Faut-il également utiliser les capitaux propres ?

Bonjour et bonjour !
Nous faisons partie du groupe « L'argent n'est plus sûr dans aucune banque » et voulons maintenant (aussi pour cette raison) mais aussi depuis longtemps souhaité, construire une maison.
Nous avons déjà trouvé un terrain adapté (2Tqm/90T€) (pas encore acheté, mais sûr) et voulons le payer avec nos fonds propres (env. 250T€ au total, mais aussi des parts intouchables comme la retraite d'entreprise etc.) AVANT de demander un crédit... Est-ce une erreur de pensée, mais autant que je sache, le terrain compte alors aussi comme un capital, n'est-ce pas..?
Nous avons récemment eu une courtière financière indépendante ici, qui nous a aussi beaucoup aidés à tout organiser et à dénicher toutes les finances cachées...
Cependant, elle nous a proposé un modèle dans lequel une grande partie des fonds propres reste à la banque (env. 100T) et que nous devrions contracter un crédit d’environ 210T€, car actuellement nous signerions en dessous de 4 % d’intérêts, et nos contrats (anciens) rapportent jusqu’à 5 %... Elle nous déconseille aussi, pour diverses raisons, un crédit SAB (quoi qu’il en soit, parce qu’ils ne versent pas de commission :confused, alors que nous pourrions bénéficier de la « subvention de construction en centre-ville » de 85T à 2 % (!) ...
Cela va donc en gros un peu à l’encontre de notre souhait de sécuriser l’argent que nous avons durement gagné (pas d’héritage), quasi comme une protection contre un éventuel crash bancaire... même si cela peut paraître stupide...
Ma question : est-il courant de laisser autant d’argent lors de la construction d’une maison ? La dame nous est très sympathique, mais évidemment, il est clair qu’elle gagne principalement sur un crédit (selon son montant)...
Voilà pourquoi j’ai un doute, mon conjoint lui fait confiance aveuglément...
Je suis reconnaissant pour toutes les réponses, y compris des expériences.
Cordialement fly

Le terrain payé compte comme fonds propres.

Le prêt SAB (fixé à 2% pendant 20 ans - si un enfant est pris en compte) est très avantageux et je le prendrais bien sûr. Si vous êtes en mesure de maintenir une réserve de liquidité (10 à 20 000 euros), c’est tout à fait correct. Mais pas autant que proposé par la vendeuse financière. À moins qu’il soit clair quand le prochain montant important sera nécessaire.

En principe, avant l’achat du terrain, il faut être sûr que le projet dans son ensemble soit financé. Afin que vous ne vous retrouviez pas avec le terrain et que cela ne puisse pas continuer à cause d’un refus de crédit.

Souvenez-vous que tous les conseillers sont seulement des vendeurs. Un véritable conseiller ne vend rien, mais prend des honoraires pour son service de conseil – comme la centrale des consommateurs ou les conseillers honoraires. Ce n’est qu’ainsi qu’on peut conseiller librement, sans intérêts de commissions.

Bonjour Georg,
merci beaucoup pour la réponse ! Nous ne nous étions pas trompés concernant le terrain...
Oui, elle recevrait des honoraires de notre part... mais seulement pour un crédit négocié.
Probablement idiot qu’elle nous ait dit que, en cas de SAB, nous devrons le faire seuls... Sinon, elle reçoit 2 % sur la somme négociée...
Le financement est relativement sûr, selon ses dires, nous n’avons pas de quoi nous inquiéter. Nous allons maintenant retenir une somme d’environ 30 000, ainsi nous serons probablement en sécurité...
Cordialement, fly

Salut,

oui, avec une réserve de 30 mille euros, vous avez certainement assez pour pouvoir couvrir confortablement d’éventuels coûts supplémentaires.

Bonjour,

Nous allons maintenant retenir une somme d'environ 30 000, ainsi nous serons probablement du bon côté...
Cordialement, fly

Frais accessoires typiques de construction, qui devraient être pris en compte dans chaque calcul de construction/financement de maison :

1. Terrain

- 5 % de taxe sur l'acquisition immobilière – varie selon la commune
- éventuellement frais d'agence, environ 3,57 % du prix du terrain – varie selon la commune
- environ 1,5 % de frais de notaire, calculés sur le prix du terrain
3 x inscription au registre foncier (1. note de réservation de transfert de propriété, 2. transfert de propriété, 3. inscription de l’hypothèque)

2. Financement

- éventuellement frais de conseil/frais de conclusion du financement, environ 1,5 % du montant total du prêt
- environ 0,25 % d’intérêts de mise à disposition, calculés sur le montant du prêt

3. Préparation du chantier

- environ 2 800 € - 3 200 €, prestations de mesure (plans de situation qualifiés / nivellement / implantation / mesure du bâtiment)
- mise à disposition des raccordements pour eau de chantier / électricité de chantier, environ 6,00 € - 8,00 € de location par jour pour piezzo d’emprunt, environ 300 € de location pour compteur chantier plus consommations
- frais (pour numéro de maison, autorisation d’évacuation, permis de construire), environ 1 000 € – 1 500 €, variable selon la commune
- assurance responsabilité civile maître d’ouvrage environ 80 € - 150 €/an, selon compagnie d’assurance

3. Terrassement

- évacuation des terres excédentaires (conditions de sol normales) pour cave, environ 1 500 €
- raccordements intérieurs (canalisations d’eau usée/pluviale), environ 2 500 € – selon trajet des conduites
- regards d’inspection, rigole ou puits d'infiltration, environ 1 900 € - 2 200 €
- * réserve pour frais accessoires de fondation environ 8 000 € pour remplacement de sol et/ou autres

4. Frais de raccordement

- électricité/gaz/eau/télécom, raccordement au réseau d’assainissement, environ 8 000 € - 8 500 € – variable selon la commune
5. Frais
- réception de la conduite d’évacuation, environ 150 € – variable selon la commune
- ramoneur (réception de la cheminée / installation gaz - Attention, frais facturés deux fois), environ 200 € – variable selon la commune
- cadastre (reprise des données du géomètre dans la carte cadastrale), environ 150 € – variable selon la commune

Au total environ 35 000 € - 40 000 €

DANS CETTE LISTE, LES FONDS NÉCESSAIRES POUR LES REVÊTEMENTS DE SOL, LES TRAVAUX DE PEINTURE AINSI QUE LES AMÉNAGEMENTS EXTÉRIEURS NE SONT PAS ENCORE PRIS EN COMPTE !

Cordialement

Bonjour encore,
merci pour la liste détaillée !
C’est toujours bien de parler avec des experts...
1.) Terrain y compris TOUS les frais annexes, nous avons négocié à 100 000 € et le financerons d’avance avec des fonds disponibles.
2.) Nous financerions probablement complètement SAB et KfW, quels sont les frais de dossier dans ce cas ? (si quelqu’un sait)
3.) Il y a déjà un numéro de maison… à propos de la cabane..? Merci pour la valeur indicatrice d’assurance, mais on n’en a besoin qu’à partir du début des travaux, non ?
3.) Échange de sol, quand le fait-on ? Et ces regards ne font pas partie de la maison elle-même ?... ou est-ce ce regard d’assainissement ?
Ouf, il faut que je le note pour interroger les entreprises de construction…
4.) Théoriquement l’électricité (aussi le courant triphasé) et l’eau sont déjà présents (dans une cabane), mais nous devrons probablement déterrer l’ancienne canalisation d’eau lors de la construction. Faut-il utiliser cette possibilité ou mieux vaut-il faire à l’avance tout le raccordement ? Nous avons prévu 12 000 pour l’ensemble du raccordement… Est-ce correct ?
Merci d’avance et meilleures salutations !
fly