Bordure de la route au centre de la propriété

Bonjour à tous,

j'aurais une petite question pour les spécialistes du droit de la construction parmi nous, qui pourront sûrement évaluer et justifier le cas suivant, dont dépend actuellement toute l'autorisation de construire.

Je possède le terrain suivant (en limite de propriété) :



Et à ce sujet, le règlement du plan d’aménagement concernant la définition de la situation de référence de la hauteur des bâtiments (paragraphe 4) :



Problème :
Après consultation avec l’architecte, il n’y a pas de niveau de trottoir au centre du terrain, car seule la partie d’accès est orientée vers la rue.
Le service de l’urbanisme refuse malheureusement de préciser quel point de référence doit être pris en compte.

Concernant les autres parcelles dans la zone constructible, ce problème ne se pose pas, car elles ont toutes une largeur totale en bordure de rue.
Je serais très reconnaissant si quelqu’un savait exactement où doit être situé ce point de référence et, le cas échéant, de quelle réglementation (construction) cette interprétation peut être déduite.
J’espère particulièrement que pourrait brièvement puiser dans son expérience.

Un grand merci d’avance pour le temps consacré à cette lecture et pour tout retour argumenté.

J’espère surtout que @Escroda pourra ici puiser brièvement dans son expérience.

À mon avis, violation claire du principe de sécurité juridique. Cas très similaire en NRW :
Oberverwaltungsgericht NRW, 10 D 72/09.NE
Beaucoup de texte, la partie la plus intéressante commence à la marge 57
D’autres arrêts similaires ont été rendus ici :
OVG Nordrhein-Westfalen, arrêt du 06.11.2013 - 7 D 16/12.NE
OVG Nordrhein-Westfalen, arrêt du 13.02.2014 - 7 D 102/12.NE

Cela ne t’aide évidemment pas ici et maintenant, puisque tu ne souhaites pas contester le plan d’aménagement - ou quel problème concret se cache derrière

dont dépend actuellement toute l’autorisation de construire

?

Malheureusement, le service de l’urbanisme ne veut pas non plus dire quel point de référence doit désormais être retenu.

Qui s’est exprimé sur quelle question, de la part de qui ? Par exemple, es-tu allé auprès de l’autorité compétente pour l’autorisation de construire et as-tu demandé à l’agent chargé de ton dossier à quelle hauteur par rapport au NHN doit se situer ta RFOK EG, à quoi celui-ci a répondu « Je ne souhaite pas m’exprimer à ce sujet. » ?

Les arrêts te montrent que ce n’est pas un cas isolé si les urbanistes souhaitent garder ouverts les niveaux des voies de circulation, car au moment de la planification, la meilleure réalisation technique des infrastructures d’accès est difficilement prévisible, tout en voulant limiter l’évolution en hauteur de la future construction. En laissant de côté l’aspect juridique, une solution pratique serait que le service des travaux publics (ou quiconque est responsable chez vous de la planification des aménagements) indique la hauteur prévue par rapport au NHN du point rouge.

IMHO claire violation du principe de détermination. Cas très similaire en NRW :
Tribunal administratif supérieur de NRW, 10 D 72/09.NE
Beaucoup de texte, la partie la plus intéressante commence à la note de bas de page 57
Des jugements similaires ont été rendus ici :
TAS Nordrhein-Westfalen, arrêt du 06.11.2013 - 7 D 16/12.NE
TAS Nordrhein-Westfalen, arrêt du 13.02.2014 - 7 D 102/12.NE

Merci beaucoup d’avance pour cela.

Cela ne te sert bien sûr pas beaucoup ici et maintenant, puisque tu ne souhaites pas contester le plan d’urbanisme - ou quel problème concret se cache derrière
?

J’ai déposé une demande de permis de construire avec une demande de dérogation sur la hauteur, car le terrain est à l’origine
nettement plus élevé que la rue (au centre réel du terrain environ 1,20 - 1,30 m au-dessus du niveau de la voirie).
Cette dérogation est désormais catégoriquement refusée par le service d’urbanisme.

Il est prévu une construction à toit plat avec une hauteur de mur de 6,11 m du RFOK RDC jusqu’à l’attique (selon le plan d’urbanisme, la hauteur est calculée ainsi dans ce cas).
La hauteur maximale autorisée pour une construction à toit plat est de 6,50 m de hauteur de mur mesurée à partir du RFOK RDC qui lui-même ne doit pas dépasser 0,50 m au-dessus du niveau de la voirie au centre du terrain.

Ci-joint le plan de soumission avec les hauteurs indiquées pour une meilleure illustration :

Qui s’est exprimé sur quelle question et de qui ?

En réalité, le cas présent a déjà été réglé par téléphone début avril, car le service d’urbanisme estime que le terrain nécessite une dérogation concernant la hauteur, qui devrait être approuvée, car ils ne sont pas eux-mêmes satisfaits du plan d’urbanisme en ce qui concerne la topographie actuelle.
Mais depuis qu’un nouveau maire est en place début mai, cela semble être devenu un problème, car celui-ci ne veut absolument pas approuver une dérogation dans cette zone nouvellement désignée.

Ces constats résultent des communications par e-mail et téléphone avec le service d’urbanisme.

Ce qui complique vraiment la situation maintenant est le passage suivant dans le plan d’urbanisme :



Avec une excavation maximale de 0,50 m, je n’atteins jamais, avec le terrain présent, la hauteur exigée du RFOK RDC fixée à un maximum de 0,50 m au-dessus du niveau de la voirie au centre du terrain.

Comme le service d’urbanisme ne veut ni approuver la planification actuelle en maintenant les hauteurs du terrain originales ni accepter une dérogation sous forme d’une excavation augmentée (ce qui serait à mon avis une absurdité totale), le point crucial est donc la valeur de référence du niveau de la voirie au centre du terrain.

Cependant, maintenant qu’un nouveau maire gouverne depuis début mai, cela est devenu un problème, car il ne souhaite en aucun cas approuver une déviation dans cette zone constructible nouvellement désignée.

Et est-il juriste ou expert en construction ?
La commune est-elle également l’autorité de délivrance des permis ?

le point crucial est précisément la valeur de référence du sommet de la chaussée au centre de la parcelle.

La hauteur de la rue ne variera probablement pas de 80 cm nécessaires. Par conséquent, je ne vois pas en quoi une indication de hauteur devrait t’aider.

Comme je l’ai dit, les prescriptions de hauteur qui ne sont pas déterminées ou clairement définissables dans le plan local d’urbanisme sont nulles et peuvent entraîner la nullité de l’ensemble du plan local d’urbanisme. Si personne de responsable ne veut assumer la responsabilité et n’est pas disposé à discuter, il ne te reste que la voie judiciaire.

Poster des messages fragmentés n’est d’ailleurs pas trop mon truc – ici, tellement de détails jouent un rôle que le contexte global ne peut être compris que par des experts sur place. Comme ton architecte te doit un projet susceptible d’être approuvé, c’est d’abord son problème de résoudre ce dilemme apparent. Avec son expérience et son expertise professionnelle, il peut bien mieux discuter avec les gens de l’administration et ainsi donner un conseil plus fiable quant à la pertinence de la voie judiciaire et recommander de faire appel à un avocat expert.

Et il est juriste ou expert en bâtiment ?

Non, il a travaillé auparavant comme économiste d’entreprise à la Sparkasse.

La commune est-elle aussi autorité compétente en matière d’autorisation ?

Heureusement, en principe non. C’est le bureau du district qui est l’autorité de contrôle de la construction.
Mais comme c’est souvent le cas politiquement, le bureau du district en Bavière suit malheureusement souvent la commune, pour ne pas détériorer les relations, et ne remplace pas l’approbation communale.

La hauteur de la rue ne variera probablement pas des 80 cm nécessaires. Par conséquent, je ne vois pas en quoi une indication de hauteur pourrait t’aider.

Si le point de référence était supposé dans l’allongement de l’allée, il n’y aurait qu’une différence de hauteur d’environ 1 m que l’on pourrait ramener à la valeur nécessaire dans le plan d’aménagement avec l’excavation maximale, au cas où on voudrait éviter la voie judiciaire.

Comme je l’ai dit, les prescriptions de hauteur qui ne sont pas déterminées ou déterminables de façon claire dans le plan d’aménagement sont nulles et peuvent éventuellement entraîner l’inefficacité totale du plan d’aménagement. Si personne responsable ne veut assumer la responsabilité ni discuter, il ne te reste que la voie judiciaire.

Oui, j’en ai malheureusement aussi peur. C’est juste embêtant à cause du temps que prend une telle procédure.

Je n’aime pas vraiment les publications en puzzle – ici, tellement de détails jouent un rôle que le contexte général ne peut probablement être saisi que par des experts sur place. Comme ton architecte te doit une planification susceptible d’être approuvée, c’est d’abord son problème de résoudre le dilemme apparent. Avec son expérience et son expertise professionnelle, il peut beaucoup mieux parler avec les gens de l’administration et donc donner un conseil plus fiable concernant la pertinence de la voie judiciaire et recommander l’intervention d’un avocat spécialisé.

Je te prie d’excuser les morceaux en puzzle, je ne voulais pas commencer directement dans le premier message avec une longueur considérable et je n’étais pas sûr non plus de ce qui est absolument nécessaire pour une réponse. De plus, il faut bien sûr toujours réfléchir à ce que l’on veut publier sur internet.

Je te remercie néanmoins beaucoup pour ta prise de position concernant mon problème.

Va voir le nouveau maire et explique-lui la situation ... chez nous cela a aidé ... ça ne peut pas faire de mal ...