme c’est souvent appelé ici sur le forum – qu’est-ce que c’est exactement ?) pour planifier une maison avec nous ? Quel est le coût approximatif dans la région de Stuttgart ? Comment trouve-t-on un « bon » ?
- que pouvons-nous et devons-nous encore faire pour obtenir une estimation réaliste des coûts avant d’aller à la banque ?
- l’ordre envisagé ci-dessus est-il correct ? Où y a-t-il des erreurs majeures de raisonnement ?
- que pouvons-nous et devons-nous encore faire dans la situation actuelle, quelle est la prochaine étape logique ? (objectif : poursuivre ou arrêter le projet)
- quels montants dans les frais annexes ci-dessus sont réalistes, lesquels sont trop élevés ou trop bas ? Qu’est-ce qui manque ?
- faut-il toujours ajouter « 10 % de plus parce qu’il y a toujours des imprévus » à ces montants estimés forfaitaires ?
- quels postes de coûts changent beaucoup si on prend le terrain B avec 12 % de pente et y a-t-il aussi des estimations comme première indication ? Par exemple « travaux de terrassement x2 » ou quelque chose comme ça ?
- où voyez-vous immédiatement les plus grands risques et préoccupations majeurs ? À quelles étapes ? Ressenti personnel : 1) le fait que tout le financement serait basé sur une spéculation que l’appartement sera vendu dans ~ 2,5 ans, que cela apportera de l’argent, sinon il y a un trou de financement. 2) le fait d’acheter un terrain puis que le projet de construction échoue plus tard parce que la maison concrètement planifiée est beaucoup plus chère que la maison sommairement planifiée (trou de financement).
##
Avec un coût total de 925 000 €, nous ne poursuivrons pas le projet. Cela dépasse, même sans échanges sur le taux d’intérêt et l’incertitude sur ce qui restera après la vente de l’appartement, ce que nous serions prêts à payer pour quelque chose d’aussi « petit ». Ce serait une folie à notre avis. Mais où la folie devient « oui, on le fait », nous ne savons pas encore. Nous sommes en phase de définition initiale. Cela se voit aussi (car je n’y connais pas grand-chose). La limite inférieure de douleur pour « autant d’espace dont nous avons besoin » est donnée ci-dessus par la description de notre situation d’habitation actuelle. Nous ne voulons pas nous détériorer. Mais comme il y a des escaliers dans la maison vs. l’appartement, nous avons fixé 110 m² net intérieur comme minimum pour nous (à condition qu’il y ait une cave + un garage).
Merci pour chaque commentaire à l’avance – n’hésitez pas à critiquer sévèrement et à donner un avis clair si vous voyez de grosses erreurs ici. C’est justement pour cela que je suis ici.
je suis encore nouveau sur le forum et je lis depuis quelques jours tous les sujets ici. Une vraie mine de connaissances et d’expériences, super affaire !
Nous en sommes encore aux débuts de notre projet de construction de maison. Avant de faire des erreurs évidentes trop tôt, mon idée est de commencer à poser des questions ici dès le début et de présenter le sujet. Mieux vaut trébucher vite que échouer tard.
## Concrètement, voici ce qui s’est passé jusqu’à présent :
- nous vivons dans un appartement de 101 m² (surface habitable nette intérieure) ou 108 m² (avec terrasse), avec une petite cave (env. 12 m²), un emplacement en parking souterrain, une place extérieure, une salle à vélos commune (où se trouvent nos 3 vélos), un petit jardin (env. 28 m²), très bien agencé avec 5 pièces --> cela nous donne une exigence réaliste « ce dont nous avons besoin », car nous trouvons cette surface juste bien pour nous.
- Nous sommes allés à l’exposition de maisons préfabriquées à Fellbach (près de Stuttgart) et avons visité plusieurs maisons et discuté avec des conseillers (Okal, Weberhaus, Bittermann et Weiss).
- Nous avons visité dans la nouvelle zone de construction Steinriegel à Wendlingen et avons regardé de plus près 3 terrains à vendre. Les 3 terrains conviendraient pour nous avec divers avantages et inconvénients.
- Nous avons aujourd’hui un premier entretien avec un autre fabricant de maisons préfabriquées qui a construit une maison dans cette zone (en espérant qu’il puisse mieux évaluer les conditions sur place sans plus de détails que d’autres fabricants, car il a construit une maison 5 terrains plus loin – selon mes recherches sur le forum, je crains que nous n’espérions trop).
- Nous avons dans quelques jours un premier entretien avec notre banque pour obtenir une première indication sur le budget.
- Nous nous renseignons sur le sujet.
- Nous lançons ce fil de discussion.
## Terrains
Les 2 terrains prioritaires :
A : Maison individuelle, toit plat 0-5°, 345 m², 850 €/m², 294 k€, 3 % d’agence, hauteur maximale du bâtiment 6,5 m, coefficient d’occupation des sols 0,4 -> surface constructible 138 m², relativement plat, nombre d’étages pleins = 1, il y a dans le texte ce passage : "Conformément au § 19 (4) 2 en liaison avec § 19 (4) 3 de l’ordonnance sur l’utilisation du sol, le coefficient d’occupation des sols fixé dans la partie graphique du plan local d’urbanisme peut être dépassé par des surfaces d’installations selon le § 19 (4) 1 n° 1, 2 et 3 de l’ordonnance sur l’utilisation du sol jusqu’à une valeur de 0,6 [...] "
B : Maison en enfilade, toit à deux pans 30-45°, 268 m², 850 €/m², 228 k€, 3 % d’agence, hauteur maximale du pignon 4,50 m, hauteur maximale du faitage 9,00 m, coefficient d’occupation des sols 0,45 -> surface constructible 120 m², « pentu » avec une déclivité estimée à 12,3 % (d’après les profils altimétriques du plan de situation), nombre d’étages pleins = 1, le texte contient la même phrase qu’au-dessus mais avec une valeur de 0,7.
Nous avons estimé avec nos connaissances de profane que l’on devrait pouvoir réaliser sur les deux terrains l’exigence de surface (110 m² + cave + garage, ou 150 m² sans cave, + garage) dans les limites de construction (chacun 1 étage plein plus 1 étage à 66 % au-dessus).
## Budget
La situation budgétaire est encore un peu floue pour nous, nous y travaillons (première étape : entretien bancaire cette semaine).
Situation :
- L’appartement n’est pas encore payé et il y a 3 crédits via la banque de la maison (une « finance-à-ne-jamais-faire » avec 2 prêts amortissables classiques et 1 contrat d’épargne-logement, qui est alimenté pendant 10 ans et sert ensuite à rembourser). Ceux-ci ont – vu aujourd’hui – toutes des conditions parfaites, mais ne sont pas encore amortis. Comme tout passe par la banque de la maison, c’est aussi le premier interlocuteur logique pour le cadre réaliste.
- Principalement, les fonds propres (c’est l’idée) sont donc soit
a) la vente de l’appartement *après l’entrée dans la nouvelle maison donc dans 2-3 ans* et la reprise des crédits sur la nouvelle maison plus l’argent restant de la vente comme fonds propres
b) la vente de l’appartement *après l’entrée dans la nouvelle maison donc dans 2-3 ans* avec paiement de pénalités à la banque pour sortir des crédits, et l’argent restant est le fonds propres.
Comme première estimation, nous avions dit que nous envisageons un coût total de 750 000 €. 800 000 à 850 000 € seulement si tout se passe bien à la banque. Au-delà, ce n’est pas envisageable. Comme dit, nous voulons aussi examiner cela du point de vue de la banque et vérifier.
## Processus
Nous devrions donc – autant que je comprends – procéder dans cet ordre pour la réalisation :
1) planifier la maison concrètement autant que possible sans posséder de terrain
2) vérifier le financement avec la banque avec des chiffres approximatifs
3) acheter le terrain concret financé par la banque
4) planifier mieux la maison concrète car on pourra maintenant faire l’étude de sol, etc.
5) vérifier le financement avec la banque
6) commander la maison concrète via le fabricant de maisons préfabriquées (entrepreneur général – c’est bien?) financé via la banque
7) faire achever la maison
8) vendre l’appartement et ainsi seulement « sécuriser » les fonds propres
## Frais annexes
Weberhaus a mentionné ces chiffres comme première indication approximative pour le terrain A, donc la maison individuelle sur terrain plutôt plat :
- 3000 €/m² (150 m² : 450 000 € ou 110 m² : 330 000 €)
En plus :
- Garage 40 000 €
- Géomètre 2 500 €
- Assainissement 5 000 €
- Électricité 3 000 €
- Eau 2 500 €
- Raccordements médias 2 500 €
- Fermeture de voie 2 500 €
- Eau/construction/électricité 1 500 €
- Architecte associé 16 000 €
- Permis de construire 500 €
- Étude de sol 2 500 €
- 7 % notaire/impôts sur terrain (21 000 € ou 16 000 €)
- Travaux de terrassement/génie civil 50 000 €
- Aménagements extérieurs 30 000 €
Total des frais annexes pour le terrain A :
- 181 000 €
La variante 150 m² sans cave sur le terrain A serait donc :
450 000 € (maison) + 181 000 € (frais annexes) + 294 000 € (terrain)
= 925 000 € pour le tout.
## Besoins
- Nous pensons actuellement que nous avons besoin soit de
a) surface habitable nette (cela signifie sans chauffage, machine à laver, sèche-linge, terrasse, garage, murs) 110 m² AVEC cave ou
b) surface habitable nette 150 m² SANS cave
- en plus garage pour 1 voiture et 3 vélos (sur le côté)
- 5 pièces
## Planning
Nous avons été choqués, outre les prix, par la durée estimée :
- Agent immobilier : 6-9 mois pour permis de construire dans cette ville
- Weberhaus : 18 mois à partir du permis de construire
- Okal : 12 mois à partir du permis de construire
- Bittermann : 2 ans à partir du permis de construire
## Prochaines étapes
Notre objectif pour la fin de semaine est :
- une estimation robuste du budget
- une estimation robuste des coûts d’une maison préfabriquée sur les deux terrains
- une estimation robuste de nos besoins
- prendre une décision : abandonner ou continuer le projet.
J’ai du mal avec ces questions, car il n’y a pas de ressenti fiable, nous sommes donc dépendants des chiffres. Obtenir ces chiffres est plus difficile que prévu :-)
##
Questions pour vous :
- quel est le bon moment pour engager un architecte indépendant (ou « planificateur » comme c’est souvent appelé ici sur le forum – qu’est-ce que c’est exactement ?) pour planifier une maison avec nous ? Quel est le coût approximatif dans la région de Stuttgart ? Comment trouve-t-on un « bon » ?
- que pouvons-nous et devons-nous encore faire pour obtenir une estimation réaliste des coûts avant d’aller à la banque ?
- l’ordre envisagé ci-dessus est-il correct ? Où y a-t-il des erreurs majeures de raisonnement ?
- que pouvons-nous et devons-nous encore faire dans la situation actuelle, quelle est la prochaine étape logique ? (objectif : poursuivre ou arrêter le projet)
- quels montants dans les frais annexes ci-dessus sont réalistes, lesquels sont trop élevés ou trop bas ? Qu’est-ce qui manque ?
- faut-il toujours ajouter « 10 % de plus parce qu’il y a toujours des imprévus » à ces montants estimés forfaitaires ?
- quels postes de coûts changent beaucoup si on prend le terrain B avec 12 % de pente et y a-t-il aussi des estimations comme première indication ? Par exemple « travaux de terrassement x2 » ou quelque chose comme ça ?
- où voyez-vous immédiatement les plus grands risques et préoccupations majeurs ? À quelles étapes ? Ressenti personnel : 1) le fait que tout le financement serait basé sur une spéculation que l’appartement sera vendu dans ~ 2,5 ans, que cela apportera de l’argent, sinon il y a un trou de financement. 2) le fait d’acheter un terrain puis que le projet de construction échoue plus tard parce que la maison concrètement planifiée est beaucoup plus chère que la maison sommairement planifiée (trou de financement).
##
Avec un coût total de 925 000 €, nous ne poursuivrons pas le projet. Cela dépasse, même sans échanges sur le taux d’intérêt et l’incertitude sur ce qui restera après la vente de l’appartement, ce que nous serions prêts à payer pour quelque chose d’aussi « petit ». Ce serait une folie à notre avis. Mais où la folie devient « oui, on le fait », nous ne savons pas encore. Nous sommes en phase de définition initiale. Cela se voit aussi (car je n’y connais pas grand-chose). La limite inférieure de douleur pour « autant d’espace dont nous avons besoin » est donnée ci-dessus par la description de notre situation d’habitation actuelle. Nous ne voulons pas nous détériorer. Mais comme il y a des escaliers dans la maison vs. l’appartement, nous avons fixé 110 m² net intérieur comme minimum pour nous (à condition qu’il y ait une cave + un garage).
Merci pour chaque commentaire à l’avance – n’hésitez pas à critiquer sévèrement et à donner un avis clair si vous voyez de grosses erreurs ici. C’est justement pour cela que je suis ici.